أحكام النقض - المكتب الفني - مدني
الجزء الأول - السنة 52 - صـ 404

جلسة 14 من مارس سنة 2001

برئاسة السيد المستشار/ إبراهيم السعيد الضهيري "نائب رئيس المحكمة" وعضوية السادة المستشارين/ محمد شهاوي عبد ربه، إلهام نجيب نوار، درويش مصطفى أغا وأحمد هاشم عبد الله "نواب رئيس المحكمة".

(83)
الطعن رقم 716 لسنة 70 القضائية

(1 - 6) إيجار "إيجار الأماكن: أسباب الإخلاء: الإخلاء لعدم سداد الأجرة" "التكليف بالوفاء". دعوى "قبول الدعوى". بطلان. نظام عام. تحديد الأجرة "الزيادة الدورية في أجرة الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى". حكم "تسبيبه: عيوب التدليل: الخطأ في تطبيق القانون، القصور في التسبيب".
(1) تكليف المستأجر بالوفاء بالأجرة. شرط أساسي لقبول دعوى الإخلاء للتأخير في سدادها. م 18/ ب ق 136 لسنة 1981. خلو الدعوى منه أو وقوعه باطلاً لعدم بيان الأجرة المطالب بها أو لتجاوزها ما هو مستحق فعلاً في ذمة المستأجر. أثره. عدم قبول الدعوى. بطلان التكليف. تعلقه بالنظام العام. للمحكمة أن تقضي به من تلقاء نفسها.
(2) الإخلاء لعدم الوفاء بالأجرة. منازعة المستأجر جدياً في مقدار الأجرة القانونية المستحقة. وجوب بحث هذه المسألة الأولية قبل الفصل في طلب الإخلاء.
(3) الزيادة الدورية في أجرة الأماكن المؤجرة لغير السكنى. م 7 ق 136 لسنة 1981. وجوب احتسابها على أساس القيمة الإيجارية المتخذة أساساًً لحساب الضريبة على العقارات المبينة في ذات وقت إنشاء العين ولو أدخلت عليها تعديلات جوهرية لا على أساس الأجرة الواردة بعقد الإيجار.
(4) الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى الخاضعة لتقدير لجان الأجرة من تاريخ نفاذ القانون 46 لسنة 1962 حتى تاريخ العمل بالقانون 136 لسنة 1981. تحديد أجرتها القانونية. م 3 ق 6 لسنة 1977 ولائحته التنفيذية وجوب احتسابها على أساس تقدير اللجنة متى صار نهائياً. الزيادات والتخفيضات المنصوص عليها في قوانين إيجار الأماكن. وجوب إضافتها للأجرة القانونية. لا عبرة بالأجرة الواردة بالعقد ولا بالقيمة الإيجارية المتخذة أساساً لحساب الضريبة على العقارات المبنية.
(5) تاريخ إنشاء المبنى. العبرة فيه بتمام الإنشاء ولو استغرق الإتمام وقتاً طويلاً.
(6) انتهاء الحكم المطعون فيه إلى احتساب الزيادة المنصوص عليها في المادة 7 ق 136 لسنة 1981 بالقيمة الإيجارية المتخذة أساساً لحساب الضريبة محددة وفقاً لربط سنة 1990 دون اعتداد بقيمته وقت الإنشاء واحتسابه الزيادة في الأجرة المنصوص عليها بالمادة 3 ق 6 لسنة 1977 على أساس القيمة الإيجارية الواردة دون الأجرة المقدرة بواسطة لجنة تقدير الإيجارات. خطأ. حجبه عن تحديد الزيادة القانونية ومدى صحة التكليف بالوفاء بها.
