أحكام النقض - المكتب الفني - مدني
الجزء الأول - السنة 37 - صـ 514

جلسة 6 من مايو سنة 1986

برئاسة السيد المستشار جلال الدين انسي نائب رئيس المحكمة وعضوية السادة المستشارين: محمد راسم نائب رئيس المحكمة، جرجس اسحق، د. رفعت عبد المجيد والسيد السنباطي.

(108)
الطعن رقم 1247 لسنة 52 القضائية

(1) شفعة "النزول عن حق الشفعة".
النزول عن الشفعة قبل البيع. ماهيته. تعهد من الشفيع بالامتناع عن استعمال حق الشفعة عند حصول البيع. مؤداه. وجوب أن يكون صريحاً. النزول الضمني عن الشفعة لا يكون إلا بعد البيع.
(2) شفعة "العقار المشفوع فيه". محكمة الموضوع "مسائل الواقع".
الأخذ بالشفعة في بيع الأراضي المعدة للبناء في المدن أو القرى. م 936/ هـ/ 1 مدني. شرطه. دخول الأرض نطاق المدينة أو القرية بالرجوع إلى خرائط الحدود وكونها من الأراضي المعدة للبناء باعتبار موقع الأرض من الكتلة السكنية. تقرير ذلك من سلطة محكمة الموضوع متى كان سائغاً.
(3) شفعة "أسباب الشفعة"
الحق في الأخذ بالشفعة. شرطه. بقاء تلاصق العقارين المشفوع به والمشفوع فيه من وقت البيع وحتى الأخذ بالشفعة. استمرار التلاصق ليس شرطاً لبقاء الاستحقاق.
(4) شفعة. تنظيم. نزع الملكية للمنفعة العامة.
قرار المحافظ الصادر باعتماد خطوط التنظيم لا يرتب بذاته خروج الأجزاء الداخلة في خط التنظيم في ملك صاحبها. مؤدى ذلك. بقاؤها على ملك صاحبها حتى تمام الاستيلاء الفعلي. م 13 ق 106 لسنة 1976.
(5) شفعة "العقار المشفوع فيه" عدم تجزئة الصفقة".
اشتمال عقد البيع على عقارات متعددة منفصلة. للشفيع طلب الشفعة في العقار الذي توافرت فيه أسبابها. الاستثناء. أن يكون الباقي من العقارات غير صالح لما أعد له من انتفاع.
(6) شفعة. نقض "السبب الجديد".
عدم التمسك أمام محكمة الموضوع بأن أخذ العقارين دون الآخر بالشفعة من شأنه رغم انفصالها - جعل العقار الآخر غير صالح للانتفاع المعد له. النعي على الحكم تجزئته للصفقة. سبب جديد. عدم جواز إثارته لأول مرة أمام محكمة النقض.
1 - النص في المادة 48 من القانون المدني على أنه "يسقط الحق في الأخذ بالشفعة في الأحوال الآتية:... إذا نزل الشفيع عن حقه في الأخذ بالشفعة ولو قبيل البيع..." يدل على أن ما يعبر عنه بالنزول عن الشفعة قبل البيع إن هو إلا تعهد من الشفيع بالامتناع عن استعمال حق الشفعة عند حصول البيع مما يفيد أن هذا النزول يجب أن يكون صريحاً، أما النزول الضمني عن الشفعة فيفترض فيه حصول البيع ثم صدور عمل أو تصرف من الشفيع بعد ذلك يفيد الرغبة في استعمال حق الشفعة.
2 - النص في المادة 936 من القانون المدني على أنه "يثبت الحق في الشفعة... (هـ) للجار المالك في الأحوال الآتية: إذا كانت العقارات... من الأراضي المعدة للبناء سواء كانت في المدن أم في القرى." يدل على أنه يشترط في الأخذ بالشفعة في هذه الحالة أمران، الأول أن يكون محل البيع المشفوع فيه أرض داخلة في نطاق المدينة أو القرية، والثاني أن تكون من الأراضي المعدة للبناء، والمناط في التعرف على الأمر الأول الرجوع إلى الخرائط التي تعين (كردون) المدينة أو القرية والقرارات المعدلة لتلك الحدود وفقاً لما تقضي به المادة الأولى من القانون رقم 52 لسنة 1975 الخاص بنظام الحكم المحلي، أما التعرف على الأمر الثاني فمرده استظهار موقع الأرض من الكتلة السكنية في المدينة أو القرية وطبيعتها وسائر الظروف المحيطة بها لبيان ما إذا كان يصدق في شأنها وصف الأرض المعدة للبناء من عدمه، وهي من مسائل الواقع التي يستقل بتقديرها قاضي الموضوع دون رقابة عليه من محكمة النقض متى كان استخلاصه سائغاً.
