أحكام النقض - المكتب الفني - مدني
السنة 27 - صـ 1322
جلسة 9 من يونيه سنة 1976
برئاسة السيد المستشار: محمد أسعد محمود. وعضوية السادة المستشارين: سعد الشاذلي، وحسن مهران حسن؛ والدكتور عبد الرحمن عياد؛ ومحمد الباجوري.
(251)
الطعن رقم 468 لسنة 43 القضائية
إيجار. خلف "الخلف الخاص". عقد.
الإيجار السابق على التصرف الناقل للملكية. انصراف أثره إلى الخلف الخاص. شرطه. حقوق
المؤجر والتزاماته ثبوتها لهذا الخلف دون حاجة لاشتراط عليه بها وقت انتقال الشيء إليه.
التزام المؤجر بتركيب مصعد. انتقاله إلى مشتري العقار ولو لم يكن وارد في عقود الإيجار.
مفاد المادتين 146 و604 من القانون المدني مرتبطتين أنه إذا كان الإيجار ثابت التاريخ
وسابقاً على التصرف الذي نقل الملكية إلى الخلف أو لم يكن ثابت التاريخ ولكن الخلف
تمسك به أو كان على علم بوجوده عند انتقال الملكية إليه فإن أثر الإيجار ينصرف إلى
الخلف الخاص بحكم القانون فيحل هذا الخلف محل المؤجر في جميع حقوقه قبل المستأجر وفي
كافة التزاماته نحوه، وتثبت للخلف هذه الحقوق والالتزامات دون حاجة لاشتراط علم الخلف
بها وقت انتقال الشيء إليه، اعتباراً بأن المشرع حور القاعدة العامة المنصوص عليها
في المادة 146 من التقنين المدني عند تطبيقها تطبيقاً تشريعاً على حالة انصراف أثر
الإيجار إلى من انتقلت إليه ملكية العين المؤجرة وفقاً للتنظيم القانوني الذي قرره.
ويقصد بنفاذ الإيجار في حق الخلف الخاص للمؤجر كل ما نشأ عن العلاقة الإيجارية من التزامات
وحقوق تتصل بالمكان المؤجر بحيث يصبح الخلف طرفاً في العقد سواء كان مصدر هذه الحقوق
وتلك الالتزامات عقد الإيجار ذاته أو تعديلات لاحقة شريطة ألا تكون خارجة عن الرابطة
العقدية أو مستقلة عنها، ففي هذه الحالة الأخيرة لا تنتقل هذه الآثار للخلف إلا طبقاً
للقاعدة العامة الواردة في المادة 146 مدني. يؤيد هذا النظر أن المشروع التمهيدي للقانون
المدني كان يتضمن نصاً صريحاً بأنه إذا كان الإيجار نافذاً في حق من انتقلت إليه الملكية
أو لم يكن نافذاً ولكن تمسك هو به فإنه يحل محل المؤجر في جميع ما ينشأن عن عقد الإيجار
من حقوق والتزامات. ولئن حذف هذا النص في لجنة المراجعة اكتفاء بالقواعد العامة فإن
هذه القواعد تشير إلى هذا الحكم الذي تضمنه النص المحذوف. لما كان ذلك وكانت الشركة
الطاعنة لا تجادل في انصراف أثر عقود إيجار المطعون عليهم إليها باعتبارها خلفاً خاصاً،
ولا تعيب على الحكم المطعون فيه ما انتهى إليه من التزام المالك السابق بتركيب مصعد
للعمارة ولا في أن هذا الالتزام نشأ قبل انتقال ملكية العين المؤجرة إليها، وكان الالتزام
بتركيب المصعد يتصل اتصالاً وثيقاً بالعلاقة الإيجارية ويعتبر بحسب طبيعته مترتباً
عليها، فإن الحكم لا يكون قد أخطأ في تطبيق القانون إذ أغفل التحدث عن ركن العلم في
هذا الصدد.
