أحكام النقض - المكتب الفني - مدني
الجزء الأول - السنة 52 - صـ 312

جلسة 13 من فبراير سنة 2001

برئاسة السيد المستشار/ محمد وليد الجارحي نائب رئيس المحكمة وعضوية السادة المستشارين/ سعيد شعلة، عبد الباسط أبو سريع، عبد المنعم محمود ومدحت سعد الدين نواب رئيس المحكمة.

(64)
الطعن رقم 5414 لسنة 63 القضائية

(1 - 4) ملكية "من أنواعها: ملكية الطبقات، اتحاد الملاك" "انتقال الملكية". قانون. التزام. عقد. بيع. دعوى "دعوى صحة ونفاذ البيع". تنفيذ. تسجيل. شيوع. مسئولية "المسئولية العقدية". تعويض. حكم. "عيوب التدليل: مخالفة القانون والخطأ في تطبيقه".
(1) اتحاد الملاك قبل نفاذ ق 4 لسنة 1996. نشأته بقوة القانون بمجرد زيادة عدد كل من الشقق وملاكها على خمسة ولو لم يكن له نظام مكتوب أو مجلس إدارة. المادتان 73 ق 49 لسنة 1977، 862 مدني.
(2) تعليق الالتزام على أمر تم وقوعه من قبل. أثره. تَرتُّب الالتزام منجزاً لا معلقاً ولو كان المتعاقدان على جهل بذلك. المذكرة الإيضاحية للمشروع التمهيدي للتقنين المدني. مؤداه. تعليق التزام البائع بنقل ملكية الشقة المبيعة إلى المشتري على تكوين اتحاد ملاك حين أن عدد شقق العقار المشتمل عليها وكذلك عدد مشتريها يجاوز خمسة. لا يغير من كونه التزاماً منجزاً صالحاً للمطالبة بتنفيذه.
(3) التزام طرفي العقد بتنفيذه بطريقة مع ما يوجبه حسن النية. م 148/ 1 مدني. حق الدائن في الالتزام العقدي المعلق على شرط واقف مما ينظمه القانون ويحميه. مؤداه. ليس للمدين تحت هذا الشرط القيام بعمل من شأنه منع الدائن من استعمال حقه عند تحقق الشرط. تصرفه الحائل دون تحقيقه. خطأ يستوجب التعويض ولو لم يصل إلى حد الغش. علةّ ذلك. جزاؤه. التعويض العيني باعتبار الشرط متحققاً حكماً ولو لم يتحقق بالفعل. صيرورة الالتزام الشرطي نافذاً بعد أن تغير وصفه من التعليق إلى التنجيز.
(4) إقرار المطعون ضده في عقد البيع بأنه باع للطاعن شقة مفرزة بعقار تتعادل مع حصة شائعة فيه وبخضوع البيع لقواعد ملكية الطبقات المنصوص عليها في المواد من 856 حتى 869 مدني. إصراره على أن البيع لمشتري شقق العقار ومنهم الطاعن ينصب على حصة شائعة وامتناعه عن تقديم المستندات اللازمة لتسجيل ملكية تلك الشقق مفرزة وتقاعسه عن نقل تمويل العقار إلى اسمه. خطأ يرتب مسئوليته العقدية ويوجب اعتبار الشرط الواقف في العقد - المتمثل في تعليق التزامه بنقل الملكية للطاعن عن استخراج شهادة تمويل العقار وعلى تشكيل اتحاد الملاك وقيام جميع المشترين بالتسجيل - محققاً حكماً. علة ذلك. مخالفة الحكم المطعون فيه هذا النظر وقضاؤه بعدم قبول دعوى الطاعن بصحة ونفاذ عقده على مجرد القول بأنه لم يستوف ما اتفق عليه في العقد من استخراج شهادة التمويل باسم البائع وتشكيل اتحاد ملاك. مخالفة للقانون وخطأ في تطبيقه.
1 - النص في المادة 73 من القانون رقم 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر - التي أبقى عليها القانون رقم 136 لسنة 1981 - على أن "إذا زادت طبقات المبنى أو شققه على خمس، وجاوز عدد ملاكها خمسة أشخاص قام بقوة القانون اتحاد الملاك المنصوص عليه في المادة 862 من القانون المدني... ويكون البائع بالتقسيط عضواً في الاتحاد حتى تمام الوفاء بكامل أقساط الثمن، كما يكون المشتري بعقد غير مسجل عضواً في الاتحاد" مؤداه أن اتحاد الملاك - قبل نفاذ القانون رقم 4 لسنة 1996 - كان ينشأ بقوة القانون بمجرد زيادة عدد الشقق على خمس، وملاكها على خمسة أشخاص، حتى ولو لم يكن له نظام مكتوب أو مجلس إدارة.