3 - لئن كان يشترط لعدم سقوط حق الجار المالك في الشفعة بقاء التلاصق بين العقارين المشفوع به والمشفوع فيه من وقت البيع وحتى الأخذ بالشفعة، إلا أن استمرار التلاصق ليس شرطاً لبقاء الاستحقاق.
4 - النص في المادة 13 من القانون رقم 106 لسنة 1976 على أنه "يصدر باعتماد خط التنظيم للشوارع قرار من المحافظ بعد موافقة المجلس المحلي المختص. ومع عدم الإخلال بأحكام القانون رقم 577 سنة 1954 بشأن نزع ملكية العقارات للمنفعة العامة أو التحسين، يحظر من وقت صدور القرار المشار إليه في الفقرة السابقة إجراء أعمال البناء أو التعلية في الأجزاء البارزة عن خطوط التنظيم على أن يعوض صاحب الشأن تعويضاًً عادلاً أما أعمال الترميم لإزالة الخلل وكذلك أعمال البياض فيجوز القيام بها "... مفاده أن قرار من المحافظ باعتماد خطوط التنظيم لا يترتب عليه بمجرده خروج الأجزاء الداخلة في خط التنظيم عن ملك صاحبها بل تبقى له ملكيتها إلى أن يتم الاستيلاء الفعلي عليها وفق الإجراءات المنصوص عليها في القانون رقم 577 لسنة 1954.
5 - إذا اشتمل عقد البيع على عقارات متعددة وكانت منفصل بعضها عن البعض فإن الأصل أن للشفيع أن يأخذ بالشفعة ما توافرت له فيه أسبابها دون تلك التي لا يستطيع أن يشفع فيها لو أنها بيعت مستقلة وذلك ما لم تكن تلك العقارات مخصصة لعمل واحد أو لطريقة استغلال واحدة بحيث يكون استعمال الحق في الشفعة بالنسبة إلى جزء منها من شأنه أن يجعل الباقي غير صالح لما أعد له من انتفاع.
6 - إذ كان الواقع في الدعوى أن البيع شمل عقارين مستقلين وإن انتظمهما عقد واحد وقضى الحكم المطعون فيه بالشفعة في أحدهما لتوافر سببها بملاصقة هذا العقار للعقار المشفوع به وخلت الأوراق مما يفيد تمسك الطاعنين أمام محكمة الموضوع بأن العقارين المبيعين رغم انفصالهما مخصصان لعمل واحد ولطريقة استغلال واحدة وأن استعمال حق الشفعة بالنسبة إلى أحدهما يجعل العقار الآخر لا يصلح للانتفاع المعد له، فإن النعي على الحكم المطعون فيه بتجزئته للصفقة يكون بذلك سبباً جديداً لا تقبل إثارته لأول مرة أمام محكمة النقض.

