أحكام النقض - المكتب الفنى - مدنى
العدد الثالث - السنة 6 - صـ 1128

جلسة 12 من مايو سنة 1955

برياسة السيد الأستاذ عبد العزيز محمد رئيس المحكمة، وبحضور السادة الأساتذة سليمان ثابت وكيل المحكمة، وأحمد العروسى، ومحمد فؤاد جابر، ومحمد عبد الواحد على المستشارين.

(149)
القضية رقم 106 سنة 22 القضائية

بيع. عقد. ورود عقد البيع على محلين: المحل الأول يشمل حصة مفرزة من الأطيان حسب وضع اليد والمحل الثانى يشمل حصة شائعة تقل عن الحصة الأولى بحسب النصيب الشرعى. النص فى العقد على تسوية العلاقة بين الطرفين وفقا للمحل الذى يستقيم به العقد. معارضة مصلحة الشهر العقارى للمحل الأول وإجراء المحاسبة بين الطرفين على أساس المحل الثانى. استقامة المحل الأول بعد ذلك ببيع المشترى للقدر الزائد وعدم معارضة مصلحة الشهر العقارى. وجوب تسوية الحساب بين الطرفين بالنسبة للقدر الزائد.
متى كان الواقع فى الدعوى هو أن عقد البيع الابتدائى قد ورد على حصة مفرزة محددة مقدارها 36 فدانا وفقا لوضع يد البائع مع تحديد سعر الوحدة للفدان بمبلغ معين فلما قامت إجراءات الشهر العقارى حائلا دون تسجيل العقد على هذا الوجه حور الطرفان اتفاقهما فى العقد النهائى دون المساس بجوهره بأن جعلا البيع منصبا على الحصة الشائعة بحسب النصيب الشرعى ومقدارها 30 فدانا والتى لا تجادل المساحة فى جواز ورود العقد عليها كما جعلاه منصبا أيضا على القدر المفرز الوارد فى العقد الابتدائى وحرصا على النص على سعر الوحدة للفدان الواحد بمبلغ معين فى كلتا الحالتين، وكان المفهوم من هذا التحوير اللاحق فى العقد النهائى أن البيع شمل محلين الأول بيع النصيب الشائع والآخر ببيع هذا النصيب حسب وضع اليد وأن العلاقة بينهما تسوى على أساس المحل الذى يصح به العقد، وكانت مصلحة الشهر العقارى قد نقلت أولا ملكية القدر الشائع دون المحدد وجرت المحاسبة فى العقد على ثمن هذا القدر وحده، ثم تبين بعد ذلك أن المحل الأخر قد استقام أمره وهو الـ 36 المحددة ببيع المشترى له دون اعتراض من الشهر العقارى، فإنه يكون للبائع الحق فى الرجوع على المشترين بثمن الفرق على أساس الوحدة المتفق عليه، ويكون الحكم المطعون فيه إذ اعتبر البيع جزافا بالثمن المحدد للحصة الشائعة قد خالف فى تفسيره الثابت بالأوراق.

المحكمة

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع تقرير السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة.
من حيث إن هذا الطعن قد استوفى إجراءاته فهو مقبول شكلا.
