أحكام النقض - المكتب الفني - مدني
الجزء الثاني - السنة 52 - صـ 802

جلسة 31 من مايو سنة 2001

برئاسة السيد المستشار/ كمال نافع نائب رئيس المحكمة وعضوية السادة المستشارين/ محمد بدر الدين المتناوي، لطف الله ياسين جزر، ماجد قطب وسمير فايزي نواب رئيس المحكمة.

(161)
الطعن رقم 3439 لسنة 62 القضائية

(1 - 5) إيجار "إيجار الأماكن" "الامتداد القانوني لعقد الإيجار" "ترك العين المؤجرة". حكم "تسبيبه: الخطأ في تطبيق القانون".
(1) وفاة المستأجر أو تركه للعين. امتداد عقد الإيجار لصالح زوجته أو أولاده أو والديه المقيمين معه إقامة مستقرة قبل الوفاة أو الترك. الانقطاع العارض عن الإقامة لا يحول دون توافرها.
(2) ترك العين المؤجرة. شرطه. هجر المستأجر الإقامة فيها على وجه نهائي بنية تخليه عن العلاقة الإيجارية طواعية واختياراً. تخلف ذلك. أثره. عدم تحققه في معنى المادة 29 ق 49 لسنة 1977.
(3) استخلاص ترك المستأجر للعين المؤجرة وتخليه عنها. من سلطة محكمة الموضوع. شرطه.
(4) تعبير المستأجر عن إرادته في التخلي عن العين المؤجرة. جواز أن يكون صريحاً أو ضمنياً. تنازله عن الإيجار لأحد أقاربه. تعبير صريح عن التخلي ينتج أثره دون توقف على إعلان المؤجر به أو قبوله له.
(5) قضاء الحكم المطعون فيه بالإخلاء لتنازل المطعون ضده الثالث عن شقة النزاع لمطلقته الطاعنة دون بحث أثر هذا التنازل الحاصل قبل تطليقها منه على امتداد العقد. خطأ وقصور.
1 - المقرر - في قضاء محكمة النقض - أن المشرع في المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 رغبة منه في حماية شاغلي الأماكن المؤجرة ولحل أزمة الإسكان استحدث في هذه المادة حكماً يقضي باستمرار عقد الإيجار وامتداده في حالة وفاة المستأجر أو تركه العين المؤجرة للزوجة أو لأولاده أو الوالدين الذين تثبت إقامتهم معه في العين المؤجرة قبل الوفاة أو الترك والمقصود بالإقامة في هذه الحالة هي الإقامة المستقرة مع المستأجر ولا يحول دون توافرها انقطاع الشخص عن الإقامة بسبب عارض طالما لم يكشف عن إرادته الصريحة أو الضمنية في تخليه عنها.
2 - المقرر - في قضاء محكمة النقض - أن المقصود بالترك الذي يجيز للمقيمين مع المستأجر البقاء في العين المؤجرة والامتداد القانوني لعقد الإيجار في مفهوم المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977 هو الترك الفعلي من جانب المستأجر مع بقاء من كانوا معه وقت حصول الترك بشرط استمرار عقد الإيجار قائماً ويجب أن يتوافر في الترك عنصران أولهما مادي يتمثل في هجر الإقامة على وجه نهائي والثاني معنوي بأن يصاحب هجر الإقامة فيها عنصر التخلي عن العلاقة الإيجارية لغيره بمحض إرادته عن طواعية واختيار.
3 - المقرر - في قضاء محكمة النقض - أن استخلاص ثبوت ترك المستأجر العين المؤجرة وتخليه عنها للغير والإقامة المستقرة التي يترتب عليها امتداد عقد الإيجار لصالح المستفيد ونفي ذلك من مسائل الواقع التي تستقل بتقديرها محكمة الموضوع.
4 - المقرر - في قضاء محكمة النقض - أن تعبير المستأجر في التخلي عن العين المؤجرة قد يكون صريحاً وقد يكون ضمنياً وهو ما ينتج أثره دون توقف على إعلان المؤجر به أو قبوله له، ذلك أن المتنازل إليه في هذه الحالة لا يستمد حقه من حوالة المستأجر الأصلي لحقه، وإنما يستمد حقه من القانون الذي أعطاه الحق في امتداد العقد إليه وإلزام المؤجر بتحرير عقد جديد باسمه.
5 - إذ كان ذلك وكان الحكم المطعون فيه قد خالف هذا النظر وأقام قضاءه بتأييد حكم أول درجة القاضي بالإخلاء على سند من أن المطعون ضده الثالث تنازل عن شقة النزاع إلى مطلقته الطاعنة دون أن يعني ببحث أثر هذا التنازل الحاصل قبل تطليقها منه في..../ ..../ .... بحسبانه تعبيراً عن رغبته الصريحة في التخلي لها عنها وهو ما يترتب عليه امتداد العقد قانوناً إليها فإنه يكون معيباً.

