أحكام النقض - المكتب الفنى - مدنى
السنة 53 - الجزء 2 – صـ666

جلسة 16 من مايو سنة 2002

برئاسة السيد المستشار/ كمال نافع نائب رئيس المحكمة وعضوية السادة المستشارين/ محمد بد الدين المتناوى، ماجد قطب، سمير فايزى وحسنى عبد اللطيف نواب رئيس المحكمة.

(128)
الطعن رقم 10763 لسنة 65 القضائية

(1 - 6) إيجار "إيجار الأماكن" " أسباب الإخلاء: الإخلاء لعدم الوفاء بالأجرة: التكليف بالوفاء" "تحديد الأجر: قواعد تحديد الأجرة". حكم "عيوب التدليل: الخطأ فى تطبيق القانون". قانون "القانون الواجب التطبيق ". نظام عام.
(1) تحديد أجرة الأماكن الخاضعة للقوانين الاستثنائية. تعلقه بالنظام العام.
(2) القواعد الموضوعية والإجرائية المتعلقة بتقدير الأجرة الواردة فى قوانين الإيجارات الاستثنائية أرقام 52 لسنة 49،69 لسنة 136،1977 لسنة 1981. استمرار سريانها فى النطاف القانونى لكل منهما.
(3) العبرة فى تحديد القانون الواجب التطبيق بشأن تحديد أجرة المبنى هى بتاريخ إنشائه.
(4) دعوى المؤجر بإخلال المستأجر لعدم الوفاء بالأجرة. شرط قبولها. تكليف المستأجر بالوفاء بالأجرة المتأخرة. وجوب عدم تجاوز تلك الأجرة ما هو مستحق فعلاً وألا تكون متنازعاً فيها جدياً. الأجرة المستحقة. ما هيتها.
(5) كشف العوائد. عدم صلاحيته دليلاً على أجرة الأساس. جوز اعتباره قرينة على أجرة المثل.
(6) قضاء الحكم المطعون فيه بعدم قبول الدعوى لبطلان التكليف بالوفاء لتضمنه أجرة تجاوز الأجرة المستحقة فعلاً وفقاً للأجرة الواردة بكشف الضرائب العقارية واعتبارها الأجرة القانونية دون تحديد تاريخ إنشاء المبنى لتحديد القانون الواجب التطبيق والأجرة القانونية المستحقة معدلة بالزيادة أو النقصان طبقاً للقوانين المتعاقبة. خطأ.
1 - المقرر - فى قضاء محكمة النقض - أن تحديد أجرة الأماكن طبقاً للقوانين المحددة للإيجارات من النظام العام إذ تحدد به - متى صار نهائيا - القيمة الإيجارية إزاء الكافة.
2 - المقرر - فى قضاء محكمة النقض - أن قوانين الإيجارات الاستثنائية أرقام 52 لسنة 1969 و 49 لسنة 1977و136 لسنة 1981 قد نص كل منها على القواعد الموضوعية المتعلقة بتقدير أجرة الأماكن الخاضعة لأحكامه والقواعد الإجرائية المتعلقة بطرق الطعن فى الأحكام الصادرة فيها وهذه القواعد الموضوعية أو الإجرائية تختلف من قانون لآخر ويستمر العمل بأحكامه وتظل واجبة التطبيق فى نطاق سريان القانون الذى أوجبها.
