أحكام النقض - المكتب الفني - مدني
الجزء الأول - السنة 44 - صـ 563

جلسة 11 من فبراير سنة 1993

برئاسة السيد المستشار/ محمد رأفت خفاجي نائب رئيس المحكمة وعضوية السادة المستشارين/ محمد محمد طيطه، شكري جمعه حسين نائبي رئيس المحكمة، فتيحه قره ومحمد الجابري.

(93)
الطعن رقم 3091 لسنة 58 القضائية

(1 - 3) إيجار "إيجار الأماكن: عقد الإيجار: حظر إبرام أكثر من عقد إيجار". قانون "القانون الواجب التطبيق". محكمة الموضوع. وكالة "نطاق الوكالة".
(1) تحديد نطاق الوكالة. مناطه. الرجوع إلى عبارة التوكيل وملابسات صدوره وظروف الدعوى. اعتبار ذلك تفسيراً لمضمون الوكالة. استقلال محكمة الموضوع به دون رقابة محكمة النقض ما دام هذا التفسير مما تحتمله عباراته. التزام الوكيل حدود الوكالة دون إفراط أو تفريط. "مثال في إيجار بشأن تفسير توكيل عام للتوقيع على العقود أمام الموثق وعدم اشتماله إبرام التصرفات القانونية كالبيع والإيجار".
(2) حق المؤجر في تأجير الوحدات المملوكة له لورثته. خضوعهم لقواعد المفاضلة بين عقود الإيجار عند تزاحم المستأجرين. 24 ق 49 لسنة 1977. تمسك الطاعنة - ابنة المالك - بعقد الإيجار الصادر لها من وكيل والدها الذي لا يملك حق التأجير. لا محل للمفاضلة بين عقدها وعقد المطعون ضده الأول الصادر من المالك.
(3) إعمال أحكام القواعد العامة. مناطه. خلو القانون الخاص من تنظيم لها. حق المستأجر في البقاء بالعين المؤجرة بعد انتهاء مدة الإيجار ما دام قائماً بتنفيذ التزاماته. اعتبار ذلك تقييداً لأحكام القانون المدني بصدد انتهاء مدة الإيجار.
1 - المقرر - في قضاء محكمة النقض - بأن المناط في التعرف على مدى سعة الوكالة من حيث ما تشتمل عليه من تصرفات قانونية خّول الموكل للوكيل إجراءها أو من أموال تقع عليها هذه التصرفات يتحدد الرجوع إلى عبارات الوكيل ذاته وما جرت به نصوصه وإلى الملابسات التي صدر فيها التوكيل وظروف الدعوى وأن تحديد مدى سعة الوكالة يعد تفسيراً لمضمونها مما يضطلع به قاضي الموضوع بغير معقب عليه من محكمة النقض ما دام هذا التفسير مما تحتمله عباراته بغير مسخ، وأول واجبات الوكيل هو أن ينفذ الوكالة في حدودها المرسومة دون نقص أو زيادة فإن نقص أو زاد كان بين التفريط والإفراط وكلاهما يكون مسئولاً عنه - لما كان ذلك وكانت عبارات التوكيل رقم 95 لسنة 1980 عام شربين تتضمن أن الموكل فوض الوكيل في جميع القضايا التي ترفع منه أو عليه أمام جميع المحاكم على اختلاف أنواعها ودرجاتها.... والمزايدة فيما نزع ملكيته بناءً على طلبه والحكم برسو المزاد وكل ما تستلزمه قضايا نزع الملكية.... وفي التوقيع عنه على العقود التي تحرر أمام موثق العقود الرسمية بسائر أنواعها من بيع ورهن وبدل وإيجار وكانت هذه العبارات تدل على أن نطاق الوكالة تحدد في اتخاذ كافة الإجراءات اللازمة للحفاظ على أموال الموكل أو التصرفات أبرمها بمعرفته ويلزم إفراغها أمام موثق العقود ولا تخّول هذه العبارات الوكيل في إبرام التصرفات القانونية كالبيع والإيجار وكان الذي استخلصه الحكم يتفق وعبارات سند وأوراق الدعوى وفي حدود ما لمحكمة الموضوع من سلطة تحديد نطاق الوكالة فإن النعي بأن الوكالة تبيح الإجارة يكون على غير أساس.