2 - إذ كان المقرر - وعلى ما جاء بالمذكرة الإيضاحية للمشروع التمهيدي للتقنين المدني - أنه إذا علق الالتزام على أمر تم وقوعه من قبل، ترتب الالتزام منجزاً لا معلقاً ولو كان المتعاقدان على جهل بذلك، فإن تعليق التزام المطعون ضده (البائع) بنقل ملكية الشقة المبيعة إلى (المشتري) الطاعن على تكوين اتحاد ملاك إزاء ما هو ثابت في الأوراق - ولا يماري فيه المطعون ضده - من أن شقق العقار المشتمل على الشقة موضوع النزاع تزيد على خمس، وعدد مشتريها يجاوز خمسة أشخاص - لا يغير من كونه التزاماً منجزاً صالحاً للمطالبة بتنفيذه.
3 - إذ كان حق الدائن في الالتزام العقدي المعلق على شرط واقف هو ما ينظمه القانون ويحميه، كانت المادة 148/ 1 من القانون المدني تلزم طرفي العقد بتنفيذه بطريقة تتفق مع ما يوجبه حسن النية، فإنه لا يجوز للمدين تحت هذا الشرط أن يقوم بأي عمل من شأنه أن يمنع الدائن من استعمال حقه عند تحقق الشرط، وكل تصرف من جانبه يحول دون تحقق الشرط يشكل خطأ يستوجب التعويض ولو لم يصل إلى حد الغش لما ينطوي عليه من إخلال بواجب مراعاة حسن النية في تنفيذ العقد. وخير تعويض للدائن في هذه الحالة هو التعويض العيني أي اعتبار الشرط متحققاً حكماً ولو لم يتحقق بالفعل، فيصبح الالتزام الشرطي نافذاً بعد أن تغير وصفه من التعليق إلى التنجيز.
4 - إذ كان الثابت مما قدمه طرفا النزاع أمام محكمة الموضوع من مستندات أن المطعون ضده أقر في البندين الثاني والعاشر من عقد البيع المؤرخ 24/ 10/ 1984 بأنه باع للطاعن شقة مفرزة هي الشقة رقم.... بالدور.... من العقار المبين في صحيفة الدعوى، والتي تتعادل مع حصة شائعة في العقار مقدراها....، وأن هذا البيع يخضع للقواعد المنظمة لملكية الطبقات المنصوص عليها في المواد من 856 حتى 869 من القانون المدني - وهي ملكية مفرزة للطبقات أو الشقق، وشائعة شيوعاً إجبارياً في أجزاء البناء المعدة للاستعمال المشترك، ورغم ذلك ظل - المطعون ضده - مصراً على نحو ما هو ثابت من طلب الشهر رقم.... لسنة..... المقدم منه تحديداً للطلب رقم.... لسنة......، ومما وجهه من إنذارات لمن اشتروا شقق العقار المشار إليه، ومن مشروع عقد البيع النهائي رقم.... في..... على أن البيع لهؤلاء المشترين - ومن بينهم الطاعن - ينصب على حصة شائعة مقدارها 12 س 14 ط في كامل أرض ومباني العقار، وامتنع عن تقديم المستندات اللازمة لتسجيل ملكية تلك الشقق مفرزة، فضلاً عن أنه تقاعس عن نقل تمويل العقار إلى اسمه حتى عام 1992 أي لمدة تزيد على سبع سنوات من تاريخ البيع الحاصل في 24/ 10/ 1984 - وهي أعمال من شأنها منع الطاعن من استعمال حقه في تسجيل ملكيته للشقة المبيعة له مفرزة، والحيلولة دون تحقق الشرط الواقف المنصوص عليه في البند الحادي عشر من عقد البيع سالف البيان (شرط تعليق التزام المطعون ضده بنقل الملكية إلى الطاعن على استخراج شهادة تمويل العقار المشتمل على الشقة المبيعة وتشكيل اتحاد ملاك وقيام جميع المشترين بالتسجيل)، فإن ذلك يشكل خطأ في جانب المطعون ضده تترتب عليه مسئوليته العقدية مما يوجب اعتبار ذلك الشرط متحققاً حكماً. وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر، وأقام قضاءه بعدم قبول دعوى الطاعن (دعواه بطلب الحكم بصحة ونفاذ عقد البيع آنف البيان) على مجرد القول بأنه "لم يستوف ما اتفق عليه في العقد من استخراج شهادة التمويل باسم البائع، وتشكيل اتحاد ملاك بين مشتري وحدات العقار" فإنه يكون قد خالف القانون، وأخطأ في تطبيقه.