المحكمة

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - تتحصل في أن المطعون ضده الأول أقام على المطعون ضده الثالث والطاعنة الدعوى رقم...... لسنة..... أمام محكمة الجيزة الابتدائية بطلب الحكم بإخلاء الشقة المبينة بالصحيفة والتسليم، وقال بياناً لذلك إنه بموجب عقد الإيجار المؤرخ 1/ 1/ 1978 استأجر المطعون ضده الثالث شقة النزاع ثم تنازل عنها لمطلقته - الطاعنة - دون إذن كتابي منه فأقام الدعوى، أدخل المطعون ضده الأول المطعون ضده الثاني ليصدر الحكم في مواجهته، وجهت الطاعنة دعوى فرعية بطلب الحكم بتحرير عقد إيجار لها عن شقة النزاع، أجابت المحكمة المطعون ضده الأول لطلباته في الدعوى الأصلية ورفضت طلبات الطاعنة في الدعوى الفرعية. استأنفت الطاعنة هذا الحكم بالاستئناف رقم...... لسنة...... ق القاهرة، وبتاريخ 25/ 3/ 1992 قضت المحكمة بالتأييد، طعنت الطاعنة في هذا الحكم بطريق النقض وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقض الحكم المطعون فيه، وإذ عُرض الطعن على هذه المحكمة حددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.
وحيث إن مما تنعاه الطاعنة على الحكم المطعون فيه الإخلال بحق الدفاع والفساد في الاستدلال ومخالفة الثابت بالأوراق، وفي بيان ذلك تقول إن الحكم المطعون فيه أقام قضاءه بإخلاء شقة النزاع على ما ورد بالمحضر رقم....... لسنة 1988 إداري مركز إمبابة، من أن المطعون ضده تنازل لها عنها ولم يتركها بقصد التخلي عنها، في حين أن الثابت أن المطعون ضده الثالث قرر بتركها والتخلي عنها نهائياً إلى زوجته الطاعنة في غضون عام 1984 ثم تنازل لها عنها بالتنازل المؤرخ 1/ 2/ 1985 قبل تطليقها في 16/ 11/ 1985 فيمتد إليها عقد الإيجار بقوة القانون من تاريخ هذا التنازل عملاً بنص المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 مما يعيب الحكم المطعون فيه ويستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي سديد، ذلك أن المشرع في المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 رغبة منه في حماية شاغلي الأماكن المؤجرة ولحل أزمة الإسكان استحدث في هذه المادة حكماً يقضي باستمرار عقد الإيجار وامتداده في حالة وفاة المستأجر أو تركه العين المؤجرة للزوجة أو لأولاده أو الوالدين الذين تثبت إقامتهم معه في العين المؤجرة قبل الوفاة أو الترك والمقصود بالإقامة في هذه الحالة هي الإقامة المستقرة مع المستأجر ولا يحول دون توافرها انقطاع الشخص عن الإقامة بسبب عارض طالما لم يكشف عن إرادته الصريحة أو الضمنية في تخليه عنها. وأن المقصود بالترك الذي يجيز للمقيمين مع المستأجر البقاء في العين المؤجرة والامتداد القانوني لعقد الإيجار في مفهوم المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977 هو الترك الفعلي من جانب المستأجر مع بقاء من كانوا معه وقت حصول الترك بشرط استمرار عقد الإيجار قائماً ويجب أن يتوافر في الترك عنصران أولهما مادي يتمثل في هجر الإقامة على وجه نهائي والثاني: معنوي بأن يصاحب هجر الإقامة فيها عنصر التخلي عن العلاقة الإيجارية لغيره بمحض إرادته عن طواعية واختيار، كما أن استخلاص ثبوت ترك المستأجر العين المؤجرة وتخليه عنها للغير والإقامة المستقرة التي يترتب عليها امتداد عقد الإيجار لصالح المستفيد ونفي ذلك من مسائل الواقع التي تستقل بتقديرها محكمة الموضوع. وأن تعبير المستأجر في التخلي عن العين المؤجرة قد يكون صريحاً وقد يكون ضمنياً وهو ما ينتج أثره دون توقف على إعلان المؤجر به أو قبوله له، ذلك أن المتنازل إليه في هذه الحالة لا يستمد حقه من حوالة المستأجر الأصلي لحقه، وإنما يستمد حقه من القانون الذي أعطاه الحق في امتداد العقد إليه وإلزام المؤجر بتحرير عقد جديد باسمه. لما كان ذلك، وكان الحكم المطعون فيه قد خالف هذا النظر وأقام قضاءه بتأييد حكم أول درجة القاضي بالإخلاء على سند من أن المطعون ضده الثالث تنازل عن شقة النزاع إلى مطلقته الطاعنة دون أن يعني ببحث أثر هذا التنازل الحاصل قبل تطليقها منه في 16/ 11/ 1985 بحسبانه تعبيراً عن رغبته الصريحة في التخلي لها عنها وهو ما يترتب عليه امتداد العقد قانوناً إليها فإنه يكون معيباً بما يوجب نقضه لهذا السبب دون حاجة لبحث باقي أسباب الطعن.
وحيث إن الموضوع صالح للفصل ولما تقدم وكان الثابت من الأوراق أن المطعون ضده الثالث - المستأجر الأصلي - قد ترك الإقامة بالعين المؤجرة نهائياً لزوجته الطاعنة في غضون عام 1984 ثم تنازل لها عنها بإقرار التنازل المؤرخ 1/ 2/ 1985 قبل تطليقها في 16/ 11/ 1985 عملاً بالمادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 ومن ثم فيمتد لها عقد الإيجار.