أحكام النقض - المكتب الفني - مدني
الجزء الأول - السنة 37 - صـ 121

جلسة 16 من يناير سنة 1986

برئاسة السيد المستشار: محمود حسن رمضان نائب المحكمة وعضوية السادة المستشارين: محمد رأفت خفاجي، الحسيني الكناني، محمد فؤاد شرباش ومحمد عبد البر حسين سالم.

(30)
الطعن رقم 1581 لسنة 51 القضائية

إيجار "إيجار الأماكن" "تحديد الأجرة". إثبات "طرق الإثبات" صورية.
أجرة الأساس للأماكن الخاضعة للقانون 168 لسنة 1961. ماهيتها. الأخذ بالأجرة المسماة في العقد الساري في 5/ 11/ 1961. شرطه. أن يكون العقد جدياً والأجرة ليست صورية. للمستأجر اللاحق إثبات الصورية بكافة طرق الإثبات.
النص في المادة 5 مكرر (5) من القانون رقم 121 لسنة 1947 المضافة بالقانون رقم 168 لسنة 1961 والمعمول به من تاريخ نشره في 5/ 11/ 1961 يدل وعلى ما جرى به قضاء النقض على أن المشرع أوجب تخفيض أجرة الأماكن التي أنشئت بعد 12/ 6/ 1958 - تاريخ العمل بالقانون رقم 55 لسنة 1958 - بنسبة 20% ابتداء من أجرة شهر ديسمبر سنة 1961 وأن الأجرة التي تعتبر أجره الأساس ويجرى عليها التخفيض هي الأجرة المسماة في العقد الساري في 5/ 11/ 1961 أو الأجرة التي يثبت أنه جرى التعامل بها في شأن المكان المؤجر ذاته طوال السنة السابقة على هذا التاريخ أيهما أقل، أو أجرة المثل في نوفمبر 1961 إذا لم يكن المكان قد سبق تأجيره، إلا أن شرط الأخذ بالأجرة المسماة في العقد الساري أن يكون عقد الإيجار المبرم عقداً حقيقياً وأن تكون الأجرة الواردة فيه أجرة حقيقية لا تزيد عن الأجرة الفعلية بحيث يجوز للمستأجر اللاحق إذا لم يكن طرفاً في العقد أن يثبت صوريته وزيادة الأجرة الوارد به على الأجرة الفعلية بكافة طرق الإثبات.

