أحكام النقض - المكتب الفنى - مدنى
السنة 53 - الجزء 2 - صـ 772

جلسة 12 من يونيه سنة 2002

برئاسة السيد المستشار/ ريمون فهيم نائب رئيس المحكمة وعضوية السادة المستشارين/ السيد خلف، سيد قايد، عبد الغفار المنوفى وعبد الله عصر نواب رئيس المحكمة.

(152)
الطعن رقم 1467 لسنة 71 القضائية

(1، 2) استئناف "ميعاده" "إعلان الاستئناف" "اعتبار الاستئناف كأن لم يكن".
(1) الاستئناف. ميعاده. أربعون يوماً ما لم ينص القانون على خلاف ذلك. م 227 مرافعات.
(2) اعتبار الاستئناف كأن لم يكن لعدم إعلان المستأنف عليه خلال ثلاثة أشهر من تاريخ تقديم الصحيفة إلى قلم الكتاب بسبب يرجع إلى المستأنف. جوازى للمحكمة م 70 مرافعات معدلة بق 75 لسنة 1976
(3 - 7) إيجار "إيجار الأماكن" "أسباب الإخلاء: الإخلاء للتأخير فى الوفاء بالأجرة التكليف بالوفاء" "تحديد الأجرة" "تخفيض الأجرة" بطلان. حكم "عيوب التدليل: الخطأ فى تطبيق القانون، القصور فى التسبيب". دعوى "الدفاع فى الدعوى: الدفاع الجوهري".
(3) تكليف المستأجر بالوفاء بالأجرة. شرط أساسى لقبول دعوى الإخلاء للتأخير فى الوفاء بها. وجوب بيان الأجرة المستحقة المتأخرة فى التكليف وألا تجاوز ما هو مستحق فعلاً فى ذمة المستأجر، وقوعه باطلاً. أثره. عدم قبولها. م 18/ ب فى ق 136 لسنة 1981.
(4) الإخلاء لعدم الوفاء بالأجرة. شرطه. ثبوت تخلف المستأجر عن الوفاء بها معدلة بالزيادة أو النقصان منازعة المستأجر جدياً فى مقدارها أو استحقاقها لخلاف فى تفسير نص قانونى وجوب الفصل فى هذه المنازعة باعتبارها مسألة أولية لازمة للفصل فى طلب الإخلاء.
(5) الأماكن المؤجرة التى أُنشئت وأجرت أو شغلت حتى 5/ 11/ 1961 ولم تخضع لتقدير لجان الأجرة تحديد أجرتها القانونية. خضوعه للقانون الذى يحكمها. وجوب احتساب كامل الزيادات والتخفيضات المنصوص عليها فى قوانين ايجار الأماكن. لا عبرة بالأجرة الواردة بالعقد متى كانت محل منازعة جدية. الرجوع إلى أجرة المثل. شرطه. ق 46 لسنة 1962.
(6) ثبوت أن شقة النزاع أنشئت عام 1949. عدم تحديد أجرتها بمعرفة لجان التقدير. المنازعة جدياً فى عدم مطابقة أجرتها الواردة بعقد الإيجار للأجرة القانونية. أثره. وجوب تحديد أجرتها وفقاً لأحكام القانون 121 لسنة 1947 واحتساب التخفيضات المنصوص عليها بالمرسوم بقانون 199 لسنة 1952 والقانون 7 لسنة 1965. كيفيته.
(7) تمسك الطاعن بعدم مطابقة أجرة شقة النزاع الواردة بعقد الإيجار للأجرة القانونية وطلب ندب خبير لتحقيق دفاعه. قضاء الحكم المطعون فيه بالإخلاء معتداً بالأجرة الوارد ة بالعقد دون أن يعرض لهذا الدفاع باعتباره مسألة أولية لازمة للفصل فى طلب الإخلاء وصولاً إلى الأجرة القانونية الواجبة الإعمال وما طرأ عليها من تخفيضات. قصور وخطأ فى تطبيق القانون.
1 - وفقاً لنص المادة 227 من قانون المرافعات فإن ميعاد الاستئناف أربعون يوماً ما لم ينص القانون على غير ذلك.
2 - المقرر - فى قضاء محكمة النقض - أن النص فى المادة 70 من قانون المرافعات - بعد التعديل الذى استحدثه المشرع بالقانون رقم 75 لسنة 1976 - والمنطبق على واقعة الدعوى - على أنه " يجوز بناء على طلب المدعى عليه اعتبار الدعوى كأن لم تكن إذا لم يتم تكليف المدعى عليه بالحضور خلال ثلاثة أشهر من تاريخ تقديم الصحيفة إلى قلم الكتاب وكان ذلك راجعاً إلى فعل المدعى" مفاده أن المشرع اشترط للتوقيع الجزاء المقرر بهذا النص - والذى يسرى على الاستئناف طبقاً لنص المادة 240 من قانون المرافعات - إلا يتم إعلان المدعى عليه بصحيفة الدعوى خلال الأشهر الثلاثة التالية لتاريخ تقديم الصحيفة قلم كتاب المحكمة بسبب يرجع إلى فعل المدعى وألا يوقع الجزاء إلا بناء على طلب المدعى عليه مع جعل أمر توقيعه - رغم توافر هذين الشرطين - جوازياً للمحكمة ليكون لها مكنة التقدير فتوازن بين مصلحة طرفى التداعى فى هذا الشأن وتقدير أيهما أولى بالرعاية من الآخر.
