أحكام النقض - المكتب الفني - مدني
الجزء الثاني - السنة 37 - صـ 755

جلسة 25 من يونيه سنة 1986

برئاسة السيد المستشار/ يحيى عبد العزيز يحيى العموري نائب رئيس المحكمة وعضوية السادة المستشارين: ماهر قلادة واصف، مصطفى زعزوع، حسين علي حسين وحمدي محمد علي.

(155)
الطعنان رقما 1071، 1087 لسنة 53 القضائية

(1، 2) إيجار "إيجار الأماكن".
1 - الأجرة المقدرة وفق القانون 46 سنة 1962. مواجهتها حالة الانتفاع الأصلي العادي المصرح به للمستأجر في العقد. تخويل المستأجر ميزة إضافية في العقد أو في اتفاق لاحق. جواز إضافة مقابل لها في حدود الالتزامات القانونية. الترخيص للمستأجر باستعمال المكان المؤجر مستشفى يعد ميزة. علة ذلك.
2 - إقامة المستأجر بناء بالعين المؤجرة من ماله الخاص بعلم المؤجر ودون معارضته. عدم وجود اتفاق بين المستأجر والمؤجر بما يجب إتباعه. أثره. عدم التزام المستأجر بدفع أجرة عما أنشأه. علة ذلك.
1 - المقرر - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - أن الإصلاحات والتحسينات الجديدة التي يكون المؤجر قد أدخلها في العين المؤجرة، تقوم ويضاف مقابل انتفاع المستأجر بها إلى الأجرة القانونية، فإذا اتفق الطرفان على ذلك وجب إعمال اتفاقهما ما لم يثبت أن القصد منه هو التحايل على أحكام القانون فيكون للقاضي عندئذ سلطة التقدير ويعتبر في حكم التحسينات التي يدخلها المؤجر في العين المؤجرة كل ميزة جديدة يوليها المستأجر، كما لو كان محروماً من حق التأجير من الباطن مفروشاً فرخص له المؤجر بذلك، بهذه الميزة تقوم وتزاد على الأجرة القانونية وفقاً لما تقضي به المواد 4 من القانون 121 سنة 1947، 28 من القانون رقم 52 سنة 1969، 45 من القانون رقم 1977 التي خولت المؤجر الحق في زيادة الأجرة بنسب حددتها كل منها في حالة تأجير الأماكن بقصد استغلالها مفروشة، وذلك على تقدير من المشرع بأن الأجرة التي اتخذها أساساً للتحديد طبقاً لهذه - القوانين، إنما هي مقابل الانتفاع العادي بالمكان المؤجر بحيث إذا خول المؤجر للمستأجر علاوة على هذا الانتفاع ميزة إضافية كان محروماً منها سواء تراضيا على ذلك في عقد الإيجار ذاته أو في اتفاق لاحق، فإنه يلزم تقويمها وإضافتها إلى الأجرة، لما كان ذلك وكان الترخيص للمستأجر باستعمال المكان المؤجر "مستشفى لاستقبال المرضى ومبيتهم ينطوي على التصريح له بالتأجير بالفرش الذي يحق معه المؤجر زيادة الأجرة بنسبة 70% حتى 9/ 9/ 1977 تاريخ العمل بالقانون رقم 49 سنة 1977 الذي رفع هذه الزيادة إلى النسب التي حددتها المادة 45 منه حسب تاريخ إنشاء المبنى وذلك استصحاباً لما أوردته المذكرة الإيضاحية لهذا القانون من أن الأحكام التي تتضمنها قوانين الإيجارات تأخذ في حسبانها الاستعمال الأغلب الأعم للأماكن وهو السكن ولا يستساغ أن تسري هذه الأحكام وما يتعلق بتحديد الأجرة على الأماكن التي تستعمل في غير هذا الغرض وبالذات في الأغراض التجارية والمهنية التي تدر عائداً مجزياً فيصبح من العدالة زيادة هذه الأجرة تعويضاً للملاك عما يحيط بالاستعمال لغير السكن من اعتبارات وظروف تعجل باستهلاك المبنى، قد قطع تقرير لجنة الإسكان في مجلس الشعب في الإفصاح عن نطاق تطبيق المادة 45 من القانون رقم 49 لسنة 1977 فأكد أن الأجرة الإضافية تستحق في كل صور المفروش ومنها الفنادق واللوكاندات والبنسيونات والشقق المفروشة وغير ذلك من صور التأجير المفروش، يكشف بذلك عن غرض الشارع من أن الأجرة الإضافية تستحق في كل صور التأجير المفروش وسواء اتفق عليه لدى بدء التعاقد أو لاحقاً له، وذلك عن مدة التأجير مفروشاً.