2 - إن القانون لا يحظر على المالك أن يؤجر الوحدات المملوكة له لأهله الذين يستحقون في ميراثه ويعتبر المستأجر من هؤلاء صاحب حق شخصي على العين المؤجرة له ويخضع في ذلك للقواعد المقررة في المفاضلة بين عقود الإيجار وعند تزاحم المستأجرين لذات العين المؤجرة والتي تقضي أن تكون المفاضلة بين عقود صحيحة ونافذة وتكون الأفضلية للعقد الأسبق تطبيقاً لحكم المادة 24 من القانون رقم 49 لسنة 1977، ولما كانت الطاعنة هي ابنة المالك قد تمسكت بعقد الإيجار المؤرخ 1/ 1/ 1983 الصادر لها من وكيل والدها وإزاء وجود عقد آخر من المالك للمطعون ضده الأول في 10/ 1/ 1983 عن ذات العين المؤجرة فقد انتهى الحكم المطعون فيه صحيحاً إلى أن عقد إيجار الطاعنة المؤرخ 1/ 1/ 1983 قد صدر من غير مالك العين المؤجرة أو من وكيل عنه له حق التأجير على ما سلف بيانه ويكون غير نافذ في حق المالك ومن ثم فلا محل للمفاضلة بين عقدها وعقد المطعون ضده الأول، وإذ كان الحكم المطعون فيه انتهى إلى أنها لا تعتبر مستأجرة لعين النزاع فلا تعتبر عندئذ من الغير واعتبرها من الخلف العام للمؤجر وهي بتلك الصفة يمتنع عليها التعرض للمطعون ضده الأول وتلتزم بضمان عدم التعرض، وإذ التزم الحكم المطعون فيه هذا النظر فإن النعي على الحكم المطعون فيه بأن الطاعنة تعتبر من الغير وليست من الخلف العام للمؤجر على الرغم من أن عقد إيجارها غير نافذ يكون على غير أساس.
3 - إن التشريعات الخاصة بإيجار الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر أملتها اعتبارات تتعلق بالنظام العام ومن ثم تعتبر مقيدة لنصوص القانون المدني التي تتعارض معها فلا يرجع إلى أحكام القانون العام إلا فيما فات القانون الخاص من الأحكام ولا يجوز إهدار القانون الخاص لأعمال القانون العام لما في ذلك من مجافاة صريحة للغرض الذي من أجله وضع القانون الخاص - وإذ نص قانون إيجار الأماكن على منع المؤجر من إخراج المستأجر من المكان المؤجر ولو بعد انتهاء مدة الإيجار وسمحت للمستأجر بالبقاء شاغلاً له ما دام موفياً بالتزاماته على النحو الذي فرضه القانون فإن هذا الحكم يكون قد قيد أحكام القانون المدني الخاصة بانتهاء الإيجار، وإذ كان ذلك وكان الحكم المطعون فيه رفض طلب الطاعنة إنهاء عقد إيجار المطعون ضده لوفاة صاحب حق الانتفاع به فإنه يكون قد أعمل أحكام قانون إيجار الأماكن والتي يتعين إعمالها ومن ثم فإن النعي على الحكم المطعون فيه بهذا السبب يكون على غير أساس.

المحكمة

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع تتحصل - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - في أن الطاعنة أقامت على المطعون ضده الأول الدعوى رقم 3325 لسنة 1983 والدعوى رقم 9176 لسنة 1983 مدني المنصورة الابتدائية على المطعون ضدهما بطلب الحكم ببطلان عقد الإيجار المؤرخ 10/ 1/ 1983 والصادر للمطعون ضده الأول من مورثها المرحوم..... والمتضمن تأجيره له الشقة المبينة بالصحيفة واحتياطياً إنهاء هذه العلاقة وانتهت طلباتها في الدعوى الثانية - بالإضافة إلى الطلب السابق - إلى طلب أفضلية عقدها المؤرخ 1/ 1/ 1983 وتمكينها من وضع يدها على شقة النزاع وقالت بياناً لذلك إنها تمتلك نصف المنزل الذي به شقة النزاع بمقتضى عقدين مسجلين - قد علمت أن مورثها - والذي كان يحتفظ لنفسه بحق الانتفاع على العقار طيلة حياته وقد أجر إلى المطعون ضده الأول تلك الشقة وبوفاة مورثها انقضى حق الانتفاع ومن ثم تنقضي تبعاً لذلك هذه العلاقة هذا فضلاً عن إرادة مورثها كانت منعدمة حيث كان ذو غفلة وطاعناً في السن، وأن لديها عقد إيجار عن ذات الشقة صادر لها من وكيل مورثها وسابق في تاريخه على عقد إيجار المطعون ضده الأول، وبعد أن أمرت المحكمة بضم الدعويين وأحالت الدعوى إلى التحقيق حكمت بصورية عقد الإيجار المؤرخ 1/ 1/ 1983 والمحرر بين الطاعنة ووكيل مورثها وفي موضوع الدعويين برفضهما، استأنفت الطاعنة هذا الحكم بالاستئناف رقم 1094 لسنة 39 ق المنصورة، وبتاريخ 25/ 5/ 1988 قضت المحكمة بإلغاء الحكم المستأنف فيما قضى به من صورية عقد الإيجار المؤرخ 1/ 1/ 1983 وتأييده فيما قضى به من رفض الدعويين. طعنت الطاعنة في هذا الحكم بطريق النقض وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي برفض الطعن وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة فحددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.
