مجلس الدولة - المكتب الفني - مجموعة المبادئ القانونية التي تضمنتها فتاوى الجمعية العمومية لقسمي الفتوى والتشريع
السنة السادسة والثلاثون (من أول أكتوبر سنة 1981 إلى آخر سبتمبر سنة 1982) - صـ 194

(فتوى رقم 894 في 11/ 8/ 1982 ملف رقم 7/ 2/ 86)
(117)
جلسة 2 من يونيه سنة 1982

( أ ) أجانب - ملكية - شركات استثمار.
أن الأصل طبقاً لأحكام القانون رقم 81 لسنة 1976 هو عدم تملك غير المصريين للعقارات المبنية والأراضي الفضاء سواء كان الأجنبي شخصاً طبيعياً أو اعتبارياً - الاستثناء من هذا الأصل قاصر على ثلاث حالات (1) مقار البعثات الدبلوماسية والقنصلية (2) العقار المعد للسكن الخاص أو لمزاولة النشاط ولا تتجاوز مساحته ألف متر مع تحويل نقد أجنبي يعادل قيمة العقار بشرط موافقة مجلس الوزراء (3) العقارات التي لا تتوافر فيها هذه الشروط ولكنها ترتبط بمصالح البلاد بشرط موافقة مجلس الوزراء أيضاً - الخروج على هذه الاستثناءات - بطلان التصرف.
(ب) أجانب - شركات الاستثمار - ملكية.
أن تعامل شركات أو مشروعات الاستثمار في العقارات المبنية في إطار نشاطها المرخص به يتعين أن يخضع لأحكام القانون رقم 81 لسنة 1976 - أساس ذلك - أن القانون رقم 43 لسنة 1974 وتعديلاته لم تستثن تصرفات شركات المباني ومشروعاتها من الخضوع لأحكام القانون رقم 81 لسنة 1976 - تصرف شركة مصر إيران للمنشآت الإدارية في وحدات الإسكان الإداري التي أنشأتها بالبيع لغير المصريين يتقيد بأحكام القانون رغم موافقة هيئة الاستثمار على البيع - أساس ذلك - أن هذه الموافقة تصدر في حدود القانون ولا تضيف إليه حكماً لم يرد به نص.
إن المشرع سن بموجب القانون رقم 81 لسنة 1976 أصلاً عاماً من مقتضاه حظر تملك غير المصريين العقارات المبنية والأراضي الفضاء ووسع المشرع نطاق الحظر ليشمل الأشخاص الطبيعيين والاعتباريين ولو أنشئت في مصر طبقاً لمصر طبقاً لأحكام القانون المصري طالما لا يملك المصريون ثلثي رأسمالها واستثناءً من هذا الأصل العام أجاز المشرع اكتساب الأجانب ملكية العقارات في ثلاث حالات تتعلق أولها بمقار البعثات الدبلوماسية والقنصلية وتتوقف الثانية على موافقة مجلس الوزراء إذا كان التملك بقصد السكني الخاصة أو لمزاولة النشاط ولم تتجاوز المساحة ألف متر مع تحويل نقد أجنبي يعادل قيمة العقار، أما الحالة الثالثة فهي التي ترتبط بمصالح البلاد ولا تتوافر فيها تلك الشروط ويوافق عليها مجلس الوزراء أيضاً، ولقد أبطل المشرع أي تصرف لأجنبي يتم بالمخالفة لتلك الأحكام وذلك دون إخلال بأحكام قانون الاستثمار رقم 43 لسنة 1974 المعدل بالقانون رقم 32 لسنة 1977، وأكدت اللائحة التنفيذية للقانون رقم 81 لسنة 1976 الصادرة بقرار وزير الإسكان والتعمير رقم 59 لسنة 1977 هذا الحكم عندما علقت التملك وفقاً لأحكام قانون الاستثمار على موافقة هيئة الاستثمار على تأسيس الشركة أو على المشروع، ولقد حدد المشرع في قانون الاستثمار المجالات التي يجوز استثمار المال العربي والأجنبي فيها ومن بينها مشروعات الإسكان والامتداد العمراني التي يكون من شأنها تشييد مبانٍ جديدة ولم يعتبر شراء المباني والأراضي الفضاء مشروعات استثمارية إلا إذا كان ذلك بقصد البناء أو إعادة البناء، وخص المشرع مشروعات القانون رقم 43 لسنة 1972 بامتيازات خاصة وإعفاءات ضريبية نص عليها في المواد 10 و12 و14 و15 وعنى في المادة 19 بالنص على عدم خضوع مباني