أحكام النقض - المكتب الفني - مدني
الجزء الثاني - السنة 52 - صـ 1328

جلسة 24 من ديسمبر سنة 2001

برئاسة السيد المستشار/ أحمد محمود مكي نائب رئيس المحكمة وعضوية السادة المستشارين/ يحيى جلال، خالد يحيى دراز نائبي رئيس المحكمة، بليغ كمال وأحمد عبد الحميد.

(259)
الطعن رقم 21 لسنة 71 القضائية

(1 - 5) إيجار "إيجار الأماكن" "تحديد الأجرة" " الزيادة في أجرة الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى" "ملحقات الأجرة: الضريبة العقارية" "أسباب الإخلاء: الإخلاء لعدم الوفاء بالأجرة: المنازعة في الأجرة". حكم "تسبيبه: عيوب التدليل: الخطأ في تطبيق القانون والقصور في التسبيب".
(1) قواعد تحديد الأجرة الواردة في قوانين الإيجارات الخاصة. قواعد آمرة. عدم جواز الاتفاق على مخالفتها بما يجاوز الأجرة التي حددتها.
(2) دعوى الإخلاء لعدم الوفاء بالأجرة. منازعة المستأجر جدياً في مقدار الأجرة القانونية. وجوب الفصل فيها باعتبارها مسألة أولية لازمة للفصل في طلب الإخلاء.
(3) تحديد الزيادة في أجرة الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى. م 3 ق 6 لسنة 1997 وم 1 من لائحته التنفيذية. العبرة فيها بالأجرة القانونية محسوبة وفقاً للقانون الذي يحكمها وقت إنشاء العين. لا عبرة بالأجرة المكتوبة بعقد الإيجار والقيمة الإيجارية المتخذة أساساً لحساب الضريبة على العقارات المبنية متى اختلفت كلتاهما عن الأجرة القانونية.
(4) الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى الخاضعة لتقدير لجان الأجرة. تحديد أجرتها القانونية. ارتباطه بالقيمة الإيجارية المتخذة أساساً لربط الضريبة حتى تاريخ العمل بالقانون 92 لسنة 1973 المعدل للقانون 56 لسنة 1954 في شأن الضريبة العقارية. علة ذلك.
(5) تمسك الطاعن بعدم مطابقة الأجرة الواردة بعقدي الإيجار للأجرة القانونية لإنشاء عينا النزاع عام 1964 بما يستوجب ربط أجرتها القانونية بالقيمة الإيجارية السنوية المتخذة أساساً لحساب الضريبة العقارية وتدليله على ذلك بما أورده الخبير المنتدب في تقريره. إطراح الحكم المطعون فيه هذا الدفاع وذلك التقرير وقضاءه بالإخلاء استناداً إلى أن الأجرة المكتوبة في عقدي الإيجار هي الأجرة القانونية دون أن يفصل في الخلاف حول حقيقة هذه الأجرة ويتثبت من مقدارها لتحديد الزيادة المقررة بالقانون 6 لسنة 1997. خطأ وقصور.
1 - إن قواعد تحديد الأجرة في ظل القوانين الخاصة بتأجير الأماكن - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - هي قواعد آمرة لا يجوز الاتفاق على مخالفتها بما يجاوز الأجرة التي تحددها هذه القوانين.
2 - المقرر - في قضاء هذه المحكمة - أنه متى كان مقدار الأجرة القانونية محل نزاع جدي بين المؤجر والمستأجر فإنه يتعين على المحكمة أن تقول كلمتها فيها باعتبارها مسألة أولية لازمة للفصل في طلب الإخلاء لهذا السبب، لأن شرط إجابته هو ثبوت التخلف عن الوفاء بالأجرة.
