أحكام النقض - المكتب الفني - مدني
الجزء الثاني - السنة 52 - صـ 702

جلسة 21 من مايو سنة 2001

برئاسة السيد المستشار/ أحمد محمود مكي نائب رئيس المحكمة وعضوية السادة المستشارين/ خالد يحيى دراز نائب رئيس المحكمة، أحمد إبراهيم سليمان، مجدي زين العابدين وأحمد عبد الحميد حامد.

(143)
الطعن رقم 235 لسنة 70 القضائية

(1، 2) إيجار "إيجار الأماكن" "تحديد الأجرة". قانون. نظام عام.
(1) تحديد أجرة مبدئية للوحدات المرخص ببنائها إلى أن يتم تحديد الأجرة النهائية من لجنة تقدير الأجرة. وجوب تزامنه مع صدور الترخيص بالبناء من الجهة المختصة بشئون التنظيم. التزام المالك بإخطار اللجنة المختصة بتحديد الأجرة خلال ثلاثين يوماً من تاريخ أول عقد إيجار عن أي وحدة من الوحدات. تقاعسه عن ذلك. أثره. توقيع عقوبة عليه. مؤداه. أن تقدير اللجنة النهائي قد يسبق استكمال العين للمستأجر استكمالها بترخيص من قاضي الأمور المستعجلة بعد إعذار المالك وخصم التكاليف من الأجرة. المواد 6، 7، 8، 9، 44 من ق 52 لسنة 1969 والمذكرة الإيضاحية والمادة 3/ 3 من اللائحة التنفيذية.
(2) صدور قرار اللجنة النهائي بتحديد الأجرة. نفاذه في حق المؤجر باعتباره الأجرة القانونية ولو كانت عين النزاع تحت الإتمام. علة ذلك. تعلق قواعد تحديد الأجرة بالنظام العام. انتهاء الحكم المطعون فيه إلى هذه النتيجة وقضاؤه بتخفيض القيمة الإيجارية. صحيح.
(3) إعلان "تسليم صورة الإعلان لجهة الإدارة".
تسليم صورة الإعلان لجهة الإدارة لغلق مسكن المعلن إليه. اعتباره صحيحاً ومنتجاً لأثره في تاريخ التسليم. لا عبرة باستلام المعلن إليه الإخطار بالإعلان أو الصورة من جهة الإدارة.
(4) دعوى "إحالة الدعوى من دائرة إلى أخرى من دوائر المحكمة". إعلان.
إحالة القضية من دائرة إلى أخرى من دوائر المحكمة. خروجه عن نطاق المادة 113 مرافعات. لا محل لإخطار الخصوم الغائبين.
1 - النص في المادتين 6، 7 من ق 52 لسنة 1969 - يدل على أن المشرع أوجب أن يتزامن مع صدور الترخيص بالبناء تحديد أجرة مبدئية للوحدات المرخص ببنائها إلى أن يتم تحديد الأجرة النهائية من اللجنة المنصوص عليها بالمادة الثامنة من هذا القانون، واستهدف من ذلك على ما جاء بالمذكرة الإيضاحية أن تكون الفروق بين الأجرة المبدئية والنهائية طفيفة والنص في المواد 8، 9، 44 من ق 52 لسنة 1969 - يدل على أن المشرع أوجب أن يقوم المالك بإخطار اللجنة خلال ثلاثين يوماً من تاريخ أول عقد إيجار عن أي وحدة "وإلا حق عقابه" وهو ما مفاده أن تقدير اللجنة النهائي قد يسبق استكمال العين ولهذا نص المشرع صراحة على حق المستأجر في استكمال الأعمال الناقصة وهو ما دلت عليه الفقرة الثالثة من المادة الثالثة من اللائحة التنفيذية لهذا القانون والصادرة بقرار وزير الإسكان والمرافق رقم 1043 لسنة 1969 والتي نصت على أنه "إذا تبين للجنة عدم استكمال بعض الأعمال والتشطيبات الواردة بالترخيص فتحدد للمالك مهلة لاستكمالها فإذا انقضت المهلة دون ذلك قامت بالتحديد على أساس التكاليف الفعلية وقت المعاينة التي تتم بعد هذه المهلة...." لما كان ذلك وكان الثابت من الخطاب المؤرخ 31/ 10/ 1996 والصادر من لجنة تقدير الإيجارات بالإدارة الهندسية لمركز ومدينة الزقازيق أنه صدر قرار اللجنة رقم 37 لسنة 1975 بتقدير أجرة شقة النزاع بمبلغ 4.410 جنيه ومن ثم يكون هذا التقدير نهائياً دون ما نظر لما جاء بهذا الخطاب من أن الشقة كانت تحت الإتمام ويصير التقدير نافذاً في حق المؤجر باعتباره الأجرة القانونية.