وحيث إن الطعن أقيم على ثلاثة أسباب تنعى الطاعنة بالأول والثاني منها على الحكم المطعون فيه مخالفة الثابت في الأوراق والفساد في الاستدلال، وفي بيان ذلك تقول إن الحكم المطعون فيه ذهب إلى أن التوكيل رقم 95 لسنة 1980 عام شربين الصادر من مورثها إلى شقيقه والذي حرر لها عقد إيجارها لا يبيح له أعمال التصرف أو الإدارة إنما يتعلق بالإجراءات أمام جميع الجهات والتوقيع نيابة عنه على العقود التي تحرر أمام موثق العقود بسائر أنواعها من بيع وبدل وإيجار ويعد ذلك من الحكم مسخاً للوكالة وخروجاً عما تؤدي إليه عبارتها إذ أن النص في عقد الوكالة على حق الوكيل في التوقيع نيابة عن موكله على العقود التي تحرر أمام موثق العقود الرسمية بسائر أنواعها يعني أن للوكيل الحق في إبرام هذه العقود ومنها عقد الإيجار هذا إلى أن محكمة الموضوع ليس من حقها التصدي لعلاقة الخصوم بوكلائهم إلا إذا أنكر صاحب الشأن وكالة وكيله وإذ لم ينكر الموكل هذه الوكالة فما كان لها أن تعرض لها مما يعيب الحكم ويستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي غير سديد ذلك أن المقرر في قضاء هذه المحكمة بأن المناط في التعرف على مدى سعة الوكالة من حيث ما تشتمل عليه من تصرفات قانونية خّول الموكل للوكيل إجراءها أو من أموال تقع عليها هذه التصرفات يتحدد بالرجوع إلى عبارات التوكيل ذاته وما جرت به نصوصه وإلى الملابسات التي صدر فيها التوكيل وظروف الدعوى وأن تحديد مدى سعة الوكالة يعد تفسيراً لمضمونها مما يضطلع به قاضي الموضوع بغير معقب عليه من محكمة النقض ما دام هذا التفسير مما تحتمله عبارته بغير مسخ، وأول واجبات الوكيل هو أن ينفذ الوكالة في حدودها المرسومة دون نقص أو زيادة فإن نقص أو زاد كان بين التفريط والإفراط وكلاهما يكون مسئولاً عنه - لما كان ذلك وكانت عبارات التوكيل رقم 95 لسنة 1980 عام شربين تتضمن أن الموكل فوض الوكيل في جميع القضايا التي ترفع منه أو عليه أمام جميع المحاكم على اختلاف أنواعها ودرجاتها.... والمزايدة فيما نزع ملكيته بناء على طلبه والحكم برسو المزاد وكل ما تستلزمه قضايا نزع الملكية.... وفي التوقيع عنه على العقود التي تحرر أمام موثق العقود الرسمية بسائر أنواعها من بيع ورهن وبدل وإيجار وكانت هذه العبارات تدل على أن نطاق الوكالة تحدد في اتخاذ كافة الإجراءات اللازمة للحفاظ على أموال الموكل أو التصرفات التي أبرمها بمعرفته ويلزم إفراغها أمام موثق العقود ولا تخّول هذه العبارات الوكيل في إبرام التصرفات القانونية كالبيع والإيجار وكان الذي استخلصه الحكم يتفق وعبارات سند الوكالة وأوراق الدعوى وفي حدود ما لمحكمة الموضوع من سلطة تحديد نطاق الوكالة فإن النعي بأن الوكالة تبيح الإجارة يكون على غير أساس، وأن تحديد المحكمة لسعة الوكالة التي تجادل فيها الخصوم والمثار في الدعوى لا تعتبر تصدياً لعلاقة الخصوم بوكلائهم إنما هو بيان للأعمال المقررة للوكيل وهو ما يدخل في سلطتها ومن ثم فإن النعي بوجهيه على غير أساس متعين رفضه.
