أحكام النقض - المكتب الفني - مدني
السنة 26 - صـ 766
جلسة 8 من إبريل سنة 1975
برياسة السيد المستشار أحمد حسن هيكل نائب رئيس المحكمة، وعضوية السادة المستشارين: إبراهيم السعيد ذكرى، وعثمان حسين عبد الله، ومحمد صدقي العصار، ومحمود عثمان درويش.
(149)
الطعن رقم 58 لسنة 39 القضائية
(1) إيجار "التزامات المؤجر". التزام "حق الحبس".
إخلال المؤجر بالتزامه بالامتناع عن كل ما من شأنه أن يحول دون انتفاع المستأجر بالعين
المؤجرة. أثره. حق المستأجر في حبس الأجرة. لا يحول دون طلب إنقاصها بنسبة ما نقص من
انتفاعه بالعين.
(2 و3) إيجار "التزامات المؤجر". محكمة الموضوع. نقض "أسباب الطعن".
(2) استظهار خطأ المؤجر الذي ترتب عليه نقص انتفاع المستأجر بالعين المؤجرة. تقدير
موضوعي تستقل به محكمة الموضوع ما دام استخلاصها سائغاً. مثال بشأن حرمان المستأجر
من استعمال المصعد في النزول.
(3) تقدير النقص في الانتفاع بالعين المؤجرة الذي يحتسب على أساسه إنقاص الأجرة. من
سلطة محكمة الموضوع.
1 - المؤجر يلتزم - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - بأن يمتنع عن كل ما من شأنه
أن يحول دون انتفاع المستأجر بالعين المؤجرة ولا يجوز له أن يحدث بالعين أو بملحقاتها
أي تغيير يخل بهذا الانتفاع، فإذا أخل المؤجر بهذا الالتزام جاز للمستأجر أن يطلب التنفيذ
العيني بمنع التعرض أو فسخ العقد أو إنقاص الأجرة بقدر ما نقص من الانتفاع مع التعويض
في جميع الأحوال إن كان له مقتضى ويجوز للمستأجر حتى يدفع المؤجر إلى التنفيذ العيني
أن يحبس الأجرة عنه إلى أن يقوم بوقف تعرضه وذلك تطبيقاً للدفع بعدم تنفيذ العقد عملاً
بالمادتين 161 و246 من القانون المدني، وهو أمر لا يحول دون أن يستعمل المستأجر حقه
في طلب إنقاص الأجرة بنسبة ما نقص من انتفاعه بالعين المؤجرة حسبما تقضي به المادتان
565/ 1 و571/ 1 من القانون المذكور على ما سلف بيانه ومن ثم فلا محل لما يثيره الطاعنان
- المؤجران - من أن قضاء الحكم المطعون فيه بإنقاص أجرة الأعيان المؤجرة، لحرمان المستأجر
من استعمال المصاعد في النزول، يخالف حجية الحكم الصادر في الدعوى السابقة اقتصر على
تخويل المطعون عليه - المستأجر - الحق في حبس جزء من أجرة شهر يوليه سنة 1954. ولما
كان ما يدعيه الطاعنان من أن وفاء المستأجر بالأجرة كاملة، عن المدة التي تنتهي في
31/ 12/ 1961 مؤداه أنه لا يتمسك بالحق في الحبس أو الدفع بعدم التنفيذ، مردود بأن
هذا الوفاء هو عن مدة سابقة على المدة موضوع الدعوى، هذا إلى أنه ليس من شأنه بفرض
حصوله أن يمنع من القضاء بإنقاص الأجرة المستحقة بنسبة نقص الانتفاع بالعين المؤجرة،
لما كان ذلك، فإن النعي على الحكم المطعون فيه بالخطأ في تطبيق القانون يكون على غير
أساس.