ومن حيث إن واقعة الدعوى - على ما يستفاد من الحكم المطعون فيه وسائر أوراق الطعن - تتحصل فى أن الطاعنة باعت إلى المطعون عليهما 36 فدانا بزمام ناحية القردى والسحالى مركز أبو حمص مديرية البحيرة مفرزة مع ما يتبع هذه الأطيان من نصف العزبة والمبانى والآلات الكائنة بالأرض والأشجار وما يتبعها كذلك من حق المرور والرى وغيرها مما يوجد بالأطيان المبيعة من مشتملات وأن هذا القدر المبيع عبارة عن جميع حقوقها الآيلة إليها بالميراث الشرعى فى تركة والدها المرحوم ابراهيم بك نصار والبالغ مقدارها 446 فدانا و6 قراريط و20 سهما الكائنة بزمام مركز ابى حمص مديرية البحيرة مع جميع ملحقاتها ومشتملاتها وذلك بموجب عقد بيع ابتدائى حرر بين الطرفين فى 15 من يونيه سنة 1944 وقد تضمن هذا العقد أن البائعة تقرر أنها وضعت يدها على العين المبيعة بهذا العقد مفرزة ابتداء من يناير سنة 1921 بموجب عقد قسمة حرر بينها وبين الشركاء اختصت فيه بهذا القدر المفرز وتعهدت البائعة فى خلال شهرين من تاريخ هذا التعاقد بتسليم المشترين مستندات التمليك والشهادات العقارية الدالة على خلو العين المبيعة من الحقوق والتسجيلات وكذلك كشوف المساحة المصدق عليها من جهة المساحة حسب الحدود والمعالم المبينة بهذا العقد وقد حدد ثمن هذه الصفقة جميعها بمبلغ 4500 جنيه وباعتبار ثمن الفدان الواحد 125 جنيها دفع منه عند التعاقد للسيدة البائعة مبلغ 300 جنيه ونص فى البند الحادى عشر من عقد البيع على أنه إذا حصل نزاع فى موضوع وضع يد البائعة المدة القانونية المكسبة للملكية على الأطيان المبيعة من أى من الشركاء وتحقق هذا النزاع قضائيا يكون للمشترين الحق التام فى اعتبار عقدهم منصبا على نصيب البائعة بحق جزء من ثلاثة عشر جزءا من جميع أطيان المورث المرحوم ابراهيم بك نصار البالغ مساحتها 446 فدانا و6 قراريط و20 سهما وفى جميع ملحقاتها ومشتملاتها من أشجار ونخيل وآلات ومبان وغيرها - وبتاريخ 23 من أبريل سنة 1945 حرر عقد رسمى مسجل بين الطرفين ذكر فيه أن البائعة باعت بموجبه إلى المطعون عليهما مقدار 30 فدانا و12 قيراط و7 أسهم بثمن قدره 3814 جنيها باعتبار ثمن الفدان 125 جنيها وأنها باعت وتنازلت عن ملكيتها بكافة الضمانات القانونية وعن جميع حقوقها بالميراث الشرعى فى تركة والدها المرحوم ابراهيم بك نصار فى الأطيان الكائنة بنواحى القردى وسحالى مركز أبو حمص وقابيل مركز دمنهور بحيرة مع جميع ملحقاتها ومشتملاتها كما ذكر بالعقد المذكور أن البائعة تقرر أنه رغما عن تكليفها فى أطيان والدها على الشيوع فانها واضعة يدها على مقدار 36 فدانا ذكرت بياناتها فى العقد وأن الطرفين اتفقا على أن للمشترين الحق التام فى أن يحلا محل البائعة فى جميع حقوقها فى هذه الأرض من ملكية ووضع يد وانتفاع وغيره كما يقرر الطرفان أن البيع انصب على هذه الأطيان المحددة كما انصب على الحصة الشائعة السابق ذكرها ثم ذكر فى العقد أن البائعة قبضت كامل الثمن وقدره 3814 جنيها - وبعريضة معلنة فى 4/ 5/ 949 أقامت الطاعنة الدعوى رقم 1967 سنة 1949 كلى مصر طلبت فيها الحكم بإلزام المطعون عليهما بأن يدفعا لها مبلغ 686 جنيها وفوائده القانونية بواقع 5% من أول أكتوبر سنة 1944 مع المصاريف والأتعاب والنفاذ قالت إنه الباقى لها بذمة المطعون عليهما من ثمن الصفقة المبيعة البالغ مساحتها 36 فدانا ولم يقم المطعون عليهما بسداده واستندت إلى عقد البيع الابتدائى المؤرخ 15/ 6/ 1944 وقد دفع المطعون عليهما الدعوى بأن البائعة لا تملك أكثر من 30 فدانا و12 قيراطا و7 أسهم شائعة فى أراض أخرى وأن عقد البيع النهائى حرر عن هذا القدر وتم دفع الثمن على أساسه ونص فيه على أن البائعة استوفت كامل الثمن عما ظهر أنه مملوك لها وقدره 