2 - تحديد أجرة الأماكن طبقاً لقوانين الإيجار الاستثنائية - وعلى ما جرى به قضاء محكمة النقض - من النظام العام إذ تتحدد به متى صار نهائياً القيمة الإيجارية إزاء الكافة. وإذ التزم الحكم المطعون فيه هذا النظر واعتد بهذه الأجرة ورتب على ذلك قضاءه بتخفيض القيمة الإيجارية وبطلان التكليف بالوفاء فإنه يكون قد وافق صحيح القانون.
3 - ألزم المشرع المحضر في حالة تسليم صورة الإعلان للإدارة أن يوجه خلال أربع وعشرين ساعة كتاباً مسجلاً إلى موطن المعلن إليه الأصلي، وأن يثبت ذلك في أصل ورقة الإعلان، إلا أن الإعلان ينتج أثره من تاريخ تسليم الصورة تسليماً صحيحاً إلى رجل الإدارة دون نظر إلى استلام المعلن إليه الخطاب المسجل أو الصورة من جهة الإدارة فإذا كانت إجراءات الإعلان بصحيفة تعجيل الاستئناف الحاصل في 4/ 10/ 1999 قد تمت وفق صحيح القانون فإنه يكون بمنأى عن البطلان.
4 - لئن كانت المادة 113 من قانون المرافعات قد أوجبت على قلم الكتاب إخطار الغائب من الخصوم في الحالات التي تقضي فيها المحكمة بإحالة الدعوى إلى محكمة أخرى للاختصاص، إلا أن القرار الصادر بإحالة القضية من إحدى دوائر المحكمة إلى دائرة أخرى لا يدخل في نطاق تلك المادة ولا يجري عليه حكمها.

المحكمة

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - تتحصل في أن المطعون ضده أقام الدعوى...... لسنة..... إيجارات الزقازيق الابتدائية على الطاعن بطلب الحكم بتخفيض أجرة الشقة المبينة بعقد الإيجار ومقدارها خمسون جنيهاً لتصبح مبلغ4.410 جنيه وفقاً لقرار لجنة تقدير الإيجارات 37 لسنة 1975 الزقازيق كما أقام الطاعن الدعوى...... لسنة...... أمام ذات المحكمة بطلب فسخ ذلك العقد وإخلاء المطعون ضده من شقة النزاع لتخلفه عن سداد أجرتها في الفترة من 1/ 8/ 1990 وحتى نهاية عام 1993 ومقداره 1906.500 جنيه على الرغم من تكليفه بالوفاء، ندبت المحكمة خبيراً في الدعويين وبعد أن أودع تقريره حكمت برفض الدعوى الأولى وفي دعوى الطاعن بالطلبات. استأنف المطعون ضده هذا الحكم بالاستئناف...... لسنة...... ق المنصورة، وبتاريخ 5/ 2/ 1997 قضت المحكمة بالتأييد، طعن المطعون ضده في هذا الحكم بطريق النقض بالطعن 488 لسنة 67 ق وبتاريخ 17/ 3/ 1999 نقضت المحكمة الحكم وأحالت القضية إلى محكمة استئناف المنصورة "مأمورية الزقازيق" وبعد أن عجل السير في الاستئناف حكمت المحكمة بتاريخ 29/ 12/ 1999 بإلغاء الحكم المستأنف وبرفض دعوى الطاعن وفي دعوى المطعون ضده بالطلبات، طعن الطاعن في هذا الحكم بطريق النقض وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقض الحكم وعرض الطعن على هذه المحكمة - في غرفة مشورة - فحددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.
