أحكام النقض - المكتب الفني - مدني
العدد الثالث - السنة 20 - صـ 1267

جلسة 16 من ديسمبر سنة 1969

برياسة السيد المستشار/ الدكتور عبد السلام بلبع نائب رئيس المحكمة، وعضوية السادة المستشارين: أحمد حسن هيكل، وإبراهيم علام، وحسين زاكي، ومحمد أسعد محمود.

(196)
الطعن رقم 162 لسنة 35 القضائية

( أ ) تقادم. "تقادم مكسب". حكم. "حجية الحكم". خلف. "الخلافة في الأحكام". بيع. ملكية. دعوى.
الحكم الذي يصدر ضد البائع فيما يقوم على العقار المبيع من نزاع حجة على المشتري الذي سجل عقده بعد صدور الحكم أو بعد تسجيل صحيفة الدعوى. المشتري خلف خاص للبائع. اعتبار المشتري ممثلاً في شخص البائع له في الدعوى التي لم يمثل فيها المشتري. هذا الحكم لا يحاج به المشتري في دعواه بالملكية إذا استند فيها إلى وضع اليد المدة الطويلة المكسبة للملكية لا يقطع هذا التقادم.
(ب) إثبات. "الوقائع المادية". حيازة.
وضع اليد واقعة مادية. العبرة فيه بما يثبت قيامه فعلاً وإن خالف الثابت بالأوراق.
1 - لئن كان الحكم الذي يصدر ضد البائع فيما يقوم على العقار المبيع من نزاع يعتبر حجة على المشتري الذي سجل عقد شرائه بعد صدور الحكم أو بعد تسجيل صحيفة الدعوى التي صدر فيها هذا الحكم، وذلك على أساس أن المشتري يعتبر ممثلاً في شخص البائع له في تلك الدعوى المقامة ضده وأنه خلف خاص له، إلا أن البائع لا يعتبر ممثلاً للمشتري في الدعوى التي لم يكن ماثلاً فيها بشخصه وترفع على البائع بشأن ملكية العقار موضوع البيع ولو تناولت العقد المبرم بينهما طالما أن المشتري يستند في ملكيته إلى وضع يده المدة الطويلة المكسبة للملكية ذلك أنه متى توافرت في وضع اليد شرائطه القانونية فإنه يعد سبباً يكفي بذاته لكسب الملكية مستقلاً عن عقد البيع ولو تم فلا ينقطع هذا التقادم المكسب بالحكم الصادر في تلك الدعوى.
2 - وضع اليد واقعة مادية العبرة فيه بما يثبت قيامه فعلاً فإذا كان الواقع يخالف ما هو ثابت من الأوراق فيجب الأخذ بهذا الواقع إطراح ما عداه.

