مجلس الدولة - مجموعة المبادئ القانونية التي قررتها المحكمة الإدارية العليا
الدائرة الأولى - الجزء الثاني (الفترة من أول إبريل حتى نهاية سبتمبر سنة 2007 م) - صـ 366

(39)
جلسة 2 من يوليو سنة 2007 م

برئاسة السيد الأستاذ المستشار/ السيد السيد نوفل - رئيس مجلس الدولة ورئيس المحكمة، وعضوية السادة الأساتذة المستشارين/ عصام الدين عبد العزيز جاد الحق ومصطفى سعيد مصطفى حنفي وعبد الحليم أبو الفضل أحمد القاضي ود. محمد كمال الدين منير أحمد - نواب رئيس مجلس الدولة، بحضور السيد الأستاذ المستشار/ عبد القادر قنديل -
نائب رئيس مجلس الدولة ومفوض الدولة، وحضور السيد/ كمال نجيب مرسيس - سكرتير المحكمة.

الطعن رقم 7031 لسنة 48 القضائية عليا

تخطيط عمراني - التقسيم المعتمد - الاشتراطات البنائية الخاصة - طبيعتها القانونية - الأداة القانونية لتعديلها.
المادة الرابعة من مواد الإصدار، والمواد أرقام 1 و2 و16 و23 و25 و26 من قانون التخطيط العمراني.
المشرع قد نص صراحة على سريان الاشتراطات البنائية العامة والخاصة والالتزامات المفروضة في شأن التقسيمات التي صدر باعتمادها مرسوم أو قرار - وأناط بالوحدات المحلية كل في دائرة اختصاصها من خلال لجنة تشكل بقرار من المحافظ المختص من عناصر من ذوي الخبرة وممثلين لوزارتي الزراعة والدفاع، إعداد مشروعات التخطيط العام للمدن والقرى - وأوجب عند إعداد مشروعات التخطيط العامة مراعاة وجهة النظر العسكرية ومقتضيات وسلامة الدفاع عن الدولة - كما أوجب ضرورة أن تتضمن عقود التعامل على قطع التقاسيم القرار الصادر باعتماد التقسيم وقائمة الشروط الخاصة به، وأن ينص فيها على سريان هذه القائمة على المشترين وخلفائهم مهما تعاقبوا - واعتبر المشرع هذه القائمة جزءاً من قرار التقسيم، كما اعتبر الشروط الواردة بالقائمة المذكورة شروطاً بنائية ووضعها في مرتبة الأحكام الواردة بقوانين ولوائح المباني وتسري على مناطق التقاسيم التي تناولتها، كما ألزم المشرع الوحدة المحلية المختصة بمراقبة تطبيق هذه الشروط والتمسك بها في مواجهة المقيمين والمشترين واتخاذ كافة الإجراءات والقرارات التي تكفل وضعها موضع التنفيذ وفقاً لأحكام هذا القانون، وحظر إقامة مبان أو تنفيذ أعمال على قطع أراضي التقسيم أو إصدار تراخيص البناء عليها إلا بعد استيفاء الشروط السابق بيانها - أجاز المشرع بعد أخذ رأي المحافظ المختص وموافقة الوحدة المحلية المختصة تعديل الشروط البنائية الخاصة بالتقاسيم التي تم اعتمادها قبل اعتماد مشروعات التخطيط وفقاً لأحكام قانون التخطيط العمراني المشار إليه وبما يتلاءم مع هذه المشروعات - الشروط البنائية الواردة بقائمة التقسيم تعتبر بمثابة نصوص خاصة تقيد أي نص عام في أحكام تنظيم المباني - ترتيباً على ذلك - إذا كانت تلك الشروط البنائية للتقسيم تتضمن تقييداً لحق الارتفاع أو المساحة المصرح بها للبناء أو تحديداً لاستخدام البناء سكنياً أو تجارياً، فإن هذه الشروط تكون هي الواجبة الاتباع - النص المعدل لقانون توجيه وتنظيم أعمال البناء بزيادة الارتفاع الكلي للبناء إلى مرة ونصف عرض الشارع إنما هو نص عام وضع حداً أقصى للارتفاع الكلي للبناء لا يجوز تجاوزه - التفويض التشريعي الوارد بهذا النص لرئيس مجلس الوزراء بتقييد أو إعفاء مدينة أو منطقة أو جزء منها أو مبنى بذاته من الحد الأقصى للارتفاع في حالة الضرورة القصوى أو للمبررات الأخرى الواردة به عند استخدامه فإن تلك القيود لا تمثل اشتراطات بنائية على غرار الاشتراطات البنائية المعتمدة للتقاسيم المعتمدة بقرارات من السلطة المختصة التي خولها القانون وضعها واعتمادها وفقاً لإجراءات حددها والتي وضعها المشرع في مرتبة قوانين ولوائح المباني وأوجب إعمالها - أثر ذلك - لا يسري قرار رئيس مجلس الوزراء بتقييد الارتفاع الكلي للبناء على مناطق التقاسيم ذات الاشتراطات المعتمدة، كما أنه لا يعدَّل الشروط البنائية للتقاسيم المعتمدة، إذ لا يتم تعديل تلك الاشتراطات البنائية للتقاسيم إلا وفقاً وبالأداة التي حددها المشرع بقانون التخطيط العمراني على النحو السالف بيانه - تطبيق.

