أحكام النقض - المكتب الفني - مدني
الجزء الأول - السنة 52 - صـ 411

جلسة 15 من مارس سنة 2001

برئاسة السيد المستشار/ كمال نافع "نائب رئيس المحكمة" وعضوية السادة المستشارين/ محمد بدر الدين المتناوي، لطف الله ياسين جزر، ماجد قطب "نواب رئيس المحكمة" وحسني عبد اللطيف.

(84)
الطعن رقم 318 لسنة 65 القضائية

(1) حكم "تسبيبه: عيوب التدليل: القصور في التسبيب". دفاع "الدفاع الجوهري".
إغفال الحكم بحث دفاع جوهري للخصم. قصور مبطل.
(2، 3) إيجار "إيجار الأماكن: الامتداد القانوني لعقد الإيجار". عقد "فسخ العقد". "إقامة المستأجر مبنى مكون من أكثر من ثلاث وحدات سكنية".
(2) امتداد عقد الإيجار لصالح المستفيدين بعد ترك المستأجر للعين المؤجرة شرطه. أن يكون العقد ما زال قائماً وقت الترك ولم يفسخ قضاء أو رضاء.
(3) إقامة المستأجر مبنى مكون من أكثر من ثلاث وحدات سكنية. أثره. تخييره بين ترك الوحدة السكنية التي يستأجرها أو توفير وحدة سكنية ملائمة للمالك أو أحد أقاربه حتى الدرجة الثانية م 22/ 2 ق 136 لسنة 1981. عدم استعماله هذا الحق أو إسقاطه. مؤداه. وجوب إخلائه العين المؤجرة مما لازمه انفساخ عقد الإيجار بقوة القانون من وقت وقوع المخالفة دون إبداء هذه الرغبة للمالك. علة ذلك "مثال لتسبيب معيب".
1 - المقرر - في قضاء هذه المحكمة - أن إغفال الحكم بحث دفاع أبداه الخصم يترتب عليه بطلان الحكم إذا كان هذا الدفاع جوهرياً ومؤثراً في النتيجة التي انتهت إليها المحكمة إذ يعتبر ذلك الإغفال قصوراً في أسباب الحكم الواقعية يقتضي بطلانه.
2 - النص في المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 على أن: "... لا ينتهي عقد إيجار المسكن بوفاة المستأجر أو تركه العين إذا بقى فيها زوجه أو أولاده أو والداه الذين كانوا يقيمون معه حتى الوفاة أو الترك.." يدل - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - أن الترك الذي يجيز لهؤلاء المقيمين مع المستأجر البقاء في العين المؤجرة هو الترك الفعلي للإقامة في العين من جانب المستأجر وأن الامتداد القانوني للعقد لصالح المستفيد مناطه أن يكون عقد الإيجار ما زال قائماً وقت الترك لم يفسخ قضاء أو رضاء.
3 - النص في الفقرة الثانية من المادة الثانية والعشرين من القانون رقم 136 لسنة 1981 على أنه "... وإذا أقام المستأجر مبنى مملوكاً له يتكون من أكثر من ثلاث وحدات في تاريخ لاحق لاستئجاره يكون بالخيار بين الاحتفاظ بسكنه الذي يستأجره أو توفير مكان ملائم لمالكه أو أحد أقاربه حتى الدرجة الثانية بالمبنى الذي أقامه"... يدل على أن التزام المستأجر الذي استحدثه هذا النص هو التزام تخييري بين محلين أحدهما إخلاء العين المؤجرة له والثاني هو توفير مكان ملائم لمالك هذه العين أو لأحد أقاربه حتى الدرجة الثانية في المبنى الذي أقامه بحيث يكون له الحق في اختيار أحد هذين المحلين، فإذا ما أقام مبنى بهذا الوصف مكتملاً ولم يستعمل هذا الحق أو أسقطه على أية صورة تدل على انعدام رغبته في توفير مكان ملائم في المبنى الجديد ليشغله المالك بنفسه أو بأحد أقاربه المذكورين انحل التزامه التخييري إلى التزام بسيط يستوجب إخلاء العين المؤجرة مما لازمه انفساخ عقد إيجارها بقوة القانون منذ الوقت الذي وقعت فيه المخالفة دون أن يبدي المستأجر تلك الرغبة للمالك فإذا ما عن له أن يترك العين المؤجرة لأحد المستفيدين من أقاربه المقيمين معه فيها فإن هذا الترك لا ينتج أثراً في امتداد عقد الإيجار الأصلي إليه بعد زواله. لما كان ذلك، وكان الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه بامتداد عقد إيجار شقة النزاع للمطعون ضده الثاني وبرفض الدعوى الفرعية على سند من إقامة الأخير مع والده - المطعون ضده الأول - عملاً بنص المادة 29/ 1 من القانون 49 لسنة 1977 دون أن يبحث دفاع الطاعن الذي تضمنته دعواه الفرعية من أن المستأجر الأصلي - المطعون ضده الأول - أقام مبنيين مكون كل منهما من أكثر من ثلاث وحدات سكنية في تاريخ لاحق لاستئجاره فتوافرت في حقه شروط إعمال نص المادة 22/ 2 من القانون 136 لسنة 1981 وما إذا كان عقد الإيجار الأصلي لم يزل قائماً وقت ترك المطعون ضده الأول الإقامة بالعين المؤجرة أم أنه زال لانفساخه بقوة القانون لإسقاطه حقه في الخيار المخول له بنص المادة سالفة الذكر فلا ينتج الترك أثراً في امتداد العقد إلى المطعون ضده الثاني، وإذ كان هذا الدفاع جوهرياً ومن شأنه - إن صح - أن يتغير به وجه الرأي في الدعوى فإن الحكم المطعون فيه يكون معيباً.

