أحكام النقض - المكتب الفني - مدني
العدد الثاني - السنة 21 - صـ 604
جلسة 14 من إبريل سنة 1970
برياسة السيد المستشار/ الدكتور عبد السلام بلبع نائب رئيس المحكمة، وعضوية السادة المستشارين: بطرس زغلول؛ وأحمد حسن هيكل، وعباس حلمي عبد الجواد، وإبراهيم علام.
(97)
الطعن رقم 57 لسنة 36 القضائية
(أ، ب) بيع. "التزامات المشتري". "حبس الثمن". التزام. "حق الحبس".
( أ ) حق المشتري في حبس الثمن. مناطه. وجود سبب جدي يخشى معه نزع المبيع من يده. م
457/ 2 مدني. علم المشتري وقت الشراء بهذا السبب. لا يدل بذاته على نزوله عن حق الحبس
ما دام أنه لم يشتر ساقط الخيار.
(ب) إيداع المشتري لباقي الثمن والتصريح بصرفه للبائع بعد تطهير العين المبيعة من التسجيلات.
إيداع صحيح مبرئ لذمة المشتري.
1 - مفاد نص المادة 457/ 2 من القانون المدني - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة -
أن المشرع أجاز للمشتري الحق في حبس الثمن إذا تبين وجود سبب جدي يخشى معه نزع المبيع
من يده، فمجرد قيام هذا السبب لدى المشتري يخول له الحق في أن يحبس ما لم يكن قد أداه
من الثمن، ولو كان مستحق الأداء حتى يزول الخطر الذي يهدده، وذلك ما لم يكن قد نزل
عن هذا الحق بعد ثبوته له أو كان في العقد شرط يمنعه من استعماله، فعلم المشتري وقت
الشراء بالسبب الذي يخشى معه نزع المبيع من يده لا يكفي بذاته للدلالة على نزوله عن
هذا الحق، لأنه قد يكون محيطاً بالخطر الذي يتهدده ويكون في نفس الوقت معتمداً على
البائع في دفع هذا الخطر قبل استحقاق الباقي في ذمته من الثمن، ما دام أنه لم يشتر
ساقط الخيار [(1)].
2 - إذا كان اقتضاء البائع لباقي الثمن مشروطاً بأن يكون قد أوفى بالتزامه بتطهير العين
المبيعة من كافة ما عليها من حقوق، فإن ما انتهى إليه الحكم المطعون فيه من عدم الاعتداد
بإيداع المشترين لباقي الثمن، لتعليق الصرف على القيام بتطهير العين، قول لا يصادف
صحيح القانون، ذلك أنه متى كان للمشترين الحق في حبس الباقي من الثمن، فإنهما إذ قاما
بإيداعه مع اشتراط تطهير العين المبيعة من التسجيلات قبل صرفه إلى البائع، فإن هذا
الإيداع يكون صحيحاً وتترتب عليه آثاره القانونية فتبرأ ذمتهما من الباقي عليهما من
الثمن.