الإجراءات

بتاريخ 17/ 4/ 2002 أودعت هيئة قضايا الدولة بصفتها نائبة عن الطاعنين قلم كتاب المحكمة الإدارية العليا تقريراً بالطعن قيد بجدولها بالرقم عاليه في الحكم الصادر من محكمة القضاء الإداري بالقاهرة في الدعوى رقم 7964 لسنة 55 ق بجلسة 19/ 2/ 2002 والقاضي في منطوقه بقبول الدعوى شكلاً وبوقف تنفيذ القرار المطعون فيه وبإلزام الجهة الإدارية المصروفات، وأمرت بإحالة الدعوى إلى هيئة مفوضي الدولة لإعداد تقرير بالرأي القانوني في طلب الإلغاء.
وطلب الطاعنون بصفاتهم - للأسباب الواردة بتقرير الطعن - الحكم لهم بقبول الطعن شكلاً وبوقف تنفيذ وإلغاء الحكم المطعون فيه والقضاء مجدداً برفض طلب وقف تنفيذ القرار المطعون فيه وإلزام المطعون ضده الأول بالمصاريف عن درجتي التقاضي.
وقد تم إعلان تقرير الطعن وذلك على النحو الثابت بالأوراق.
وقدمت هيئة مفوضي الدولة تقريراً بالرأي القانوني ارتأت فيه الحكم بقبول الطعن شكلاً ورفضه موضوعاً وإلزام الجهة الإدارية المصروفات.
ونظر الطعن أمام دائرة فحص الطعون (الدائرة الخامسة) وذلك على النحو الثابت بمحاضر الجلسات، وبجلسة 14/ 6/ 2004 قررت الدائرة إحالة الطعن إلى المحكمة الإدارية العليا (الدائرة الخامسة/ موضوع) وحددت لنظره جلسة 27/ 9/ 2004. وقد نظرته المحكمة بتلك الجلسة وبجلسات 17/ 6 و23/ 9 و4/ 11/ 2006 حيث قررت بالجلسة الأخيرة إحالة الطعن إلى الدائرة الأولى/ موضوع للاختصاص حيث نظر أمامها بجلسة 3/ 3/ 2007، وبجلسة 2/ 6/ 2007 قررت المحكمة إصدار الحكم بجلسة اليوم، حيث صدر هذا الحكم في الطعن الماثل وأودعت مسودته المشتملة على أسبابه عند النطق به.

المحكمة

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع الإيضاحات وبعد المداولة قانوناً.
من حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
من حيث إن عناصر المنازعة قد أحاط بها الحكم المطعون فيه على النحو الذي تحيل إليه هذه المحكمة منعاً من التكرار، وهي تخلص بالقدر اللازم لحمل منطوق الحكم الماثل على الأسباب في أنه بتاريخ 19/ 6/ 2001 أقام المطعون ضده الأول بصفته الدعوى رقم 7964/ 55 ق أمام محكمة القضاء الإداري بالقاهرة طالباً الحكم له بقبول الدعوى شكلاً وبوقف تنفيذ وإلغاء القرار السلبي بامتناع حي مدينة نصر عن صرف ترخيص البناء على أساس الارتفاع مرة ونصف عرض الشارع وفقاً لأحكام القانون وليس على أساس الارتفاع الذي حددته هيئة عمليات القوات المسلحة مع ما يترتب على ذلك من آثار وإلزام الجهة الإدارية المصروفات.
وقال المدعي شرحاً لدعواه إنه يمتلك قطعة أرض تدخل ضمن تقسيم معتمد وتخطيط عام للمنطقة التاسعة بمدينة نصر محافظة القاهرة، وقد تقدم لحي مدينة نصر للترخيص له بالبناء إلا أن الحي رد عليه بأن الترخيص المسموح به هو أرضي وخمسة أدوار متكررة طبقاً لتعليمات هيئة العمليات بالقوات المسلحة، ونعى المدعي على القرار المطعون فيه مخالفته للقانون والدستور بالنظر إلى أن القانون رقم 101/ 1996 يعطي لملاك الأراضي الفضاء بإقامة البناء بارتفاع مرة ونصف عرض الشارع المطل عليه العقار، وعرض الشارع لقطعة الأرض محل النزاع 50 م، كما أن القرار المطعون فيه أهدر مبدأ المساواة بين المراكز القانونية المتكافئة بين الراغبين في الترخيص قبل صدور كتاب هيئة العمليات بالقوات المسلحة وبعد صدور هذا الكتاب. وخلص المدعي إلى طلب الحكم له بطلباته سالفة البيان.
