أحكام النقض - المكتب الفنى - مدنى
العدد الأول - السنة 13 - صـ 97
جلسة 25 من يناير سنة 1962
برياسة السيد محمد متولى عتلم المستشار، وبحضور السادة/ حسن خالد، ومحمود توفيق اسماعيل، وأحمد شمس الدين على، ومحمد عبد اللطيف مرسى المستشارين.
(15)
الطعن رقم 133 لسنة 26 القضائية
( أ ) ارتفاق. "قيود البناء الاتفاقية". "حقوق ارتفاق تبادلية".
قيود البناء الاتفاقية حقوق ارتفاق تبادلية مقررة لفائدة جميع العقارات التى تقام فى
حى معين بحيث تصبح كل قطعة من الأرض مرتفقا بها لمنفعة جميع القطع الأخرى. مخالفة بعض
الملاك لهذه القيود تجعل الآخرين فى حل من الالتزام بها لانتفاء سبب هذا الالتزام أو
الحكمة منه.
(ب) ارتفاق "التنازل عن قيود البناء الاتفاقية". محكمة الموضوع.
التنازل صريحا أو ضمنيا عن قيود البناء الاتفاقية جائز قانونا لا يشترط فيه شكلا خاصا.
استخلاص التنازل استخلاصا سائغا من وقائع تؤدى إليه. أمر موضوعى. لا معقب على محكمة
الموضوع فى ذلك.
(ج) ارتفاق "مخالفة قيود البناء الاتفاقية". "تعويض".
الحكم بالتعويض عن مخالفة قيود البناء الاتفاقية قاصر على الأحوال التى يجوز فيها المطالبة
بإصلاح الضرر الناتج عن المخالفة عينا وترى المحكمة فيها أن القضاء بالاصلاح عينا فيه
إرهاق لصاحب العقار المرتفق به. لا محل لطلب التعويض فى حالة ثبوت التنازل عن قيود
البناء الاتفاقية.
1 - تعتبر قيود البناء الاتفاقية حقوق ارتفاق متبادلة مقررة لفائدة جميع العقارات التى
تقام فى حى معين إذ يترتب عليها أن تصبح كل قطعة من الأرض مرتفقا بها لمنفعة جميع القطع
الأخرى التى فى نفس الحى بحيث إذا خالفها بعض الملاك أصبح الآخرون فى حل من الالتزام
بها لانتفاء سبب هذا الالتزام أو الحكمة منه.
2 - ليس فى القانون ما يمنع التنازل عن قيود البناء الاتفاقية المقررة لمنفعة كافة
العقارات فى منطقة معينة ممن يملك التنازل عنها سواء كان هذا التنازل صريحا أو ضمنيا
إذ لم يشترط القانون لتحققه صورة معينة. فمتى استخلصت محكمة الموضوع هذا التنازل -
ولو كان ضمنيا - استخلاصا سائغا من وقائع تؤدى إليه فلا معقب على حكمها فى ذلك لتعلقه
بأمر موضوعى.
3 - لا يجيز القانون الحكم بالتعويض طبقا للفقرة الثانية من المادة 1018 من القانون
المدنى إلا فى الأحوال التى يجوز فيها المطالبة بإصلاح الضرر الناتج عن مخالفة القيود
المفروضة عينا والتى ترى فيها المحكمة أن فى الحكم بالاصلاح عينا إرهاقا لصاحب العقار
المرتفق به - وإذن فإذا كان الحكم المطعون فيه قد انتهى إلى أنه لا حق للطاعنين فى
طلب الاصلاح عينا لتنازلهما وغيرهما من أصحاب العقارات التى فرضت لمصلحتهما تلك القيود
عنها فإن رفض طلب التعويض لا يكون مخالفا للقانون.