المحكمة
بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار
المقرر والمرافعة وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر أوراق الطعن - تتحصل في
أن المطعون ضده الأول أقام الدعوى رقم 260 سنة 1961 كلي بني سويف على الطاعنين وطلب
الحكم بفسخ عقد البيع المؤرخ 29 يوليه سنة 1960 الصادر إليهما منه وتسليم العين المبيعة،
وقال بياناً لدعواه إنه بمقتضى العقد آنف الذكر باع للطاعنين 1 ف و5 ط و4 س أطياناً
زراعية مبينة الحدود والمعالم به لقاء ثمن قدره 730 ج دفع منه المشتريان مبلغ 200 ج
وقت التعاقد وتعهدا بدفع مبلغ 400 ج عند التوقيع على العقد النهائي والباقي بعد ذلك
وقدره 130 ج يبقى تحت يد المشترين لدفعه لبنك مصر مقابل دين له على الأطيان المبيعة،
وإذ نص في هذا العقد على أنه إذا تأخر المشتريان في سداد باقي الثمن اعتبر العقد مفسوخاً
من تلقاء نفسه، ويصبح ما دفعاه حقاً مكتسباً للبائع وتخلف المشتريان عن الوفاء بباقي
الثمن على الرغم من قيامه بتجهيز العقد النهائي ودعوتهما للحضور لدفع باقي الثمن والتوقيع
على ذلك العقد فقد أقام هذه الدعوى بطلباته السابقة، وقد رد الطاعنان على هذه الدعوى،
بأن أقاما من جانبهما أمام نفس المحكمة الدعوى رقم 267 سنة 1960 وطلبا فيها الحكم بصحة
ونفاذ عقد البيع المشار إليه الذي رفع المطعون ضده الأول الدعوى السابقة بطلب فسخه،
وذلك في مواجهة المطعون ضده الثاني "بنك مصر" وأسس الطاعنان دعواهما على أنهما قاما
بإعداد مشروع عقد البيع النهائي، وطلبا من المطعون ضده الأول الحضور لاقتضاء باقي الثمن
والتوقيع على العقد بعد تطهير العين المبيعة مما عليها، إلا أنه امتنع عن ذلك وتمسك
الطاعنان بأن من حقهما طبقاً للمادة 457/ 2 من القانون المدني حبس الباقي في ذمتهما
من الثمن بسبب ما تبين لهما من الشهادة العقارية التي استخرجاها بعد حصول البيع من
أن العين المبيعة مثقلة بدين مسجل لصالح بنك مصر تزيد قيمته على ثمانية آلاف جنيه وأنه
اتخذت من أجله إجراءات نزع ملكية تلك العين. وبعد أن أمرت المحكمة بضم الدعويين قضت
بتاريخ 30 نوفمبر سنة 1963 في الدعوى رقم 260 سنة 1961 مدني بني سويف بفسخ عقد البيع
موضوع الدعوى وبالتسليم وفي الدعوى رقم 267 سنة 1961 مدني كلي بني سويف برفضها. استأنف
الطاعنان هذا الحكم بالاستئناف رقم 31 سنة 2 ق بني سويف وقاما بإيداع باقي الثمن خزانة
المحكمة واشترطا لصرفه تطهير العين المبيعة مما عليها من دين لبنك مصر "المطعون ضده
الثاني". ومحكمة الاستئناف حكمت في 29 ديسمبر سنة 1965 بتأييد الحكم المستأنف. طعن
الطاعنان في هذا الحكم بطريق النقض وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي برفض الطعن
وبالجلسة المحددة لنظره تمسكت النيابة برأيها السابق.
وحيث إن مما ينعاه الطاعنان على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون ومخالفة
الثابت بالأوراق والفساد في الاستدلال، وفي بيان ذلك يقولان إن الحكم الابتدائي الذي
أيده الحكم المطعون فيه وأحال إلى أسبابه أقام قضاءه بفسخ عقد البيع استناداً إلى ما
ورد في هذا العقد من أن العين المبيعة مثقلة بدين لبنك مصر اتخذت من أجله إجراءات نزع
ملكية العين وما نص عليه من التزام المشترين بسداد هذا الدين إلى الدائن وقت التوقيع
على العقد النهائي وأن ذلك مؤداه أنهما كانا يعلمان وقت التعاقد بقيام الخطر الذي يهدد
المبيع واستخلص الحكم من ذلك نزولهما عن حقهما في حبس باقي الثمن، هذا في حين أن الثابت
مما جاء بالعقد المذكور أن الدين المحملة به العين المبيعة لصالح بنك مصر مقداره 130
ج، وأن البائع قد أقر صراحة بالعقد أنه يلتزم بتطهير العين المبيعة من دين بنك مصر
مهما كانت قيمته، وذلك قبل التوقيع على عقد البيع النهائي، غير أنه تبين لهما من الشهادة
العقارية التي استخرجاها في 26/ 10/ 1960 أي بعد حصول البيع أن الدين المشار إليه تزيد
قيمته على ثمانية آلاف جنيه وأن البنك اتخذ استيفاء لهذا الدين إجراءات نزع ملكية الأطيان