وتدوول نظر الشق العاجل من الدعوى أمام محكمة القضاء الإداري بالقاهرة على النحو المبين بمحاضر الجلسات، وبجلسة 19/ 2/ 2002 أصدرت المحكمة الحكم المطعون فيه، وأقامت حكمها على أن المستفاد من حكم المادة 13 من القانون رقم 106/ 1976 بشأن توجيه وتنظيم أعمال البناء المعدلة بالقانون رقم 101/ 1996 أن الارتفاع المسموح به هو مرة ونصف عرض الشارع بحد أقصى 36 متراً، ويجوز تقييد هذا الحد بقرار من رئيس مجلس الوزراء تحقيقاً للاعتبارات الواردة بالنص المشار إليه، فإذا ما صدر هذا التقييد من سلطة أخرى يكون صادراً من غير مختص ولا يعتد به قانوناً، ولما كان ذلك وكان امتناع حي مدينة نصر يستند إلى التعليمات الموجهة إليه من هيئة العمليات بوزارة الدفاع، فإن هذا الامتناع يكون على غير سند من القانون بحسبان أن تقييد الارتفاع صدر عن جهة لم يفوضها المشرع هذا الاختصاص، ومن ثم يكون القرار السلبي المطعون فيه بالامتناع عن إصدار الترخيص المطلوب بحسب الظاهر من الأوراق مرجح الإلغاء وهو ما يتحقق به ركن الجدية. وبعد أن استظهرت المحكمة توافر ركن الاستعجال أصدرت حكمها سالف البيان.
ومن حيث إن مبنى الطعن خطأ الحكم المطعون فيه في تطبيق القانون وتأويله لأسباب حاصلها أن وزارة الدفاع ممثلة في هيئة عمليات القوات المسلحة بما لها من سلطة في اتخاذ كافة الإجراءات اللازمة لها لأداء رسالتها في الدفاع عن الوطن طلبت من حي مدينة نصر أن يكون ارتفاع البناء على قطعة أرض التداعي وقطع أخرى حددتها هيئة العمليات طبقاً للخرائط والتعليمات هو أرضي وخمسة أدوار متكررة حتى لا تتأثر حركة الطائرات العسكرية من وإلى مطار ألماظة، ومن ثم يكون امتناع جهة الإدارة يتفق وحكم القانون. وخلصت الجهة الإدارية الطاعنة إلى طلب الحكم لها بالطلبات سالفة البيان.
ومن حيث إن المادة الرابعة من القانون رقم 106/ 1976 المعدل بالقانون رقم 101/ 1996 تنص على أن "لا يجوز إنشاء مبان أو إقامة أعمال أو.... إلا بعد الحصول على ترخيص في ذلك من الجهة الإدارية المختصة بشئون التنظيم.... ولا يجوز الترخيص... إلا إذا كانت مطابقة لأحكام هذا القانون ومتفقة مع الأصول الفنية والمواصفات العامة". وتنص المادة الخامسة من القانون المشار إليه على أن "يقدم طلب الحصول على ترخيص من المالك أو من يمثله قانوناً إلى الجهة الإدارية المختصة بشئون التنظيم مرفقاً به المستندات...." وتنص المادة السادسة على أن "تتولى الجهة الإدارية المختصة بشئون التنظيم فحص طلب الترخيص ومرفقاته والبت فيه خلال ثلاثين يوماً من تقديم الطلب، وإذا ثبت أن الأعمال المطلوب الترخيص بها بعد مراجعتها مطابقة لأحكما القانون ولائحته التنفيذية قامت بإصدار الترخيص، ... فإذا رأت تلك الجهة وجوب استيفاء بعض البيانات أو المستندات أو إدخال تعديلات أو تصحيحات أعلنت صاحب الشأن بذلك خلال ثلاثة أيام من تاريخ تقديم الطلب، ويتم البت في طلب الترخيص في مدة لا تجاوز أربعة أسابيع من تاريخ استيفاء البيانات أو المستندات المطلوبة أو تقديم الرسومات المعدلة...." وتنص المادة السابعة على أن "يعتبر بمثابة موافقة على طلب الترخيص انقضاء المدة المحددة للبت فيه دون صدور قرار مسبب من الجهة الإدارية المختصة بشئون التنظيم برفضه أو طلب استيفاء بعض البيانات أو المستندات.... وذلك بعد قيام المالك أو من يمثله قانوناً بإعلان المحافظ المختص على يد محضر بعزمه البدء في التنفيذ مع التزامه بمراعاة جميع الأوضاع والشروط والضمانات المنصوص عليها في هذا القانون ولائحته التنفيذية...." كما تنص المادة (13) من ذات القانون على أن".... ولا يجوز زيادة الارتفاع الكلي للبناء على مرة ونصف عرض الشارع بحد أقصى 36 متراً، ولرئيس مجلس الوزراء في حالة الضرورة القصوى تحقيقاً لغرض قومي أو مصلحة اقتصادية أو مراعاة لظروف العمران تقييد أو إعفاء مدينة أو منطقة أو جزء منها أو مبنى بذاته من الحد الأقصى للارتفاع".