الإسكان الإداري وفوق المتوسط لأحكام تحديد القيمة الإيجارية، وضمن المشرع للمستثمر الأجنبي استعادة رأس ماله فخوله تصفية المشروع والتصرف فيه بعد خمس سنوات من ورود المال وأجاز لهيئة الاستثمار التجاوز عن تلك المدة في أحوال خاصة، وخول المتصرف إليه في تلك الحالة الانتفاع بأحكام قانون الاستثمار سواء كان التصرف بنقد أجنبي أم بعملة محلية كما ضمن المشروع للمستثمر الأجنبي تحويل أرباحه كلها أو بعضها بحسب تأثيره على الاقتصاد القومي واستخدامه للنقد الأجنبي وأباح تحويل الأرباح بالكامل بالنسبة للمال المستثمر في المساكن التي تدفع أجرتها بالنقد الأجنبي وفي حدود معينة بالنسبة لغيرها.
وبناءً على ما تقدم فإن ملكية الأجانب للعقارات المبنية والأراضي الفضاء لا تكتسب إلا بالتطبيق لأحكام القانون رقم 81 لسنة 1976 وعلى سبيل الاستثناء وفي الأحوال المحددة به أو في نطاق أعمال أحكام القانون رقم 43 لسنة 1974 المعدل بالقانون رقم 32 لسنة 1977.
وبالنسبة للشركات والمشروعات التي توافق عليها هيئة الاستثمار ومن ثم فإن تعامل تلك الشركات أو المشروعات في العقارات المبنية في إطار نشاطها المرخص فيه يتعين أن يخضع لأحكام القانون رقم 81 لسنة 1976 ما لم يكن هذا التعامل نتيجة لتصفية الشركة أو المشروع بصدد استرداد رأس المال المستثمر إذ في هذه الحالة يفيد المتصرف إليه من أحكام قانون الاستثمار بحكم القانون، وتبعاً لذلك لا يجوز الحجاج بأحكام التصفيات وتحويل رأس المال للقول بخروج التعامل في العقارات من نطاق تطبيق أحكام القانون رقم 81 لسنة 1976 على وجه الإطلاق كما لا يجوز الحجاج بأحكام تحويل الأرباح للقول بجواز التصرف للأجانب بدون إعمال أحكام هذا القانون إذ ليس في أي من تلك الأحكام ما يفيد استثناء تصرف شركات الاستثمار ومشروعاته من الخضوع للقواعد المنصوص عليها بالقانون رقم 81 لسنة 1976 ولما كان القانون رقم 43 لسنة 1974 المعدل بالقانون رقم 32 لسنة 1977 لم يستثن تصرف شركات المباني ومشروعاتها المنشأة وفقاً لأحكامه من الخضوع لأحكام القانون رقم 81 لسنة 1976 عند تصرفها في العقارات التي تتولى إنشائها لغير المصريين فإنه لا يكون هناك أساس للقول بخروج تلك التصرفات من نطاق إعمال أحكام القانون رقم 81 لسنة 1976، ومن ثم فإن تصرفات شركة مصر إيران للمنشآت الإدارية في وحدات الإسكان الإداري التي أنشأتها بالبيع لغير المصريين يتقيد بأحكام هذا القانون.
ولا يغير من ذلك أن النظام الأساسي للشركة الذي وافقت عليه هيئة الاستثمار والمرفق بقرار وزير الاقتصاد رقم 211 لسنة 1977 بشأن تأسيسها قد خولها في المادة الثالثة بيع الوحدات التي تقيمها لغير المصريين ذلك أن موافقة الهيئة إنما تصدر في حدود القانون ولا يمكن أن تضيف إليه حكماً لم يرد به نص وعليه فإن هذا الحق يتقيد رغم موافقة الهيئة بأحكام القانون رقم 81 لسنة 1976، وكذلك فإنه لا وجه للقول بخروج الإسكان الإداري من نطاق إعمال أحكام القانون رقم 81 لسنة 1976 لأن هذا القانون أدخل التملك بقصد مباشرة النشاط صراحة ضمن الحالات التي يتعين الحصول فيها على موافقة مجلس الوزراء وذلك بعد أن نص على القاعدة العامة بحظر التملك.

لذلك

انتهت الجمعية العمومية لقسمي الفتوى والتشريع إلى خضوع تصرفات شركة مصر إيران للمنشآت الإدارية والسياحية في وحدات الإسكان الإداري التي أنشأتها للبيع لغير المصريين لأحكام القانون رقم 81 لسنة 1976.