المبيعة مما مقتضاه أنهما لم يكونا عند البيع على بينة من حقيقة مقدار الدين المسجل
على العين المبيعة ولم يقبلا دفع باقي الثمن في الميعاد المعين في العقد إلا اعتماداً
منهما على الإقرار المشار إليه الصادر من المطعون ضده الأول. هذا إلى أنه يكفي طبقاً
للمادة 457/ 2 من القانون المدني لحبس ثمن العين المبيعة أن يبين للمشتري أنها محملة
بدين مسجل اتخذت بموجبه إجراءات لنزع ملكيتها ويشكل خطراً يخشى معه أن تنزع من يده،
ما دام أنه عول على البائع في إزالته بتطهير العين المبيعة منه قبل التوقيع على عقد
البيع النهائي، إلا أن الحكم المطعون فيه خالف هذا النظر والتفت عما ورد بالشهادة العقارية
السالف ذكرها والمقدمة منهما، من أن دين البنك يتجاوز مقداره ثمانية آلاف جنيه، واعتبر
أنهما يعلمان بالخطر الذي يهدد العين المبيعة وهو مما يعيب الحكم بالخطأ في تطبيق القانون
ومخالفة الثابت بالأوراق. أما ما استند إليه الحكم من أن إنذارهما للبائع بالحضور للتوقيع
على مشروع العقد الذي أعداه بعد اقتضائه منهما باقي الثمن يفيد أنهما أسقطا حقهما في
الحبس فإنه ينطوي على فساد في الاستدلال، ذلك أن اقتضاءه لباقي الثمن كان مشروطاً بتطهير
العين المبيعة. وأضاف الطاعنان أن الحكم إذ قضى بعدم صحة الإيداع واعتبره غير مبرئ
لذمتهما من باقي الثمن تأسيساً على أنهما علقا الصرف على تطهير العين المبيعة قد خالف
القانون لأن التزامهما بدفع الثمن يقابله التزام البائع بنقل الملكية إليهما خالية
من أي حق للغير.
وحيث إن هذا النعي صحيح، ذلك أن الحكم الابتدائي الذي أيده الحكم المطعون فيه وأحال
إلى أسبابه أورد حاصل شروط العقد المؤرخ 29 يوليه سنة 1960 في قوله "إنه يبين من مطالعة
عقد البيع أنه قد ذكر به أن البيع قد تم لقاء ثمن قدره 730 ج دفع منه 200 ج عند التعاقد،
400 ج تدفع عند التوقيع على العقد النهائي في خلال أربعين يوماً من تاريخ تحرير العقد
والباقي الأخير وقدره 130 ج يظل تحت يد المشترين نظير التنبيه رقم 974 المؤرخ 11/ 4/
1957 لصالح بنك مصر ونص في العقد على أن يلزم المدعى عليهما بأداء المبلغ الأخير فوراً
لبنك مصر، كما نص على أن يحصل المدعي على مخالصة من بنك مصر". واستخلص الحكم من ذلك
"أن المشترين - الطاعنين - قد علما تمام العلم بأن لبنك مصر، ديناً على العين المبيعة
كان قد اتخذ بشأنه تنبيه نزع الملكية رقم 974 في 11/ 4/ 1957، ورغم ذلك فقد ارتضى المدعى
عليهما شراء القدر المبيع وحددا التزامهما في أداء مبلغ 130 ج لبنك مصر والباقي وقدره
400 ج تدفع للبائع عند التوقيع على العقد النهائي ولم يعلقاه على ضرورة تقديم المدعي
لمخالصة نهائية بدين بنك مصر أي أنهما في صلب العقد قد تنازلا عن حق حبس باقي الثمن
جميعه وقدره 530 ج، بل فقط بالنسبة لمبلغ 130 ج التزاماً بأدائها لبنك مصر، أكثر من
ذلك فإنهما قد تنازلا عن حق حبس الثمن بعد انعقاد البيع، وآية ذلك أنهما قد أعدا مشروع
عقد البيع النهائي الصالح للشهر تحت رقم 428 لسنة 1960 شهر عقاري ببا في 15/ 8/ 1960،
وجاء بالبند الثالث من هذا المشروع أن العقارات المبيعة خالية من جميع الرهون والحقوق
العينية أياً كانت، ثم إنذاره على يد محضر في 12/ 9/ 1960 يطلبان منه الحضور للتوقيع
على هذا العقد واقتضاء باقي الثمن فهذا الإجراء من جانب المدعى عليهما الذي تم بعد
تحرير عقد البيع الابتدائي يفيد تماماً تنازلهما عن حق حبس الثمن" وأضاف الحكم المطعون
فيه إلى ذلك قوله "إن المستأنفين - الطاعنين - قد أقدما على شراء العين المتنازع بشأنها
وهما على علم تام بتنبيه نزع الملكية المسجل عليها لصالح المستأنف عليه الثاني - المطعون
ضده الأول - وبكامل ظروفه وخير دليل على ذلك هو ما جاء بعقد مشتراهما نفسه والمقدم
من المستأنف عليه الأول فلا غش إذن وقع من جانب هذا الأخير ولا خفاء في تفاصيل الصفقة
التي أقدم المستأنفان على عقدها حتى يتعلل المستأنفان بنشوء حق لهما في حبس الثمن".