ومن حيث إنه قد صدر القانون رقم 3 لسنة 1982 بإصدار قانون التخطيط العمراني ونص في المادة الرابعة من مواد إصداره على أنه "مع عدم الإخلال بأحكام المادة (26) من القانون المرافق تظل سارية الاشتراطات العامة والخاصة والالتزامات المفروضة في شأن التقسيمات التي صدر باعتمادها مرسوم أو قرار تطبيقاً لأحكام القانون رقم 52 لسنة 1940 بتقسيم الأراضي المعدة للبناء".
كما تنص المادة الأولى من مواد قانون التخطيط العمراني على أن "تتولى الوحدات المحلية كل في دائرة اختصاصها من خلال لجنة بكل محافظة تختص بشئون التخطيط العمراني، إعداد مشروعات التخطيط العام للمدن والقرى، ويصدر بتشكيل هذه اللجنة قرار من المحافظ المختص من عناصر من ذوي الخبرة والمهتمين بالتخطيط العمراني وممثلين لوزارتي الزراعة والدفاع......" وتنص المادة الثانية على أن "يراعى في إعداد مشروعات التخطيط العام للمدن والقرى أن يكون عاماً وشاملاً ومحققاً للاحتياجات العمرانية على المدى الطويل..... وأن تراعى فيه وجهة النظر العسكرية ومقتضيات وسلامة الدفاع عن الدولة....." وتنص المادة (16) من ذلك القانون على أن "يصدر باعتماد التقسيم وقائمة الشروط الخاصة به قرار من المحافظ خلال شهر من تاريخ تبليغه بموافقة الوحدة المحلية...." وتنص المادة (23) من القانون المشار إليه على أن "يجب أن يذكر في عقود التعامل على قطع التقسيم القرار الصادر باعتماد التقسيم وقائمة الشروط الخاصة به وأن ينص فيه على سريان هذه القائمة على المشترين وخلفائهم مهما تعاقبوا، وعلى مصلحة الشهر العقاري والتوثيق مراعاة ذلك، وتعتبر قائمة الشروط المشار إليها جزءاً من قرار التقسيم وتسري عليها أحكام هذا القانون كما تعتبر الشروط الواردة بها حقوق ارتفاق يجوز للمشترين والمقيمين أن يتمسكوا بها بعضهم قبل البعض الآخر" كما تضم المادة السابقة شروطاً بنائية تأتي في مرتبة الأحكام الواردة بقوانين ولوائح المباني وتسري على مناطق التقاسيم التي تناولتها - وعلى الوحدة المحلية المختصة مراقبة تطبيق تلك الشروط والتمسك بها في مواجهة المقيمين والمشترين واتخاذ كافة القرارات والإجراءات التي تكفل وضعها موضع التنفيذ وفقاً لأحكام هذا القانون وتنص المادة (25) على أن "يحظر إقامة مبانٍ أو تنفيذ أعمال على قطع أراضي التقسيم أو الترخيص بالبناء عليها إلا بعد استيفاء الشروط المبينة في المواد السابقة....".
وتنص المادة (26) من ذلك القانون على أن "يجوز بقرار من الوزير المختص بالتعمير بعد أخذ رأي المحافظ المختص وموافقة الوحدة المحلية تعديل الشروط الخاصة بالتقاسيم التي اعتمدها قبل اعتماد مشروعات التخطيط وفقاً لأحكام هذا القانون بما يتلاءم مع هذه المشروعات".
ومن حيث إن البين من نصوص قانون توجيه وتنظيم أعمال البناء رقم 106 لسنة 1976 السابق بيانها - أن المشرع حظر على المخاطبين بأحكامه إقامة أعمال البناء المنصوص عليها في المادة الرابعة منه إلا بعد الحصول على ترخيص في ذلك من الجهة الإدارية المختصة بشئون التنظيم وإلزام المالك أو من يمثله قانوناً عند التقدم بطلب الحصول على ترخيص البناء أن يرفق به كافة المستندات والأوراق والموافقات والرسومات الهندسية والبيانات التي حددتها اللائحة التنفيذية، وأوجب على الجهة الإدارية المذكورة فحص طلب الترخيص ومرفقاته والبت فيه فإذا ثبت أن الأعمال المطلوب الترخيص بها مطابقة لأحكام القانون ولائحته التنفيذية قامت بإصدار الترخيص، أما إذا رأت وجوب استيفاء بعض المستندات أو البيانات أو إدخال بعض التعديلات أعلنت صاحب الشأن بذلك، وحرصاً من المشرع على مصالح ذوي الشأن المشروعة وعدم تركهم تحت رحمة جهة الإدارة اعتبر انقضاء المدة المحددة للبت في طلب الترخيص دون البت فيه أو إعلان صاحب الشأن باستيفاء ما ترى جهة الإدارة لزومه بمثابة موافقة على طلب الترخيص إلا أن هذه الموافقة لا يكتمل كيانها إلا إذا أثبت أن طلب الترخيص كان موافقاً لأحكام القانون مستوفياً لما تتطلبه أحكامه من شرائط ومن بينها الالتزام بقيود الارتفاع القانوني، يستوي أن يكون الارتفاع قد ورد في قانون أو لائحة أو ضمن شروط تقسيم عام معتمداً طبقاً للقانون، وسواء أكان هذا التقسيم معتمد قبل العمل بقانون التخطيط العمراني رقم 3 لسنة 1982 أو في ظله لما يشكله التقسيم المعتمد وفقاً للقانون من قيد عام يبسط إلى جميع نطاقه مستهدفاً غرضاً معيناً شفع في الالتزام به ابتداء ودعا إلى عدم التجاوز عن مخالفته انتهاء.
