أحكام النقض - المكتب الفني - مدني
الجزء الأول - السنة 41 - صـ 926

جلسة 5 من إبريل سنة 1990

برئاسة السيد المستشار/ محمد رأفت خفاجي نائب رئيس المحكمة وعضوية السادة المستشارين/ محمود وليد الجارحي، محمد بدر الدين توفيق، شكري جمعه حسين ومحمد محمود عبد اللطيف.

(152)
الطعن رقم 2440 لسنة 54 القضائية

(1 - 4) دعوى "الصفة فيها". وكالة. إيجار "التنبيه بالإخلاء". "إنهاء الإيجار". عقد.
(1) التنبيه بالإخلاء جواز صدوره من المؤجر أو المستأجر أو ممن ينوب عن أي منها تعدد المؤجرون أو المستأجرون. كفاية صدوره من أحدهم. متى أجازه الباقون. اعتباره وكيلاً عنهم.
(2) عقود الإيجار الغير خاضعة لقانون الاستثنائية. مؤقتة. عدم تحديد مدتها أو ربط إنهائها بأمر مستقبل غير محقق الوقوع أو استحالة معرفة تاريخ انتهائها وجوب اعتبار العقد منعقداً للفترة المحددة لدفع الأجرة. لكل من طرفيه إنهائه بالتنبيه على الآخر في الميعاد القانوني. مادتان 558، 563 مدني.
(3) الاتفاق على جعل حق إنهاء العقد موكولاً إلى صدور تنبيه من المستأجرين دون المؤجرين. مؤداه. امتداد العقد لمدة غير محددة. أثره وجوب تطبيق أحكام المادة 563 مدني لتحديد مدة الإيجار. لكل من الطرفين الحق في إنهائه. لا محل لترك المدة لتحديد القاضي أو ربطها بوفاة المستأجر ولا وجه للقياس على أحكام الحكم. علة ذلك.
4 - استخلاص التحديد الضمني لعقد الإيجار. من سلطة قاضى الموضوع متى أقام قضاءه على أسباب سائغة.
5 - تقدير جدية الفرش أو صوريته. من سلطة قاضي الموضوع.
1 - إذ كان الثابت في الأوراق أن التنبيه على الطاعنين بإخلاء العين المؤجرة لهما صادر من المطعون ضدهما الأول والثانية ومن زوجة المطعون ضده الخامس، وأن الدعوى وإن كانت قد رفعت من هؤلاء إلا أنه قد تم تصحيح شكلها بتدخل المطعون ضدها الرابعة فيها وإقرار المطعون ضده الأول بأنه أقامها بالوكالة عنها بالإخلاء يصح أن يصدر مثلاً من المؤجر أو من المستأجر أو ممن ينوب عن أي منهما، وإذا تعدد المؤجرون أو المستأجرون فيكفي أن يصدر التنبيه من أحدهم طالما أنهم أجازوه إذ يعد في هذه الحالة وكيلاً عنهم. لما كان الحكم المطعون فيه قد التزام هذا النظر فإنه يكون قد طبق القانون تطبيقاً صحيحاً.
2 - النص في المادتين 558، 563 من القانون المدني - يدل على أن المشرع استلزم توقيت الإيجار واعتبر المدة ركناً فيه وأنه مهما تعذر معرفة الوقت الذي جعله المتعاقدان ميقاتاً ينتهي إليه العقد بأن لم تحدد له مدة ينتهي بانتهائها أو عقد لمدة غير معينه بحيث لا يمكن معرفة التاريخ الذي ينتهي إليه على وجه التحديد أو ربط انتهاءه بأمر مستقبل غير محقق الوقوع أو استحال معرفة مدة العقد وحلا لما يمكن أن ينشأ عن ذلك من منازعات تدخل المشرع بالنص على اعتبار العقد منعقداً للفترة المحددة لدفع الأجرة. ولم يقف المشرع عند حد تعيين المدة على هذا النحو بل رخص لكل من طرفيه - المؤجر والمستأجر - الحق في إنهاء العقد إذا نبه أحدهما على الآخر بالإخلاء في الميعاد القانوني المبين في المادة 563 سالفة البيان.