المحكمة
بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذى تلاه السيد المستشار
المقرر والمرافعة وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - تتحصل فى أن الطاعنين
أقاما الدعوى رقم 3388 سنة 1949 كلى القاهرة ضد المطعون عليهم طلبا فيها الحكم بالزام
المطعون عليهما الأولين بإزالة ما أقاماه من مبان على قطعة الأرض المبينة بعريضة الدعوى
وذلك فيما زاد على ثلثى مساحة تلك القطعة وما زاد ارتفاعه على خمسة عشر مترا من مسطح
الأرض وإزالة ما أقاماه من مبان كذلك فى مساحة الثلاثة أمتار المجاورة للطرق المحيطة
بها وفى مساحة المترين المجاورة للجيران - وبسد جميع الفتحات والمطلات والمنافذ المقامة
على شارع لطف الله المملوك للطاعنين وذلك فى ظرف عشرة أيام من تاريخ صدور الحكم وإلا
يكون لهما الحق فى إزالة المبانى وسد جميع الفتحات والمطلات المذكورة بمعرفتهما بمصاريف
يرجعان بها على المطعون عليهم مع إلزامهم متضامنين بالمصاريف والأتعاب وقال الطاعنان
فى بيان دعواهما أن مورثهما المرحوم حبيب لطف الله اشترى من شركة اللوكندات المصرية
عقارات وأراضى فضاء ونص فى عقد البيع على أن المشترى يحل محل الشركة فى كافة ما لها
من حقوق وامتيازات وبخاصة ما هو مبين منها بقائمة المزاد التى كان تبيع بموجبها الشركة
ومن بين هذه الشروط أن من يشترى قطعة أرض فضاء يلتزم بألا يقيم عليها بناء يزيد ارتفاعه
عن خمسة عشر مترا وبأن يترك مساحة فضاء لا تقل عن مترين بينه وبين جيرانه وأن يترك
مساحة ثلاثة أمتار بينه وبين حافة الطريق وألا تجاوز المبانى ثلثى الأرض المشتراه غير
أن المطعون عليهما الأولين وقد اشتريا قطعة أرض من الأراضى التى كانت مملوكة أصلا لشركة
اللوكندات أقاما عليها بناء مخالفا لجميع هذه الشروط وأن مصلحة التنظيم التى يمثلها
المطعون عليه الثالث صرحت لهما بإقامة هذا المبنى على هذا الوجه ثم قام المطعون عليهما
الأولان بفتح منافذ ومطلات على شارع لطف الله المملوك للطاعنين الأمر الذى اضطرهما
لإقامة الدعوى بالطلبات السابقة. وتحصل دفاع المطعون عليهما الأولين فى أنهما اشتريا
قطعة الأرض التى أقاما عليها البناء من آخر بعقد تاريخه 12 من مايو سنة 1949 أقر فيه
البائع بأنه لا يفرض عليهما أى شرط أو قيد من أى نوع كان وإن الطاعنين نفسيهما قد باعا
للآخرين قطعا من الأراضى فى هذا الحى وأعفيا المشترين منهم من القيود التى يدعيان أنهما
(المطعون عليهما) قد خالفاها وأن ذلك يفيد أن الطاعنين قد تنازلا عن تلك القيود والاشتراطات
كما أن شركة الفنادق نفسها عدلت فى الشروط بمقتضى العقد المؤرخ 12/ 2/ 129 المبرم بينها
وبين الطاعنين - وتحصل دفاع المطعون عليه الثالث بصفته فى أن شارع لطف الله ليس طريقا
خاصا مملوكا للطاعنين بل هو طريق عام بقى مفتوحا لمرور الكافة أكثر من خمسة عشر عاما.