المحكمة

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - تتحصل في أن المطعون ضده الثاني أقام على الطاعن الدعوى رقم.... لسنة.... أمام محكمة جنوب القاهرة الابتدائية بطلب الحكم بإلزامه بتحرير عقد إيجار له عن شقة النزاع، وقال بياناً لذلك إنه كان يقيم بها مع والده المستأجر الأصلي ثم انفرد بالإقامة فيها بعد أن تركها والده منذ سنة 1984 فامتد إليه عقد الإيجار عملاً بالمادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 وإذ امتنع الطاعن عن تحرير عقد إيجار له فقد أقام الدعوى، أحالت المحكمة الدعوى للتحقيق، وسمعت شاهدي المطعون ضده الثاني، كما أقام الطاعن على المطعون ضدهما دعوى فرعية بطلب الحكم بإخلاء شقة النزاع على سند من أن المطعون ضده الأول - المستأجر الأصلي - أقام عقارين يتكون كل منهما من أكثر من ثلاث وحدات سكنية ولم يُعمل الخيار المنصوص عليه في المادة 22 من القانون رقم 136 لسنة 1981، أجابت المحكمة المطعون ضده الثاني لطلباته في الدعوى الأصلية وحكمت في الدعوى الفرعية برفضها. استأنف الطاعن هذا الحكم بالاستئناف رقم.... لسنة..... القاهرة، وبتاريخ 15/ 11/ 1994 قضت المحكمة بالتأييد. طعن الطاعن في هذا الحكم بطريق النقض، وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقض الحكم المطعون فيه، وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة حددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.
وحيث إن مما ينعاه الطاعن على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون والإخلال بحق الدفاع وفي بيان ذلك يقول، إن الحكم قضى بإلزامه بتحرير عقد إيجار للمطعون ضده الثاني وبرفض دعواه الفرعية بطلب الإخلاء لإقامة المطعون ضده الأول مبنيين كل منهما مكون من أكثر من ثلاث وحدات سكنية دون أن يُعمل الخيار الوارد بالمادة 22 من القانون 136 لسنة 1981 ولم يحقق دفاعه الوارد بها سواء بندب خبير أو بإحالة الدعوى إلى التحقيق للوقوف على ما إذا كان ترك العين المؤجرة للمطعون ضده الثاني قد تم بعد انفساخ عقد المطعون ضده الأول - المستأجر الأصلي - بقوة القانون منذ إسقاطه للخيار المخول له بمقتضى هذه المادة من عدمه مما يعيبه ويستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي سديد، ذلك أن المقرر - في قضاء هذه المحكمة - أن إغفال الحكم بحث دفاع أبداه الخصم يترتب عليه بطلان الحكم إذا كان هذا الدفاع جوهرياً ومؤثراً في النتيجة التي انتهت إليها المحكمة إذ يعتبر ذلك الإغفال قصوراً في أسباب الحكم الواقعية بما يقتضي بطلانه، وأن النص في المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 على أن:"... لا ينتهي عقد إيجار المسكن بوفاة المستأجر أو تركه العين إذا بقى فيها زوجه أو أولاده أو والداه الذين