المحكمة

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر... والمرافعة وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - تتحصل في أن المطعون ضدها الأولى أقامت الدعوى رقم 16 لسنة 1972 مدني كلي بنها على الطاعنين والمطعون ضده الثاني للحكم بإلزام كل من الطاعنين بمبلغ 17.90 والمطعون ضده الثاني بمبلغ 36 جنيه، وفسخ العلاقة الإيجارية بينها وبين كل منهم عن الشقق المبينة بالصحيفة، وطردهم منها مع التسليم، وقالت بياناً لدعواها أنها أشترت العقار الكائن به شقق النزاع في 25/ 7/ 1971 ويستأجر كل من الطاعنين شقة به بموجب عقد شفوي أبرم بين كل منهما والمالكة السابقة بإيجار شهري قدره خمسة جنيهات حسبما جاء بإقرارها المؤرخ 10/ 8/ 1971، ويستأجر المطعون ضده الثاني شقة في الدور الثالث فوق الأرض بموجب عقد مؤجر 1/ 1/ 1970 بإيجار شهري قدره ستة جنيهات. إلا أنهم نازعوها في مقدار الأجرة إذ عرضوها عليهما بواقع 2.420 شهرياً عن المدة من 1/ 8/ 71 حتى 31/ 12/ 1971، فتكون ذمة كل منهما مشغولة بمبلغ 17.900 بعد إضافة أجرة شهر يناير سنة 1972، ويكون المدعى عليه الثالث مديناً بمبلغ 36 جنيه قيمة الأجرة من 1/ 8/ 1971 حتى 31/ 1/ 1972، كما يحق لها طلب فسخ عقود الإيجار لعدم الوفاء بالأجرة وقد كلفتهم بسدادها، ولما لم يدفعوا أقامت دعواها، ندبت المحكمة خبيراً في الدعوى لبيان الأجرة القانونية لشقق النزاع، وبعد أن قدم تقريره، ندبت خبيراً آخر لمباشرة المأمورية، وقدم الخبير الأخير تقريراً انتهى فيه إلى أن القيمة الإيجارية لكل من شقتي الطاعنين هي مبلغ 4.500 وبتاريخ 21/ 6/ 1977 حكمت المحكمة برفض الدعوى استناداً إلى سداد المدعى عليهم الأجرة التي قدرها الخبير. استأنف الطاعنان هذا الحكم بالاستئناف رقم 215 سنة 10ق طنطا - مأمورية بنها - وندبت المحكمة مكتب خبراء وزارة العدل ثم أحالت الدعوى إلى التحقيق، وبعد سماع الشهود قضت بتاريخ 2/ 4/ 1981 بتأييد الحكم المستأنف. طعن الطاعنان في هذا الحكم بطريق النقض قدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقض الحكم المطعون فيه، وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة حددت جلسة لنظره، وفيها التزمت النيابة رأيها.
وحيث إنه مما ينعاه الطاعنان على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون وفي بيان ذلك يقولان أن الخبير المنتدب لتحديد الأجرة القانونية لشقتي النزاع لم يجر التخفيض الذي قرره القانون رقم 168 لسنة 1961 على أجرة الأماكن المنشأة منذ 12/ 6/ 1958 حتى 5/ 11/ 1961، وقد أخذ الحكم الابتدائي المؤيد بالحكم المطعون فيه رغم ذلك بهذا التقرير فإنه يكون قد أخطأ في تطبيق القانون بما يوجب نقضه.
وحيث إن النعي سديد، ذلك أن النص في المادة 5 مكرر (5) من القانون رقم 121 لسنة 1947 المضافة بالقانون رقم 168 لسنة 1961 والمعمول به من تاريخ نشره في 5/ 11/ 1961 على آن "تخفض بنسبة 20% الأجور الحالية للأماكن التي أنشأت بعد العمل بالقانون رقم 55 لسنة 1958 المشار إليه وذلك ابتداء من الأجرة المستحقة عن الشهر التالي لتاريخ العمل بهذا القانون والمقصود بالأجرة الحالية في أحكام هذه المادة الأجرة التي كان يدفعها المستأجر خلال سنة سابقة على تاريخ العمل. بهذا القانون أو الأجرة الواردة في عقد الإيجار أيهما أقل، وإذا ما كان المكان المؤجر لم يكن قد سبق تأجيره، يكون التخفيض بالنسبة المتقدمة على أساس أجرة المثل عند العمل بأحكام هذا القانون، وتعتبر الأماكن منشأة في التاريخ المشار إليه في هذه المادة إذا كان قد انتهى البناء فيها وأعدت للسكنى فعلاً بعد العمل بالقانون رقم 55 لسنة 1957 المشار إليه، ولا يسري التخفيض المشار إليه فيما تقدم بالنسبة إلى ما يأتي (أولاً) - المباني التي يبدأ في إنشائها بعد العمل بأحكام هذا القانون (ثانياً) عقود الإيجار المبرمة لمدة تزيد على عشر سنوات يدل وعلى ما جرى به قضاء النقض على أن المشرع أوجب تخفيض أجرة الأماكن التي أنشئت بعد 12/ 6/ 1958 - تاريخ العمل بالقانون رقم 55 لسنة 1958 - بنسبة 20% ابتداء من أجرة شهر ديسمبر سنة 1961 وأن الأجرة التي تعتبر أجره الأساس ويجرى عليها التخفيض هي الأجرة المسماة في العقد الساري في 5/ 11/ 1961 أو الأجرة التي يثبت أنه جرى التعامل بها في شأن المكان المؤجر ذاته طوال السنة السابقة على هذا التاريخ أيهما أقل، أو أجرة المثل في نوفمبر 1961 إذا لم يكن المكان قد سبق تأجيره، إلا أن شرط الأخذ بالأجرة المسماة في العقد الساري أن يكون عقد الإيجار المبرم عقداً حقيقياً وأن تكون الأجرة الواردة فيه أجرة حقيقية لا تزيد عن الأجرة الفعلية بحيث يجوز للمستأجر اللاحق إذا لم يكن طرفاً في العقد أن يثبت صوريته وزيادة الأجرة الواردة به على الأجرة الفعلية بكافة طرق الإثبات. لما كان ذلك وكان الثابت من تقرير الخبير الذي أخذ به حكم محكمة الدرجة الأولى، وتقرير مكتب خبراء وزارة العدل الذي ندبته محكمة الاستئناف أن شقتي النزاع أقيمتا في عام 959/ 960 وتم إعدادهما للسكنى في عام 1960 حسبما جاء بالكشوف الرسمية من واقع جرد سنة 1960، وجرد سنة 1961، مما مفاده أن وحدتي النزاع تم تشييدهما بعد 12/ 6/ 1958 - تاريخ العمل بالقانون رقم 55 لسنة 1958 - وقبل 5/ 11/ 1961 - تاريخ العمل بالقانون رقم 168 لسنة 1961، فإن أجرتها تخضع للتخفيض الذي نص عليه القانون رقم 168 لسنة 1961 سالف الذكر اعتباراً من أجرة شهر ديسمبر سنة 1961 الشهر التالي لتاريخ العمل به، وإذ انتهى الحكم الصادر من محكمة الاستئناف بتاريخ 9/ 1/ 1978 إلى صورية عقدي الإيجار المؤرخين 18/ 3/ 1960 المقدمين من الطاعنين ولم يعول على ما ورد بهما من تحديد أجرة شقتي النزاع، وثبت من تقريري مكتب خبراء وزارة العدل الذي ندبته محكمة الاستئناف تعذر تحديد الأجرة لعجز طرفي النزاع عن تقديم حالات مثل وعدم صلاحية الشقة التي تم الاسترشاد بها لذلك، وطرح الحكم المطعون فيه أقوال شاهدي الطاعنين في شأن الأجرة المدعى بها، وانتهى إلى تأييد قضاء محكمة أول درجة المؤسس على تقرير الخبير الابتدائي الذي اعتمد على الإيجار الشهري الوارد بالكشوف الرسمية المقدمة في الدعوى عن ربط سنة 1961 ثم أجرى الخبير تخفيض تلك الأجرة إعمالاً للقانونين رقمي 169 لسنة 1961، 7 لسنة 1965 ثم أضاف رسم النظافة المقرر بالقانون رقم 38 لسنة 1967، إلا أنه أغفل أعمال التخفيض الذي نص عليه القانون رقم 68 لسنة 1961 حالة خضوع شقتي النزاع لأحكامه وسايره في ذلك الحكم الابتدائي، والحكم المطعون فيه، فيكون قد أخطأ في تطبيق القانون فيما تضمنته أسبابه من قضاء قطعي بتحديد الأجرة القانونية لشقتي النزاع بما يوجب نقضه، دون حاجة لبحث باقي أوجه الطعن، على أن يكون مع النقض الإحالة.