المحكمة
بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار
المقرر والمرافعة وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر أوراق الطعن تتحصل في أن
المطعون عليهم وآخرين أقاموا الدعوى رقم 3376 لسنة 1964 أمام محكمة القاهرة الابتدائية
ضد الطاعنة بطلب الحكم بإلزامها بإتمام تركيب المصعد في العمارة المبينة بصحيفة الدعوى
خلال ثلاثين يوماً من تاريخ صدور الحكم وإلا فإنهم يقومون بذلك بمصاريف يرجعون بها
عليها وتخصم من الأجرة المستحقة عليهم، وقالوا بياناً لدعواهم إن كلاً من المطعون عليهما
الأول والثاني يستأجر شقة في العمارة المشار إليها وأن المطعون عليها الثالثة تشغل
الدور الرابع منها والتي كانت مملوكة أصلاً للأستاذ...... وأولاده، وقد أعد العدة لتركيب
مصعد فيها وأقبل المستأجرون على استئجارها قبل إتمام تركيب المصعد وقبل وضع حاجز السلم
ورخام الحوائط والبياض من الداخل، وتحقق المستأجرون من أن المالك سيقوم بتركيب المصعد
إذ حفر البئر الخاص به وقام بتركيب أعمدته ووضع بعض أدواته ومنها حامل الكابينة، إلا
أنه حدث قبل إتمام بعض الأعمال في العمارة ومنها تركيب المصعد أن فرضت الحراسة على
المالك فتوقف إكمال الأعمال الناقصة وتولت الحراسة العامة إدارة العمارة ثم تصرفت فيها
إلى الطاعن، وإذ طلب منها المطعون عليهم إكمال الأعمال الناقصة ومنها تركيب المصعد
غير أنها لم تقم بذلك فأقاموا دعواهم بطلباتهم سالفة البيان. وبتاريخ 12/ 6/ 1965 قضت
المحكمة برفض الدعوى استأنف المطعون عليهم هذا الحكم أمام محكمة استئناف القاهرة وقيد
الاستئناف برقم 1443 سنة 82 ق وبتاريخ 8/ 4/ 1966 قضت المحكمة بتأييد الحكم المستأنف.
طعن المطعون عليهم في هذا الحكم بطريق النقض، وفي 11/ 5/ 1971 نقضت المحكمة الحكم،
وعقب تعجيل الدعوى حكمت محكمة الاستئناف في 10/ 5/ 1973 بإلغاء الحكم المستأنف وبإلزام
الطاعنة بأن تقوم خلال ثلاثة أشهر من تاريخ إعلانها بالحكم بإتمام تركيب مصعد كهربائي
في العمارة وفي حالة عدم تنفيذها هذا الالتزام ترخص المحكمة للمطعون عليهم بتنفيذه
على نفقتها، طعنت الطاعنة في هذا الحكم بطريق النقض، وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها
الرأي برفض الطعن، وعرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة فرأته جديراً بالنظر،
وبالجلسة المحددة تمسكت النيابة برأيها.
وحيث إن الطعن أقيم على سبب واحد تنعى الشركة الطاعنة به على الحكم المطعون فيه الخطأ
في تطبيق القانون، وفي بيان ذلك تقول إن الحكم أقام قضاءه على أنها بشرائها العمارة
أصبحت خلفاً خاصاً للمالك السابق فتلتزم بما التزم به من تركيب مصعد العمارة التي يستأجر
المطعون عليهم شققاً فيها في حين أن المادة 146 من القانون المدني تشترط أن يكون الخلف
الخاص عالماً بالالتزامات الناشئة عن العقد الذي أبرمه السلف والمحررات المثبتة لعقود
الإيجار المبرمة بين المالك وبين المطعون عليهم خلت من النص على التزام هذا المالك
تركيب مصعد، كما أن الخطاب الصادر من الأخير إلى المطعون عليه الأول ورد مستقلاً عن
عقد الإيجار، ولم يقدم المطعون عليهم دليلاً على أن الطاعنة كانت تعلم به في الوقت
الذي انتقلت إليها ملكية العمارة، ومن ثم فإن من حقها أن تتصل من الالتزام بتركيب المصعد،
وإذ خالف الحكم هذا النظر فإنه يكون قد أخطأ في تطبيق القانون.