3 - المقرر - فى قضاء محكمة النقض - أن العبرة فى تحديد القانون الواجب التطبيق بشأن تقدير أجرة المبنى هو تاريخ إنشائه.
4 - المقرر - فى قضاء محكمة النقض - أن تكليف المستأجر بالوفاء شرط أساسى لقبول دعوى الإخلاء بسبب التأخير فى سداد الأجرة المستحقة المتأخرة ويجب ألا تجاوز الأجرة المطلوبة فيه ما هو مستحق فى ذمة المستأجر شريطة ألا تكون متنازعاً فيها جدياً ويقصد بالأجرة المستحقة الأجرة المتفق عليها فى العقد معدلة طبقاً لقوانين إيجار الأماكن المتعاقبة زيادة أو نقصاً سواء بناء على أحكام قضائية صادرة فى منازعات رددت بين الطرفين أو بمقتضى اتفاقات خاصة.
5 - المقرر - فى قضاء محكمة النقض - أن كشف العوائد إن صلح قرينة قضائية على مقدار أجرة المثل فإنه لا يصلح دليلاً كاملاً على الأجرة التى يعتبرها المشرع أساسًا للأجرة القانونية.
6 - إذا كان الثابت من أوراق الدعوى أو عين النزاع مؤجرة لغير أغراض السكنى - محل تجارى - وأن العقار الكائن به عين النزاع - على ما يبين من الكشف الرسمى المستخرج من سجلات مصلحة الضرائب العقارية المقدم بحافظة مستندات المطعون ضدها لمحكمة الاستئناف - ورد بحصر عام 1989 وتم ربطه بالضريبة العقارية عام 1990 وأن القيمة الإيجارية التى اتخذتها مصلحة الضرائب العقارية لربط الضريبة على العين محل النزاع مبلغ.... جنيه سنوياً وإذ أقام الحكم المطعون فيه قضاءه بعدم قبول الدعوى لبطلان التكليف بالوفاء لتضمنه أجرة تجاوز الأجرة المستحقة فعلاً معتداً فى ذلك بالأجرة الواردة بالكشف الرسمى المستخرج من مصلحة الضرائب العقارية رغم عدم صلاحيته لأن يكون أساساً فى تحديد الأجرة القانونية على ما سلف البيان كما أهدر الأجرة الاتفاقية الواردة بعقد الإيجار دون أن يستظهر فى جلاء تاريخ إنشاء المبنى وتحديد القانون الواجب التطبيق على عين النزاع وصولاً إلى تحديد الأجرة القانونية المستحقة معدلة بالزيادة أو النقصان طبقاً لقوانين إيجار الأماكن المتعاقبة مما يعيبه.