2 - المقرر في قضاء هذه المحكمة - أن النص في المادة 592 من القانون المدني على أنه "1" "إذا أوجد المستأجر في العين المؤجرة بناء أو غرساً أو غير ذلك من التحسينات مما يزيد في قيمة العقار، التزم المؤجر أن يرد للمستأجر عند انقضاء الإيجار ما أنفقه في هذه التحسينات أو ما زاد في قيمة العقار ما لم يكن هناك اتفاق بغير ذلك "2" فإذا كانت تلك التحسينات قد استحدثت دون علم المؤجر أو رغم معارضته، كان له أيضاً أن يطلب من المستأجر إزالتها، وله أن يطلب فوق ذلك تعويضاً عن الضرر الذي يصيب العقار من هذه الإزالة إن كان التعويض مقتضى (3) فإذا اختار المؤجر أن يحتفظ بهذه التحسينات في مقابل رد إحدى القيمتين المتقدم ذكرهما، جاز للمحكمة أن تنظر إلى أجل للوفاء بهما" يدل على أنه في حالة إذ ما أوجد المستأجر في العين المؤجرة بناء بعلم المؤجر ودون معارضته، بما يعني أنه موافق على إنشائه موافقة ضمنية، ولم يكن هناك اتفاق بينهما بشأن ما يجب إتباعه، فإنه يكون للمؤجر أن يستبقى البناء على أن يرد للمستأجر عند نهاية الإيجار أقل القيمتين وللمحكمة أن تنظره إلى أجل للوفاء بها، ومقتضى عدم دفع القيمة للمستأجر إلا بعد انتهاء الإيجار ألا يلزم بدفع أجرة عما أنشأه على نفقته من بناء، ويؤكد ذلك أن المادة العاشرة من القانون رقم 52 سنة 1969 تنص على أن تقدير أجرة المبنى يتم على أساسين أولهما صافي عائد استثمار العقار ثانيهما مقابل استهلاك رأس المال والمصروفات وهو ما يتنافى مع القول باستحقاق المالك لأجرة منشآت أقامها المستأجر على نفقته.

المحكمة

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر... والمرافعة وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
حيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - تتحصل في أن الطاعن في الطعن رقم 1087 لسنة 53 ق - المستأجر - أقام ضد الطاعن (المالك) في الطعن رقم 1071 سنة 53 ق الدعوى رقم 1976 لسنة 1977 مدني شمال القاهرة الابتدائية بطلب الحكم باعتبار العين المؤجرة له خالية وبتخفيض أجرتها إلى الأجرة القانونية وإلزام المالك برد فروق الأجرة تأسيساً على أنه استأجر هذه العين من الطاعن بعقد مؤرخ 30/ 6/ 1972 بغرض استعمالها مستشفى بأجرة شهرية قدرها 160 جنيهاً، وبعد أن قام بإجراء التعديلات اللازمة في المبنى لإعداده لهذا الغرض تبين له أن أجرته القانونية هي 96.156 مليمجـ. كما أقام الطاعن في الطعن 1071 لسنة 53 ق - المالك - بدوره الدعوى رقم 7050 لسنة 1977 مدني شمال القاهرة الابتدائية ضد الطاعن في الطعن 1087 لسنة 53 