أحكام النقض - المكتب الفني - مدني
الجزء الأول - السنة 41 - صـ 779

جلسة 15 من مارس سنة 1990

برئاسة السيد المستشار/ محمد رأفت خفاجي نائب رئيس المحكمة وعضوية السادة المستشارين/ محمد محمد طيطه، محمد بدر الدين توفيق، شكري جمعه حسين ومحمد محمود عبد اللطيف.

(129)
الطعن رقم 1246 لسنة 59 القضائية

(1، 3) إيجار "إيجار الأماكن" "التزامات المؤجر. أسباب الإخلاء "الإخلاء لعدم الوفاء بالأجرة" "التكليف بالوفاء". دعوى "قبولها". حكم.
(1) دعوى إخلاء المستأجر لعدم الوفاء بالأجرة. شرط قبولها. تكيف المستأجر بالوفاء بالأجرة المتأخرة. خلو الدعوى منه أو بطلانه. أثره عدم قبول الدعوى م 18 ق 136 لسنة 1981.
(2) أعمال الصرف للعين المؤجرة. اعتبارها من ملحقات الترميمات الضرورية للعين التزام المؤجر بها ما لم يتفق على خلافه. المادتان 9 ق 136 لسنة 1981، 567 مدني. عدم وفاء المستأجر بتكاليفها. لا يرتب الإخلاء.
(3) القضاء بإخلاء الطاعن لتخلفه عن الوفاء بنصيبه في تكاليف توصيل الصرف الصحي للعقار الكائن به العين المؤجرة، دون أن يكون هناك اتفاق على ذلك. خطأ.
1 - مؤدى الفقرة (ب) من المادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981 - المنطبقة على واقعة النزاع - أن المشرع اعتبر تكليف المستأجر بالوفاء بالأجرة شرطاً أساسياً لقبول دعوى الإخلاء بسبب التأخير في الوفاء بالأجرة فإذا خلت منه الدعوى أو التكليف باطلاً بأن خلا من بيان الأجرة المتأخرة المستحقة والتي يستطيع المستأجر أن تبين منها حقيقة المطلوب منه بمجرد اطلاعه على التكليف أو كان التكليف يتضمن المطالبة بأجر تجاوز الأجرة المستحقة فعلاً في ذمة المستأجر فإن دعوى الإخلاء غير مقبولة.
2 - مؤدى ما تضمنته المادة 29 من قرار وزير الإسكان رقم 99 لسنة 1978 بإصدار اللائحة التنفيذية للقانون رقم 49 لسنة 1977 من بيان لأعمال الترميم والصيانة المشار إليها في المادة 55 من هذا القانون وخلو هذا البيان من أعمال توصيل الصرف الصحي للعقار أن هذه الأعمال لا تسري عليها أحكام الترميم والصيانة المنصوص عليها في الفصل الثاني من الباب الثاني من القانون 49 لسنة 1977 ولا يستحق المؤجر الذي يقوم بها الزيادة في الأجرة المنصوص عليها في المادة 61 من هذا القانون إلا أن المادة التاسعة من القانون رقم 136 لسنة 1981 قد تركت الأمر لاتفاق الملاك والشاغلين بالنسبة للأعمال التي لا تسري عليها أحكام الترميم والصيانة والتي يقصد بها تحسين الأجزاء المشتركة للمبنى أو زيادة الانتفاع بها ومن ثم وعملاً بالأصل المقرر بنص المادة 567 لا من القانون المدني فإن أعمال الصرف للعين المؤجرة يلتزم بها المؤجر باعتبارها ملحقة بالترميمات الضرورية اللازمة لجعل العين صالحة للانتفاع بها في الغرض المؤجرة من أجله ما لم يكن هناك اتفاق على خلاف هذا الأصل.
3 - إذ كان البين من الأوراق أن الطاعن قد عرض على المطعون ضده - وقبل - تكيف الأخير له بالوفاء الحاصل في 5/ 12/ 1987 أجرة العين محل النزاع شاملة رسم النظافة عن المدة من مايو حتى ديسمبر سنة 1983 بموجب العرض محضري العرض والإيداع المؤرخين 25/ 1/ 1984 وأجرة العين شاملة رسم النظافة عن المدة من أول يناير حتى آخر سنة 1984 بموجب محضري العرض والإيداع المؤرخين 3/ 12/ 1984 كما تسلم المطعون ضده أجرة العين شاملة رسم النظافة عن المدة من أول نوفمبر سنة 1984 حتى نهاية مارس 1986 بموجب محضر العرض المؤرخ 10/ 8/ 1986. وكان لا وجه في القانون وعلى ما سلف بيانه - لأحقية المطعون ضده في مطالبة الطاعن بأية مبالغ عن تكاليف توصيل الصرف الصحي للعقار الكائنة به العين المؤجرة محل النزاع كما خلت الأوراق من دليل على اتفاق الطرفين على التزام الطاعن بنصيب من تكاليفها فإن تكليف الطاعن بالوفاء المؤرخ 5/ 12/ 1987 يكون قد وقع باطلاً لتضمنه تكليف الطاعن بأجرة سبق له الوفاء بها قانوناً ومبالغ غير مستحقة في ذمته بدعوى المطعون ضده بالإخلاء - لعدم وفاء الطاعن له بما تضمنه التكليف بالوفاء - غير مقبولة - وإذ خالف الحكم - الحكم المطعون فيه هذا النظر وأيد الحكم الابتدائي بالإخلاء فإنه يكون قد أخطأ في تطبيق القانون.