المحكمة

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر أوراق الطعن - تتحصل في أن الطاعنة أقامت الدعوى رقم 2197 سنة 1952 مدني القاهرة الابتدائية بصحيفة معلنة في 23/ 3/ 1952 و14، 20/ 4/ 1952 طلبت فيها الحكم ضد المطعون عليه الأول وفي مواجهة الباقين بتثبيت ملكيتها إلى قطعة الأرض المبينة بالصحيفة بما عليها من المباني والإنشاءات. وقالت شرحاً لدعواها أنها تملك الأرض المشار إليها وهي فضاء تبلغ مساحتها 383,175 متراً مربعاً بموجب عقد بيع صادر لوليها من جورج كاروزو وسجل العقد في 28/ 7/ 1930، ونص فيه على أنها وضعت اليد على هذه الأرض منذ تاريخ تحرير العقد الابتدائي في 17/ 5/ 1927 وقد أقامت عليها بناء مقهى يستأجره المطعون عليه الثالث ومطعماً يستأجره المطعون عليه الثاني، إلا أن المطعون عليه الأول حاول في 15/ 4/ 1944 أن يتسلم هذه الأرض بما عليها من المباني، ولكنه فشل فحرر عقود إيجار صورية مع بعض المطعون عليهم، كما أقام عليها مبانٍ أخرى أجرها إلى فريق آخر منهم، وإذ استمر المطعون عليه الأول ينازعها في ملكية هذه الأرض، وكانت المباني التي أقامها عليها بسوء نية مملوكة لها ومستحقة الهدم، فقد أقامت دعواها بالطلبات سالفة البيان. رد المطعون عليه الأول بأنه اشترى العين موضوع النزاع من ممثل تركة الكسندر آدامس بعقد ابتدائي مؤرخ 5/ 4/ 1943 ومسجل في 28/ 9/ 1943، وأن التركة المشار إليها كانت قد حصلت في 18/ 4/ 1933 ضد جورج كاروزو البائع لولي الطاعنة على حكم من محكمة الاستئناف المختلطة في الاستئنافين رقمي 878 سنة 55 ق، 330 سنة 56 ق يقضي بتثبيت ملكية التركة للأعيان المبينة بصحيفة الدعوى المختلطة فيما عدا القطع المباعة من كاروزو بعقود مسجلة قبل تسجيل صحيفة تلك الدعوى في 31/ 8/ 1929، وأن مقتضى هذا الحكم هو بطلان عقد البيع الصادر إلى الطاعنة لتسجيله في 28/ 7/ 1930 بتاريخ لاحق على تسجيل الصحيفة المشار إليها، وقد تنفذ هذا الحكم بموجب محضر تسليم مؤرخ 11/ 11/ 1933، وأضاف المطعون عليه الأول أنه تسلم القطعة موضوع النزاع بما عليها من المباني بعد أن اشتراها بعقد البيع سالف الذكر بموجب محضر تسليم مؤرخ 15/ 11/ 1944 وأقام عليها محلات أخرى أجرها إلى بعض المطعون عليهم. وبتاريخ 4/ 3/ 1958 حكمت محكمة أول درجة بتثبيت ملكية الطاعنة إلى العين موضوع النزاع وبندب خبير لمعاينة المباني التي أقامها المطعون عليه الأول وتقدير قيمتها مستحقة الإزالة ومقدار ما يتكلفه إزالة هذه المباني. استأنف المطعون عليه الأول هذا الحكم بالاستئناف رقم 1482 سنة 77 ق القاهرة، وبتاريخ 24/ 11/ 1962 حكمت المحكمة بندب خبير لبيان ما إذا كانت العين موضوع النزاع تدخل ضمن الأرض التي قضى الحكم المختلط بتثبيت ملكيتها إلى تركة الكسندر آدامس وتحقيق وضع يد الطاعنة على هذه العين خلال الفترة من سنة 1927 حتى سنة 1944 وبيان تاريخ بدء وضع يدها ونهايته ومظهره. وبعد أن قدم الخبير تقريره حكمت المحكمة في 10/ 1/ 1965 بإلغاء الحكم المستأنف ورفض الدعوى بالنسبة لما قضى به من تثبيت ملكية الطاعنة إلى العين موضوع النزاع مع ندب خبير لمعاينة المباني التي أقامتها الطاعنة لبيان قيمة العمل والأدوات التي استخدمت في إقامتها وما زاد في قيمة الأرض بسبب هذه المنشآت. طعنت الطاعنة في هذا الحكم بطريق النقض. وقدمت النيابة العامة مذكرة أبدت فيها الرأي برفض الطعن، وبالجلسة المحددة أصرت النيابة على رأيها.
