أحكام النقض - المكتب الفني - مدني
الجزء الثاني - السنة 41 - صـ 238

جلسة 31 من مايو سنة 1990

برئاسة السيد المستشار/ محمد رأفت خفاجي نائب رئيس المحكمة وعضوية السادة المستشارين/ محمد وليد الجارحى, محمد بدر الدين توفيق، شكري جمعه حسين ومحمود عبد اللطيف.

(214)
الطعن رقم 2250 لسنة 56 القضائية

(1، 2) إيجار "إيجار الأماكن. المنشآت الآيلة للسقوط". "التزامات المؤجر". قانون "القانون الواجب التطبيق".
(1) إعمال أحكام القواعد العامة. مناطه. خلو القانون الخاص من تنظيم لها "مثال في شأن المنشآت الآيلة للسقوط والترميم والصيانة".
(2) إعمال التدعيم والترميم والصيانة اللازمة للعين المؤجرة. عدم جواز التجاء المستأجر إلى المحكمة مباشرة بطلب الإذن بإجرائها. وجوب لجوئه إلى الجهة الإدارية المختصة لتتخذ ما تراه. مواد 56: 60 ق 49 لسنة 1977.
1 - المقرر - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - أنه مع قيام القانون الخاص لا يرجع إلى أحكام القواعد العامة إلا فيما فات القانون الخاص من الأحكام ولا يجوز إهدار القانون الخاص بذريعة إعمال قاعدة عامة لما في ذلك من منافاة صريحة للغرض الذي وضع من أجله القانون الخاص.
2 - إذ كان القانون رقم 49 لسنة 1977 - في شأن تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر قد وضع قواعد خاصة في شأن المنشآت الآيلة للسقوط وأعمال الترميم والصيانة تضمنها الفصل الثاني من الباب الثاني من هذا القانون فإنهما تكون هي القواعد واجبة التطبيق في هذا الصدد باعتباره قانوناً خاصاً - دون القواعد - العامة الواردة في القانون المدني وإذ كان النص في المواد من 56 إلى 60 من القانون رقم 49 لسنة 1977 على أن تتولى الجهة الإدارية المختصة بشئون التنظيم معاينة وفحص المباني والمنشآت وتقرير ما يلزم اتخاذه للمحافظة على الأرواح والأموال سواء بالهدم الكلي أو الجزئي أو التدعيم أو الترميم أو الصيانة لجعلها صالحة للغرض المخصصة من أجله، وعلى أن تشكل في كل وحدة من وحدات الحكم المحلي لجنة أو أكثر تتولى دراسة التقارير المقدمة من الجهة الإدارية وإجراء المعاينات على الطبيعة وأصدر قرارات في شأنها على وجه السرعة يجوز لذوي الشأن من الملاك وشاغلي العقارات وأصحاب الحقوق الطعن فيها أمام المحكمة المنصوص عليها في المادة 18 من هذا القانون فإذا صارت تلك القرارات أو الأحكام نهائية وتأخر ذوي الشأن والجهة الإدارية عن تنفيذها جاز للمستأجر الحصول على إذن من القضاء المستعجل في أن يجري الأعمال المقررة دون حاجة إلى الحصول على موافقة المالك على أن يستوفي ما أنفقه خصماً من مستحقات هذا الأخير لديه - يدل على أنه لا يجوز للمستأجر أن يلجأ مباشرة إلى المحكمة طالباً الإذن له بإجراء أي من أعمال التدعيم أو الترميم أو الصيانة اللازمة لجعل العين المؤجرة له صالحة للانتفاع بها إنما يتعين عليه أن يلجأ إلى الجهة الإدارية المختصة لتتخذ ما تراه في هذا الصدد حسبما هو مستفاد من القواعد المتقدمة لما كان ذلك وكان الحكم المطعون فيه قد أهدر تلك القواعد الخاصة وطبق على واقعة الدعوى القواعد العامة المنصوص عليها في القانون المدني فإنه يكون قد خالف القانون وأخطأ في تطبيقه.