المحكمة

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع تتحصل - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - في أن المطعون ضده أقام على الطاعن الدعوى رقم 1556 سنة 1987 مدني قنا الابتدائية بطلب الحكم بإخلاء الشقة المبينة بالصحيفة وعقد الإيجار المؤرخ 10/ 1/ 1965 وتسليمها له خالية وقال بياناً لدعواه أن الطاعن استأجر منه الشقة المشار إليها وامتنع - رغم تكليفه بالوفاء - وعن سداد الأجرة عن المدة من أول مايو حتى ديسمبر سنة 1983 وقدرها 32 جنيه ورسم النظافة عن المدة من أول سنة 1973 حتى آخر مارس سنة 1986 وقدره 12.62 جنيه وما يخصه من توصيل الصرف الصحي للعقار وقدره 80 جنيه كما أنه يحتجز في ذات المدينة مسكناً آخر فأقام الدعوى. حكمت المحكمة بالإخلاء والتسليم استأنف الطاعن الحكم بالاستئناف رقم 350 لسنة 7 ق قنا وبتاريخ 12/ 2/ 1989 قضت المحكمة بتأييد الحكم المستأنف طعن الطاعن في هذا الحكم بطريق النقض وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقض الحكم وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة حددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.
وحيث إن الطعن أقيم على ثلاثة أسباب ينعى بها الطاعن على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون ومخالفة الثابت بالأوراق والقصور في التسبيب وفي بيان ذلك يقول أن تكليف المطعون ضده له الحاصل بتاريخ 5/ 12/ 1987 بالوفاء بأجرة العين المؤجرة عن المدة من أول مايو حتى آخر ديسمبر سنة 1983 ورسم النظافة من أول سنة 1973 حتى نهاية مارس سنة 1986 وما يخصه في مصاريف توصيل الصرف الصحي للعقار الكائنة به العين المؤجرة هو تكليف باطل لتضمنه الأجرة ورسم النظافة التي سبق له الوفاء بها بإنذارات العرض المعلنة ضده بتاريخ 3/ 12/ 1984، 10/ 8/ 1986، 10/ 10/ 1987 هذا إلى أن مصاريف الصرف الصحي غير ملزم بها قانوناً ولا تأخذ حكم الأجرة. ورغم تمسكه ببطلان التكليف بالوفاء وتقديمه لإنذارات العرض المشار إليها وهي سابقة على التكليف ورفع دعوى الإخلاء فقد خالف الحكم الثابت بها وأعتبره متأخراً في سداد الأجرة ومصاريف الدعوى ورسم الإنذار ورتب على ذلك قضاءه بالإخلاء مما يعيبه ويستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي سديد ذلك أن مؤدى الفقرة ب من المادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981 - المنطبقة على واقعة النزاع - أن المشرع اعتبر تكليف المستأجر بالوفاء بالأجرة شرطاً أساسياً لقبول دعوى الإخلاء بسبب التأخير في الوفاء بالأجرة فإذا خلت منه الدعوى أو التكليف باطلاً بأن خلا من بيان الأجرة المتأخرة المستحقة والتي يستطيع المستأجر