وحيث إن مما تنعاه الطاعنة على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون والقصور في التسبيب، وفي بيان ذلك تقول إنها تمسكت في دفاعها أمام محكمة الموضوع بأنها تملكت العين موضوع النزاع بوضع اليد المدة الطويلة المكسبة للملكية من سنة 1927 حتى 1944 وهو بدء النزاع بينها وبين المطعون عليه الأول وقدمت المستندات والأدلة على صحة دفاعها، غير أن الحكم المطعون فيه رفض الأخذ بهذا السبب من أسباب كسب الملكية استناداً إلى أن التقادم قطع بالحكم الصادر في الدعوى المختلطة التي أقامتها تركة إسكندر آدامس ضد جورج كاروزو البائع للطاعنة والذي يقضي بتثبيت ملكية التركة إلى قطع من الأرض من بينها القطعة موضوع النزاع، وأن هذا الحكم حجة على الطاعنة باعتبارها خلفاً خاصاً لجورج كاروزور لأن عقدها سجل بعد تسجيل صحيفة الدعوى المختلطة، كما استند الحكم إلى أن التقادم قطع بالنسبة للقطعة محل النزاع بمحضر التسليم المؤرخ 11/ 11/ 1933 الذي حرر تنفيذاً للحكم المختلط. هذا في حين أن كسب الملكية بالتقادم الطويل سبب مستقل عن أسباب التملك الأخرى ومنها العقد، وأن التسليم المشار إليه صوري إذ ثبت من تقرير الخبير المنتدب في الدعوى أن الطاعنة استمرت تضع اليد على العين موضوع النزاع خلال المدة من سنة 1927 حتى سنة 1944، وإذ لم يعتد الحكم المطعون فيه بالتقادم الطويل كسب للتملك ولم يبحث حقيقة محضر التسليم المؤرخ 11/ 11/ 1933، فإنه يكون قد أخطأ في تطبيق القانون وشابه قصور في التسبيب.
وحيث إن هذا النعي صحيح، ذلك أنه وإن كان الحكم الذي يصدر ضد البائع فيما يقوم على العقار المبيع من نزاع يعتبر حجة على المشتري الذي سجل عقد شرائه بعد صدور الحكم أو بعد تسجيل صحيفة الدعوى التي صدر فيها هذا الحكم، وذلك على أساس أن المشتري يعتبر ممثلاً في شخص البائع له في تلك الدعوى المقامة ضده وأنه خلف خاص له، إلا أن البائع لا يعتبر ممثلاً للمشتري في الدعوى التي لم يكن ماثلاً فيها بشخصه وترفع على البائع بشأن ملكية العقار موضوع البيع وإن تناولت العقد المبرم بينهما، طالما أن المشتري يستند في ملكيته إلى وضع يده المدة الطويلة المكسبة للملكية، ذلك أنه متى توافرت في وضع اليد شرائطه القانونية فإنه يعد سبباً يكفي بذاته لكسب الملكية مستقلاً عن عقد البيع فلا ينقطع التقادم بالحكم الصادر في تلك الدعوى. ولما كان الثابت في الدعوى أن الطاعنة تمسكت في دفاعها أمام محكمة الموضوع بأنه فوق استنادها إلى العقد الصادر إليها من جورج كاروزو ببيع الأرض موضوع النزاع، فإنها استندت أيضاً في ملكيتها لهذه الأرض إلى التقادم الطويل المكسب للملكية، تأسيساً على أنها كانت تضع اليد عليها في المدة من سنة 1927 حتى سنة 1944 وهو تاريخ بدء النزاع بينها وبين المطعون عليه الأول على النحو الثابت بتقرير الخبير المنتدب في الدعوى، وكان وضع يد الطاعنة على القطعة موضوع النزاع في المدة المشار إليها يعتبر سبباً قانونياً للتملك بصرف النظر عن عقد البيع الصادر إليها من جورج كاروزو وعن الدعوى المختلطة التي أقامتها عليه تركة الكسندر آدامس ولم تكن الطاعنة مختصمة فيها والتي تناولت عقد البيع المشار إليه، مما مؤداه أن الحكم الذي صدر في تلك الدعوى لا يكون قاطعاً للتقادم الساري في حق التركة وذلك باعتبار أن التقادم سبب مستقل لكسب الملكية منبت الصلة بالعقد المشار إليه، لما كان ذلك وكان وضع اليد واقعة مادية العبرة فيه بما يثبت قيامه فعلاً فإذا كان الواقع يخالف ما ورد بالأوراق فيجب الأخذ بهذا الواقع وإطراح ما عداه. لما كان ما تقدم وكان الحكم المطعون فيه قد خالف هذا النظر وقرر أن التقادم الساري لمصلحة الطاعنة قطع بالحكم الصادر في الدعوى المختلطة وبمحضر التسليم المؤرخ 11/ 11/ 1933 لقطعة الأرض موضوع النزاع والذي حرر تنفيذاً لهذا الحكم، دون أن يقيم اعتباراً للتقادم كسبب مستقل لكسب الملكية عن العقد الذي تناوله الحكم المشار إليه ودون أن يستظهر ما إذا كانت الأرض موضوع النزاع قد سلمت فعلاً إلى تركة الكسندر آدامس خلافاً لما تدعيه الطاعنة من أنها استمرت تضع اليد عليها في المدة من سنة 1927 حتى سنة 1944، فإن الحكم يكون قد أخطأ في تطبيق القانون وشابه قصور في التسبيب بما يستوجب نقضه لهذا السبب دون حاجة لبحث باقي أسباب الطعن.