مجلس الدولة - المكتب الفني - مجموعة المبادئ القانونية التي تضمنتها فتاوى القسم الاستشاري للفتوى والتشريع
السنة الثانية عشرة (من أول أكتوبر سنة 1957 إلى آخر سبتمبر سنة 1958) - صـ 20

(فتوى رقم 170 في 6 من إبريل سنة 1958)
(11)

الضريبة على العقارات المبنية - القانون رقم 56 لسنة 1954 بشأنها - الضريبة على المباني المقامة على أرض مؤجرة للغير - وعاؤها هو القيمة الإيجارية السنوية للعقار أرضاً وبناء - سريان هذا الحكم على التركيبات التي تقام على أسطح أو واجهات العمارات إذا كانت مؤجرة.
إن القانون رقم 56 لسنة 1954 في شأن الضريبة على العقارات المبنية ينص في المادة الأولى منه على أن: -
"تفرض ضريبة سنوية على العقارات المبنية أياً كانت مادة بنائها وأياً كان الغرض الذي تستخدم فيه دائمة أو غير دائمة مقامة على الأرض أو تحتها أو على الماء مشغولة بعوض أو بغير عوض.
وفي تطبيق أحكام هذا القانون يعتبر في حكم العقارات المبنية الأراضي الفضاء المستغلة سواء أكانت ملحقة بالمباني أو مستقلة عنها مسورة أو غير مسورة ما لم تكن هذه الأرض مجاورة لمساكن العزب ومستعملة أجراناً خاصة لأهالي القرية.
كما تعتبر في حكم العقارات المبنية التركيبات التي تقام على أسطح أو واجهات العقارات إذا كانت مؤجرة أو كان التركيب مقابل نفع أو أجر".
وينص في المادة الرابعة على أن "تفرض الضريبة على أساس القيمة الإيجارية السنوية للعقارات التي تقدرها لجان التقدير المنصوص عليها في المادة 13 ويراعى في تقدير القيمة الإيجارية للعقار جميع العوامل التي تؤدي إلى تحديدها وعلى وجه الخصوص الأجرة المتفق عليها إذا كان العقد خالياً من شبهة الصورية أو المجاملة".
وفي المادة العاشرة على أن "تقدر القيمة الإيجارية للمصانع والمعامل على أساس الأجرة السنوية المتفق عليها للأرض والمباني إذا كان العقد شاملاً لأرض ومباني المصنع أو المعمل كله وخالياً من شبهة الصورية أو المجاملة وإلا قدر ثمن الإيجار السنوي على أساس 8% من قيمة ثمنه أرضاً ومباني كما ينص في المادة الثانية عشرة على أن "يكون سعر الضريبة عشرة في المائة من القيمة الإيجارية السنوية بعد استبعاد عشرين في المائة من هذه القيمة مقابل جميع المصروفات التي يتكبدها المالك بما فيها مصاريف الصيانة".
والمستفاد من هذه النصوص أن العقارات المبنية أياً كانت مادة بنائها خاضعة للضريبة، وقد اعتبر المشرع في حكم هذه العقارات الأراضي الفضاء المستغلة أو المستعملة سواء كانت ملحقة أو غير ملحقة بالمباني - كما اعتبر في حكمها التركيبات التي تقام على أسطح أو واجهات العقارات إذا كانت مؤجرة أو كان التركيب مقابل نفع أو أجر. ووعاء الضريبة على العقار المبني أو ما في حكمه هو القيمة الإيجارية السنوية التي تقدرها لجان التقدير مراعية في ذلك جميع العوامل التي تؤدي إلى تحديدها وعلى الأخص الأجرة المتفق عليها إذا كان العقد خالياً من شبهة الصورية أو المجاملة، دون تقيد بتقدير هذه القيمة بنسبة معينة من قيمة العقار، ولم يخرج المشرع عن هذا الأصل العام إلا بالنسبة إلى المصانع والمعامل في حالة عدم وجود عقد إيجار خالٍ من شبهة الصورية أو المجاملة وشامل للأرض والبناء، فنص على أن يقدر الإيجار السنوي في هذه الحالة بنسبة 8% من قيمة ثمن المصنع أو المعمل أرضاً وبناءً.
ولما كانت القيمة الإيجارية للبناء المقام على أرض مؤجرة مملوكة للغير والتي تتخذ أساساً لفرض الضريبة تمثل إيراد رأس المال المستغل بأكمله أرضاً وبناءً فإنه لا محل أصلاً للتفرقة في هذا الشأن بين بناء مقام على أرض مملوكة لمالكه وبناء مقام على أرض مؤجرة من الغير إذ أن وعاء الضريبة في الحالتين هو القيمة الإيجارية للعقار المبني أي العقار أرضاً وبناءً.
وحيث إنه لا محل للاحتجاج في هذا الصدد بالنص الوارد في المادة الأولى من القانون على اعتبار أرض الفضاء المستغلة أو المستعملة في حكم العقارات المبنية وبأنه طبقاً لهذا النص يتعين أن تفرض على الأرض الفضاء التي يؤجرها مالكها لإقامة مبنى ضريبة مستقلة عن الضريبة التي تفرض على المبنى، إذ أنه بمجرد إقامة المبنى عليها تفقد صفتها كأرض فضاء، ويخضع هذا المبنى من حيث تحديد وعاء الضريبة التي تفرض عليه لما تخضع له سائر العقارات المبنية في هذا الشأن.
ويتعين لذلك تحديد وعاء الضريبة على العقارات المبنية المقامة على أرض مؤجرة للغير، بالنسبة الإيجارية لتلك العقارات أرضاً وبناءً، وتقدر هذه القيمة مع مراعاة جميع العوامل التي تؤدي إلى تحديدها وعلى الأخص الأجرة المتفق عليها إذا كان العقد خالياً من شبهة الصورية أو المجاملة، وتقدر بنسبة 8% من قيمة العقار أرضاً وبناء في حالة واحدة هي حالة المصانع والمعامل التي لا يوجد بالنسبة إليها عقود إيجار شاملة للأرض والبناء وخالية من شبهة الصورية أو المجاملة.
وقد اعتبر القانون في حكم العقارات المبنية التركيبات التي تقام على أسطح أو واجهات العقارات إذا كانت مؤجرة أو كان التركيب مقابل نفع أو أجر.
من أجل هذا يتعين تطبيق ذات الأحكام السابقة في تحديد وعاء الضريبة التي تفرض على تلك التركيبات، أي أنه متى ثبت أن التركيبة مؤجرة أو مقامة مقابل نفع أو أجر فإن وعاء الضريبة التي تفرض عليها هو قيمتها الإيجارية السنوية التي تقدرها لجان التقدير، مراعية في ذلك جميع العوامل التي تؤدي إلى تحديدها، وذلك سواء أكان الذي أقام التركيبة هو مالك العقار الذي أقيمت عليه أو مستأجر منه.
والملزم بأداء الضريبة هو مالك العقار المبني على أن (يكون المستأجرون مسئولين بالتضامن مع أصحاب العقارات عن أداء الضريبة بقدر الأجر المستحق عليهم....) وذلك كما تنص المادة 26 من القانون.
ويبين مما تقدم أن وعاء الضريبة على المباني المقامة على أرض مؤجرة مملوكة للغير وكذلك على التركيبات المشار إليها هو القيمة الإيجارية السنوية للعقار المبني أرضاً وبناء والقيمة الإيجارية السنوية للتركيبة التي تقدر وفقاً لأحكام القانون، ويلتزم بأداء الضريبة كل من مالك العقار المبني ومالك التركيبة.