وحيث إن الطعن أقيم على ثلاثة أسباب ينعى الطاعن على الحكم المطعون فيه بالسبب الأول منها والوجه الثاني من السبب الثالث مخالفة القانون ذلك أن قرار اللجنة 37 لسنة 1975 بتقدير الأجرة ليس قراراً نهائياً إذ صدر والشقة تحت الإتمام وفي حوزة المالك ولم يكتمل البناء إلا بعد صدور القانون 136 لسنة 1981 وهو ما يوجب الاعتداد بالأجرة الاتفاقية وإذ قضى الحكم المطعون فيه بتخفيض الأجرة أخذاً بالقرار سالف الذكر فإنه يكون معيباً بما يستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي غير سديد، ذلك أن المادة السادسة من القانون رقم 52 لسنة 1969 - المنطبق على واقعة النزاع - قد أوجبت على المالك أن يرفق بطلب ترخيص البناء بياناً بقيمة الأرض والمباني ومواصفات البناء وتقديراً للأجرة وتوزيعها على وحدات العقار واعتبر المشرع هذه البيانات متممة لمستندات الترخيص، وأوجبت المادة السابعة منه على الجهة المختصة بشئون التنظيم أن تحدد مع الترخيص بالبناء الأجرة المبدئية للوحدات المرخص ببنائها والتي يتم التعاقد على أساسها إلى أن يتم تحديد الأجرة بمعرفة اللجان المختصة ثم نصت المادة التاسعة منه أنه "على مالك البناء في موعد لا يجاوز ثلاثين يوماً من تاريخ نفاذ أول عقد إيجار عن أية وحدة من وحدات المبنى أو من تاريخ شغلها لأول مرة بأية صورة من صور الإشغال أن يخطر اللجنة المشار إليها في المادة السابقة والتي يقع في دائرتها المبنى لتقوم بتحديد أجرته وتوزيعها على وحداته بعد مراجعة ما تم إنجازه ومطابقته للمواصفات الصادر على أساسها موافقة لجنة تنظيم وتوجيه أعمال البناء وترخيص المباني وللمستأجر أن يخطر اللجنة المذكورة بشغله المكان المؤجر. وتنظيم اللائحة التنفيذية إجراءات إخطار المالك والمستأجر للجنة.... ويجوز للجنة أن تقوم بالتقدير من تلقاء نفسها أو بناء على إخطار من الجهة المختصة بحصر العقارات المبينة ويلتزم المالك بتسليم العين المؤجرة صالحة للاستعمال وإلا جاز للمستأجر بترخيص من قاضي الأمور المستعجلة استكمال الأعمال الناقصة مع خصم التكاليف من الأجرة وذلك بعد إعذار المالك بالقيام بها". ونصت المادة 44 على معاقبة المالك الذي يخالف ما نصت عليه الفقرة الأولى من المادة السابقة. كل ذلك يدل على أن المشرع أوجب أن يتزامن مع صدور الترخيص بالبناء تحديد أجرة مبدئية للوحدات المرخص ببنائها إلى أن يتم تحديد الأجرة النهائية من اللجنة المنصوص عليه بالمادة الثامنة من هذا القانون، واستهدف من ذلك على ما جاء بالمذكرة الإيضاحية أن تكون الفروق بين الأجرة المبدئية والنهائية طفيفة، كما أوجب أن يقوم المالك بإخطار اللجنة خلال ثلاثين يوماً من تاريخ أول عقد إيجار عن أي وحدة "وإلا حق عقابه" وهو ما مفاده أن تقدير اللجنة النهائي قد يسبق استكمال العين ولهذا نص المشرع صراحة على حق المستأجر في استكمال الأعمال الناقصة وهو ما دلت عليه