وأن مصلحة التنظيم لا تستطيع رفض تصريح بالبناء إذا كان مطابقا لأحكام قانون المبانى
- وبتاريخ 31 من ديسمبر سنة 1951 قضت محكمة القاهرة الابتدائية برفض الدعوى فاستأنف
الطاعنان هذا الحكم بالاستئناف رقم 269 سنة 69 ق القاهرة - وبتاريخ 24 من ديسمبر سنة
1955 حكمت محكمة استئناف القاهرة بتأييد الحكم المستأنف فطعن الطاعنان فى الحكم الاستئنافى
بطريق النقض بتقرير فى قلم كتاب هذه المحكمة تاريخه 14 من مارس سنة 1956 وقد عرض الطعن
على دائرة فحص الطعون بجلسة 28 من ديسمبر سنة 1960 وفيها صممت النيابة على ما جاء فى
المذكرة التى كانت قد قدمتها وطلبت فيها رفض السببين الأول والثالث من أسباب الطعن
وإحالة الطعن فى خصوص السبب الثانى إلى هذه الدائرة لنظره مع الطعن رقم 58 لسنة 26
ق المعروضة فيه ملكية الطاعنين للشارع المتنازع عليه وقد قررت دائرة الفحص بالجلسة
المذكورة إحالة الطعن إلى هذه الدائرة وبعد استيفاء الإجراءات التالية للإحالة حدد
لنظره جلسة 4 يناير سنة 1961 وفيها صممت النيابة على رأيها السابق.
وحيث إن الطعن بنى على ثلاثة أسباب ينعى الطاعنان فى أولها على الحكم المطعون فيه خطأه
فى تطبيق القانون ذلك انه بعد ان قرر بأن القيود الواردة على عقار المطعون عليهما هى
حقوق ارتفاق عينية تتبع العقار قال بأن هذه الحقوق قد تنازل عنها الطاعنان تنازلا صريحا
بتصرفهما بالبيع للغير فى قطع متعددة أخرى مما آلت إليهما ملكيتها من شركة اللوكندت
واعفائهما المشترين من كافة الشروط والقيود الخاصة بالبناء - فى حين ان الحقوق العينية
لا تقبل التنازل وانه إذا صح أن الطاعنين قد اعفيا بعض المشترين الآخرين من هذه الحقوق
العينية فان هذا الاعفاء لا يتناول المطعون عليهما ولا يستفيدان منه فضلا عن أنه تم
نظير مقابل هو زيادة فى الثمن وعلى ذلك فقد أخطأ الحكم فيما انتهى إليه من اعتبار ان
المطعون عليهما يفيدان من هذا الاعفاء بغير مقابل - ويضيف الطاعنان أن من الخطأ أيضا
فى القانون والتناقض فى التسبيب قول الحكم بعد ذلك ان حقوق الارتفاق هذه كانت مقررة
أصلا لمنفعة كافة العقارات التى تقام فى هذه المنطقة وقد انتفت بفعل الطاعنين وغيرهم
الحكمة من التزام تلك القيود اذ ذلك يفيدان لحكم لا يرتكن على التنازل الصريح الذى
زعم حصوله بل على إلغاء حقوق الارتفاق بسبب انتفاء الحكمة منها وهما امران متناقضان
فضلا عن ان قواعد القانون لا تجيز إلغاء أى حق عينى بدعوى انتفاء الحكمة منه.