1 - مؤدى نص الفقرة "ب" من المادة 18 من قانون إيجار الأماكن رقم 136 لسنة 1981 - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - أن المشرع اعتبر تكليف المستأجر بالوفاء بالأجرة شرطاً أساسياً لقبول دعوى الإخلاء بسبب عدم الوفاء بالأجرة، فإذا خلت منه الدعوى أو وقع باطلاً لعدم تضمنه بياناً وافياً للأجرة المستحقة، أو تجاوزت الأجرة المطلوبة فيه ما هو مستحق فعلاً في ذمة المستأجر فإن الدعوى تكون غير مقبولة، وأن بطلان التكليف بالوفاء يتعلق بالنظام العام وتقضي به المحكمة من تلقاء نفسها.
2 - المقرر - في قضاء محكمة النقض - أنه متى ثار الخلاف بين المؤجر والمستأجر على مقدار الأجرة القانونية، وكان هذا النزاع يتسم بالجد فإنه يتعين على المحكمة أن تقول كلمتها فيها باعتبارها مسألة أولية لازمة للفصل في طلب الإخلاء وعليها أن تثبت قبل القضاء فيه من مقدار الأجرة المستحقة قانوناً لتحديد مدى صحة الإدعاء بالتأخير في الوفاء بها وحتى يستقيم قضاؤها بالإخلاء جزاًء على هذا التأخير.
3 - مفاد نص المادة السابعة من القانون رقم 136 لسنة 1981 - وعلى ما جرى به قضاء محكمة النقض - أن الزيادة الدورية الثابتة في أجرة الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى المقررة بهذا النص تحدد على أساس القيمة الإيجارية المتخذة أساساً لحساب الضريبة على العقارات المبنية في ذات وقت إنشاء العين ولو أدخلت عليها تعديلات جوهرية وليس على أساس الأجرة الواردة بالعقد.
4 - النص في المادة الثالثة من القانون رقم 6 لسنة 1997 بتعديل الفقرة الثانية من المادة رقم 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 وبعض الأحكام الخاصة بإيجار الأماكن غير السكنية، والنص في البند سادساً من المادة الأولى من اللائحة التنفيذية للقانون المشار إليه والصادرة بقرار رئيس الجمهورية رقم 237 لسنة 1997 يدل على أن الأجرة القانونية للأماكن التي خضعت لتقدير لجان تحديد الأجرة بدءاً من تاريخ نفاذ القانون رقم 46 لسنة 1962 حتى العمل بالقانون رقم 136 لسنة 1981 الذي سرى على الأماكن المرخص في إقامتها اعتباراً من 31/ 7/ 1981 هي الأجرة المحددة بقرارات هذه اللجان متى صار هذا التحديد نهائياً سواء طعن عليه أو لم يطعن ثم تحسب كامل الزيادات والتخفيضات المنصوص عليها في قوانين إيجار الأماكن ولا يعتد بالأجرة المكتوبة في عقد الإيجار أياً كان تاريخ تحريره، كما لا يعتد بالقيمة الإيجارية المتخذة أساساً لحساب الضريبة على العقارات المبنية إلا عند حساب الزيادة المنصوص عليها في المادة السابعة من القانون رقم 136 لسنة 1981 المشار إليه.
5 - المقرر - في قضاء محكمة النقض - أنه حيث يعتد المشرع بتاريخ إنشاء المبنى فإن العبرة تكون بتمام الإنشاء وليس ببدئه حتى ولو استغرق الإنشاء وقتاً طويلاً.
