أحكام النقض - المكتب الفني - مدني
العدد الأول - السنة 24 - صـ 329
جلسة 24 من فبراير سنة 1973
برياسة السيد المستشار/ محمد صادق الرشيدي نائب رئيس المحكمة، وعضوية السادة المستشارين: أحمد سميح طلعت، وأديب قصبجي، ومحمد فاضل المرجوشي، وحافظ الوكيل.
(57)
الطعن رقم 14 لسنة 38 القضائية
(1) شفعة. تسجيل. ملكية. بيع.
ملكية الشفيع للعقار الذي يشفع به وقت قيام سبب شفعة. شرط لجوازها. الملكية لا تنتقل
إلا بتسجيل عقد البيع.
(2) تسجيل، ملكية. بيع. "دعوى صحة التعاقد". دعوى.
الأثر المترتب على التسجيل. الأصل فيه أن يكون من تاريخ حصوله. عدم انسحابه إلى الماضي.
استثناء المادتين 15، 17 ق 114 لسنة 1946 بشأن انسحاب أثر التأشير بالحكم الصادر في
دعاوى صحة التعاقد إلى تاريخ تسجيل صحفها. عدم جواز التوسع فيه أو القياس عليه.
1 - من المقرر قانوناً أن الشفعة لا تجوز إلا إذا كان الشفيع مالكاً للعقار الذي يشفع
به وقت قيام سبب الشفعة، أي وقت بيع العقار الذي يشفع فيه، وأن الملكية لا تنتقل إلى
المشتري إلا بتسجيل عقد البيع، وأما عقد البيع الذي لم يسجل فلا ينشئ إلا التزامات
شخصية بين طرفيه.
2 - الأصل - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - أن التسجيل لا يترتب عليه أثره إلا
من تاريخ تسجيل العقد، أو الحكم الذي من شأنه إنشاء حق الملكية أو أي حق عيني آخر على
عقار أو نقله، وأن هذا الأثر لا ينسحب إلى الماضي، ولا يحتج على ذلك بأن القانون رقم
114 لسنة 1946 الخاص بالشهر العقاري أجاز بالمادتين 15، 17 منه تسجيل صحف دعاوى صحة
التعاقد على حقوق عينية عقارية، ورتب على التأشير بمنطوق الحكم الصادر فيها على هامش
تسجيل صحائفها انسحاب أثر هذا التأشير إلى تاريخ تسجيل صحيفة الدعوى، لأن تقرير هذا
الأثر ورد على سبيل الاستثناء حماية لأصحاب تلك الدعاوى قبل من ترتبت لهم حقوق على
ذات العقار المبيع بعد تسجيل صحيفة الدعوى، وهو استثناء لا يصح التوسع فيه أو القياس
عليه.
المحكمة
بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار
المقرر والمرافعة وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر أوراق الطعن - تتحصل في
أن مورث الطاعنين أقام الدعوى رقم 680 لسنة 1960 مدني كلي سوهاج ضد مورث المطعون ضدهم
الخمسة الأولين وضد باقي المطعون ضدهم وطلب الحكم بأحقيته في أخذ المنزل المبين بصحيفة
الدعوى بالشفعة نظير الثمن الحقيقي الحاصل به البيع وقدره 250 ج وبتسليم هذا المنزل
له، وقال بياناً لها إن مورث المطعون ضدهم الخمسة الأولين والمطعون ضدها السادسة باعا
إلى المطعون ضدهما السابع والثامن منزلاً مقابل ثمن قدره 250 ج ذكر في العقد على خلاف
الحقيقة أنه 300 ج، وإنه إذ كان يمتلك المنزل المجاور له من الجهة البحرية فقد أعلن
رغبته في الأخذ بالشفعة إلى البائعين والمشترين وأودع الثمن الوارد بالعقد خزانة محكمة
سوهاج الابتدائية، ثم أقام الدعوى بطلباته سالفة البيان. وبتاريخ 18 إبريل سنة 1963
قضت المحكمة الابتدائية برفض الدعوى فاستأنف مورث الطاعنين هذا الحكم لدى محكمة استئناف
أسيوط (مأمورية سوهاج) وقيد استئنافه برقم 94 لسنة 38 ق. وبتاريخ 14 نوفمبر سنة 1967
قضت محكمة الاستئناف بتأييد الحكم المستأنف. طعن الطاعنون في هذا الحكم بطريق النقض،
وقدمت النيابة العامة مذكرة رأت فيها رفض الطعن وبالجلسة المحددة لنظره صممت على هذا
الرأي.