3814 جنيها - وبتاريخ 22 من أبريل سنة 1951 قضت محكمة أول درجة بإلزام المطعون عليهما بأن يدفعا للطاعنة مبلغ 686 جنيها والفوائد 5% من تاريخ الاستحقاق حتى السداد مع إلزامهما بالمصاريف و200 قرش مقابل أتعاب المحاماة وشملت الحكم بالنفاذ وقد أسست المحكمة قضاءها على أن تمسك المطعون عليهما بأن الطاعنة لا تملك إلا القدر الذى باعته بالعقد النهائى الذى فسخ أحكام العقد الابتدائى مردود بأن البيع الصادر من المطعون عليهما إلى الأميرة السابقة سميحة حسين والذى تضمن القدر مشتراهما من الطاعنة قد اشتمل على إقرارهما بعكس ما يتمسكان به إذ ظهر أن ملكية الفرق البالغ قدره ستة أفدنة قد خلصت لهما ملكيته وباعاه واستوليا على ثمنه دون أن يدفعا ثمنه للطاعنة وأن القول باعفاء الطاعنة لهما من ثمن هذا القدر لا يستند إلى أساس صحيح وأن البيع لم يكن جزافا بل كان محددا بسعر الوحدة وما دام العقد النهائى لم يتناول نصا على الإعفاء أو الابراء من ثمن هذا القدر فيجب أداؤه للطاعنة. استأنف المطعون عليهما الحكم وبتاريخ 27 من يناير سنة 1952 قضت محكمة الاستئناف بإلغاء الحكم المستأنف ورفض دعوى المستأنف عليها وألزمتها بالمصاريف عن الدرجتين ومبلغ 500 قرش صاغ مقابل أتعاب المحاماة. فطعنت الطاعنة فى هذا الحكم بطريق النقض.
ومن حيث إن ما تنعاه الطاعنة على الحكم المطعون فيه تخاذل أسبابه وتناقضها مما يجعله معدوم الأسباب فضلا عن مخالفته للقانون، ذلك أن أسباب الحكم تناقض الدليل الكتابى المقدم بالأوراق والثابت منه أن المتعاقدين قد اتفقا على أن يكون عقد البيع منصبا على ملكية البائعة إما بحسب وضع يدها وأما بحسب نصيبها الشرعى وأنه على كلتا الحالتين قد اتفق على أن يكون ثمن الفدان الواحد 125 جنيها لما تنقل ملكيته فالعقد الابتدائى قد انصرف إلى حصول بيع القدر المحدد المفرز الذى كان تحت يد البائعة منذ سنة 1921 باعتباره مقابلا لنصيبها واتفق فى الوقت ذاته على تنفيذ الاتفاق فى النصيب الشائع إذا امتنع نفاذ البيع على النحو المتفق عليه وهو جزء من ثلاثة عشر جزءا من مجموع الأطيان المخلفة عن مورث الطاعنة - فالعقد قد شمل التزاما أصليا وآخر تبعيا إذا ما تعذر نفاذ الأصلى فلما أن مانعت مصلحة المساحة فى تنفيذ الالتزام الأصلى قلب المتعاقدان الوضع بأن جعلا الالتزام التبعى أصلا والالتزام الأصلى تبعا وخطأ محكمة الاستئناف أنها فصلت بين المحررين الابتدائى والنهائى حالة أن كلا منهما متمم للآخر واعتبارها أن القدر الزائد 5 فدادين و11 قيراطا و17 سهما أصبح محملا على القدر المبيع الشائع من تناقض ذلك لما قررته بنفسها من اختلاف موضع نفاذ كل من الالتزامين - إذ الأمر ليس أمر إضافة 6 أفدنة للقدر الشائع ليدخل ضمنه ويندمج فيه بل هو تنفيذ للتعاقد فى أحد شقيه بمعنى أنه إذا نفذ على الشيوع انعقد وانقضى أمره بالنسبة لمقدار الـ 30 فدانا وكسور وأما إذا صلح العقد كأداة لنقل ملكية الـ 36 فدانا للمشتريين فإن الاتفاق فى شأنها هو ما ورد بالعقد الابتدائى الذى يجب حتما نفاذه فيما يتعلق بأمر الثمن وأما ما قالته المحكمة بشأن النص على سعر الوحدة للفدان المبيع وهو 125 جنيها فى كل من المحررين بأن الأطيان المبيعة أصبحت كلا واحدا شملته الصفقة التى حصل التعاقد عليها بأكملها وبالثمن الذى نص عليه فى العقد بغير التفات إلى سعر الوحدة فإن هذا القول فيه إهدار لما هو متفق عليه صراحة فى المحررين كما فيه مخالفة لقواعد القانون إذ أن انعدام الثمن كعنصر من عناصر البيع يجعل المبيع فى خصوص هذا القدر الزائد معدوما، فإذا كان الثابت أن محكمة الموضوع قد أقرت نفاذ العقد ونقل ملكية المبيع باعتباره 36 فدانا فإن باقى الثمن يجب أن يدفع وإلا كان ذلك إثراء على حساب البائعة بغير سبب.