6 - إذ كان الحكم المطعون فيه في تحديده للزيادة في الأجرة المقررة بالمادة السابعة من القانون رقم 136 لسنة 1981 اعتد بالقيمة الإيجارية المتخذة أساساً لحساب الضريبة على المبنى محددة وفقاً لربط سنة 1990 بمبلغ عشرين جنيهاً، في حين أن العبرة بقيمتها وقت الإنشاء، وقد تمسك الطاعن أمام محكمة الموضوع بأن العين تم إنشاؤها قبل سنة 1980 وأنها خضعت للربط الضريبي بدءاً من سنة 1981 وتحددت القيمة الإيجارية المتخذة أساساً لحساب الضريبة بمبلغ تسعة جنيهات فقط، واستدل على ذلك بما ورد بتقرير الخبير والكشوف المستخرجة من سجلات مصلحة الضرائب العقارية المقدمة في الدعوى، كما أن الحكم اعتد بالقيمة الإيجارية المتخذة أساساً لحساب الضريبة في حساب الزيادة المقررة بنص المادة الثالثة من القانون رقم 6 لسنة 1997 وهي ذات القيمة الواردة بالعقد رغم أنها ليست الأجرة القانونية التي تحسب على أساسها هذه الزيادة والتي تتحدد وفقاً لقانون إيجار الأماكن المنطبق، سواء كان القانون رقم 52 لسنة 1969 أو القانون رقم 49 لسنة 1977 بواسطة لجان تقدير الإيجارات وطبقاً للأسس المحددة في كل قانون والتي لا يجوز الاتفاق على خلافها لتعلقها بالنظام العام وإذ لم يعن الحكم ببحث وتمحيص الأدلة والمستندات المقدمة في الدعوى وصولاً إلى تحديد تاريخ إنشاء العين محل النزاع وحقيقة الأجرة القانونية المقدرة لها، ومن ثم تحديد قيمة الزيادة القانونية والوقوف على مقدار المبالغ المستحقة بالفعل في ذمة الطاعن وأثر ذلك على صحة التكليف بالوفاء فإنه يكون معيباً.

المحكمة

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
حيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - تتحصل في أن المطعون ضده أقام على الطاعن الدعوى رقم.... لسنة..... مدني محكمة شبين الكوم الابتدائية بطلب الحكم بفسخ عقد الإيجار المؤرخ 18/ 2/ 1980 وإخلاء العين المبينة به والتسليم. وقال بياناً لذلك إن الطاعن يستأجر منه شقة لاستعمالها في نشاط "ترزي" بأجرة شهرية مقدارها عشرون جنيهاً زيدت بموجب المادة السابعة من القانون رقم 136 لسنة 1981 إلى مبلغ أربعة وعشرين جنيهاً، ثم زيدت بموجب المادة الثالثة من القانون رقم 6 لسنة 1997 إلى مبلغ اثنين وسبعين جنيهاً، إلا أن الطاعن عرض عليه الأجرة من أول إبريل سنة 1997 تاريخ سريان الزيادة الأخيرة وحتى نهاية شهر ديسمبر من ذات العام على أنها مبلغ اثنين وعشرين جنيهاً فقط، وإذا لم يقم بأداء باقي المستحق منها في ذمته رغم تكليفه بذلك فقد أقام دعواه بطلباته سالفة البيان. وجه الطاعن إلى المطعون ضده دعوى فرعية بطلب الحكم بتخفيض أجرة العين إلى الأجرة القانونية قضت المحكمة للمطعون ضده بطلباته ورفضت الدعوى الفرعية. استأنف الطاعن الحكم بالاستئناف رقم.... لسنة..... طنطا - مأمورية شبين الكوم - التي ندبت خبيراً في الدعوى، وبعد أن أودع تقريره حكمت بتاريخ 16/ 2/ 2000 بتأييد الحكم المستأنف طعن الطاعن في هذا الحكم بطريق النقض، وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقضه، وإذ عرض الطعن على المحكمة في غرفة مشورة حددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.