المحكمة

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - تتحصل في أن الطاعن أقام الدعوى..... لسنة.... مدني الإسكندرية الابتدائية على المطعون ضده بطلب الحكم بصحة ونفاذ عقد البيع المؤرخ 24/ 10/ 1984. وقال شرحاً لدعواه إنه اشترى الشقة المبينة بهذا العقد من المطعون ضده بثمن مقداره مائة ألف جنيه - دفع بالكامل - وإذ تقاعس البائع عن تنفيذ التزامه بالقيام بما هو ضروري لنقل ملكية الشقة، وما يخصها من منافع مشتركة إليه فقد أقام الدعوى. ومحكمة أول درجة حكمت بالطلبات. استأنف المطعون ضده الحكم بالاستئناف رقم..... لسنة.... ق الإسكندرية وبتاريخ 22/ 4/ 1993 قضت المحكمة بإلغاء الحكم المستأنف وبعدم قبول الدعوى لرفعها قبل الأوان. طعن الطاعن في هذا الحكم بطريق النقض وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي برفض الطعن، عرض الطعن على المحكمة في غرفة مشورة فحددت جلسة لنظره، وفيها التزمت النيابة رأيها.
وحيث إن الطعن أقيم على ثلاثة أسباب ينعى بها الطاعن على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون، والخطأ في تطبيقه، وبياناً لذلك يقول إن الحكم أقام قضاءه بعدم قبول الدعوى لرفعها قبل الأوان على سند من عدم تحقق الشرط الواقف المنصوص عليه البند الحادي عشر من عقد البيع المبرم بينه والمطعون ضده - وهو تعليق التزام الأخير بنقل الملكية إلى الطاعن على استخراج شهادة تمويل العقار المشتمل على الشقة المبيعة، وتشكيل اتحاد ملاك، وقيام جميع المشترين بالتسجيل - في حين أنه تمسك في دفاعه أمام محكمة الموضوع بأن المطعون ضده هو الملتزم - طبقاً لما جاء بالبند ذاته - باستخراج تلك الشهادة، وقد تقاعس عن استخراجها لمدة سبع سنوات بعد تاريخ التعاقد، وثلاث سنوات بعد تاريخ إقامة الدعوى، وقدم - الطاعن - شهادة من حي وسط الإسكندرية تفيد أن التكليف لم ينقل إلى خصيمه إلا في سنة 1992، كما تمسك بأن اتحاد الملاك نشأ بقوة القانون إعمالاً لحكم المادة 73 من القانون رقم 49 لسنة 1977 بتجاوز عدد الشقق المبيعة وملاكها النصاب المقرر قانوناً، وبأنه لا شأن لقيام الاتحاد أو عدم قيامه بتسجيل العقار لأنه لا يملك وحداته، وإنما هي مملوكة لمن اشتروها، كذلك جرى دفاعه - المؤيد بما قدم في الدعوى من مستندات - بأن المطعون ضده طلب تسجيل حصة مقدارها أربعة عشر قيراطاً ونصف قيراط شائعة في كامل أرض ومباني العقار المشتمل على الشقة المبيعة على الرغم من أنها بيعت مفرزة وذلك تهرباً من عبء الضريبة المقررة عن بيع الوحدات مفرزة. وإذ التفت الحكم عن دلالة ذلك كله، فإنه يكون معيباً بما يستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي في محله، ذلك أن النص في المادة 73 من القانون رقم 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر - التي أبقى عليها القانون رقم 136 لسنة 1981 - على أن "إذا زادت طبقات المبنى أو شققه على خمس، وجاوز عدد ملاكها خمسة أشخاص قام بقوة القانون اتحاد الملاك المنصوص عليه في المادة 862 من القانون المدني... ويكون البائع بالتقسيط عضواً في الاتحاد حتى تمام الوفاء بكامل أقساط الثمن، كما يكون المشتري بعقد غير مسجل عضواً في الاتحاد" مؤداه أن اتحاد الملاك - قبل نفاذ القانون رقم 4 لسنة 1996 - كان ينشأ بقوة القانون بمجرد زيادة عدد الشقق على خمس، وملاكها على خمسة أشخاص، حتى ولو لم يكن له نظام مكتوب أو مجلس إدارة، وإذ كان المقرر - وعلى ما جاء بالمذكرة الإيضاحية للمشروع التمهيدي للتقنين المدني - أنه إذا علق الالتزام على أمر تم وقوعه من قبل، ترتب الالتزام منجزاً لا معلقاً ولو كان المتعاقدان على جهل بذلك، فإن تعليق التزام المطعون ضده بنقل ملكية الشقة المبيعة إلى الطاعن على تكوين اتحاد ملاك إزاء ما هو ثابت في الأوراق - ولا يماري فيه المطعون ضده - من أن شقق العقار المشتمل على الشقة موضوع النزاع تزيد على خمس، وعدد مشتريها يجاوز خمسة أشخاص - لا يغير من كونه التزاماً منجزاً صالحاً للمطالبة بتنفيذه.