3 - النص في المادة الثالثة من القانون رقم 6 لسنة 1997 والمادة الأولى من اللائحة التنفيذية لهذا القانون الصادرة بالقرار الجمهوري رقم 237 لسنة 1997 - يدلان - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - على أن المشرع قد اعتد في تقدير الزيادة الواردة بالقانون المذكور بالأجرة القانونية للعين محسوبة وفقاً للتحديد الوارد في قوانين إيجار الأماكن كل مكان بحسب القانون الذي يحكمه وفقاً لتاريخ إنشائه ولم يعتد بالأجرة المكتوبة في عقد الإيجار أياً كان تاريخ تحريره ولا بالقيمة المتخذة أساساً لحساب الضريبة على العقارات المبنية إذا اختلفت كلتاهما عن الأجرة القانونية.
4 - النص في المادة التاسعة من القانون 56 لسنة 1954 في شأن الضريبة العقارية على أن "تفرض الضريبة العقارية على أساس القيمة الإيجارية السنوية للعقارات التي تقدرها لجان التقدير المنصوص عليها في المادة 13" ثم نصت المادة الرابعة من القانون 46 لسنة 1962 معدلة بالقانون 133 لسنة 1963 على اختصاص لجان التقدير المنصوص عليها في المادة 13 من القانون السالف بتحديد الأجرة القانونية للمباني الخاضعة لأحكام القانون 46 لسنة 1962 فبات هناك ارتباط بين القيمة الإيجارية المتخذة أساساً للضريبة والأجرة القانونية في هذا التاريخ إذ ربط الضريبة يعني أن اللجان باشرت عملها وقدرت الأجرة القانونية، وظل هذا الارتباط قائماً حتى 14/ 8/ 1973 تاريخ العمل بالقانون 92 لسنة 1973 المعدل للقانون 56 لسنة 1954، والذي علل فك هذا الارتباط بما جاء في مذكرته الإيضاحية من أنه "ونظراً لما لوحظ من تعطل عمل لجان التقديرات لمدد طويلة بالنسبة لكثير من العقارات المبنية وأجزائها المستجدة بسبب تقيدها في شأن هذه الأماكن بمقدار القيمة الإيجارية التي ينتهي إليها رأي لجان تحديد الأجرة التي شكلت لهذا الغرض بموجب القانون رقم 46 لسنة 1962 بتحديد إيجار الأماكن ثم القانون رقم 52 لسنة 1969 في شأن إيجار الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجرين والمستأجرين والتي لم تستطع إنجاز عملها في تحديد أجرة كثير من تلك العقارات في وقت مبكر مما أدى إلى تأخير تحديد وعاء الضريبة بواسطة لجان التقدير وعدم اتخاذ إجراءات ربط الضريبة وتحصيلها بالتالي عدة سنوات ورغبة في تلافي تلك النتائج والعمل على سرعة تحديد الضريبة وتحصيلها فقد أعد مشروع القانون المرافق للوفاء بهذا القصد".
5 - إذا كان الثابت أن الطاعن قد تمسك أمام محكمة الموضوع بأن الدكانين منشئان في عام 1964 وأن الأجرة الواردة بالعقدين المؤرخين 1/ 11/ 1978 ليست أجرتهما القانونية وهو ما ثبت من تقرير الخبير المنتدب في الدعوى الذي أورد أن الدكانين منشئان عام 1964 وأن أجرتهما المتخذة أساساً للضريبة مقدارها 9.60 جنيهاً وذهب إلى أنه لم يصدر قرار من اللجنة بتحديد الأجرة وأنه عاجز عن معرفة الأجرة القانونية دون أن يبين الأساس الذي حددت عليه الضريبة العقارية، وإذ قضى الحكم المطعون فيه بالإخلاء استناداً إلى أن الأجرة المكتوبة في عقدي الإيجار هي الأجرة القانونية رغم منازعة الطاعن في مطابقتها لهذه الأجرة ودون أن يفصل في الخلاف حول حقيقة هذه الأجرة ويتثبت من مقدارها لتحديد الزيادة المقررة بالقانون 6 لسنة 1997 على الرغم من أنها مسألة أولية لازمة للفصل في طلب الإخلاء فإنه يكون معيباً بالخطأ في تطبيق القانون فضلاً عن القصور في التسبيب.