(الطعن رقم 12373 لسنة 46 ق. عليا جلسة 31/ 5/ 2003 والطعن رقم 11428 لسنة 48 ق. عليا جلسة 25/ 6/ 2005).
ومن حيث إن البين من نصوص قانون التخطيط العمراني السابق بيانها أن المشرع قد نص صراحة على سريان الاشتراطات البنائية العامة والخاصة والالتزامات المفروضة في شأن التقسيمات التي صدر باعتمادها مرسوم أو قرار تطبيقاً لأحكام القانون رقم 52 لسنة 1940 بتقسيم الأراضي المعدة للبناء، وذلك مع عدم الإخلال بنص المادة (26) من قانون التخطيط العمراني المشار إليه، وبموجب أحكام هذا القانون الأخير أناط المشرع في المادة الأولى منه بالوحدات المحلية كل في دائرة اختصاصها من خلال لجنة تشكل بقرار من المحافظ المختص من عناصر من ذوي الخبرة وممثلين لوزارتي الزراعة والدفاع، إعداد مشروعات التخطيط العام للمدن والقرى، وأوجب في المادة الثانية من ذات القانون عند إعداد مشروعات التخطيط العامة مراعاة وجهة النظر العسكرية ومقتضيات وسلامة الدفاع عن الدولة، كما أوجب المشرع في المادة (23) من ذات القانون ضرورة أن تتضمن عقود التعامل على قطع التقاسيم القرار الصادر باعتماد التقسيم وقائمة الشروط الخاصة به، وأن ينص فيها على سريان هذه القائمة على المشترين وخلفائهم مهما تعاقبوا، واعتبر المشرع هذه القائمة جزءاً من قرار التقسيم، كما اعتبر المشرع في المادة (24) من القانون المشار إليه الشروط الواردة بالقائمة المذكورة شروطاً بنائية ووضعها في مرتبة الأحكام الواردة بقوانين ولوائح المباني وتسري على مناطق التقاسيم التي تناولتها، كما ألزم المشرع الوحدة المحلية المختصة بمراقبة تطبيق هذه الشروط والتمسك بها في مواجهة المقيمين والمشترين واتخاذ كافة الإجراءات والقرارات التي تكفل وضعها موضع التنفيذ وفقاً لأحكام هذا القانون، وحظر إقامة مبان أو تنفيذ أعمال على قطع أراضي التقسيم أو إصدار تراخيص البناء عليها إلا بعد استيفاء الشروط السابق بيانها، وأجاز المشرع في المادة (26) من ذات القانون للوزير المختص بالتعمير - بعد أخذ رأي المحافظ المختص وموافقة الوحدة المحلية المختصة تعديل الشروط البنائية الخاصة بالتقاسيم التي تم اعتمادها قبل اعتماد مشروعات التخطيط وفقاً لأحكام قانون التخطيط العمراني المشار إليه وبما يتلاءم مع هذه المشروعات، وفي هذا الخصوص فقد جرى قضاء المحكمة الدستورية لدى بحثها لدستورية نص المادة (24) من قانون التخطيط العمراني على أن المشرع أضفى على الشروط التي تتضمنها القائمة قوة القواعد القانونية فاعتبرها شروطاً بنائية تأخذ حكم القواعد القانونية التي تتضمنها قوانين ولوائح المباني، وغايته في ذلك هو إعمال هذه الشروط بوصفها شريعة نافذة فلا يتحلل وفقاً لحكم المادة (68) من الدستور، ذلك أن هذه السلطة ذاتها هي التي تنظم بتشريعاتها قواعد البناء في مصر وقراها، وهي قواعد لا يتصور أن تعارضها شروط التقسيم بل تستمد هذه الشروط - في أغلبها - مصدرها المباشر من نص القانون، ومن ثم فإن انقلاب هذه الشروط البنائية بموجب نص المادة (24) من قانون التخطيط العمراني المشار إليه قيود بنائية من نوع القيود التي تتضمنها القوانين واللوائح التي تنظم هذا الموضوع يقيد انسلاخها عن صفتها كحقوق ارتفاق، واندراجها تحت القيود البنائية التي يقتضيها التنظيم العام لحق الملكية، فلا يجوز تجاهلها بل يكون الحمل على تنفيذها عيناً - عند مخالفتها - لازماً (القضية رقم 55 لسنة 18 قضائية دستورية جلسة 22/ 3/ 1997).