وحيث إنه لما كان حق الدائن في الالتزام العقدي المعلق على شرط واقف هو مما ينظمه القانون ويحميه، كانت المادة 48/ 1 من القانون المدني تلزم طرفي العقد بتنفيذه بطريقة تتفق مع ما يوجبه حسن النية، فإنه لا يجوز للمدين تحت هذا الشرط، أن يقوم بأي عمل من شأنه أن يمنع الدائن من استعمال حقه عند تحقيق الشرط، وكل تصرف من جانبه يحول دون تحقق الشرط يشكل خطأ يستوجب التعويض ولو لم يصل إلى حد الغش لما ينطوي عليه من إخلال بواجب مراعاة حسن النية في تنفيذ العقد. وخير تعويض للدائن في هذه الحالة التعويض العيني أي اعتبار الشرط متحققاً حكماً ولو لم يتحقق بالفعل، فيصبح الالتزام الشرطي نافذاً بعد أن تغير وصفه من التعليق إلى التنجيز. لما كان ذلك وكان الثابت مما قدمه طرفا النزاع أمام محكمة الموضوع من مستندات أن المطعون ضده أقر في البندين الثاني والعاشر من عقد البيع المؤرخ 24/ 10/ 1984 بأنه باع للطاعن شقة مفرزة هي الشقة رقم 602 بالدور السادس العلوي من العقار المبين في صحيفة الدعوى، والتي تتعادل مع حصة شائعة في العقار مقدراها نصف قيراط وأن البيع يخضع للقواعد المنظمة لملكية الطبقات المنصوص عليها في المواد من 856 حتى 869 من القانون المدني - وهي ملكية مفرزة للطبقات أو الشقق، وشائعة شيوعاً إجبارياً في أجزاء البناء المعدة للاستعمال المشترك، ورغم ذلك ظل - المطعون ضده - مصراً على نحو ما هو ثابت من طلب الشهر رقم 312 لسنة 1969 المقدم منه تحديداً للطلب رقم 326 لسنة 1987، ومما وجهه من إنذارات لمن اشتروا شقق العقار المشار إليه، ومن مشروع عقد البيع النهائي رقم 129 في 2/ 8/ 1990 - على أن البيع لهؤلاء المشترين - ومن بينهم الطاعن - ينصب على حصة شائعة مقدارها 1 س 14 ط في كامل أرض ومباني العقار، وامتنع عن تقديم المستندات اللازمة لتسجيل ملكية تلك الشقق مفرزة فضلاً عن أنه تقاعس عن نقل تمويل العقار إلى اسمه حتى عام 1992 أي لمدة تزيد على سبع سنوات من تاريخ البيع الحاصل في 24/ 10/ 1984 - وهي أعمال من شأنها منع الطاعن من استعمال حقه في تسجيل ملكيته للشقة المبيعة له مفرزة، والحيلولة دون تحقق الشرط الواقف المنصوص عليه في البند الحادي عشر من عقد البيع سالف البيان، فإن ذلك يشكل خطأ في جانب المطعون ضده تترتب عليه مسئوليته العقدية مما يوجب اعتبار ذلك الشرط متحققاً حكماً. وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر، وأقام قضاءه بعدم قبول دعوى الطاعن على مجرد القول بأنه "لم يستوف ما اتفق عليه في العقد من استخراج شهادة التمويل باسم البائع، وتشكيل اتحاد ملاك بين مشتري وحدات العقار" فإنه يكون قد خالف القانون، وأخطأ في تطبيقه مما يوجب نقضه.