3 - النص في البند الرابع من عقد الإيجار المؤرخ / / سند الدعوى على أن "مدة الإيجار مشاهرة تبدأ من 1/ 2/ 1971 وتنتهي في 28/ 2/ 1971 قابلة للتجديد مدة بعد أخرى ما لم يطلبه المستأجرين إنهاء هذا العقد من جانبهم" يدل على أن الإيجار ولئن بدأ سريانه لمدة معينة إلا أنه قد لحقه الامتداد مدة بعد أخرى وفقاً لشروطه ولا يتوقف انتهاء الإيجار على مجرد انقضاء المدة التي امتد إليها العقد بل لا بد من أن ينبه المستأجر على المؤجرين بانتهاء الإيجار وعدم رغبتهم في استمراره، وما لم يحصل هذا التنبيه امتد العقد مدة بعد أخرى وأصبح الإيجار غير محدد المدة إذ يتعذر معرفة التاريخ الذي ينتهي إليه العقد على وجه التحديد لأن شروطه جعلت نهاية مدته غير محددة بحد معين ولما كانت العلاقة الإيجارية يحكمها العقد والنصوص القانونية التي وضعها المشرع مكملة لأحكامه أو منظمة لشروطه فإن المادة 563 من القانون المدني أصبحت هي الواجبة التطبيق وهي تحدد مدة الإيجار وحق الطرفين - المؤجر والمستأجر - في إنهاءه، وإذ جاء النص صريحاً يتعين تطبيقه ولا محل للقول بأن العقد ينعقد لمدة يحددها القاضي تبعاً لظروف وملابسات التعاقد أو أن الإيجار ينتهي بوفاة المستأجر أو بانقضاء ستين عاماً على إبرام عقد الإيجار قياساً على أحكام الحكر إذ لا محل للاجتهاد أو القياس وهناك نص قانوني يحكم الواقعة، لما كان ذلك، وكان الحكم المطعون فيه قد عول في قضاءه بإنهاء العقد على التنبيه الحاصل من المؤجرين فإنه يكون قد انتهى النتيجة الصحيحة إذ يستمد المؤجر هذا الحق من القانون مباشرة، ولا يعيب الحكم قصوره في أسبابه القانونية إذ تستكملها هذه المحكمة على النحو سالف البيان.
4 - المقرر - في قضاء هذه المحكمة - أن التجديد الضمني لعقد الإيجار برضاء الطرفين من المسائل الموضوعية التي يستقل قاضي الموضوع بالفصل فيها ولا رقابة عليه في ذلك ما دام قد قضاؤه على أسباب سائغة لها أصلها الثابت في الأوراق.
5 - لقاضي الموضوع تقدير جدية الفرش أو صوريته في ضوء الدعوى وملابساتها مما يستنبطه من قرائن.

المحكمة

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - تتحصل في أن المطعون ضدهم الثلاثة الأول أقاموا على الطاعنين والمطعون ضده الخامس الدعوى رقم 3560 سنة 1981 مدني شمال القاهرة الابتدائية للحكم بطردهم من المخبز المبين بالصحيفة وتسليمه لهم بأدواته ومشتملاته وقالوا في بيانها أو الطاعنين والمطعون ضده الخامس استأجروا منهم ذلك المخبز بمشتملاته بعقد مؤرخ 1/ 2/ 1971 وإذ أنذرهم في 6/ 6/ 1981 بالإخلاء لعدم رغبتهم في امتداد العقد، ولما لم يستجيبوا لطلبهم فقد أقاموا الدعوى. طلبت المطعون ضدها الرابعة قبول تدخلها في الدعوى خصماً منضماً إلى المدعين على سند من أن زوجها المطعون ضده الأول باع لها حصته في العين المؤجرة، وقرر المذكور أنه باشر الإجراءات بصفته وكيلاً عنها. حكمت المحكمة بقبول التدخل وبالطرد والتسليم استأنف الطاعنان والمطعون ضده الخامس هذا الحكم بالاستئناف رقم 5232 سنة 101 ق القاهرة وبتاريخ 13/ 11/ 1984 قضت المحكمة بتأييد الحكم المستأنف. طعن الطاعنان في هذا الحكم بطريق النقض وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي برفض الطعن. وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة حددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.
وحيث إن الطعن أقيم على خمسة أسباب ينعى الطاعنان بالسببين الأولين منها الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون وفي بيان ذلك يقولان أنهما تمسكا أمام محكمة الموضوع بأن كلاً من المطعون ضدهما الأول والخامس باع حصته في المخبز محل النزاع لزوجته فأصبحت هي صاحبة الصفة في توجيه التنبيه بالإخلاء ورفع الدعوى وإذ باشر المطعون ضدهما المذكوران هذين الإجراءين فإن التنبيه بالإخلاء يقع باطلاً وتكون الدعوى مرفوعة من غير ذي صفة وإذ رفض الحكم المطعون فيه هذين الدفعين فإنه يكون معيباً بما يستوجب نقضه.