وحيث إن الطعن أقيم على ثلاثة أسباب ينعى بها الطاعن على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون والخطأ في تطبيقه والقصور في التسبيب، ذلك أنه اعتد في احتساب الزيادة المقررة بموجب المادة السابعة من قانون إيجار الأماكن رقم 136 لسنة 1981 بالقيمة الإيجارية المتخذة أساساً لحساب الضريبة محددة وفقاً لربط 1990، في حين أن العبرة في ذلك هي بقيمتها في ذات وقت الإنشاء، وقد ورد بتقرير الخبير والكشوف المستخرجة من سجلات الضرائب العقارية أن العين تم إنشاؤها قبل سنة 1980 وأن أول ربط ضريبي عليها تم سنة 1981، كما أنه احتسب الزيادة المقررة بمقتضى المادة الثالثة من القانون رقم 6 لسنة 1997 على أساس الأجرة المحددة بعقد الإيجار رغم أن العبرة فيها بالأجرة القانونية المحددة وفقاً لقانون إيجار الأماكن المنطبق مما يعيبه ويستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي سديد، وذلك أن مؤدى نص الفقرة (ب) من المادة 18 من قانون إيجار الأماكن رقم 136 لسنة 1981 - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - أن المشرع اعتبر تكليف المستأجر بالوفاء بالأجرة المتأخرة شرطاً أساسياً لقبول دعوى الإخلاء بسبب عدم الوفاء بالأجرة، فإذا خلت منه الدعوى أو وقع باطلاً لعدم تضمنه بياناً وافياً للأجرة المستحقة، أو تجاوزت الأجرة المطلوبة فيه ما هو مستحق فعلاً في ذمة المستأجر فإن الدعوى تكون غير مقبولة، وأن بطلان التكليف بالوفاء يتعلق بالنظام العام وتقضي به المحكمة من تلقاء نفسها، كما أن المقرر أنه متى ثار الخلاف بين المؤجر والمستأجر على مقدار الأجرة القانونية، وكان هذا النزاع يتسم بالجد، فإنه يتعين على المحكمة أن تقول كلمتها فيها باعتبارها مسألة أولية لازمة للفصل في طلب الإخلاء وعليها أن تثبت قبل القضاء فيه من مقدار الأجرة المستحقة قانوناً لتحديد مدى صحة الإدعاء بالتأخير في الوفاء بها وحتى يستقيم قضاؤها بالإخلاء جزاء على هذا التأخير، كما أن مفاد المادة السابعة من القانون رقم 136 لسنة 1981 - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - أن الزيادة الدورية الثابتة في أجرة الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى المقررة بهذا النص تحدد على أساس القيمة الإيجارية المتخذة أساساً لحساب الضريبة على العقارات المبنية في ذات وقت إنشاء العين ولو أدخلت عليها تعديلات جوهرية وليس على أساس الأجرة الواردة بالعقد وكان النص في المادة الثالثة من القانون رقم 6 لسنة 1997 بتعديل الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 وبعض الأحكام الخاصة بإيجار الأماكن غير السكنية على أنه "تحدد الأجرة القانونية للعين المؤجرة لغير أغراض السكنى المحكومة بقوانين إيجار الأماكن بواقع...، وثلاثة أمثال الأجرة القانونية الحالية للأماكن المنشأة من 7 أكتوبر سنة 1973 وحتى 9 سبتمبر سنة 1977 ويسري هذا التحديد اعتباراً من موعد استحقاق الأجرة التالية لتاريخ نشر هذا القانون...". والنص في البند سادساً من المادة الأولى من اللائحة التنفيذية للقانون المشار إليه والصادرة بقرار رئيس الجمهورية رقم 237 لسنة 1997 على أن "الأجرة القانونية الحالية، آخر أجرة استحقت قبل 27/ 3/ 1997 محسوبة وفقاً لما يلي 1 - ....