بطلب الحكم بإخلائه من العين وتسليمها له مع المنقولات الموضحة بالقائمة المرفقة بالعقد. ضمت محكمة الدرجة الأولى الدعويين ثم قضت بإحالة الدعوى 1976 لسنة 1977 إلى التحقيق وبعد سماع شاهدي المستأجر قضت بتاريخ 21/ 5/ 1978 في دعوى المالك (7050 لسنة 1977) برفضها وفي دعوى المستأجر بندب خبير - وبتاريخ 31/ 5/ 1978 استأنف المالك الحكم الصادر في الدعوى 7050 بالاستئناف رقم 4490 لسنة 95 ق القاهرة - وبعد أن قدم الخبير تقريره وبتاريخ 21/ 1/ 1981 حكمت محكمة الدرجة الأولى في دعوى المستأجر رقم 1976 لسنة 1977 باعتبار عين النزاع مؤجرة خالية وأن الأجرة الشهرية 83.960 مليمجـ ومقابل الانتفاع بالمنقولات 11.875 مليمجـ وبإلزام المالك بأن يؤدي للمستأجر مبلغ 6619.295 مليمجـ قيمة الفروق المستحقة. استأنف المالك هذا الحكم بالاستئناف رقم 1704 لسنة 98 ق القاهرة كما أقام المستأجر استئنافاً فرعياً رقم 3176 لسنة 99. ق القاهرة عن ذات الحكم وبتاريخ 28/ 3/ 1983 حكمت محكمة الاستئناف في موضوع الاستئناف رقم 4490 برفضه وتأييد الحكم المستأنف وفي موضوع الاستئنافين رقمي 1704 لسنة 98 ق، 3176 لسنة 99 ق بتعديل الحكم الصادر في الدعوى رقم 1976 لسنة 1977 إلى إلزام المالك بأن يؤدي للمستأجر مبلغ 6608.995 مليمجـ مقسطاً وتأييد الحكم فيما عدا ذلك. طعن المالك في هذا الحكم بطريق النقض بالطعن رقم 1071 لسنة 53 ق كما طعن فيه المستأجر بالطعن رقم 1087 لسنة 53 ق، وقدمت النيابة مذكرة في كل من الطعنين أبدت فيهما الرأي برفضهما، وإذ عرض الطعنان على هذه المحكمة في غرفة مشورة، رأت أنهما جديران بالنظر، فحددت جلسة لنظرهما وفيها أمرت بضم ثانيهما إلى الأول والتزمت النيابة رأيها.
أولاً: عن الطعن رقم 1071 لسنة 53 ق:
حيث إن مما ينعاه الطاعن بالسببين الثالث والخامس من هذا الطعن على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون والقصور في التسبيب وفي بيان ذلك يقول أن دفاعه أمام محكمة الاستئناف قام على أنه اتفق مع المطعون ضده في عقد الإيجار على أن يستأجر الأخير العقار ليعده مستشفى لمبيت المرضى وتقديم الرعاية الصحية ووجبات الطعام لهم بمعنى أنه سمح له بتأجيره مفروشاً للنزلاء من المرضى، وأنه يستحق لذلك الزيادة الإضافية للأجرة المقررة في هذه الحالة وفقاً للمادتين 28 من القانون رقم 52 لسنة 1969، 45 من القانون رقم 49 لسنة 1977 وإذ أغفل الحكم الرد على هذا الدفاع الجوهري، وانساق وراء تقرير الخبير الذي استبعد هذه الزيادة، فإنه يكون مشوباً بالخطأ في تطبيق القانون والقصور بما يوجب نقضه.