المحكمة

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذى تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - تتحصل فى أن الطاعن أقام على المطعون ضدها الدعوى رقم 510 لسنة 1994 أمام محكمة بنها الابتدائية بطلب الحكم بإخلاء المحل المبين بالصحيفة والتسليم، وقال بياناً لذلك إنه بموجب عقد إيجار مؤرخ 12/ 9/ 1992 استأجرت المطعون ضدها محل النزاع لقاء أجرة شهرية مقدارها 50 جنيه وقد تأخرت عن الوفاء بها اعتباراًَ من 1/ 5/ 1993 لمدة 16 شهر فضلاً عن رسم النظافة والضرائب العقارية من 12/ 9/ 1992 لمدة 24 شهر وجملتها 920 جنيه برغم تكليفها بالوفاء فأقام الدعوى، حكمت المحكمة للطاعن بالطلبات استأنفت المطعون ضدها هذا الحكم بالاستئناف رقم 138 لسنة 28 ق طنطا - مأمورية بنها - وبتاريخ 8/ 8/ 1995 قضت المحكمة بإلغاء الحكم المستأنف وبعدم قبول الدعوى. طعن الطاعن فى هذا الحكم بطريق النقض وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأى برفض الطعن. وإذ عُرض الطعن على هذه المحكمة - فى غرفة مشورة - حددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.
وحيث إن مما ينعاه الطاعن على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون والخطأ فى تطبيقه وتأويله، وفى بيان ذلك يقوم إن الحكم المطعون فيه اعتبر القيمة الإيجارية المتخذة أساساً لربط الضريبة على عين النزاع هى الأجرة القانونية ورتب على ذلك قضاءه بعدم قبول الدعوى لبطلان التكليف بالوفاء لتضمنه المطالبة بأجرة تزيد عن تلك الواردة بالكشف الرسمى المستخرج من مصلحة الضرائب العقارية برغم أن الأجرة القانونية التى يلتزم المستأجر بأدائها للمؤجر تقدر بمعرفة اللجنة المشكلة طبقاً لقانون إيجار الأماكن وليس بمعرفة لجان الضرائب العقارية المشكلة طبقاً لقانون الضريبة على العقارات المبينة إذ أن لكل من القانونين مجال إعماله بما يعيب الحكم ويستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعى سديد، ذلك أنه المقرر - فى قضاء هذه المحكمة - أن تحديد أجرة الأماكن طبقا للقوانين المحددة للإيجارات من النظام العام إذ تحدد به - متى صار نهائيا - القيمة الإيجارية إزاء الكافة, ولما كانت قوانين الإيجارات الاستثنائية أرقام 52 لسنة 1969 و 49 لسنة 1977و136 لسنة 1981 قد نص كل منها على القواعد الموضوعية المتعلقة بتقدير أجرة الأماكن الخاضعة لأحكامه والقواعد الإجرائية المتعلقة بطرق الطعن فى الأحكام الصادرة فيها وهذه القواعد الموضوعية أو الإجرائية تختلف من قانون لآخر ويستمر العمل بأحكامه وتظل واجبة التطبيق فى نطاق سريان القانون الذى أوجبها، وأن العبرة فى تحديد القانون الواجب التطبيق بشأن تقدير أجرة المبنى هو بتاريخ إنشائه. كما أن تكليف المستأجر بالوفاء شرط أساسى لقبول دعوى الإخلاء بسبب التأخير فى سداد الأجرة المستحقة المتأخرة ويجب ألا تجاوز الأجرة المطلوبة فيه ما هو مستحق فى ذمة المستأجر شريطة ألا تكون متنازعاً فيها جدياً ويقصد بالأجرة المستحقة الأجرة المتفق عليها فى العقد معدلة طبقاً لقوانين إيجار الأماكن المتعاقبة زيادة أو نقصاً سواء بناء على أحكام قضائية صادرة فى منازعات رددت بين الطرفين أو بمقتضى اتفاقات خاصة, ومن المقرر أيضاً أن كشف العوائد وإن صلح قرينة قضائية على مقدار أجرة المثل فإنه لا يصلح دليلاً كاملاً على الأجر التى يعتبرها المشرع أساسًا للأجرة القانونية، لما كان ذلك، وكان الثابت من أوراق الدعوى أن عين النزاع مؤجرة لغير أغراض السكنى - محل تجارى - وأن العقار الكائن به عين النزاع - على ما يبين من الكشف الرسمى المستخرج من سجلات مصلحة الضرائب العقارية المقدم بمحافظة مستندات المطعون ضدها لمحكمة الاستئناف - ورد بحصر عام 1989 وتم ربطه بالضريبة العقارية عام 1990 وأن القيمة الإيجارية التى اتخذتها مصلحة الضرائب العقارية لربط الضريبة على العين محل النزاع مبلغ.... جنيه سنوياً وإذ أقام الحكم المطعون فيه قضاءه بعدم قبول الدعوى لبطلان التكليف بالوفاء لتضمنه أجرة تجاوز الأجرة المستحقة فعلاً معتداً فى ذلك بالأجرة الواردة بالكشف الرسمى المستخرج من مصلحة الضرائب العقارية رغم عدم صلاحيته لأن يكون أساساً فى تحديد الأجرة القانونية على ما سلف البيان كما أهدر الأجرة الاتفاقية الواردة بعقد الإيجار دون أن يستظهر فى جلاء تاريخ إنشاء المبنى وتحديد القانون الواجب التطبيق على عين النزاع وصولاً إلى تحديد الأجرة القانونية المستحقة معدلة بالزيادة أو النقصان طبقاً لقوانين إيجار الأماكن المتعاقبة مما يعيبه ويوجب نقضه لهذا السبب دون حاجة لبحث باقى أسباب الطعن.