المحكمة

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - تتحصل في أن المطعون ضده أقام على الطاعن الدعوى 2293 لسنة 1984 مدني المنصورة بطلب الترخيص له بإجراء الترميمات الضرورية للشقة المبينة في الصحيفة مع خصم نفقات الترميم من الأجرة - وقال شرحاً لدعواه إنه يستأجر هذه الشقة من الطاعن بعقد مؤرخ 1/ 11/ 1981، وإذ تصدعت أسقفها فقد أنذره بترميمها وإلا قام هو بذلك على نفقته، ولما لم يمتثل أقام الدعوى. ومحكمة أول درجة - بعد أن ندبت خبيراً في الدعوى أودع تقريره - أذنت للمطعون ضده بإجراء الترميمات الضرورية المبينة في هذا التقرير على أن يستوفى نصف ما أنفقه من مستحقات الطاعن لديه - استأنف الطاعن هذا الحكم بالاستئناف رقم 823 لسنة 37 ق كما أستأنفه المطعون ضده بالاستئناف رقم 912 لسنة 37 ق المصورة. وبتاريخ 23/ 4/ 1986 قضت المحكمة بتأييد الحكم المستأنف. طعن الطاعن في هذا الحكم بطريق النقض. وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي برفض الطعن. وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة حددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.
وحيث إن الطعن أقيم على سببين ينعى الطاعن على الحكم المطعون فيه بأولهما مخالفة القانون والخطأ في تطبيقه - وفي بيان ذلك يقول إن المواد 55 وما بعدهما من القانون رقم 49 لسنة 1977 بينت الأحكام الخاصة بترميم المنشآت وصيانتها، ولم تصرح للمستأجر باستصدار ترخيص من القضاء في أن يجري الترميمات الضرورية اللازمة وأن يستوفي ما أنفقه خصماً من مستحقات المالك لديه إلا بعد صدور قرار بالترميم من اللجنة المختصة وصيرورته نهائياً وتراخي ذوي الشأن والجهة الإدارية في تنفيذه، وإذ طلب المطعون ضده إلى المحكمة الإذن له بترميم الشقة موضوع النزاع إتباع تلك الأحكام فإن دعواه تكون غير مقبولة. وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر فإنه يكون معيباً بما يستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي في محله، ذلك أنه من المقرر - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - أنه مع قيام القانون الخاص لا يرجع إلى أحكام القواعد العامة إلا فيما فات القانون الخاص من الأحكام، ولا يجوز إهدار القانون الخاص بذريعة إعمال قاعدة عامة لما في ذلك من منافاة صريحة للغرض الذي وضع من أجله القانون الخاص، ولما كان القانون رقم 49 لسنة 1977 في شأن تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر قد وضع قواعد خاصة في شأن المنشآت الآيلة للسقوط وأعمال الترميم والصيانة تضمنها الفصل الثاني من الباب الثاني من هذا القانون فإنها تكون هي القواعد واجبة التطبيق في هذا الصدد باعتباره قانوناً خاصاً - دون القواعد العامة الواردة في القانون المدني، وإذ كان النص في المواد من 56 إلى 60 من القانون رقم 49 لسنة 1977 على أن تتولى الجهة الإدارية المختصة بشئون التنظيم معاينة وفحص المباني والمنشآت وتقرير ما يلزم اتخاذه للمحافظة على الأرواح والأموال سواء بالهدم الكلي أو الجزئي أو التدعيم أو الترميم أو الصيانة لجعلها صالحة للغرض المخصصة من أجله، وعلى أن تشكل في كل وحدة من وحدات الحكم المحلي لجنة أو أكثر تتولى دراسة التقارير المقدمة من الجهة الإدارية وإجراء المعاينات على الطبيعة وإصدار قرارات في شأنها على وجه السرعة يجوز لذوي الشأن من الملاك وشاغلي العقارات - وأصحاب الحقوق الطعن فيها أمام المحكمة المنصوص عليها في المادة 18 من هذا القانون فإذا صارت تلك القرارات أو الأحكام نهائية وتأخر ذوي الشأن والجهة الإدارية عن تنفيذها جاز للمستأجر الحصول على إذن من القضاء المستعجل في أن يجري الأعمال المقررة دون حاجة إلى الحصول على موافقة المالك وأن يستوفي ما أنفقه خصماً من مستحقات هذا الأخير لديه - يدل على أنه لا يجوز للمستأجر أن يلجأ مباشرة إلى المحكمة طالباً الإذن له بإجراء أي من أعمال التدعيم أو الترميم أو الصيانة اللازمة لجعل العين المؤجرة له صالحة للانتفاع بها وإنما يتعين عليه أن يلجأ إلى الجهة الإدارية المختصة لتتخذ ما تراه في هذا الصدد حسبما هو مستفاد من القواعد السابقة لما كان ذلك، وكان الحكم المطعون فيه قد أهدر تلك القواعد الخاصة وطبق على واقعة الدعوى القواعد العامة المنصوص عليها في القانون المدني فإنه يكون قد خالف القانون وأخطأ في تطبيقه بما يوجب نقضه لهذا السبب دون حاجة لبحث السبب الثاني من سببي الطعن.
وحيث إن الموضوع صالح للفصل فيه، ولما تقدم فإنه يتعين الحكم في موضوع الاستئناف بإلغاء الحكم المستأنف وبعدم قبول الدعوى.