المحكمة

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر... والمرافعة وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - تتحصل في أن المطعون ضدهم الخمسة الأول أقاموا الدعوى رقم 2404 لسنة 979 كلي الجيزة على الطاعنين وباقي المطعون ضدهم بطلب الحكم بأحقيتهم في أخذ الأرض المعدة للبناء المبينة بالصحيفة بالشفعة بالتساوي بينهم، وقالوا بياناً لذلك أنهم وآخرين يملكون شيوعاً بعقود مسجلة قطعتين من أراضي البناء الواقعة داخل كردون مدينة الجيزة، وإذ علموا أن المطعون ضدها التاسعة باعت للطاعنين والمطعون ضدهم من السادس إلى الثامن والعاشرة قطعتي أرض بذات الزمام والحوض تجاور أحدهما الأرض المملوكة لهم من الناحية القبلية مما يحق لهم أخذها بالشفعة بالثمن الذي بيعت به ومقداره خمسة وأربعين ألف جنيه للفدان الواحد فقد أعلنوا رغبتهم في ذلك لكل من المشترين والبائعة بإنذار رسمي على يد محضر في 1، 15/ 4/ 1979 وأودعوا كامل الثمن خزانة المحكمة بتاريخ 10/ 4/ 1979، إلا أن المشترين رفضوا التسليم بحقهم هذا ومن ثم فقد أقاموا الدعوى. حكمت المحكمة بأحقية المطعون ضدهم الأول في أخذ الأرض موضوع الدعوى بالشفعة نظير ثمن قدره 254065.0 جـ بخلاف المصاريف الإضافية والتسليم. استأنف الطاعنان المطعون ضدهم من السادس إلى الثامن هذا الحكم بالاستئناف رقم 4499 لسنة 96 قضائية القاهرة. ندبت محكمة الاستئناف مكتب خبراء وزارة العدل لمعاينة الأرض المشفوع فيها وبيان طبيعتها هي والأراضي المحيطة بها وما إذا كانت من الأراضي الزراعية أم تلك المعدة للبناء، وبعد أن قدم الخبير تقريره أحالت الدعوى إلى التحقيق ليثبت المستأنفون بكافة طرق الإثبات أن المطعون ضده الأول قام بدور الوسيط بين البائعة والمشترين وأنه تنازل ضمناً عن الحق في الشفعة، وبعد سماع أقوال الشهود حكمت المحكمة في 21/ 4/ 1982 بتأييد الحكم المستأنف. طعن الطاعنان في هذا الحكم بطريق النقض، وقدمت النيابة العامة مذكرة أبدت الرأي فيها برفض الطعن، وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة حددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.
وحيث إن الطعن أقيم على أربعة أسباب ينعى الطاعنان بأولهما على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون والفساد في الاستدلال وفي بيان ذلك يقولان أنهما تمسكا أمام محكمة الموضوع بسقوط الحق في أخذ عقار النزاع بالشفعة لقيام الشفيع - المطعون ضده الأول - بدور الوسيط في بيعه دون أن يبدي رغبته في شرائه مما يعد نزولاً ضمنياً منه عن الحق في أخذه بالشفعة وهو ما شهد به شاهداهما أمام محكمة الاستئناف إلا أن الحكم أطرح شهادتهما على سند من أن البيع المشفوع فيه لم يكن في حاجة إلى وسيط وإن أحد الشاهدين وهو السمسار الذي شهد باشتراكه مع المطعون ضده الأول في أعمال الوساطة في البيع المشفوع فيه لا صلة له بأطراف النزاع وليس من جيران الأرض أو أهل المنطقة الواقعة فيها وهو من الحكم استدلال غير سائغ لا يبرر إطراحه أقوال الشاهدين مع ما لها من دلالة على نزول الشفيع ضمناً عن الحق في الأخذ بالشفعة مما يعيبه ويوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي مردود ذلك أنه لما كان من المقرر في قضاء هذه المحكمة أن النص في المادة 948 من القانون المدني على أنه "يسقط الحق في الأخذ بالشفعة في الأحوال الآتية:
( أ ) إذ نزل الشفيع عن حقه في الأخذ بالشفعة ولو قبل البيع..." يدل على أن ما يعبر عنه بالنزول عن الشفعة قبل البيع إن هو إلا تعهد من الشفيع بالامتناع عن استعمال حق الشفعة عند حصول البيع مما يفيد أن هذا النزول يجب أن يكون صريحاً، أما النزول الضمني عن الشفعة فيفترض فيه حصول البيع ثم صدور عمل أو تصرف من الشفيع بعد ذلك يفيد الرغبة عن استعمال حق الشفعة، وكانت وساطة المطعون ضده الأول في الصفقة بين البائعة والمشترين مما شهد به الطاعنين - وعلى فرض صحتها - سابقة على إبرام عقد البيع مما لا تعد معه نزولاً ضمنياً عن حقه في الشفعة فيه ولم يدع الطاعنان نزوله صراحة عن هذا الحق قبل حصول البيع أو بعده فإن النعي على الحكم المطعون فيه إطراحه أقوال شاهدي الطاعنين رغم ما تفيده من تنازله الضمني عن الحق في الأخذ بالشفعة قبل تمام البيع المشفوع فيه يكون - وأياً كان وجه الرأي فيه - غير منتج.