وحيث إن النعي في محله، ذلك أن المقرر - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - أن الإصلاحات والتحسينات الجديدة التي يكون المؤجر قد أدخلها في العين المؤجرة، تقوم ويضاف مقابل انتفاع المستأجر بها إلى الأجرة القانونية، فإذا اتفق الطرفان على ذلك وجب إعمال اتفاقهما ما لم يثبت أن القصد منه هو التحايل على أحكام القانون فيكون للقاضي عندئذ سلطة التقدير ويعتبر في حكم التحسينات التي يدخلها المؤجر في العين المؤجرة كل ميزة جديدة يوليها المستأجر، كما لو كان محروماً من حق التأجير من الباطن مفروشاً فرخص له المؤجر بذلك، فهذه الميزة تقوم وتزاد على الأجرة القانونية وفقاً لما تقضي به المواد 4 من القانون 121 سنة 1947، 28 من القانون رقم 52 سنة 1969، 45 من القانون رقم 49 لسنة 1977 التي خولت المؤجر الحق في زيادة الأجرة بنسب حددتها كل منها في حالة تأجير الأماكن بقصد استغلالها مفروشة، وذلك على تقدير من المشرع بأن الأجرة التي اتخذها أساساً للتحديد طبقاً لهذه - القوانين، إنما هي مقابل الانتفاع العادي بالمكان المؤجر بحيث إذا خول المؤجر للمستأجر علاوة على هذا الانتفاع ميزة إضافية كان محروماً منها سواء تراضيا على ذلك في عقد الإيجار ذاته أو في اتفاق لاحق، فإنه يلزم تقويمها وإضافتها إلى الأجرة، لما كان ذلك وكان الترخيص للمستأجر باستعمال المكان المؤجر "مستشفى لاستقبال المرضى ومبيتهم ينطوي على التصريح له بالتأجير بالفرش الذي يحق معه المؤجر زيادة الأجرة بنسبة 70% حتى 9/ 9/ 1977 تاريخ العمل بالقانون رقم 49 سنة 1977 الذي رفع هذه الزيادة إلى النسب التي حددتها المادة 45 منه حسب تاريخ إنشاء المبنى وذلك استصحاباً لما أوردته المذكرة الإيضاحية لهذا القانون من أن الأحكام التي تتضمنها قوانين الإيجارات تأخذ في حسبانها الاستعمال الأغلب الأعم للأماكن وهو السكن ولا يستساغ أن تسري هذه الأحكام وما يتعلق بتحديد الأجرة على الأماكن التي تستعمل في غير هذا الغرض وبالذات في الأغراض التجارية والمهنية التي تدر عائداً مجزياً فيصبح من العدالة زيادة هذه الأجرة تعويضاً للملاك عما يحيط بالاستعمال لغير السكن من اعتبارات وظروف تعجل باستهلاك المبنى، وقد قطع تقرير لجنة الإسكان في مجلس الشعب في الإفصاح عن نطاق تطبيق المادة 45 من القانون رقم 49 لسنة 1977 فأكد أن الأجرة الإضافية تستحق في كل صور المفروش ومنها الفنادق واللوكاندات والبنسيونات والشقق المفروشة وغير ذلك من صور التأجير المفروش" فكشف بذلك عن غرض الشارع من أن الأجرة الإضافية تستحق في كل صور التأجير المفروش وسواء اتفق عليه لدى بدء التعاقد أو لاحقاً له، وذلك عن مدة التأجير مفروشاً. لما كان ذلك وكان عقار النزاع قد أجره الطاعن للمطعون ضده لاستعماله "مستشفى"، فإنه يسري عليه حكم المادتين 28 من القانون 52 لسنة 1969، 45 من القانون 49 لسنة 1977. وإذ كان الطاعن قد تمسك أمام محكمة الموضوع بإعمال حكم هاتين المادتين، إلا أن الحكم المطعون فيه أعرض عن بحث هذا الدفاع الجوهري الذي يتغير به وجه الرأي في الدعوى وقضى بالأجرة القانونية دون الزيادة الإضافية فإنه يكون فضلاً عن خطئه في تطبيق القانون، قد جاء مشوباً بالقصور في التسبيب، بما يوجب نقضه لهذين السببين دون حاجة لبحث باقي أسباب الطعن.