ولما كانت المادة 457/ 2 من القانون المدني تنص على "فإذا تعرض أحد للمشتري مستنداً
إلى حق سابق على البيع أو آيل من البائع أو إذا خيف على المبيع أن ينزع من يد المشتري
جاز له ما لم يمنعه شرط في العقد أن يحبس الثمن حتى ينقطع التعرض أو يزول الخطر". وكان
مفاد هذا النص - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - أن المشرع أجاز للمشتري الحق في
حبس الثمن إذا تبين وجود سبب جدي يخشى معه نزع المبيع من يده، فمجرد قيام هذا السبب
لدى المشتري يخول له الحق في أن يحبس ما لم يكن قد أداه من الثمن ولو كان مستحق الأداء
حتى يزول الخطر الذي يهدده، وذلك ما لم يكن قد نزل عن هذا الحق بعد ثبوته له أو كان
في العقد شرط يمنعه من استعماله، فعلم المشتري وقت الشراء بالسبب الذي يخشى معه نزع
المبيع من يده لا يكفي بذاته للدلالة على نزوله عن هذا الحق لأنه قد يكون محيطاً بالخطر
الذي يتهدده ويكون في نفس الوقت معتمداً على البائع في دفع هذا الخطر قبل استحقاق الباقي
في ذمته من الثمن ما دام أنه لم يشتر ساقط الخيار، وكان يبين من عقد البيع المؤرخ 29
يوليه سنة 1960 والمقدم بملف الطعن أنه نص في البند الأول منه على "أن البيع تم لقاء
ثمن قدره 730 ج دفع منه وقت التعاقد مبلغ 200 ج وتعهد المشتريان بدفع مبلغ 400 ج وقت
التوقيع على العقد النهائي الذي حددت غايته بأربعين يوماً من تاريخ تحرير العقد الابتدائي
والباقي وقدره 130 ج يبقى تحت يد المشترين نظير التنبيه رقم 974 لبنك مصر" ونص في البند
الثاني على "يتعهد الطرف الأول البائع بسداد المبلغ المستحق لبنك مصر على العين المباعة
للطرف الثاني واستحضار مخالصة من البنك المذكور بخلو العين من الدين" كما نص بالبند
الثالث على أن "الطرف الثاني - المشتريان - يلتزم بدفع المبلغ المحجوز طرفه وهو مبلغ
130 ج فقط تدفع فوراً للطرف الأول عند استحضار مخالصة بنك مصر" ونص بالبند الرابع "يقر
الطرف الثاني أنه لو ذهب إلى بنك مصر وتبين بأن المبلغ المحجوز طرفه لا يفي بالدين
المطلوب وأن الدين المطلوب أزيد، فليس للطرف الأول إلزامه بدفع أكثر من المبلغ الموضح
باطنه"، وكانت هذه البنود تفيد في جملتها أن المشتريين تعهدا بدفع باقي الثمن للبائع
مقابل تعهده بتطهير العين من الدين الذي عليها للبنك وأن نية المتعاقدين انصرفت إلى
أن كلاً من الطرفين التزم بما تعهد به مقابل التزام الآخر بتعهده، وأن التطهير كان
يجب أن يتم من جانب البائع في ميعاد غايته اليوم الذي حدد لاستحقاق باقي الثمن وقدره
400 ج وأن المشتريين كانا معولين على البائع في تطهير العين قبل استحقاق باقي الثمن.