2 - استظهار خطأ المؤجر الذي ترتب عليه نقص انتفاع المستأجر بالعين المؤجرة هو تقدير
موضوعي تستقل به محكمة الموضوع في حدود سلطتها التقديرية ولا معقب عليها في ذلك ما
دام استخلاصها سائغاً، ولما كان الحكم قد استخلص خطأ الطاعنين بحرمان المطعون عليه
من حقه في استعمال المصاعد في النزول من أوراق الدعوى وأقوال الشهود فيها وانتهى من
ذلك إلى نتيجة سائغة وهو ما يتضمن الرد على دفاع الطاعنين من أنهما لم يمنعا المطعون
عليه من استعمال المصاعد وأنه هو الذي امتنع عن اتباع النظام الذي وضعاه باستعمال التليفون
في استدعائها، لما كان ذلك فإن النعي على الحكم يكون جدلاً موضوعياً لا تجوز إثارته
أمام محكمة النقض.
3 - تنص المادة 595/ 1 من القانون المدني على أن للمستأجر أن يطلب إنقاص الأجرة بقدر
ما نقص من الانتفاع بالعين المؤجرة، ولما كان تقدير النقص في الانتفاع بالعين المؤجرة
الذي يحتسب على أساسه إنقاص الأجرة هو من سلطة محكمة الموضوع، وكان يبين من الحكم المطعون
فيه أن المحكمة في حدود سلطتها الموضوعية قدرت مقابل النقص في الانتفاع بالمصاعد بمبلغ
واحد وعشرين جنيهاً في الشهر مستهدية في ذلك بالحكم الصادر في الدعوى السابقة بشأن
حبس جزء من الأجرة مقابل عدم الانتفاع بالمصاعد وبأجرة الأعيان المؤجرة عموماً، فإن
النعي على الحكم يكون في غير محله.
المحكمة
بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار
المقرر، والمرافعة وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر أوراق الطعن - تتحصل في
أن الطاعنين طلبا إصدار أمر بإلزام المطعون عليه بأداء مبلغ 783 ج و600 م وصحة الحجز
التحفظي الموقع على منقولاته، وقالا بياناً لطلبهما إنه بمقتضى عقد إيجار مؤرخ 9/ 6/
1953 استأجر المطعون عليه من الدكتور....... شقة وغرفاً بالعمارة رقم 33 شارع قصر النيل
بأجرة شهرية قدرها 135 ج خفضت إلى 78 ج و30 م كما استأجر منه بعقد آخر في 1/ 4/ 1954
غرفة بالعمارة ذاتها بأجرة شهرية قدرها 12 ج و750 م خفضت إلى 8 ج و670 م ثم انتقلت
ملكية العقار إلى الطاعنين واستحقت لهما على المطعون عليه الأجرة عن المدة من 1/ 1/
1967 إلى 30/ 11/ 1967 سدد منها مبلغ 170 ج و100 م وبقى في ذمته 783 ج و600 م وهو المبلغ
المطالب به. رفض القاضي إصدار الأمر وحدد جلسة لنظر الدعوى وقام الطاعنان بإعلان المطعون
عليه بها وقيدت الدعوى برقم 6585 سنة 1967 مدني القاهرة الابتدائية. وبتاريخ 20/ 6/
1968 حكمت المحكمة للطاعنين بطلباتهما. استأنف المطعون عليه هذا الحكم أمام محكمة استئناف
القاهرة وقيد استئنافه برقم 1790 سنة 85 ق مدني. وبتاريخ 30/ 11/ 1968 حكمت المحكمة
بإحالة الدعوى إلى التحقيق ليثبت المطعون عليه أن الطاعنين أوقفا استعمال المصاعد إلى
الدور الثاني الذي يشغله المعرض سواء في ذلك المصعد الكبير الذي كان ينقل فيه الأثاث
أو المصعد الصغير المعد لنقل عملائه، وبعد أن سمعت المحكمة شهود الطرفين قضت في 15/
6/ 1969 بإلزام المطعون عليه بأن يدفع إلى الطاعنين مبلغ 553 ج و600 م. طعن الطاعنان
في هذا الحكم بطريق النقض، وقدمت النيابة العامة مذكرة أبدت فيها الرأي برفض الطعن.