ثانياً: عن الطعن رقم 1087 لسنة 53 ق:
حيث إن مما ينعاه الطاعن بالسبب الأول من أسباب هذا الطعن على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون والخطأ في تطبيقه وفي بيان ذلك يقول إن الحكم قضى في أسبابه بأحقية المطعون ضده (المؤجر) في اقتضاء القيمة الإيجارية القانونية للحجرات المستجدة الملحقة بالطوابق الأربعة - والتي لم يشملها عقد الإيجار - وبحفظ حقه في المطالبة بها، وذلك رغم إن الطاعن هو الذي أنشأ هذه الحجرات من ماله الخاص طبقاً للاتفاق الوارد بالبنود 6، 7، 13 من عقد الإيجار التي تخوله الحق في إجراء جميع التعديلات اللازمة للمبنى على نفقته، ومن ثم فإنها تكون مملوكة له طيلة مدة سريان العقد، ولا يستحق المطعون ضده مقابلاً عن انتفاعه بها، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر، فإنه يكون معيباً بمخالفة القانون والخطأ في تطبيقه بما يوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي في محله، ذلك أنه من المقرر - في قضاء هذه المحكمة - أن النص في المادة 592 من القانون المدني على أنه "(1) إذا أوجد المستأجر في العين المؤجرة بناء أو غراساً أو غير ذلك من التحسينات مما يزيد في قيمة العقار، التزم المؤجر أن يرد للمستأجر عند انقضاء الإيجار ما أنفقه في هذه التحسينات أو ما زاد في قيمة العقار ما لم يكن هناك اتفاق بغير ذلك" (2) فإذا كانت تلك التحسينات قد استحدثت دون علم المؤجر أو رغم معارضته، كان له أيضاً أن يطلب من المستأجر إزالتها، وله أن يطلب فوق ذلك تعويضاً عن الضرر الذي يصيب العقار من هذه الإزالة إن كان للتعويض مقتضى، (3) فإذا اختار المؤجر أن يحتفظ بهذه التحسينات في مقابل رد إحدى القيمتين المتقدم ذكرهما، جاز للمحكمة أن تنظره إلى أجل للوفاء بهما "يدل على أنه في حالة ما إذا أوجد المستأجر في العين المؤجرة بناء بعلم المؤجر ودون معارضته، بما يعني أنه موافق على إنشائه موافقة ضمنية، ولم يكن هناك اتفاق بينهما بشأن ما يجب إتباعه - وهو الوضع في المنازعة الحالية - فإنه يكون للمؤجر أن يستبقى البناء على أن يرد للمستأجر عند نهاية الإيجار أقل القيمتين وللمحكمة أن تنظره إلى أجل للوفاء بها، ومقتضى عدم دفع القيمة للمستأجر إلا بعد انتهاء الإيجار ألا يلزم بدفع أجرة عما أنشأه على نفقته من بناء، ويؤكد ذلك أن المادة العاشرة من القانون رقم 52 سنة 1969 تنص على أن تقدير أجرة المبنى يتم على أساسين أولهما صافي عائد استثمار العقار ثانيهما مقابل استهلاك رأس المال والمصروفات وهو ما يتنافى مع القول باستحقاق المالك لأجرة منشآت أقامها المستأجر على نفقته. لما كان ذلك وكان البين من الأوراق أن الحجرات المضافة إلى العقار المؤجر - بواقع حجرة لكل طابق - قد أنشأها الطاعن على نفقته الخاصة، بعلم المطعون ضده وموافقته وليس هناك اتفاق بينهما يلزم الطاعن بأداء أجرة عن هذه المباني المستجدة، فإن القواعد السابقة تكون هي الواجبة التطبيق ولا يجوز إلزام الطاعن بأجرة عن تلك المباني طيلة سريان عقد الإيجار. لما كان ذلك وكان الحكم المطعون فيه قد خالف هذا النظر وقضي في أسبابه باستحقاق المطعون ضده لمقابل الانتفاع عن الحجرات المضافة للعقار بالأدوار الأربعة، وبحفظ حقه في اقتضاء القيمة الإيجارية لها، فإنه يكون قد خالف القانون وأخطأ في تطبيقه بما يوجب نقضه لهذا السبب دون حاجة لبحث باقي أسباب الطعن.
ولما تقدم يتعين رفض الحكم.