ومن حيث إنه متى كان ما تقدم وكانت الشروط البنائية الواردة بقائمة التقسيم تعتبر بمثابة نصوص خاصة تقيد أي نص عام في أحكام تنظيم المباني، وعليه فإنه إذا كانت تلك الشروط البنائية للتقسيم تتضمن تقييداً لحق الارتفاع أو المساحة المصرح بها للبناء أو تحديداً لاستخدام البناء سكني أو تجاري فإن هذه الشروط تكون هي الواجبة الاتباع باعتبارها نصاً خاصاً يقيد النص العام أينما ورد في القانون رقم 106 لسنة 1976 أو تطبيقاً له إعمالاً لقاعدة أن الخاص يقيد العام باعتبار أن الاشتراطات البنائية للتقسيم هي الواجبة التطبيق طالما لم يتم تعديلها على النحو المقرر قانوناً بنص المادة (26) من قانون التخطيط العمراني المشار إليه حيث أجاز المشرع لوزير التعمير تعديل تلك الاشتراطات طبقاً للإجراءات التي حددها بذلك النص لتتفق هذه التقاسيم مع مشروعات التخطيط العمراني متى كانت تلك الاشتراطات قد اعتمدت قبل العمل بقانون التخطيط العمراني فيما سلف بيانه، وعليه فإنه وإذ أتى المشرع بموجب حكم المادة الثانية من القانون رقم 101 لسنة 1996 بتعديل بعض أحكام القانون رقم 106 لسنة 1976 المشار إليه - بإضافة فقرة أخيرة المادة (13) من هذا القانون الأخير يحظر بموجبها زيادة الارتفاع الكلي للبناء على مرة ونص عرض الشارع بحد أقصى 36 متراً وأجاز لرئيس الوزراء في حالة الضرورة القصوى تحقيقاً لغرض قومي أو مصلحة اقتصادية أو مراعاة لظروف العمران تقييد أو إعفاء مدينة أو منطقة أو جزء منها أو مبنى بذاته من الحد الأقصى للارتفاع فإنه ليس معنى ذلك سريان هذا النص على مناطق التقاسيم المعتمدة ذات الاشتراطات البنائية الخاصة، إذ إن ذلك النص إنما هو نص عام وضع حداً أقصى للارتفاع الكلي للبناء لا يجوز تجاوزه وأن التفويض الوارد بهذا النص لرئيس مجلس الوزراء بتقييد أو إعفاء مدينة أو منطقة أو جزء منها أو مبنى بذاته من الحد الأقصى للارتفاع في حالة الضرورة القصوى أو للمبررات الأخرى الواردة به، فإنه عند استخدام ذلك التفويض التشريعي من جانب رئيس مجلس الوزراء، فإن تلك القيود لا تمثل اشتراطات بنائية على غرار الاشتراطات البنائية المعتمدة للتقاسيم المعتمدة بقرارات من السلطة المختصة التي خولها القانون وضعها واعتمادها وفقاً لإجراءات حددها والتي وضعها المشرع في مرتبة قوانين ولوائح المباني وأوجب إعمالها وعليه لا يسري قرار رئيس مجلس الوزراء بتقييد الارتفاع الكلي للبناء على مناطق التقاسيم ذات الاشتراطات المعتمدة، كما أنه لا يعدل الشروط البنائية للتقاسيم المعتمدة، إذ لا يتم تعديل تلك الاشتراطات البنائية للتقاسيم إلا وفقاً وبالأداة التي حددها المشرع لقانون التخطيط العمراني على النحو السالف بيانه.
ومن حيث إن الدائرة المشكلة بالمحكمة الإدارية العليا وفقاً لنص المادة 54 من قانون مجلس الدولة الصادر بالقانون رقم 47 لسنة 1972 قد قضت بأنه "إذ كان لكل من قانون التخطيط العمراني وقانون توجيه وتنظيم أعمال البناء المشار إليهما مجاله في التطبيق على النحو المتقدم فإنه لا يصح القول بتداخل أحكامهما بحيث يسريان معاً لحكم واقعة محددة أو تنظيم واقع معين، لأنه مما يتأبى مع ذلك صحيح فهم القانون ومع مقتضيات التفسير وأصوله العامة ترتيب هذه النتيجة إذ يتحتم دائماً أن يصدر التفسير عن أصل ثابت قوامه تحقيق التناغم والاتساق بين التشريعات تنزيهاً للمشرع من مغبة الالتباس أو الخلط أو الخطأ، فإذا كان ذلك وكان لكل من القانونين المشار إليهما نطاق إعمال ومجال انطباق فإنه يتعين إعمال أحكام كل منهما على الوقائع التي تحكمها نصوص كل منهما صدقاً وقانوناً، ولا يكون جائزاً القول بتطبيق أحكام أي منهما حسبما يتراءى لجهة الإدارة أو لأصحاب الشأن إذ إن في هذا القول إحلالاً لإرادتهما محل إرادة المشرع الأمر الذي يتعين أن يهب قاضي المشروعية لتقويمه إعلاء لكلمة القانون وإقامةً للحق. الطعن رقم 724 لسنة 41 ق. عليا، جلسة 7/ 6/ 2001.