وحيث إن حاصل النعي بالسبب الثاني على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون، وفي بيان ذلك يقول الطاعنان أنهما تمسكا طيلة مراحل الدعوى بأن الأرض المشفوع فيها أرض زراعية وليست من الأراضي المعدة للبناء وأن مجرد وقوعها داخل كردون المدينة لا يغير من طبيعتها تلك خاصة وأنه لم يصدر قرار من وزير الزراعة بالتطبيق لأحكام قانون الزراعة رقم 53 لسنة 66 المعدل بالقانون رقم 69 لسنة 1973 باعتبارها من أراضي البناء، وإذ اعتد الحكم المطعون فيه رغم ذلك بما انتهى إليه تقرير الخبير المنتدب في الدعوى من أنها من الأراضي المعدة للبناء ورتب على ذلك توافر سبب الأخذ بالشفعة بملاصقتها للأراضي المشفوع بها من حد واحد، فإنه يكون معيباً بما يستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي غير سديد، ذلك أن النص في المادة 936 من القانون المدني على أنه "يثبت الحق في الشفعة...
(هـ) للجار المالك في الأحوال الآتية:
1 - إذا كانت العقارات... من الأراضي المعدة للبناء سواء كانت في المدن أم القرى" يدل على أنه يشترط للأخذ بالشفعة في هذه الحالة أمران الأول أن يكون محل البيع المشفوع فيه أرض داخلة في نطاق المدينة أو القرية والثاني أن تكون من الأراضي المعدة للبناء، والمناط في التعرف على الأمر الأول الرجوع إلى الخرائط التي تعين (كردون) المدينة أو القرية والقرارات المعدلة لتلك الحدود وفقاً لما تقضي به المادة الأولى من القانون رقم 52 لسنة 1975 الخاص بنظام الحكم المحلي أما التعرف على الأمر الثاني فمرده استظهار موقع الأرض من الكتلة السكنية في المدينة أو القرية وطبيعتها وسائر الظروف المحيطة بها لبيان ما إذا كان يصدق في شأنها وصف الأرض المعدة للبناء من عدمه وهي من مسائل الواقع التي يستقل بتقديرها قاضي الموضوع دون رقابة عليه من محكمة النقض متى كان استخلاصه سائغاً، لما كان ذلك وكان الطاعنان لا ينازعان فيما أثبته تقرير الخبير المعين في الدعوى من وقوع الأرض المشفوع فيها داخل حدود (كردون) مدينة الجيزة وكان الحكم المطعون فيه قد استدل على كون أرض النزاع من الأراضي المعدة للبناء بحسب موقعها وما إذا كانت في منطقة سكنية عامرة بالمباني وقريبة من العمران وإذا كان الثابت من تقرير الخبيران الأرض المشفوع بها والمشفوع فيها من الأراضي المعدة للبناء لقربها من منطقة بها تقاسيم معتمدة ومساكن منذ عام 1970 وسبق لمجلس مدينة الجيزة أن قرر اعتماد تقسيم كائن في الحد القبلي للأراضي المشفوع فيها..." وهو من الحكم استخلاص سائغ مما له أصله الثابت بالأوراق ويؤدي إلى ما انتهى إليه من أن الأرض المشفوع فيها من الأراضي المعدة للبناء وكانت المادة 107 مكرراً من قانون الزراعة رقم 53 لسنة 1966 المعدل بالقانون رقم 59 لسنة 73 التي يتحدى بها الطاعنان والتي تحظر إقامة مباني على الأراضي الزراعية بغير ترخيص من وزارة الزراعة قد استثنت من ذلك الأراضي التي داخل كردون المدن فإن النعي على الحكم اعتباره الأرض المشفوع فيها من الأراضي المعدة للبناء وما رتبه ذلك من توافر سبب أخذها بالشفعة بملاصقتها للأرض المشفوع بها من حد واحد يكون على غير أساس.