، 2 - تقدير لجان تحديد الأجرة الذي صار نهائياً طعن عليه أو لم يطعن، وذلك بالنسبة للأماكن التي خضعت لتقدير تلك اللجان حتى العمل بالقانون 136 لسنة 1981 المشار إليه الذي سرى على الأماكن المرخص في إقامتها اعتباراً من 31/ 7/ 1981، 3 - وفي جميع الأحوال يحسب كامل الزيادات والتخفيضات المنصوص عليها في قوانين إيجار الأماكن بما في ذلك كامل الزيادة المنصوص عليها في المادة (7) من القانون رقم 136 لسنة 1981 المشار إليه ولا عبرة في كل ما تقدم بالأجرة المكتوبة في عقد الإيجار أياً كان تاريخ تحريره، ولا بالقيمة الإيجارية المتخذة أساساً لحساب الضريبة على العقارات المبنية إذا اختلفت كلتاهما مقداراً عن الأجرة القانونية، وإنما يعتد بالقيمة الإيجارية المتخذة أساساً لحساب الضريبة عند حساب زيادة الأجرة المنصوص عليها في المادة (7) من القانون رقم 136 لسنة 1981 المشار إليه ويرجع لأجرة المثل إذا كانت الأجرة القانونية غير معلومة" يدل على أن الأجرة القانونية للأماكن التي خضعت لتقدير لجان تحديد الأجرة بدءاً من تاريخ نفاذ القانون رقم 46 لسنة 1962 حتى العمل بالقانون رقم 136 لسنة 1981 الذي سرى على الأماكن المرخص في إقامتها اعتباراً من 31/ 7/ 1981 هي الأجرة المحددة بقرارات هذه اللجان متى صار هذا التحديد نهائياً سواء طعن عليه أو لم يطعن، ثم تحسب كامل الزيادات والتخفيضات المنصوص عليها في قوانين إيجار الأماكن ولا يعتد بالأجرة المكتوبة في عقد الإيجار أياً كان تاريخ تحريره كما لا يعتد بالقيمة الإيجارية المتخذة أساساً لحساب الضريبة على العقارات المبنية إلا عند حساب الزيادة المنصوص عليها في المادة السابعة من القانون رقم 136 لسنة 1981 المشار إليه، وكان المقرر - في قضاء هذه المحكمة - أنه حيث يعتد المشرع بتاريخ إنشاء المبنى فإن العبرة تكون بتمام الإنشاء وليس ببدئه ولو استغرق الإنشاء وقتاً طويلاً. لما كان ذلك وكان الحكم المطعون فيه في تحديده للزيادة في الأجرة المقررة بالمادة السابعة من القانون رقم 136 لسنة 1981 اعتد بالقيمة الإيجارية المتخذة أساساً لحساب الضريبة على المبنى محددة وفقاً لربط سنة 1990 بمبلغ عشرين جنيهاً في حين أن العبرة بقيمتها وقت الإنشاء وقد تمسك الطاعن أمام محكمة الموضوع بأن العين تم إنشاؤها قبل سنة 1980 وأنها خضعت للربط الضريبي بدءاً من سنة 1981 وتحددت القيمة الإيجارية المتخذة أساساً لحساب الضريبة بمبلغ تسعة جنيهات فقط، واستدل على ذلك بما ورد بتقرير الخبير والكشوف المستخرجة من سجلات مصلحة الضرائب العقارية المقدمة في الدعوى، كما أن الحكم اعتد بالقيمة الإيجارية المتخذة أساساً لحساب الزيادة المقررة بنص المادة الثالثة من القانون رقم 6 لسنة 1997 وهي ذات القيمة الواردة بالعقد رغم أنها ليست الأجرة القانونية التي تحسب على أساسها هذه الزيادة والتي تتحدد وفقاً لقانون إيجار الأماكن المنطبق سواء كان القانون رقم 52 لسنة 1969 أو القانون رقم 49 لسنة 1977 بواسطة لجان تقدير الإيجارات وطبقاً للأسس المحددة في كل قانون والتي لا يجوز الاتفاق على خلافها لتعلقها بالنظام العام وإذ لم يعن الحكم ببحث وتمحيص الأدلة والمستندات المقدمة في الدعوى وصولاً إلى تحديد تاريخ إنشاء العين محل النزاع، وحقيقة الأجرة القانونية المقدرة لها، ومن ثم تحديد قيمة الزيادة القانونية والوقوف على مقدار المبالغ المستحقة بالفعل في ذمة الطاعن وأثر ذلك على صحة التكليف بالوفاء فإنه يكون معيباً بما يوجب نقضه.