وحيث إن الطاعنة تنعى بالوجه الأول من السبب الثالث على الحكم المطعون فيه الخطأ في تفسير القانون وتطبيقه وفي بيان ذلك تقول إن الحكم اعتبرها خلفاً عاماً للمؤجر وعليها ضمان عدم التعرض في حين أنها مستأجرة لشقة النزاع من المورث فتعتبر من الغير لكونها من الخلف الخاص، لما كان عقد إيجارها سابقاً على عقد إيجار المطعون ضده الأول ومن ثم فلا يكون حجة عليها ولا يتأتى القول بعدم تعرضها له مما يعيب الحكم ويستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي غير سديد ذلك أن القانون لا يحظر على المالك أن يؤجر الوحدات المملوكة له لأهله الذين يستحقون في ميراثه ويعتبر المستأجر من هؤلاء صاحب حق شخصي على العين المؤجرة له ويخضع في ذلك للقواعد المقررة في المفاضلة بين عقود الإيجار وعند تزاحم المستأجرين لذات العين المؤجرة والتي تقضي أن تكون المفاضلة بين عقود صحيحة ونافذة وتكون الأفضلية للعقد الأسبق تطبيقاً لحكم المادة 24 من القانون رقم 49 لسنة 1977، ولما كانت الطاعنة هي ابنة المالك قد تمسكت بعقد الإيجار المؤرخ 1/ 1/ 1983 الصادر لها من وكيل والدها وإزاء وجود عقد آخر من المالك للمطعون ضده الأول في 10/ 1/ 1983 عن ذات العين المؤجرة فقد انتهى الحكم المطعون فيه صحيحاً إلى أن عقد إيجار الطاعنة المؤرخ 1/ 1/ 1983 قد صدر من غير مالك للعين المؤجرة أو من وكيل عنه له حق التأجير على ما سلف بيانه ويكون غير نافذ في حق المالك ومن ثم فلا محل للمفاضلة بين عقدها وعقد المطعون ضده الأول، وإذ كان الحكم المطعون فيه انتهى إلى أنها لا تعتبر مستأجرة لعين النزاع فلا تعتبر عندئذٍ من الغير واعتبرها من الخلف العام للمؤجر وهي بتلك الصفة يمتنع عليها التعرض للمطعون ضده الأول وتلتزم بضمان عدم التعرض، وإذ التزم الحكم المطعون فيه هذا النظر فإن النعي على الحكم المطعون فيه بأن الطاعنة تعتبر من الغير وليست من الخلف العام للمؤجر على الرغم من أن عقد إيجارها غير نافذ يكون على غير أساس.
وحيث إن الطاعنة تنعى بالوجه الثاني من السبب الثالث على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون وتفسيره وفي بيان ذلك تقول إن الحكم إذ رفض طلب إنهاء عقد المطعون ضده الأول لانتهاء منفعة صاحب حق الانتفاع بوفاته تأسيساً على أن هذا السبب لا يصلح سبباً للإنهاء لأن القانون حدد أسباب إنهاء عقد الإيجار وفسخه ليس من بينها هذا السبب حين أن الإيجارة الصادرة من صاحب حق الانتفاع تنقضي بموته عملاً بالمادتين 560، 993/ 1 من القانون المدني مما يعيب الحكم ويستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي مردود ذلك أن التشريعات الخاصة بإيجار الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر أملتها اعتبارات تتعلق بالنظام العام ومن ثم تعتبر مقيدة لنصوص القانون المدني التي تتعارض معها فلا يرجع إلى أحكام القانون العام إلا فيما فات القانون الخاص من الأحكام ولا يجوز إهدار القانون الخاص لأعمال القانون العام لما في ذلك من مجافاة صريحة للغرض الذي من أجله وضع القانون الخاص - وإذ نص قانون إيجار الأماكن على منع المؤجر من إخراج المستأجر من المكان المؤجر ولو بعد انتهاء مدة الإيجار وسمحت للمستأجر بالبقاء شاغلاً له ما دام موفياً بالتزاماته على النحو الذي فرضه القانون فإن الحكم يكون قد قيد أحكام القانون المدني الخاصة بانتهاء مدة الإيجار، وإذا كان ذلك وكان الحكم المطعون فيه رفض طلب الطاعنة إنهاء عقد إيجار المطعون ضده لوفاة صاحب حق الانتفاع فإنه يكون قد أعمل أحكام قانون إيجار الأماكن والتي يتعين إعمالها ومن ثم فإن النعي على الحكم المطعون فيه بهذا السبب يكون على غير أساس.
ولما تقدم يتعين رفض الطعن.