ومن حيث إن الظاهر من الصورة الضوئية لعقد البيع المودع بحافظة مستندات المطعون ضده الأول بصفته والمبرم بينه وبين شركة مدينة نصر للإسكان والتعمير بتاريخ 30/ 7/ 1986 أن المذكور اشترى قطعة الأرض الفضاء والمعدة للبناء رقم (1) من البلوك رقم 45 بتقسيم المنطقة التاسعة بمدينة نصر البالغ مساحتها 1432.53 متراً مربعاً، وتضمن (البند الخامس) من العقد أن قطعة الأرض المبيعة داخلة ضمن تقسيم المنطقة التاسعة المعتمد طبقاً لأحكام القانون رقم 52 لسنة 1940 بشأن تقسيم الأراضي المعدة للبناء بقرار محافظة القاهرة رقم 28 الصادر في 10/ 1/ 1974 والمنشور بالوقائع المصرية والمشهر تحت رقم 3682 بتاريخ 22/ 11/ 1983. ونص (البند السادس) من العقد على تعهد المشتري باحترام القرار الصادر بتقسيم المنطقة المشار إليها في البند السابق والاشتراطات البنائية والرسومات المرافقة للقرار المذكور والتي تعتبر جزءاً مكملاً لهذا العقد. وتضمن (البند السابع) على تعهد المشتري بألا يقيم على الأرض المبيعة سوى مبنى واحد يشتمل على بدروم وأربعة أدوار سكنية على الأكثر على ألا يجاوز ارتفاعه ستة عشر متراً طبقاً لما هو موضح بدفتر الاشتراطات المرفق.
ومن حيث إن البين مما سلف أن قطعة الأرض محل التداعي تقع ضمن تقسيم شركة مدينة نصر، وأن قرار التقسيم وقائمة الشروط البنائية الخاصة به لا يجوز تعديلهما إلا من السلطات ووفقاً للإجراءات المنصوص عليها في المادة (26) من قانون التخطيط العمراني رقم 3/ 1982. ومن ثم فإنه إعمالاً لما تقدم يتعين الالتزام بالاشتراطات البنائية الواردة بقائمة التقسيم للمنطقة التاسعة بمدينة نصر وذلك من جانب جهة الإدارة وأصحاب قطع الأراضي الواقعة بهذه المنطقة إلى أن يتم تعديلها بذات الأداة القانونية التي حددها المشرع بقانون التخطيط العمراني المشار إليه، أو بتدخل تشريعي من السلطة التشريعية القائمة على سن القوانين إذا كان هناك موجبات لذلك وعليه لا يجوز تحديد ارتفاعات المباني لقطع أراضي تقسيم المنطقة التاسعة المشار إليها التي تقع بها قطعة الأرض المملوكة للمطعون ضده بناء على تعليمات أو خرائط من جانب هيئة عمليات القوات المسلحة المرسلة إلى حي مدينة نصر لصدورها من جهة غير مختصة قانوناً بإصدار تعليمات أو قرارات بتعديل الاشتراطات البنائية للتقاسيم، وكذلك دون اعتداد بقرارات رئيس مجلس الوزراء بتحديد ارتفاعات المباني بمناطق شرق وغرب مدينة نصر على نحو ما جاء بقراره رقم 896 لسنة 2003 بتحديد ارتفاعات المباني بمناطق شرق وغرب مدينة نصر بمحافظة القاهرة، بصدور ذلك من جهات غير مختصة قانوناً بتعديل الاشتراطات البنائية للتقاسيم ولما يؤدي إليه ذلك من اغتصاب لسلطة الوزير المختص وإهدار للاختصاص المحدد له قانوناً في هذا الشأن حتى ولو كان صادراً من جهة رئاسية أعلى منها إذ إن سلطة رئيس مجلس الوزراء في هذا الشأن ليست سلطة وصائية وإنما هي سلطة إشرافية لا تلغي اختصاصات الوزراء المحددة بالقوانين، كما لا يجوز القول بأن سلطته في تقييد ارتفاعات البناء مستمدة من التفويض التشريعي الوارد بنص المادة (13) من قانون توجيه وتنظيم أعمال البناء، إذ إن ذلك وعلى نحو ما تقدم لا يسري على مناطق التقاسيم المعتمدة، كما لا يجوز للشركة المطعون ضدها الاستناد إلى الحد الأقصى لارتفاع المباني الوارد بنص المادة (13) من القانون رقم 106 لسنة 1976 والمعدل بالقانون رقم 101 لسنة 1996 وهو مرة ونصف عرض الشارع، إذ إن ذلك لا يسري أيضاً على مناطق التقاسيم المعتمدة على النحو المتقدم، وإنما يتعين على جهة الإدارة الطاعنة وكذلك على المطعون ضدها الالتزام بالارتفاع المحدد بالاشتراطات البنائية المقررة لتقسيم المنطقة التاسعة من تقسيمات شركة مدينة نصر دون غيرها، وإذ ذهب الحكم المطعون فيه إلى غير هذا النهج وقضى بوقف تنفيذ القرار المطعون فيه على سند من أن الأصل العام لارتفاع المباني المحدد في المادة (13) من القانون رقم 106 لسنة 1976 المعدل بالقانون رقم 101 لسنة 1996 هو مرة ونصف عرض الشارع وبحد أقصى 36 متراً، وأن امتناع حي مدينة نصر عن إصدار الترخيص طبقاً للارتفاع الذي حدده القانون قد صدر على غير سبب يبرره، فإن ذلك القضاء المطعون فيه يكون قد جانبه الصواب فيما قضى به الأمر الذي تقضي معه هذه المحكمة بإلغائه.