وحيث إن النعي غير سديد، ذلك أنه فضلاً عما هو ثابت في الأوراق أن التنبيه على الطاعنين بإخلاء العين المؤجرة لهما صادر من المطعون ضدهما الأول والثانية ومن زوجة المطعون ضده الخامس، وأن الدعوى وإن كانت قد رفعت من هؤلاء إلا أنه قد تم تصحيح شكلها بتدخل المطعون ضدها الرابعة فيها وإقرار المطعون ضده الأول بأنه أقامها بالوكالة عنها فالتنبيه بالإخلاء يصح أن يصدر من المؤجر أو من المستأجر أو ممن ينوب عن أي منهما، وإذ تعدد المؤجرون أو المستأجرون فيكفي أن يصدر التنبيه من أحدهما طالما أنهم أجازوه إذ يعد في هذه الحالة وكيلاً عنهم، لما كان الحكم والمطعون فيه قد التزام هذا النظر فإنه يكون قد طبق القانون تطبيقاً صحيحاً، ويكون النعي على غير أساس.
وحيث إن الطاعنين ينعيان بالسبب الثالث على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون، وفي بيان ذلك يقولان إن الحق في فسخ عقد الإيجار المؤرخ 1/ 2/ 1971 قد أعطى للمستأجرين دون المؤجرين وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وقضى بفسخ العقد بناء على طلب المؤجرين فإنه يكون معيباً بما يستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي غير سديد، ذلك أن النص في المادة 558 من القانون المدني على أن "عقد الإيجار يلتزم المؤجر بمقتضاه أن يمكن المستأجر من الانتفاع بشيء معين مدة معينة........" والنص في المادة 563 من هذا القانون على أن "إذا عقد الإيجار دون اتفاق على مدة أو عقد لمدة غير معينة أو تعذر إثبات المدة المدعاة اعتبر الإيجار منعقداً للفترة المعينة لدفع الأجرة وينتهي بانقضاء هذه الفترة بناءً على طلب أحد المتعاقدين إذا هو نبه على المتعاقد الآخر في المواعيد الآتي بيانها......" يدل على أن المشرع استلزم توقيت الإيجار واعتبر المدة ركناً فيه وأنه كلما تعذر معرفة الوقت الذي جعله المتعاقدان ميقاتاً ينتهي إليه العقد بأن لم تحدد له مدة ينتهي بانتهائها أو عقد لمدة غير معينة بحيث لا يمكن معرفة التاريخ الذي ينتهي إليه على وجه التحديد أو ربط انتهاؤه بأمر مستقبل غير محقق الوقوع أو استحال معرفة التاريخ الذي قصده المتعاقدان أن يستمر إليه ففي هذه الحالات معرفة مدة العقد وخلا لما يمكن أن ينشأ عن ذلك من منازعات تدخل المشرع بالنص على اعتبار العقد منعقداً للفترة المحددة لدفع الأجرة، ولم يقف المشرع عند حد تعيين المدة على هذا النحو بل رخص لكل من طرفيه - المؤجر والمستأجر - الحق في إنهاء العقد إذا نبه أحدهما على الآخر بالإخلاء في الميعاد القانوني المبين في المادة 563 سالفة البيان لما كان ذلك وكان النص في البند الرابع من عقد الإيجار المؤرخ 1/ 2/ 1971 سند الدعوى على أن "مدة الإيجار مشاهرة تبدأ من 1/ 2/ 1971 وتنتهي في 28/ 2/ 1971 قابلة للتجديد مدة بعد أخرى ما لم يطلب المستأجرين إنهاء هذا العقد من جانبهم" يدل على أن الإيجار ولئن بدأ سريانه لمدة معينه إلا أنه قد لحقه الامتداد مدة بعد أخرى وفقاً لشروطه ولا يتوقف انتهاء الإيجار على مجرد انقضاء المدة التي امتد إليها العقد بل لا بد من أن ينبه المستأجرون على المؤجرين بانتهاء الإيجار وعدم رغبتهم في استمراره، وما لم يحصل هذا التنبيه امتد العقد مدة بعد أخرى وأصبح الإيجار غير محدد المدة إذ يتعذر معرفة التاريخ الذي ينتهي إليه العقد على وجه التحديد لأن شروطه جعلت نهاية مدته منوط بمحض مشيئة المستأجرين وحدهم دون أي ضابط آخر مما يجعل هذه المدة غير