أحكام النقض - المكتب الفنى - مدنى
الجزء الأول - السنة 28 - صـ 1020

جلسة 20 من أبريل سنة 1977

برياسة السيد المستشار محمد أسعد محمود نائب رئيس المحكمة وعضوية السادة المستشارين/ محمد محمد المهدى، والدكتور عبد الرحمن عياد، وصلاح نصار، وأحمد وهدان.

(174)
الطعن رقم 691 لسنة 43 القضائية

(1، 2، 3) إيجار "إيجار الأماكن".
(1) الأجرة المخفضة طبقا للمادة الثانية من القانون 7 لسنة 1965. تقدير حكمى. القصد منه انتهاء الحالات المنظوره أمام لجان التقدير.
(2) الأجرة التى عناها المشرع فى القانون 7 لسنة 1965. واتخذها أساسا للتخفيض بنسبة 35% هى التى اتفق عليها الطرفان دون قيد على إرادتهما قبل صدور قرار لجنة تقدير الإيجارات. علة ذلك.
(3) مراعاة المؤجر للاجرة التى قدرتها لجنة تقدير الإيجارات لشقة مماثلة فى ذات العقار عند التعاقد على عين النزاع. مؤداه. اعتبار هذه الأجرة غير خاضعة لمطلق إرادة المتعاقدين. الحكم بتخفيضها بنسبة 35% عملا بالقانون 7 لسنة 1965. خطأ.
1 - المستفاد من نص المادة الثانية من القانون رقم 7 لسنة 1965 بإجراء تخفيض بنسبة 35% من الأجرة المحددة فى عقود الإيجار الخاضعة للقانون رقم 46 لسنة 1962 - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - أن الأجرة المخفضة بمقتضاه تعد من قبيل التقدير الحكمى بديلا عن تقدير القيمة الإيجارية، بما يستتبع إنهاء الحالات التى كانت منظورة أمام لجان التقدير تحقيقا للغرض المستهدف من التخفيض باعتبار أن هذه النسبة وعلى ما أفصحت عنه المذكرة الايضاحية هى التى دلت الإحصاءات عن عمل اللجان إنها النسبة التى يضفيها المؤجرون عادة إلى القيمة الحقيقية.
2 - المقرر فى - قضاء هذه المحكمة - أن المقصود بالأجرة المتعاقد عليها التى عناها المشرع فى القانون رقم 7 لسنة 1965 واتخذها أساسا للتخفيض بنسبة 35% هى الأجرة التى اتفق عليها الطرفان دون قيد على إرادتهما قبل صدور قرار لجنة تقدير الإيجارات، إذ هى التى افترض فيها المشرع المغالاة فى التقدير فمتى انتفت عنها هذه الشبهة تكون بمنأى عن هذا التخفيض.
3 - إذ كان الطاعن قد تمسك أمام محكمة الموضوع بأنه روعى عند التعاقد فى تحديد الأجرة المتفق عليها بمبلغ 8 ج 700 مليم الأجرة التى سبق أن قدرتها لجنة تقدير الإيجارات تقديرا نهائيا للشقة التى تقع أسفل شقة النزاع والمماثلة لها، اعتبارا بأن وجود تقدير سابق للجنة لأجرة وحدة مماثلة يعنى أن الوحدات المماثلة الأخرى ستقدر بنفس الأجرة طبقا للجارى عليه العرف وأن قرار اللجنة الذى صدر فى تقدير أجرة الشقة محل النزاع فيما بعد استندا صراحة فى مدوناته بسبق تقدير أجرة شقة المثل بذات القدر، فإن أجرة عين النزاع التى عينت فى عقد الإيجار قبل تقدير اللجنة لها والتى روعى فيها مطابقتها للقيمة الإيجارية التى قدرتها اللجنة لوحدة أخرى مماثلة لها فى المبنى ذاته لا تعتبر أجرة تخضع لمطلق إرادة المتعاقدين الحرة ولا يصح أن تتخذ أساسا للتخفيض الذى قضى به القانون رقم 7 لسنة 1965 بل هى أجرة تقيد المتعاقدين فى تحديدها بالأسس والعناصر التى فرضها القانون رقم 46 لسنة 1962 دون أن تخضع لظروف العرض والطلب بما لا يمكن معه إعمال التخفيض عليها بمعدل الخمسة والثلاثين فى المائة، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وأجرى التخفيض آنف الذكر على الأجرة السالفة لمجرد أنها محددة فى عقد الايجار ورتب على ذلك قضاءه، فإنه يكون قد أخطأ فى تطبيق القانون.