وعرض الطعن على هذه الدائرة في غرفة مشورة فرأت أنه جدير بالنظر وحددت جلسة لنظره وفيها
التزمت النيابة رأيها.
وحيث إن الطعن أقيم على خمسة أسباب ينعى الطاعنان بالسببين الأول والثاني منها على
الحكم المطعون فيه مخالفة الثابت في الأوراق والفساد في الاستدلال والتناقض، ويقولان
في بيان ذلك إن الحكم قضى بإنقاص الأجرة المستحقة في ذمة المطعون عليه استناداً إلى
أن محكمة عابدين الجزئية قدرت في حكمها الصادر في الدعوى رقم 1707 سنة 1954 مبلغ ثلاثين
جنيهاً تعويضاً للمطعون عليه عن حرمانه من الانتفاع بالمصاعد في النزول وذلك عن شهر
يوليو سنة 1954 وأن هذا الأمر مستفاد من حكم محكمة النقض في الطعن رقم 215 سنة 28 ق،
في حين أن حكم محكمة عابدين لم يتضمن قضاء للمطعون عليه بالتعويض وإنما خوّل المستأجر
- المطعون عليه - حق حبس جزء من الأجرة طالما أنه لم يمكن من الانتفاع بالمصاعد انتفاعاً
كاملاً، واقتصر حكم محكمة النقض على تقرير أن حكم محكمة عابدين حاز قوة الأمر المقضي
فيما تضمنه من أن التعرض لاستعمال المصاعد هو إخلال من جانب المؤجر بالتزامه، وهو ما
يعيب الحكم المطعون فيه بالفساد في الاستدلال ومخالفة الثابت في الأوراق. هذا إلى أن
الحكم المطعون فيه قرر أن محكمة عابدين الجزئية وصفت الخصم من الأجرة الشهرية بأنه
تعويض للمطعون عليه بينما وصفه هو بأنه إنقاص للأجرة بقدر ما نقص من الانتفاع مما يعيبه
بالتناقض.
وحيث إن هذا النعي مردود بأن الحكم المطعون فيه أقام قضاءه على أن محكمة عابدين قطعت
بحكم نهائي في أن تمكين المستأجر من استعمال المصاعد ليس منحة من المؤجر وإنما هو التزام
يقع على عاتقه وأنه ثبت للمحكمة أن المستأجر حرم من استعمال المصاعد في النزول بينما
يتعين طبقاً لحكم محكمة عابدين أن يمكنه المؤجر من استعمالها في الصعود والنزول على
السواء وأن المادة 571/ 1 من القانون المدني توجب على المؤجر أن يمتنع عن كل ما من
شأنه أن يحول دون انتفاع المستأجر بالعين المؤجرة ولا يجوز له أن يحدث بالعين أو بملحقاتها
أي تغيير يخل بهذا الانتفاع وأنه لذلك وبالتطبيق لأحكام القواعد العامة فإنه يحق للمستأجر
أن يطلب إنقاص الأجرة بنسبة ما نقص من انتفاعه بالعين المؤجرة نتيجة فعل المؤجر وهو
ما أكده الحكم المطعون فيه بعد ذلك بقوله "إنه عن مقدار المبلغ الواجب إنقاص الأجرة
إليه مقابل نقص انتفاع المستأجر بالمصاعد في النزول فتقدره المحكمة بواقع 21 ج في الشهر......".
أما ما ذهب إليه الحكم من أن محكمة عابدين قضت بتعويض مقابل الحرمان من استعمال المصاعد
في النزول فهو تزيد يستقيم الحكم بدونه، ومن ثم فإن النعي على الحكم بهذين السببين
يكون في غير محله.