ومن حيث إن الحكم المطعون فيه بعد أن استظهر نصوص عقدى البيع الابتدائى والنهائى ومنها البند الثالث من العقد النهائى الذى تضمن "أن الطاعنة تقرر أنه رغما عن أن تكليفها فى أطيان المرحوم والدها على الشيوع فإنها واضعة اليد على 36 فدانا محددة وبذلك اتفق الطرفان أن للمشترين الحق التام فى أن يحلا محلها فى جميع حقوقها فى هذه الأرض من ملكية ووضع يد وانتفاع كما يقرر الطرفان أن هذا البيع ينصب على هذه الأطيان المحددة كما ينصب على الحصة الشائعة سالفة الذكر وكذلك البند التاسع من العقد المذكور الذى تضمن "أن هذا البيع قد تم نهائيا بين الطرفين باعتبار سعر الفدان الواحد 125 جنيها فيكون ثمن الـ 30 فدانا و11 قيراطا و17 سهما مبلغ 3814 جنيها استلمته البائعة وهذا المبلغ باقى ثمن العقار المبيع بجميع ملحقاته ومشتملاته وأصبحت ذمة المشتريين بريئة من الثمن" وبعد أن استعرض الحكم هذين البندين قرر......... "أن العقد النهائى هو الذى يجب أن يكون أساس العلاقة بين الطرفين لأنه لا حق للعقد الابتدائى ومختلف عنه فى موضوعه وقد قصد به طرفاه أن يتفاديا صعوبات قامت بشأن تنفيذ العقد الأول" ثم استطرد الحكم فى أسبابه إلى القول بأن... "نصوص عقد البيع المؤرخ 23/ 4/ 1945 حسبما سبق البيان يستدل منها على أن الطاعنة تخلت عن هذا الفرق السابق بيانه لأن مستندات تمليكها لا تؤيده ولم تحسب له حسابا مستقلا بل جعلت البيع الصادر منها إلى المطعون عليهما يشمله وقبل المطعون عليهما هذا القدر بحالته القلقة المهددة، ونص فى العقد على أن البيع ينصب على الأطيان المحددة كما ينصب على الأطيان الشائعة، ثم نص بعد ذلك على أن الثمن المتفق عليه مقداره 3814 جنيها وأن ذمة المشترين أصبحت بريئة منه فلا يحق بعد ذلك أن تتقدم الطاعنة بعد عدة سنوات من تاريخ العقد وتطالب بالفرق بين الثمن الوارد بالعقد الأول والثمن الوارد بالعقد الثانى" ثم أخذ الحكم فى مناقشة دفاع الطاعنة والرد عليه بقوله "ومن حيث إن ما استندت إليه الطاعنة من الإشارة فى عقد البيع النهائى إلى ثمن الأطيان هو بواقع 125 جنيها للفدان وما تستدل فيه أن المشتريين لم يدفعا ثمنا إلا للأطيان الشائعة البالغ مقدارها 30 ف وكسور - أن ما تستند إليه الطاعنة فى ذلك مردود عليه بأن الفرق الذى ورد فى العقد محملا على الأطيان الأخرى فاندمج فيها وانطوى تحتها وأصبحت الأطيان المبيعة جميعها كلا واحدا شملته الصفقة التى حصل التعاقد عليها وأصبحت هذه الأطيان بأكملها موضوع التعاقد وبالثمن الذى نص عليه بغير إلتفات إلى سعر الوحدة وعلة ذلك أن الفرق المذكور لم تتكامل عليه حقوق البائعة وأنها لا تدعى عليه حقا سوى وضع اليد دون الإشارة إلى توافر عناصره المؤيدة لاكتساب الملكية ولهذا كان