ومن حيث إن طلب المطعون ضده بإقامة بناء على قطعة الأرض محل التداعي بارتفاع يصل إلى مرة ونصف عرض الشارع، وهو ما يتجاوز الحد الأقصى للارتفاع المقرر بالاشتراطات البنائية الخاصة بالمنطقة التاسعة بحي مدينة نصر ووفقاً للعقد المبرم بين المذكور وشركة مدينة نصر للإسكان والتعمير، فمن ثم يكون القرار المطعون فيه متفقاً وصحيح حكم القانون.
ومن حيث إنه لا يفوت هذه المحكمة أن تنوه إلى أن ما تستند إليه جهة الإدارة الطاعنة من تمسكها بتعليمات وخرائط هيئة عمليات القوات المسلحة بتحديد ارتفاعات المباني بمنطقة مدينة نصر ومنها المنطقة التي تقع بها قطعة الأرض ملك المطعون ضدها والتي هي منطقة تقسيم، إنما يخالف أحكام قانون التخطيط العمراني المشار إليه على النحو سالف البيان، وعليه إذا كانت هناك موجبات عسكرية تقتضي تعديل الاشتراطات البنائية لمناطق التقاسيم بمدينة نصر لتتفق والاحتياجات الخاصة بمقتضيات الدفاع عن الدولة فإنه - مع تقدير المحكمة الكامل للاحتياجات العسكرية ومقتضياتها وما يكون قد استجد من احتياجات عسكرية وضرورة النزول عليها - فإنه يجب معالجة الأمر بالطريق القانوني الصحيح إعمالاً لسيادة القانون بحيث ترفعه هيئة عمليات القوات المسلحة للجهات الرئاسية لها لإحالتها إلى الجهات المعنية المختصة والتي تملك تعديل الاشتراطات البنائية لمناطق التقسيم الذي تقع به تلك المنطقة لتلبية تلك الاحتياجات ومقتضياتها بما يتفق وأحكام القانون، وذلك بدلاً من ترك الأمر إلى جهات عديدة لتحديد الارتفاعات بالمباني في مناطق التقاسيم المعتمدة بإصدارها تعليمات أو موافقات للجهة المختصة بشئون التنظيم بالحي للالتزام بها عند إصدار تراخيص البناء بمناطق التقسيم، وبما يتفق مع مصالح كل جهة واحتياجاتها، إذ إنه في ظل ذلك الوضع تنشأ مصالح متعارضة وارتفاعات بالمباني متفاوتة مما لا يقف معه الأمر عند حد معين للارتفاع بالمباني في ضوء مصالح واحتياجات كل جهة، ومن شأن ذلك أيضاً أن تقع العديد من المعارضات من جانب أصحاب قطع التقسيم على النحو المستشهد في الدعوى المطعون على الحكم الصادر فيها بالطعن الماثل، وذلك بالسماح بإقامة مبانٍ قد تجاوز الارتفاع المحدد للاشتراطات البنائية للتقسيم وذلك سواء بالاستناد إلى موافقة هيئة الطيران المدني أو بناء على تعليمات هيئة عمليات القوات المسلحة أو بالاستثناء من شركة مدينة نصر للإسكان والتعمير أو بناء على قرارات من رئيس مجلس الوزراء على نحو ما ورد بقرار رئيس مجلس الوزراء رقم 896/ 2003 في حين أن كل هذه الجهات غير مختصة قانوناً بذلك الأمر، وهو ما أدى إلى كثير من التناقض والتضارب بين الجهات الإدارية المتعددة في خصوص تحديد الارتفاعات في مناطق هي أصلاً لها اشتراطات بنائية خاصة لا يجوز تعديلها إلا بالطريق القانوني الصحيح، وهو ما أوقع أيضاً حي مدينة نصر في كثير من التناقض بناء على الموافقات المختلفة الصادرة من جهات متعددة بعيدة عن التطبيق الصحيح لأحكام القانون في هذا الشأن، الأمر الذي ترى معه هذه المحكمة ضرورة الالتزام بالاشتراطات البنائية للتقسيم أو العمل على تعديلها بالطريق القانوني الصحيح.
ومن حيث إن من يخسر الطعن يلزم بمصروفاته عملاً بحكم المادة 184 مرافعات.

فلهذه الأسباب
حكمت المحكمة

بقبول الطعن شكلاً وفي الموضوع بإلغاء الحكم المطعون فيه وبرفض طلب وقف تنفيذ القرار المطعون فيه وألزمت المطعون ضده الأول بصفته بالمصروفات.