وحيث إنه يبين من الحكم المطعون فيه أنه بعد أن كيف القيود والاشتراطات الواردة بعقد
البيع وقائمة المزاد الملحقة به - وهو العقد الصادر من شركة الفنادق إلى الطاعنين -
بانها حقوق ارتفاق مقررة بالتراضى فيما بين طرفى العقد وخلفاء كل منهما روعى فى التزامها
منفعة جميع العقارات الكائنة بحى الجزيرة بالزمالك ويترتب عليها ان تصبح كل قطعة من
الأرض المبيعة مرتفقا بها لمنفعة جميع القطع الأخرى التى فى نفس الحى وان التزام المشترى
كما هو واضح من تلك العقود يقوم مقام التزام غيره من المشترين وكذا البائعين بترتيب
كل منهم ارتفاقات مماثلة على أرضه لمنفعة بقية الأراضى - بعد ان كيف الحكم تلك القيود
والاشتراطات بهذا التكييف قال "وحيث إنه ثبت من المعاينة التى اجرتها المحكمة لتحقيق
دفاع المستأنف عليهما (المطعون عليهما) ان المستأنفين (الطاعنين) تصرفا بالبيع فى قطع
متعددة من الأرض التى آلت ملكيتها إليهما من شركة اللوكندات إلى الغير وأعفيا المشترين
من كافة القيود والشروط الخاصة بالبناء فأقام هؤلاء على أراضيهم عمارات شاهقة لم يراع
فى بنائها أى شرط من الشروط التى يزعمان ان المستأنف ضدهما قد أخلا بها كما ان كثيرين
آخرين من المشترين من الشركة مباشرة وكذلك من خلفائها ومن المستأنفين قد اقاموا أبنية
لم يراع فيها القيود الاتفاقية المتنازع عليها الأمر الذى يبين بوضوح ان المستأنفين
وغيرهم من الملاك فى ذلك الحى قد تنازلوا تنازلا صريحا عن الحقوق الارتفاقية المتنازع
عليها ولا يعترض هذا الشأن ما زعمه المستأنفان من أنهما حصلا على تعويض مقابل التنازل
عن تلك الحقوق لبعض المشترين منهما مباشرة ذلك ان تلك الحقوق كانت مقررة أصلا لمنفعة
كافة العقارات التى تقام فى تلك المنطقة وقد انتفت بفعل المستأنفين وغيرهما الحكمة
من التزام هذه القيود" - وهذا الذى قرره الحكم واقام عليه قضاءه لا مخالفة فيه للقانون
ولا يشوبه أى تناقض ذلك انه ليس فى القانون ما يمنع التنازل عن تلك القيود ممن يملك
التنازل عنها وقد يكون هذا التنازل صريحا أو ضمنيا إذ لم يشترط القانون لتحققه صورة
معينة وقد استخلصت المحكمة هذا التنازل - وهو فى خصوصية الدعوى الحالية تنازل ضمنى
- استخلاصا سائغا من وقائع تؤدى إليه. ولا معقب على حكمها فى ذلك لتعلقه بأمر موضوعى
ولا يعيب الحكم بعد ذلك انه وصف التنازل بأنه صريح مع انه فى حقيقته ضمنى ما دام انه
انتهى صحيحا إلى تحقق التنازل فعلا ولا يقدح أيضا فى صحته استناده إلى اعفاء الطاعنين
لبعض المشترين منهم من قيود البناء ذلك انه لم يؤسس قضاءه على ان هذا الاعفاء يسرى
على المطعون عليهما الأولين اللذين لم يكونا طرفا فى العقود الصادرة لهؤلاء المشترين
وانما استند إليه كقرينة اضافها إلى القرائن الأخرى التى ذكرها للتدليل على تنازل الطاعنين
وغيرهم من الملاك فى ذلك الحى عن تلك القيود ولا يغير من النتيجة التى انتهى إليها
الحكم كون الطاعنين حصلا أو لم يحصلا على مقابل نظير ذلك الاعفاء وما قرره الحكم بعد
ذلك من ان الحكمة من التزام القيود المذكورة قد انتفت بفعل الطاعنين وغيرهما لا يتناقض
مع قوله بحصول التنازل بل هو تأييد لهذا القول كما انه لا يتنافى مع القانون اذ ان
التزام المطعون عليهما بالقيود سالفة الذكر يقابله التزام الآخرين ومنهم الطاعنان بها
لأن هذه القيود تعتبر حقوق ارتفاق متبادلة مقررة لفائدة جميع العقارات التى تقام فى
الحى فاذا خالفها هؤلاء الاخرون أصبح المطعون عليهما فى حل من الالتزام بها لانتفاء
سبب هذا الالتزام أو الحكمة منه كما عبر الحكم.