وحيث إن هذا النعي مردود، ذلك أنه لما كانت المادة 146 من القانون المدني تنص على "أنه
إذا أنشأ العقد التزامات وحقوقاً شخصية تتصل بشيء انتقل بعد ذلك إلى خلف خاص فإن هذه
الالتزامات والحقوق تنتقل إلى هذا الخلف في الوقت الذي ينتقل فيه الشيء إذا كانت من
مستلزماته وكان الخلف الخاص يعلم بها وقت انتقال الشيء إليه" كما تنص المادة 64 من
ذات القانون على أنه "1 - إذا انتقلت ملكية العين للمؤجرة اختياراً أو جبراً إلى شخص
آخر فلا يكون الإيجار نافذاً في حق هذا الشخص إذا لم يكن له تاريخ ثابت سابق على التصرف
الذي نقل الملكية 2 - ومع ذلك يجوز لمن انتقلت إليه الملكية أن يتمسك بعقد الإيجار
ولو كان العقد غير نافذ في حقه" فإن مفاد هاتين المادتين مرتبطتين أنه إذا كان الإيجار
ثابت التاريخ وسابقاً على التصرف الذي نقل الملكية إلى الخلف أو لم يكن ثابت التاريخ
ولكن الخلف تمسك به أو كان على علم بوجوده عند انتقال الملكية إليه فإن أثر الإيجار
ينصرف إلى الخلف الخاص بحكم القانون فيحل هذا محل المؤجر في جميع حقوقه قبل المستأجر
وفي كافة التزاماته نحوه، وتثبت للخلف هذه الحقوق والالتزامات دون حاجة لاشتراط علم
الخلف بها وقت انتقال الشيء "إليه" اعتباراً بأن المشرع حور القاعدة العامة المنصوص
عليها في المادة 146 من التقنين المدني عند تطبيقها تطبيقاً تشريعياً على حالة انصراف
أثر الإيجار إلى من انتقلت إليه ملكية العين المؤجرة وفقاً للتنظيم القانوني الذي قرره،
ويقصد بنفاذ الإيجار في حق الخلف الخاص للمؤجر كل ما نشأ عن العلاقة الإيجارية من التزامات
وحقوق تتصل بالمكان المؤجر بحيث يصبح الخلف طرفاً في العقد سواء كان مصدر هذه الحقوق
وتلك الالتزامات عقد الإيجار ذاته أو تعديلات لاحقة، شريطة ألا تكون خارجة عن الرابطة
العقدية أو مستقلة عنها، ففي هذه الحالة الأخيرة لا تنتقل هذه الآثار إلى الخلف إلا
طبقاً للقاعدة العامة الواردة في المادة 146 يؤيد هذا النظر أن المشروع التمهيدي للقانون
المدني كان يتضمن نصاً صريحاً بأنه "وإذا كان الإيجار نافذاً في حق من انتقلت إليه
الملكية أو لم يكن نافذاً ولكن تمسك هو به فإنه يحل محل المؤجر في جميع ما ينشأ عن
عقد الإيجار من حقوق والتزامات" ولئن حذف هذا النص في لجنة المراجعة اكتفاء بالقواعد
العامة فإن هذه القواعد تشير إلى ذات الحكم الذي تضمنه النص المحذوف. لما كان ذلك وكانت
الشركة الطاعنة لا تجادل في انصراف أثر عقود إيجار المطعون عليهم إليها باعتبارها خلفاً
خاصاً، ولا تعيب على الحكم المطعون فيه ما انتهى إليه من التزام المالك السابق بتركيب
مصعد للعمارة، ولا في أن هذا الالتزام نشأ قبل انتقال ملكيته العين المؤجرة إليها،
وكان الالتزام بتركيب المصعد يتصل اتصالاً وثيقاً بالعلاقة الإيجارية ويعتبر بحسب طبيعته
مترتباً عليها، فإن الحكم لا يكون قد أخطأ في تطبيق القانون إذ أغفل التحدث عن ركن
العلم في هذا الصدد، ويكون النعي على غير أساس.
ولما تقدم يتعين رفض الطعن.