لما كان ذلك، وكان الطاعنان قد دفعا دعوى الفسخ التي أقامها عليهما الطعون ضده الأول
بأن من حقهما حبس الباقي في ذمتهما من الثمن وقدما للتدليل على ذلك شهادة عقارية مستخرجة
في 26/ 10/ 1960 أي بعد حصول البيع، تفيد أن العين المبيعة محملة بدين مسجل لبنك مصر
تزيد قيمته على ثمانية آلاف من الجنيهات وأن الدائن اتخذ بدينه هذا إجراءات نزع الملكية،
وكان اكتشاف المشتريين بموجب هذه الشهادة أن دين بنك مصر المثقلة به العين المبيعة
والذي اتخذت من أجله إجراءات نزع ملكيتها يعتبر من الأسباب الجدية التي يخشى معها نزع
المبيع من تحت يدهما، وبالتالي يجيز لهما حبس ما لم يؤدياه من الثمن، حتى ولو كانا
يعلمان وقت البيع بالسبب الذي يخشى معه نزع المبيع من يدهما، طالما أنهما كانا قد اعتمدا
وقت التعاقد - وعلى ما سلف البيان - على البائع في إزالته قبل التوقيع على العقد النهائي،
وإذ رفض الحكم المطعون فيه رغم ذلك هذا الدفع استناداً إلى أن المشتريين كانا يعلمان
وقت الشراء بهذا السبب، فإنه يكون فوق مخالفته الثابت في الأوراق قد أخطأ في تطبيق
القانون. ولا يغير من ذلك ما تضمنه الحكم في الرد على هذا الدفاع من أن توجيه المشتريين
إلى البائع إنذاراً يدعوانه فيه للحضور لاقتضاء باقي الثمن والتوقيع على مشروع العقد
النهائي الذي أعداه يفيد تنازلهما عن الحق في حبس باقي الثمن، إذ أن الثابت من المشروع
المشار إليه وعلى ما حصله الحكم الابتدائي المؤيد بالحكم المطعون فيه أنه تضمن نصاً
صريحاً بأن البائع يضمن خلو الأطيان المبيعة من كافة الحقوق بما مؤداه أن اقتضاء البائع
لباقي الثمن مشروطاً بأن يكون قد أوفى بالتزامه بتطهير العين المبيعة من كافة ما عليها
من حقوق ومن بينها دين بنك مصر. لما كان ما تقدم، وكان ما انتهى إليه الحكم من عدم
الاعتداد بإيداع المشترين لباقي الثمن لتعليق الصرف على القيام بتطهير العين، قولاً
لا يصادف صحيح القانون ذلك أنه متى كان للمشتريين الحق في حبس الباقي من الثمن فإنهما
إذا قاما بإيداعه مع اشتراط تطهير العين المبيعة من التسجيلات قبل صرفه إلى البائع،
فإن هذا الإيداع يكون صحيحاً وتترتب عليه آثاره القانونية فتبرأ ذمتهما من الباقي عليهما
من الثمن. وإذ قضى الحكم المطعون فيه رغم ذلك بفسخ عقد، البيع والتسليم، فإنه يكون
معيباً بما يستوجب نقضه لهذا السبب دون حاجة لبحث باقي أسباب الطعن. ولما كان قضاؤه
في دعوى صحة ونفاذ العقد رقم 267 سنة 1960 مدني كلي مؤسساً على قضائه في دعوى الفسخ،
فإن نقض الحكم المطعون فيه بالنسبة لقضائه في تلك الدعوى يستتبع نقضه أيضاً بالنسبة
لقضائه في دعوى صحة ونفاذ البيع.
[(1)] نقض 19 يناير 1967مجموعة المكتب الفني السنة 18 ص 143.