أن يبين منها حقيقة المطلوب منه بمجرد اطلاعه على التكليف أو كان التكليف يتضمن المطالبة بأجرة تجاوز الأجرة المستحقة فعلاً في ذمة المستأجر فإن دعوى الإخلاء غير مقبولة ويؤدي ما تضمنته المادة 29 من قرار وزير الإسكان رقم 99 لسنة 1978 بإصدار اللائحة التنفيذية للقانون رقم 49 لسنة 1977 من بيان - لأعمال الترميم والصيانة المشار إليها في المادة 55 من هذا القانون وخلو هذا البيان من أعمال توصيل الصرف الصحي للعقار أن هذه الأعمال لا تسري عليها أحكام الترميم والصيانة المنصوص عليها في الفصل الثاني من الباب الثاني من القانون 49 لسنة 1977 ولا يستحق المؤجر الذي يقوم بها الزيادة في الأجرة المنصوص عليها من المادة 61 من هذا القانون هذا إلى أن المادة التاسعة من القانون رقم 136 لسنة 1981 قد تركت الأمر لاتفاق المالك والشاغلين بالنسبة للأعمال التي لا تسري عليها أحكام الترميم والصيانة والتي يقصد بها تحسين الأجزاء المشتركة للمبنى أو زيادة الانتفاع بها ومن ثم وعملاً بالأصل المقرر بنص المادة 567 من القانون المدني فإن أعمال الصرف للعين المؤجرة يلتزم بها المؤجر باعتبارها ملحقة بالترميمات الضرورية اللازمة لجعل العين صالحة للانتفاع بها في الغرض المؤجرة من أجله ما لم يكن هناك اتفاق على خلاف هذا الأصل. لما كان ذلك، وكان البين من الأوراق أن الطاعن قد عرض على المطعون ضده - وقبل تكليف الأخير له بالوفاء الحاصل في حتى ديسمبر 5/ 12/ 1987 - أجرة العين محل النزاع شاملة رسم النظافة عن المدة من مايو سنة 1983 بموجب محضري العرض والإيداع المؤرخين 25/ 1/ 1984 وأجرة العين شاملة رسم النظافة عن المدة من أول نوفمبر سنة 1984 حتى نهاية مارس سنة 1986 بموجب محضر العرض المؤرخ 10/ 8/ 1986. وكان لا وجه في القانون وعلى ما سلف بيانه - لأحقية المطعون ضده في مطالبة الطاعن بأية مبالغ عن تكاليف توصيل الصرف الصحي للعقار الكائنة به العين المؤجرة محل النزاع كما خلت الأوراق من دليل على اتفاق الطرفين على التزام الطاعن بنصيب من تكاليفها فإن تكليف الطاعن بالوفاء المؤرخ 5/ 12/ 1987 يكون قد وقع باطلاً لتضمنه تكليف الطاعن بأجرة سبق له الوفاء بها قانوناً ومبالغ غير مستحقة في ذمته بدعوى أنها نصيبه في توصيل الصرف الصحي بما يترتب عليه أن تكون دعوى المطعون ضده بالإخلاء - ولعدم وفاء الطاعن له بما تضمنه التكليف بالوفاء - غير مقبولة. وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وأيد الحكم الابتدائي بالإخلاء فإنه يكون قد أخطأ في تطبيق القانون بما يستوجب نقضه.
وحيث إن الموضوع صالح للفصل فيه ولما تقدم يتعين الحكم في موضوع الاستئناف بإلغاء الحكم الابتدائي وبعدم قبول دعوى الإخلاء.