الفقرة الثالثة من المادة الثالثة من اللائحة التنفيذية لهذا القانون والصادرة بقرار وزير الإسكان والمرافق رقم 1043 لسنة 1969 والتي نصت على أنه "إذا تبين للجنة عدم استكمال بعض الأعمال والتشطيبات الواردة بالترخيص فتحدد للمالك مهلة لاستكمالها فإذا انقضت المهلة دون ذلك قامت بالتحديد على أساس التكاليف الفعلية وقت المعاينة التي تتم بعد هذه المهلة....." لما كان ذلك وكان الثابت من الخطاب المؤرخ 31/ 10/ 1996 والصادر من لجنة تقدير الإيجارات بالإدارة الهندسية لمركز ومدينة الزقازيق أنه صدر قرار اللجنة رقم 37 لسنة 1975 بتقدير أجرة شقة النزاع بمبلغ 4.410 جنيه ومن ثم يكون هذا التقدير نهائياً دون ما نظر لما جاء بهذا الخطاب من أن الشقة كانت تحت الإتمام ويصير التقدير نافذاً في حق المؤجر باعتباره الأجرة القانونية إذ أن تحديد أجرة الأماكن طبقاً لقوانين الإيجار الاستثنائية - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - من النظام العام إذ تتحدد به متى صار نهائياً القيمة الإيجارية إزاء الكافة، وإذ التزم الحكم المطعون فيه هذا النظر واعتد بهذه الأجرة ورتب على ذلك قضاءه بتخفيض القيمة الإيجارية وبطلان التكليف بالوفاء فإنه يكون قد وافق صحيح القانون ويكون النعي على غير أساس.
وحيث إن الطاعن ينعى بالسبب الثاني على الحكم المطعون فيه البطلان ذلك أنه تم إعلانه بصحيفة تعجيل الاستئناف - سلم للإدارة - ولم يصله الإخطار بالبريد ليسعى لتسلم صورته ولم تسلمه الإدارة الصورة إلا بعد الجلسة فلم تتحقق الغاية من الإعلان مما يعيب الحكم ويستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي مردود ذلك أن المشرع ألزم المحضر في حالة تسليم صورة الإعلان للإدارة أن يوجه خلال أربع وعشرين ساعة كتاباً مسجلاً إلى موطن المعلن إليه الأصلي، وأن يثبت ذلك في أصل ورقة الإعلان، إلا أن الإعلان ينتج أثره من تاريخ تسليم الصورة تسليماً صحيحاً إلى رجل الإدارة دون نظر إلى استلام المعلن إليه الخطاب المسجل أو الصورة من جهة الإدارة فإذا كانت إجراءات الإعلان بصحيفة تعجيل الاستئناف الحاصل في 4/ 10/ 1999 قد تمت وفق صحيح القانون فإنه يكون بمنأى عن البطلان ويضحى النعي في غير محله.
وحيث إن الطاعن ينعى بالوجه الأول من السبب الثالث أنه لم يعلن بإحالة الاستئناف من إحدى دوائر المحكمة إلى دائرة أخرى بما يعيب الحكم ويستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي غير سديد ذلك إنه ولئن كانت المادة 113 من قانون المرافعات قد أوجبت على قلم الكتاب إخطار الغائب من الخصوم في الحالات التي تقضي فيها المحكمة بإحالة الدعوى إلى محكمة أخرى للاختصاص، إلا أن القرار الصادر بإحالة القضية من إحدى دوائر المحكمة إلى دائرة أخرى لا يدخل في نطاق تلك المادة ولا يجري عليه حكمها ومن ثم يكون النعي على غير أساس.
ولما تقدم يتعين رفض الطعن.