كانوا يقيمون معه حتى الوفاة أو الترك.." يدل - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - أن الترك الذي يجيز لهؤلاء المقيمين مع المستأجر البقاء في العين المؤجرة هو الترك الفعلي للإقامة في العين من جانب المستأجر وأن الامتداد القانوني للعقد لصالح المستفيد مناطه أن يكون عقد الإيجار ما زال قائماً وقت الترك لم يفسخ قضاءً أو رضاءً، وإذا كان النص في الفقرة الثانية من المادة الثانية والعشرين من القانون رقم 136 لسنة 1981 على أنه"... وإذا أقام المستأجر مبنى مملوكاً له يتكون من أكثر من ثلاث وحدات في تاريخ لاحق لاستئجاره يكون بالخيار بين الاحتفاظ بسكنه الذي يستأجره أو توفير مكان ملائم لمالكه أو أحد أقاربه حتى الدرجة الثانية بالمبنى الذي أقامه..." يدل على أن التزام المستأجر الذي استحدثه هذا النص هو التزام تخييري بين محلين أحدهما إخلاء العين المؤجرة له والثاني هو توفير مكان ملائم لمالك هذه العين أو لأحد أقاربه حتى الدرجة الثانية في المبنى الذي أقامه بحيث يكون له الحق في اختيار أحد هذين المحلين فإذا ما أقام مبنى بهذا الوصف مكتملاً ولم يستعمل هذا الحق أو أسقطه على أية صورة تدل على انعدام رغبته في توفير مكان ملائم في المبنى الجديد ليشغله المالك بنفسه أو بأحد أقاربه المذكورين انحل التزامه التخييري إلى التزام بسيط يستوجب إخلاء العين المؤجرة مما لازمه انفساخ عقد إيجارها بقوة القانون منذ الوقت الذي وقعت فيه المخالفة دون أن يبدي المستأجر تلك الرغبة للمالك فإذا ما عن له أن يترك العين المؤجرة لأحد المستفيدين من أقاربه المقيمين معه فيها فإن هذا الترك لا ينتج أثراً في امتداد عقد الإيجار الأصلي إليه بعد زواله. لما كان ذلك، وكان الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه بامتداد عقد إيجار شقة النزاع للمطعون ضده الثاني وبرفض الدعوى الفرعية على سند من إقامة الأخير مع والده - المطعون ضده الأول - عملاً بنص المادة 29/ 1 من القانون 49 لسنة 1977 دون أن يبحث دفاع الطاعن الذي تضمنته دعواه الفرعية من أن المستأجر الأصلي - المطعون ضده الأول - أقام مبنيين مكون كل منهما من أكثر من ثلاث وحدات سكنية في تاريخ لاحق لاستئجاره فتوافرت في حقه شروط إعمال نص المادة 22/ 2 من القانون 136 لسنة 1981 وما إذا كان عقد الإيجار الأصلي لم يزل قائماً وقت ترك المطعون ضده الأول الإقامة بالعين المؤجرة أم أنه زال لانفساخه بقوة القانون لإسقاطه حقه في الخيار المخول له بنص المادة سالفة الذكر فلا ينتج الترك أثراً في امتداد العقد إلى المطعون ضده الثاني، وإذ كان هذا الدفاع جوهرياً ومن شأنه - إن صح - أن يتغير به وجه الرأي في الدعوى فإن الحكم المطعون فيه يكون معيباً بما يستوجب نقضه لهذا السبب دون حاجة لبحث باقي أسباب الطعن.