تنازلها يشعر بضعف موقفها وعدم استيثاقها من استقرار ملكيتها فكان لا بد والأمر كما ذكر أن يعمل المشتريان من جانبهما على طلب استكمال هذه الملكية بإضافة يدهما إلى يد الطاعنة". ويبين من هذا أن الحكم المطعون فيه - على الرغم من أن البيع النهائى قد ورد صراحة على الحصة الشائعة ومقدارها 30 ف و11 ط و17 س وعلى الحصة المحددة والمقدرة بـ 36 ف مع تحديد سعر الوحدة للفدان بمبلغ 125 جنيها - اعتبر أن الصفقة التى تناولها البيع النهائى كانت جزافا وبالثمن الذى تحدد فيه بمبلغ 3814 جنيها دون نظر إلى حساب الفرق بين الحصتين، وهذا الذى قرره الحكم يخالف الثابت بعقدى البيع وكلاهما فى خصوصية الدعوى متمم للآخر، ذلك أن العقد الابتدائى تضمن بيع حصة محددة مفرزة مقدارها 36 ف فلما قامت اجراءات الشهر العقارى حائلا دون تسجيل العقد على هذا الوجه حرر الطرفان اتفاقهما فى العقد النهائى دون المساس بجوهره بأن جعلا البيع منصبا على الحصة الشائعة التى لا تجادل مصلحة المساحة فى جواز ورود العقد عليها ومقدارها 30 ف و11 ط و17 س كما جعلاه منصبا أيضا على القدر المفرز المقدر بـ 36 ف وحرصا على النص على سعر الوحدة للفدان الواحد فى كلتا الحالتين بواقع 125 جنيها ومفهوم هذا التحوير اللاحق فى العقد النهائى أن الطرفين تراضيا على البيع إما بحسب النصيب الشرعى وإما بحسب وضع اليد أيهما نفذ أى أن العقد النهائى شمل محلين: الأول بيع النصيب الشائع والآخر بيع النصيب المحدد حسب وضع اليد وأن العلاقة بين الطرفين تسوى على أساس المحل الذى يصح به العقد فإذا كان الثابت أن مصلحة الشهر العقارى قد نقلت حين العقد ملكية القدر الشائع دون المحدد وجرت المحاسبة فى العقد على ثمن هذا القدر وحده ثم تبين بعد ذلك أن المحل الآخر قد استقام أمره بعد ذلك وهو الـ 36 ف المحددة وذلك ببيع المطعون عليهما له بعد ذلك دون اعتراض ما من الشهر العقارى وذلك ضمن الأطيان التى باعاها للسيدة سميحة حسين واعترافهما فى عقد البيع الصادر منهما بأنهما تلقيا ملكية الـ 36 ف بطريق الشراء من الطاعنة كان للطاعنة الحق فى الرجوع على المطعون عليهما بثمن الفرق على أساس سعر الوحدة المتفق عليه - إذ ليس فى نصوص العقد النهائى ما يفيد صراحة أو دلالة أن الطاعنة قد تخلت عن ملكية هذا القدر أو تنازلت عن ثمنه أو أنها لم تحسب له حسابا مستقلا أو أنها قصدت أن يندمج هذا الفرق فى الصفقة المبيعة باعتبارها كلا شاملا كما ورد فى قضاء الحكم وإلا لما حرصت الطاعنة فى تعاقدها على إيراد البيع على الحصتين الشائعة والمفرزة معا وفى وقت واحد وتحديد سعر الوحدة للفدان الواحد فى كلتا الحالتين - ومتى تقرر ذلك يكون الحكم المطعون فيه قد خالف تفسيره الثابت من أوراق الدعوى مما يتعين معه نقضه.