وحيث إن الطاعنين ينعيان على الحكم المطعون فيه فى السبب الثانى قصوره فى البيان وخطأه
فى تطبيق القانون ذلك أنه استند فى رفض طلب سد المنافذ والمطلات التى قام المطعون عليهما
بفتحها فى الجهة الشرقية من عمارتهما المطلة على الطريق الخاص المملوك للطاعنين على
أنه قد ثبت من الحكم الصادر من نفس المحكمة بتاريخ 26 نوفمبر سنة 1955 فى الدعوى رقم
270 سنة 69 ق القاهرة أن هذا الطريق ليس مملوكا ملكية خاصة للطاعنين وإنما هو من الأملاك
العامة - ويقول الطاعنان إنه فضلا عما فى هذا القول من قصور فى البيان فإن الحكم الذى
ارتكنت عليه محكمة الموضوع قد رفع عنه الطاعنان نقضا قيد برقم 58 سنة 26 ق.
وحيث إن هذا النعى مردود بأنه فضلا عن أن الطاعنين لم يبينا مواطن القصور الذى يعييانه
على الحكم المطعون فيه مما يجعل نعيهما بالقصور فى هذا الخصوص مجهلا وعن أنه لا تثريب
على الحكم المطعون فيه فى استناده إلى ما قضى به حكم آخر صادر من نفس المحكمة الاستئنافية
فصل فى نزاع قام بين الخصوم أنفسهم حول ملكية الشارع المتنازع عليه ذلك أن هذا الحكم
رغم قابليته للطعن فيه بالنقض عند استناد الحكم المطعون عليه إليه أو حتى لو صح أنه
كان قد تم الطعن فيه بالنقض فى هذا الوقت فإنه كان حكما انتهائيا له حجية الشئ المقضى
- فضلا عن هذا وذاك، فإن هذا النعى بجميع ما تضمنه أصبح غير مجد بعد أن فصلت محكمة
النقض فى الطعن رقم 58 سنة 26 ق المرفوع عن الحكم المذكور برفضه وبذلك استقرت صفة المال
العام للشارع محل النزاع بصفة باتة وأصبح لا حق للطاعنين فى المطالبة بسد المنافذ والمطلات
المفتوحة عليه.
وحيث إن الطاعنين ينعيان فى السبب الأخير على الحكم المطعون فيه قصوره فى البيان فيما
قاله ردا على ما طلباه بصفة احتياطية من الحكم على المطعون عليهما بتعويض تطبيقا للفقرة
الثانية من المادة 1018 من القانون المدنى إذا لم تر المحكمة ما يبرر إزالة الأعمال
المخالفة - إذ اكتفى الحكم فى الرد على هذا الطلب بقوله بأنه "وقد بان أنه ليس للمستأنفين
(الطاعنين) أى حق فى طلب الإزالة فلا محل للحكم لهما بأى تعويض" ويقول الطاعنان أن
هذا الرد فضلا عن قصوره فإنه مبنى على خطأ فى تطبيق القانون على ما بيناه فى السببين
السابقين.
وحيث إن هذا النعى مردود بأن القانون لا يجيز الحكم بتعويض طبقا للفقرة الثانية من
المادة 1018 من القانون المدنى إلا فى الأحوال التى تجوز فيها المطالبة بإصلاح الضرر
الناتج عن مخالفة القيود المفروضة عينا والتى ترى فيها المحكمة أن فى الحكم بالاصلاح
عينا إرهاقا لصاحب العقار المرتفق به ففى هذه الأحوال أجاز لها القانون الاكتفاء بالحكم
بالتعويض ولما كان الحكم المطعون فيه قد انتهى إلى أنه لا حق للطاعنين فى طلب الاصلاح
عينا لتنازلهما هما وغيرهما من أصحاب العقارات التى فرضت لمصلحتها تلك القيود عنها
فإن رده على طلب التعويض بما رد عليه به لا يكون مخالفاً للقانون أو مشوبا بالمقصور.
وحيث إنه لما تقدم يتعين رفض الطعن.
راجع نقض 22/ 4/ 1943 فى الطعن رقم 70 سنة 12 ق.