المحكمة

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذى تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر أوراق الطعن - تتحصل فى أن الطاعن أقام الدعوى رقم 1026 سنة 1969 مدنى أمام محكمة بندر أسيوط الجزئية ضد مورث المطعون عليهم طالبا الحكم بالزامه بأن يؤدى له مبلغ 103 جنيهات و700 مليم وبصحة إجراءات الحجز التحفظى الموقع 14/ 1/ 1969 وجعله نافذا، وقال بيانا لدعواه أنه بموجب عقد مؤرخ 27/ 6/ 1964 استأجر مورث المطعون عليهم بالدور الثانى بالعقار الذى اشتراه الطاعن فى 22/ 10/ 1966 والمبين بالعقد والكائن ...... بأجرة شهرية قدرها 8 جنيهات و700 مليما، وإذا دأب منذ أول نوفمبر سنة 1966 على سداد الأجرة بواقع 5 جنيه و560 مليم شهريا فيكون الباقى فى ذمته حتى أول أغسطس سنة 1969 مبلغ 103 جنيهات و700 مليم وهو ما أقام به الطاعن الدعوى. دفع المطعون عليهم بعد وفاة مورثهم بعدم اختصاص المحكمة نوعيا بنظر الدعوى، وبأن الأجرة المتفق عليها فى العقد خفضت بنسبة 35% بمقتضى القانون رقم 7 لسنة 1965 وأصبحت 5 جنيه و650 اعتبارا من أول مارس سنة 1965. وبتاريخ 10/ 11/ 1971 حكمت المحكمة بعدم اختصاصها بنظر الدعوى وإحالتها إلى محكمة أسيوط الابتدائية وقيدت برقم 1492 سنة 1971، وبتاريخ 27/ 3/ 1971 حكمت المحكمة الابتدائية بالزام المطعون عليهم بأن يؤدوا من تركة مورثهم مبلغ 103 جنيها و700 مليم. استأنف المطعون عليهم هذا الحكم بالاستئناف رقم 117 سنة 47 ق أسيوط طالبين إلغاءه ورفض الدعوى، وبتاريخ 6/ 5/ 1973 حكمت محكمة الاستئناف بالغاء الحكم المستأنف ورفض الدعوى. طعن الطاعن فى هذا الحكم بطريق النقض، وقدمت النيابة العامة مذكرة أبدت فيها الرأى بنقض الحكم، وعرض الطعن على هذه المحكمة فى غرفة مشورة فرأته جديرا بالنظر، وبالجلسة المحددة التزمت النيابة رأيها.
وحيث إن مما ينعاه الطاعن على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون، وفى بيان ذلك يقول أن الحكم اعتبر الأجرة المحددة فى عقد إيجار عين النزاع متعاقدا عليها وأخضعها للتخفيض بنسبة 35% طبقا للمادة الثانية من القانون رقم 7 لسنة 1965، فى حين أن الأجرة التعاقدية التى تخضع للتخفيض فى معنى المادة المشار اليها هى تلك التى يجرى الاتفاق الحر عليها ويكون تقديرها تحكميا تخضع لمطلق إرادة المتعاقدين، وإذ تحددت الأجرة التى اتفق عليها المتعاقدان فى عقد الإيجار على أساس الأجرة التى حددتها لجنة تقدير الإيجارات لشقة كانت تقع بالدور الأول بذات العقار، فأنها لا تكون وليدة اتفاق حر، مما يعيب الحكم بالخطأ فى تطبيق القانون.
وحيث إن النعى صحيح، ذلك أنه لما كان المستفاد من نص المادة الثانية من القانون رقم 7 لسنة 1965 باجراء تخفيض بنسبة 35% من الأجرة المحددة فى عقود الإيجار الخاضعة للقانون رقم 46 لسنة 1962 - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - أن الأجرة المخفضة بمقتضاه تعد من قبيل التقدير الحكمى بديلا من تقدير القيمة الإيجاريه به بما يستتبع إنهاء الحالات التى كانت منظورة أمام لجان التقدير تحقيقا للغرض المستهدف من التخفيض باعتبار أن هذه النسبة وعلى ما أفصحت عنه المذكرة الإيضاحية - هى التى دلت الاحصاءات عن عمل اللجان أنها النسبة التى يضيفها المؤجرون عادة على القيمة الحقيقية، وكان المقرر فى قضاء هذه المحكمة - أن المقصود بالأجره المتعاقد عليها التى عناها المشرع فى القانون رقم 7 لسنة 1915 واتخذها أساسا للتخفيض بنسبة 35% هى الأجرة التى اتفق عليها الطرفان دون قيد على إرادتهما قبل صدور قرار لجنة تقدير الايجارات، إذ هى التى افترض فيها المشرع المغالاة فى التقدير، فمتى انتفت عنها هذه الشبهة تكون بمنأى عن هذا التخفيض. لما كان ذلك، وكان الطاعن قد تمسك أمام محكمة الموضوع بأنه روعى عند التعاقد فى تحديد الأجرة المتفق عليها بمبلغ 8 ج 700 مليم الأجرة التى سبق أن قدرتها لجنة تقدير الإيجارات تقديرا نهائيا فى 30/ 9/ 1963 للشقة التى تقع أسفل شقة النزاع والمماثلة لها، اعتبارا بأن وجود تقدير سابق للجنة لأجرة وحدة مماثلة يعنى أن الوحدات المماثلة الأخرى ستقدر بنفس الأجرة طبقا للجارى عليه العرف، وأن قرار اللجنة الذى صدر فى تقدير أجرة الشقة محل النزاع فيما بعد استند صراحة فى تقديره لسبق تقدير أجرة شقة المثل بذات القدر، فإن أجرة عين النزاع التى عينت فى عقد الإيجار المؤرخ 27/ 6/ 1964 قبل تقدير اللجنة لها والتى روعى فيها مطابقتها للقيمة الإيجارية التى قدرتها اللجنة لوحدة أخرى مماثلة لها فى المبنى ذاته لا تعتبر أجرة تخضع لمطلق إرادة المتعاقدين الحرة، ولا يصح أن تتخذ أساسا للتخفيض الذى قضى به القانون رقم 7 لسنة 1965، بل هى أجرة تقيد المتعاقدان فى تحديدها بالأسس والعناصر التى فرضها القانون رقم 46 لسنة 1965 دون أن تخضع لظروف العرض والطلب بما لا يمكن معه اعمال التخفيض عليها بمعدل الخمسة والثلاثين فى المائة، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وأجرى التخفيض آنف الذكر على الأجرة السالفة لمجرد أنها محددة فى عقد الإيجار ورتب على ذلك قضاءه فإنه يكون قد أخطأ فى تطبيق القانون بما يتعين معه نقضه دون حاجة للتعرض لباقى أسباب الطعن.
وحيث إن الموضوع صالح للفصل فيه، ولما تقدم، فإنه يتعين تأييد حكم محكمة أول درجة.