المحكمة

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة.
وحيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - تتحصل في أن المطعون ضده أقام الدعوى...... لسنة....... إيجارات الجيزة الابتدائية على الطاعن بطلب الحكم بإخلائه من المحلين المبينين بالأوراق لتخلفه عن سداد الأجرة والزيادة المقررة بالقانون 6 لسنة 1997 عن المدة من 1/ 4/ 1997 حتى 1/ 5/ 1998 رغم تكليفه بالوفاء. ومحكمة أول درجة بعد أن ندبت خبيراً وأودع تقريره حكمت بالطلبات. استأنف الطاعن هذا الحكم بالاستئناف...... لسنة 117 ق القاهرة. وبتاريخ 12/ 12/ 2000 قضت المحكمة بالتأييد. طعن الطاعن في هذا الحكم بطريق النقض، وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقض الحكم، وعُرِض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة فحددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.
وحيث إن مما ينعاه الطاعن على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون والقصور في التسبيب ذلك أنه تمسك أمام محكمة الموضوع بأن الدكانين منشئان في عام 1964 وأن الأجرة الواردة بالعقدين المؤرخين 1/ 11/ 1978 ليست أجرتهما القانونية وهو ما ثبت من تقرير الخبير المنتدب في الدعوى فالتفت الحكم عن هذا الدفاع وقام بحساب الزيادة المقررة بقانون إيجار الأماكن 6 لسنة 1997 باعتبار أن الأجرة الواردة بالعقد هي الأجرة القانونية مما يعيبه ويستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي في محله، ذلك أن قواعد تحديد الأجرة في ظل القوانين الخاصة بتأجير الأماكن - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - هي قواعد آمرة لا يجوز الاتفاق على مخالفتها بما يجاوز الأجرة التي تحددها هذه القوانين، وأنه متى كان مقدار الأجرة القانونية محل نزاع جدي بين المؤجر والمستأجر فإنه يتعين على المحكمة أن تقول كلمتها فيها باعتبارها مسألة أولية لازمة للفصل في طلب الإخلاء لهذا السبب، لأن شرط إجابته هو ثبوت التخلف عن الوفاء بالأجرة، وكان النص في المادة الثالثة من القانون رقم 6 لسنة 1997 والمادة الأولى من اللائحة التنفيذية لهذا القانون الصادرة بالقرار الجمهوري رقم 237 لسنة 1997 - يدلان - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - على أن المشرع قد اعتد في تقدير الزيادة الواردة بالقانون المذكور بالأجرة القانونية للعين محسوبة وفقاً للتحديد الوارد في قوانين إيجار الأماكن كل مكان بحسب القانون الذي يحكمه وفقاً لتاريخ إنشائه ولم يعتد بالأجرة المكتوبة في عقد الإيجار أياً كان تاريخ تحريره ولا بالقيمة المتخذة أساساً لحساب الضريبة على العقارات المبنية إذا اختلفت كلتاهما عن الأجرة القانونية. ولما كان النص في المادة التاسعة من القانون 56 لسنة 1954 في شأن الضريبة العقارية على أن "تفرض الضريبة العقارية على أساس القيمة الإيجارية السنوية للعقارات التي تقدرها لجان التقدير المنصوص عليها في المادة 13" ثم نصت المادة الرابعة من القانون 46 لسنة 1962 معدلة بالقانون 133 لسنة 1963 على اختصاص لجان التقدير المنصوص عليها في المادة 13 من القانون السالف بتحديد الأجرة القانونية للمباني الخاضعة لأحكام القانون 46 لسنة 1962 فبات هناك ارتباط بين القيمة الإيجارية المتخذة أساساً للضريبة والأجرة القانونية في هذا التاريخ إذ ربط الضريبة يعني أن اللجان باشرت عملها وقدرت الأجرة القانونية، وظل هذا الارتباط قائماً حتى 14/ 8/ 1973 تاريخ العمل بالقانون 92 لسنة 1973 المعدل للقانون 56 لسنة 1954، والذي علل فك هذا الارتباط بما جاء في مذكرته الإيضاحية من أنه "ونظراً لما لوحظ من تعطل عمل لجان التقديرات لمدد طويلة بالنسبة لكثير من العقارات المبنية وأجزائها المستجدة بسبب تقيدها في شأن هذه الأماكن بمقدار القيمة الإيجارية التي ينتهي إليها رأي لجان تحديد الأجرة التي شكلت لهذا الغرض بموجب القانون رقم 46 لسنة 1962 بتحديد إيجار الأماكن ثم القانون رقم 52 لسنة 1969 في شأن إيجار الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجرين والمستأجرين والتي لم تستطع إنجاز عملها في تحديد أجرة كثير من تلك العقارات في وقت مبكر مما أدى إلى تأخير تحديد وعاء الضريبة بواسطة لجان التقدير وعدم اتخاذ إجراءات ربط الضريبة وتحصيلها بالتالي عدة سنوات الأمر الذي أضر بصالح الممولين وصالح الخزانة على السواء، ورغبة في تلافي تلك النتائج والعمل على سرعة تحديد الضريبة وتحصيلها فقد أعد مشروع القانون المرافق للوفاء بهذا القصد...." ولما كان الثابت من تقرير الخبير أن الدكانين منشئان في عام 1964 وأن أجرتهما المتخذة أساساً للضريبة مقدارها 9.60 جنيهاً وذهب إلى أنه لم يصدر قرار من اللجنة بتحديد الأجرة وأنه عاجز عن معرفة الأجرة القانونية دون أن يبين الأساس الذي حددت عليه الضريبة العقارية، وإذ قضى الحكم المطعون فيه بالإخلاء استناداً إلى أن الأجرة المكتوبة في عقدي الإيجار هي الأجرة القانونية رغم منازعة الطاعن في مطابقتها لهذه الأجرة ودون أن يفصل في الخلاف حول حقيقة هذه الأجرة ويتثبت من مقدارها لتحديد الزيادة المقررة بالقانون 6 لسنة 1997 على الرغم من أنها مسألة أولية لازمة للفصل في طلب الإخلاء فإنه يكون معيباً بالخطأ في تطبيق القانون فضلاً عن القصور في التسبيب بما يوجب نقضه.