وحيث إن النعي بالسبب الثالث يتحصل في أن الحكم المطعون فيه إذ قضى بإنقاص مقابل عدم
استعمال المصاعد في النزول فقد خالف حجية حكم محكمة عابدين الذي اقتصر على تخويل المطعون
عليه حق حبس جزء من الأجرة استعمالاً للدفع بعدم التنفيذ، هذا إلى أن المطعون عليه
أقر أمام محكمة الاستئناف بأنه وفى بالأجرة كاملة عن المدة التي تنتهي في 31/ 12/ 1966
مما مؤداه أنه لا يتمسك بالحق في الحبس أو الدفع بعدم التنفيذ بعد أن خرجت الأجرة من
يده ودفعها للمؤجر، وهو ما يعيب الحكم بالخطأ في تطبيق القانون.
وحيث إن هذا النعي مردود ذلك أنه لما كان المؤجر يلتزم - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة
- بأن يمتنع عن كل ما من شأنه أن يحول دون انتفاع المستأجر بالعين المؤجرة ولا يجوز
له أن يحدث بالعين أو بملحقاتها أي تغيير يخل بهذا الانتفاع، فإذا أخل المؤجر بهذا
الالتزام جاز للمستأجر أن يطلب التنفيذ العيني بمنع التعرض أو فسخ العقد أو إنقاص الأجرة
بقدر ما نقص من الانتفاع مع التعويض في جميع الأحوال إن كان له مقتض، وكان يجوز للمستأجر
حتى يدفع المؤجر إلى التنفيذ العيني أن يحبس الأجرة عنه إلى أن يقوم بوقف تعرضه وذلك
تطبيقاً للدفع بعدم تنفيذ العقد عملاً بالمادتين 161 و246 من القانون المدني، وهو أمر
لا يحول دون أن يستعمل المستأجر حقه في طلب إنقاص الأجرة بنسبة ما نقص من انتفاعه بالعين
المؤجرة حسبما تقضي به المادتان 565/ 1 و571/ 1 من القانون المذكور على ما سلف بيانه،
مما لا محل لما يثيره الطاعنان من أن قضاء الحكم المطعون فيه بإنقاص أجرة الأعيان المؤجرة
يخالف حجية حكم محكمة عابدين في الدعوى رقم 1707 سنة 1954 مدني الذي اقتصر على تخويل
المطعون عليه الحق في حبس جزء من أجرة شهر يوليه سنة 1954، ولما كان ما يدعيه الطاعنان
من الوفاء بالأجرة كاملة هو عن مدة سابقة على المدة موضوع الدعوى، هذا إلى أنه ليس
من شأنه بفرض حصوله أن يمنع من القضاء بإنقاص الأجرة المستحقة بنسبة نقص الانتفاع بالعين
المؤجرة، لما كان ذلك، فإن النعي على الحكم المطعون فيه بالخطأ في تطبيق القانون يكون
على غير أساس.
وحيث إن السبب الرابع يتحصل في أن الحكم المطعون فيه شابه الفساد في الاستدلال والقصور
في التسبيب، ذلك أنه أقام قضاءه على أن الطاعنين منعا المطعون عليه من الانتفاع بالمصاعد،
في حين أن ذلك لم يحصل وإنما استعمل الطاعنان حقهما المقرر بعقدي الإيجار في تنظيم
كيفية استعمالها بأن يكون استدعاؤها بطريقة التليفون لا بطريقة الأزرار فإذا كان المطعون
عليه قد امتنع عن استعمال التليفون في استدعائها فيكون هو الذي أنقص بنفسه، وقد تمسك
الطاعنان بهذا الدفاع في مذكرتهما المقدمة لمحكمة الاستئناف غير أنها لم ترد عليه مما
يعيب الحكم المطعون فيه بالفساد في الاستدلال والقصور في التسبيب.