محددة بحد معين، ولما كانت العلاقة الإيجارية يحكمها العقد والنصوص القانونية التي وضعها المشرع مكملة لأحكامه أو منظمة لشروطه فإن المادة 563 من القانون المدني أصبحت هي الواجبة التطبيق وهي تحدد مدة الإيجار وحق الطرفين - المؤجر والمستأجر - في إنهاءه، وإذ جاء النص صريحاً يتعين تطبيقه ولا محل للقول بأن العقد ينعقد لمدة يحددها القاضي تبعاً لظروف وملابسات التعاقد أو أن الإيجار ينتهي بوفاة المستأجر أو بانقضاء ستين عاماً على إبرام عقد الإيجار قياساً على أحكام الحكر إذ لا محل للاجتهاد أو القياس وهناك نص قانوني يحكم الواقعة، لما كان ذلك وكان الحكم المطعون فيه قد عول في قضائه بإنهاء العقد على التنبيه الحاصل من المؤجرين فإنه يكون قد انتهى النتيجة الصحيحة إذ يستمد المؤجر هذا الحق من القانون مباشرة ولا يعيب الحكم قصوره في أسبابه القانونية تستكملها هذه المحكمة على النحو سالف البيان ويضحى النعي على غير أساس.
وحيث إن الطاعنين ينعيان بالسببين الرابع والخامس على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون والإخلال بحق الدفاع وفي بيان ذلك يقولان أنهما تمسكا أمام محكمة الموضوع بأن عقد الإيجار تجدد ضمنياً باقتضاء المؤجرين الأجرة عن مدة لاحقة على التنبيه بالإخلاء كما أن المؤجرين وضعوا في العين المؤجرة منقولات وأدوات مستهلكة تافهة القيمة تحايلاً على أحكام الأجرة القانونية وقد أطرح الحكم هذا الدفاع بوجهيه أخذاً بما جاء بتقرير الخبير مما يعيب الحكم ويستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي غير مقبول، ذلك أن المقرر في قضاء هذه المحكمة أن التجديد الضمني لعقد الإيجار برضاء الطرفين من المسائل الموضوعية التي يستقل قاضي الموضوع بالفصل فيها ولا رقابة عليه في ذلك ما دام قد أقام قضاءه على أسباب سائغة لها أصلها الثابت في الأوراق وأن له تقدير جدية الفرش أو صوريته في ضوء ظروف الدعوى وملابساتها وما يستنبطه من قرائن، لما كان ذلك وكان الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه بانتفاء نية التجديد الضمني للعقد على ما أورده من أن الأوراق قد خلت من دليل على اقتضاء المؤجرين للأجرة بعد التنبيه بالإخلاء فضلاً عن أنهم سارعوا بإقامة الدعوى 1262 سنة 1981 مدني مستعجل ولما لم يصلوا إلى بغيتهم أقاموا الدعوى المطروحة الأمر الذي يؤكد إصرارهم منذ التعبير عن رغبتهم في إنهاء عقد الإيجار إلى التوصل إلى إخلاء المستأنفين "كما أقام الحكم قضاءه بملائمة مشتملات العين المؤجرة على ما أورده من أن" الثابت للمحكمة من تقرير الخبير المنتدب في الدعوى أن المستأنفين أقروا باستلام كافة الأدوات والآلات التي وردت بالكشف المرفق بالعقد وعددها 139 من بينها حلة عجين بالموتور كاملة بتوصيلة كهربائية وماكينتا مازوت وطلمبات غاز ومياه بالإضافة إلى كافة الأدوات والمنقولات الأخرى اللازمة لتشغيل العين المؤجرة كمخبز بلدي الأمر الذي يستقر معه في يقين المحكمة أن - التأجير شمل بجوار العين والآلات والعدد والأدوات الكافية وكذلك الترخيص الصادر بإدارة المخبز" وكان هذا الذي قرره الحكم سائغاً ومؤدياً إلى النتيجة التي انتهى إليها وله أصل ثابت بالأوراق فإن النعي على أن ما أثبته الحكم من جدية المنقولات والأدوات في حقيقته لا يعدو أن يكون جدلاً فيما لمحكمة الموضوع سلطة استخلاصه وتقديره ولا تجوز إثارته أمام محكمة النقض ويكون غير مقبول.
ولما تقدم يتعين رفض الطعن.