وحيث إن الطاعنين ينعيان بالسبب الثالث على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون وفي بيان ذلك يقولان أنهما تمسكا أمام محكمة الموضوع بانتفاء التلاصق بين العقارين المشفوع به والمشفوع فيه لاعتماد خط للتنظيم يمثل شارعاً بعرض 20 متراً يفصل بينهما وإذ طرح الحكم هذا الدفاع على سند من عدم اتخاذ إجراءات نزع الملكية على مقتضى خط التنظيم المذكور رغم أن القانون رقم 106 لسنة 1976 في شأن توجيه وتنظيم أعمال البناء يرتب على مجرد اعتماد خط التنظيم انتقال العقار الداخل فيه إلى ملكية الدولة فإن الحكم يكون معيباً بما يستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي في غير محله، ذلك أنه ولئن كان يشترط لعدم سقوط حق الجار المالك في الشفعة بقاء التلاصق بين العقارين المشفوع به والمشفوع فيه من وقت البيع وحتى الأخذ بالشفعة إلا أن استمرار التلاصق ليس شرطاً لبقاء الاستحقاق، لما كان ذلك وكان النص في المادة 13 من القانون رقم 106 لسنة 1976 على أنه "يصدر باعتماد خط التنظيم للشوارع قرار من المحافظ بعد موافقة المجلس المحلي المختص. ومع عدم الإخلال بأحكام القانون رقم 577 لسنة 1954 بشأن نزع ملكية العقارات للمنفعة العامة أو التحسين، يحظر من وقت صدور القرار المشار إليه في الفقرة السابقة إجراء أعمال البناء أو التعلية في الأجزاء البارزة عن خطوط التنظيم على أن يعوض أصحاب الشأن تعويضاً عادلاً أما أعمال الترميم لإزالة الخلل وكذلك أعمال البياض فيجوز للقيام بها.." مفاده أن صدور قرار من المحافظ باعتماد خطوط التنظيم لا يترتب عليه بمجرده خروج الأجزاء الداخلة في خط التنظيم عن ملك صاحبها بل تبقي حق ملكيتها إلى أن يتم الاستيلاء الفعلي عليها وفق الإجراءات المنصوص عليها في القانون رقم 577 لسنة 54، وكان الطاعنان لم يدعيا اتخاذ إجراءات نزع ملكية الجزء الداخل في خط التنظيم والاستيلاء الفعلي عليه قبل صدور الحكم المطعون فيه - فإن التلاصق بين العقارين المشفوع به والمشفوع فيه يظل قائماً كسبب للأخذ بالشفعة ويكون النعي بهذا السبب على غير أساس.
وحيث إن حاصل النعي بالسبب الرابع على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون وفي بيان ذلك يقول الطاعنان أن الحكم إذ قضى بالشفعة في إحدى القطعتين المبيعتين دون الأخرى رغم وحدة الصفقة ووحدة الثمن فإنه قد جزأ الصفقة بما أضر بالمشترين وهو ما يعيبه ويوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي مردود، ذلك أن المقرر في قضاء هذه المحكمة أنه إذ اشتمل عقد البيع على عقارات متعددة وكانت منفصلة بعضها عن البعض فإن الأصل أن للشفيع أن يأخذ بالشفعة ما توافرت له فيه أسبابها دون تلك التي لا يستطيع أن يشفع فيها لو أنها بيعت مستقلة وذلك ما لم تكن تلك العقارات مخصصة لعمل واحد أو لطريقة استغلال واحدة بحيث يكون استعمال الحق في الشفعة بالنسبة إلى جزء منها من شأنه أن يجعل الباقي غير صالح لما أعد له من انتفاع، لما كان ذلك وكان الواقع في الدعوى أن البيع شمل عقارين مستقلين وإن انتظمهما عقد واحد وقضى الحكم المطعون فيه بالشفعة في أحدهما لتوافر سببها بملاصقة هذا العقار للعقار المشفوع به وخلت الأوراق مما يفيد تمسك الطاعنين أمام محكمة الموضوع بأن العقارين المبيعين رغم انفصالهما مخصصان لعمل واحد أو لطريقة استغلال واحدة وأن استعمال حق الشفعة بالنسبة إلى أحدهما يجعل العقار الآخر لا يصلح للانتفاع المعد له، فإن النعي على الحكم المطعون فيه بتجزئته للصفقة يكون بذلك سبباً جديداً لا تقبل إثارته لأول مرة أمام محكمة النقض ويكون النعي على غير أساس.
وحيث إنه لما تقدم يتعين رفض الطعن.