وحيث إن النعي بهذا السبب مردود بأنه لما كان يبين من الحكم المطعون فيه أنه قضى بإنقاص
أجرة الأعيان المؤجرة بنسبة ما نقص من الانتفاع بها تأسيساً عن أنه ثبت من تقرير الخبير
الذي ندبته محكمة عابدين ومن شهادة الشهود أمامها إثباتاً ونفياً أن المطعون عليه حرم
من استعمال المصاعد في النزول بينما يتعين على الطاعنين طبقاً لحكم محكمة عابدين أن
يمكناه من استعمال المصاعد في الصعود والنزول على السواء، وكان استظهار خطأ المؤجر
الذي ترتب عليه نقص انتفاع المستأجر بالعين المؤجرة هو تقدير موضوعي تستقل به محكمة
الموضوع في حدود سلطتها التقديرية ولا معقب عليها في ذلك ما دام استخلاصها سائغاً،
وكان الحكم قد استخلص خطأ الطاعنين بحرمان المطعون عليه من حقه في استعمال المصاعد
في النزول من أوراق الدعوى وأقوال الشهود فيها وانتهى من ذلك إلى نتيجة سائغة، وهو
ما يتضمن الرد على دفاع الطاعنين من أنهما لم يمنعا المطعون عليه من استعمال المصاعد
وأنه هو الذي امتنع عن اتباع النظام الذي وضعاه باستعمال التليفون في استدعائها، لما
كان ذلك، فإن النعي على الحكم بهذا السبب يكون جدلاً موضوعياً لا تجوز إثارته أمام
محكمة النقض.
وحيث إن الطاعنين ينعيان بالسبب الخامس على الحكم المطعون فيه مخالفة الثابت بالأوراق،
ذلك أنه قدر المبلغ الواجب إنقاصه من الأجرة مقابل النقص في الانتفاع بالمصاعد بواقع
21 ج شهرياً على أساس أن مجموع الأجرة 91 ج و230 م شهرياً، مستهدياً في ذلك بحكم محكمة
عابدين الذي قدر هذا النقص بمبلغ 30 ج عندما كان مجموع الأجرة 129 ج و540 م، في حين
أن الحكم اتخذ معياراً في التقدير أجرة الأعيان موضوع العقد المؤرخ 9/ 6/ 1953 وهي
التي يستعملها المطعون عليه معرضاً لتجارته دون أجرة المكتب موضوع العقد المبرم في
1/ 4/ 1954 مع أن النزاع يشمل الأعيان موضوع العقدين، وإذا كانت المحكمة قد اكتفت في
التقدير بأجرة المعرض فقط في سنة 1954 وهي مبلغ 119 ج و240 م حسبما ذهب إليه حكم محكمة
عابدين فكان يتعين الأخذ في الاعتبار أن أجرة المعرض أصبحت بعد التخفيض 78 ج و30 م
وليست 91 ج و230 م كما قدر الحكم المطعون فيه، هذا إلى أن الحكم شابه خطأ في الحساب
ذلك أن مجموع أجرة المعرض والمكتب بعد التخفيض 86 ج و700 م واحتسبها الحكم 91 ج و230
م لأنه احتسب مبلغ 5 ج و100 م بدلاً من 510 م لضريبتي الخفر والبلدية عن أجرة المكتب،
وهو ما يعيبه بمخالفة الثابت بالأوراق.
وحيث إن هذا النعي مردود، ذلك أنه لما كانت المادة 565/ 1 من القانون المدني تنص على
أن للمستأجر أن يطلب إنقاص الأجرة بقدر ما نقص من الانتفاع بالعين المؤجرة، وكان تقدير
النقص في الانتفاع بالعين المؤجرة الذي يحتسب على أساسه إنقاص الأجرة هو من سلطة محكمة
الموضوع، وكان يبين من الحكم المطعون فيه أن المحكمة في حدود سلطتها الموضوعية قدرت
مقابل النقص في الانتفاع بالمصاعد بمبلغ واحد وعشرين جنيهاً في الشهر مستهدية في ذلك
بالحكم الصادر في الدعوى رقم 1707 سنة 1954 مدني عابدين وبأجرة الأعيان عموماً، فإن
النعي على الحكم بهذا السبب يكون في غير محله.
وحيث إنه لما تقدم يتعين رفض الطعن.