وحيث إن الطعن أقيم على سبب واحد، حاصله أن الحكم المطعون فيه أخطأ في القانون من وجوه
(أولها) أن الحكم نفى حق مورث الطاعنين في الشفعة على أساس أنه لم يكن يملك المنزل
الذي يشفع به وقت بيع العقار الذي يشفع فيه لأن عقد شرائه للمنزل لم يسجل إلا بعد حصول
هذا البيع، في حين أنه سجل الحكم الصادر في دعوى صحة التعاقد المرفوعة منه عن هذا العقد
وبالتالي تنسحب ملكيته للمنزل إلى تاريخ تسجيل صحيفة هذه الدعوى، وهو سابق على تاريخ
بيع العقار المشفوع فيه (وثانيهما) أن الحكم جرى في قضائه على أنه لا يجوز للشفيع الأخذ
بالشفعة إذا كان عقد شرائه للعقار المشفوع به غير مسجل في حين أن عقد البيع غير المسجل
ينتج جميع آثار العقد المسجل عدا الأثر الخاص بانتقال الملكية فهو لا يتم إلا بالتسجيل
(وثالثهما) أن الحكم وهو بصدد تمسك مورث الطاعنين بملكية المنزل الذي يشفع به بالتقادم
الطويل لم يعتد بضم مدة حيازة الدائن المرتهن الذي رهن له هذا المنزل في 27 يناير سنة
1947 إلى مدة حيازته بدعوى أن العقد بينهما عقد بيع بات مع أن هذا البيع يخفي رهناً
بدليل أن الدائن المرتهن عاد وباع له ذات العقار في 10 مايو سنة 1958 والعبرة في ذلك
بنية المتعاقدين.
وحيث إن هذا النعي في وجهيه الأول والثاني مردود، ذلك أنه من المقرر قانوناً أن الشفعة
لا تجوز إلا إذا كان الشفيع مالكاً للعقار الذي يشفع به وقت قيام سبب الشفعة أي وقت
بيع العقار الذي يشفع فيه، وأن الملكية لا تنتقل إلى المشتري إلا بتسجيل عقد البيع
وأما عقد البيع الذي لم يسجل فلا ينشئ إلا التزامات شخصية بين طرفيه، كما أن الأصل
- وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - إن التسجيل لا يترتب عليه أثره إلا من تاريخ تسجيل
العقد أو الحكم الذي من شأنه إنشاء حق الملكية أو أي حق عيني آخر على عقار ونقله، وأن
هذا الأثر لا ينسحب إلى الماضي، ولا يحتج على ذلك بأن القانون رقم 114 لسنة 1946 الخاص
بالشهر العقاري أجاز بالمادتين 15، 17 منه تسجيل صحف دعاوى صحة التعاقد على حقوق عينية
عقارية ورتب على التأشير بمنطوق الحكم الصادر فيها على هامش تسجيل صحائفها انسحاب أثر
هذا التأشير إلى تاريخ تسجيل صحيفة الدعوى، لأن تقرير هذا الأثر ورد على سبيل الاستثناء
حماية لأصحاب تلك الدعاوى قبل من ترتبت لهم حقوق على ذات العقار المبيع بعد تسجيل صحيفة
الدعوى، وهو استثناء لا يصح التوسع فيه أو القياس عليه. والنعي في وجهه الأخير مردود
بأنه يبين من الحكم المطعون فيه أنه قد تناول دفاع الطاعنين المستند إلى أن عقد البيع
الصادر من مورثهم في 27 يناير سنة 1947 يخفي رهناً، وخلص في حدود سلطته الموضوعية أن
مدة التقادم لم تكتمل ولما تقدم يتعين رفض الطعن.