3 - المقرر - فى قضاء محكمة النقض - أن مؤدى نصر الفقرة (ب) من المادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981 أن المشرع اعتبر تكليف المستأجر بالوفاء بالأجرة شرطاً أساسياً لقبول دعوى الإخلاء بسبب عدم الوفاء بالأجرة، فإذا ما وقع باطلاً تعين الحكم بعدم قبول الدعوى، ويشترط أن يبين فى التكليف الأجرة المستحقة المتأخرة وألا تجاوز الأجرة المطلوبة فيه ما هو مستحق فعلاً فى ذمة المستأجر.
4 - المقرر - أنه يشترط للحكم بالإخلاء بسبب التأخير فى الوفاء بالأجرة ثبوت تخلف المستأجر عن الوفاء بها معدلة بالزيادة أو النقصان طبقا لما تنص عليه قوانين إيجار الأماكن، فإن كانت الأجرة تتنازعا عليها من جانب المستأجر منازعة جدية سواء فى مقدارها أو فى استحقاقها استناداً إلى خلاف فى تفسير نص من نصوص تلك القوانين وكان تفسيره على نحو أو آخر مما تحتمله عبارات النص فإنه يتعين على المحكمة قبل أن تفصل فى طلب الإخلاء أن تعرض لهذا الخلاف وتقول كلمتها فيه باعتباره مسألة أولية لازمة للفصل فى طلب الإخلاء المعروض عليها ثم تقضى بعد ذلك فى ضوء ما يكشف عنه التفسير الصحيح للنص.
5 - إذ كانت الأجرة القانونية للأماكن التى أنشئت وتم تأجيرها أو شغلها حتى 5/ 11/ 1961 ولم تخضع لتقدير اللجان التى اختصت بتحديد الأجرة منذ العمل بالقانون رقم 46 لسنة 1962 - تحديد بحسب القانون الذى يحكمها ثم تحسب كامل الزيادات والتخفيضات فى الأجرة المنصوص عليها فى قوانين إيجار الأماكن ولا يعتد بالأجرة المكتوبة فى عقد الإيجار أيا كان تاريخ تحريره ولا بالقيمة الإيجارية المتخذة أساساً لحساب الضريبة على العقارات المبينة إذا اختلفت كلتاهما عن الأجرة القانونية وإنه لا يرجع لأجرة المثل إلا إذا كانت الأجرة القانونية غير معلومة.
6 - إذ كان الثابت من تقرير الخبير المنتدب أمام محكمة أول درجة - وبما لا خلاف عليه بين الطرفين - أن العين محل النزاع كانت قائمة سنة 1949 وأن أجرتها لم يتم تحديدها بمعرفة لجنة تحديد الإيجارات بما يستلزم عند المنازعة الجدية فى عدم مطابقتها لتلك المكتوبة فى عقد الإيجار تحديد هذه الأجرة وفق التحديد الواردة فى القانون الذى يحكمها بحسب تاريخ إنشاء المبنى وهو بالنسبة للعين محل النزاع القانون رقم 121 لسنة 1947. وإذ كانت المادة الخامسة مكرراً (1) من القانون المذكور والمضافة بالمرسوم بقانون رقم 199 لسنة 1952 قد تضمنت النص على أن تخفض بنسبة 15% الأجور الحالية للأماكن التى أنشئت منذ أول يناير سنة 1944 وذلك اتبداء من الأجرة المستحقة عن شهر أكتوبر سنة 1952. وتضمن نص المادة الخامسة مكرراً (2) من القانون المشار إليه المضافة بذات المرسوم أن تكون الأجرة بالنسبة للأماكن المذكورة فى المادة السابقة إذا لم يكن قد سبق تأجيرها على أساس أجرة المثل عند العمل بهذا القانون مخفضة بنسبة 15% ثم صدر بعد ذلك القانون رقم 7 لسنة 1965 فى شأن تخفيض إيجار الأماكن متضمنا النص فى مادته الأولى على أن تخفض بنسبة 20% الأجور الحالية للأماكن المبينة به ومنها تلك الخاضعة لأحكام المرسوم بقانون رقم 199 لسنة 1952 سالف الإشارة إليه وذلك اعتباراً من أجرة شهر مارس 1965. فإذ لم يكن المكان قد سبق تأجيره قبل العمل بذلك القانون يكون التخفيض عند التعاقد على تأجيره بالنسب المشار إليها فى المرسوم بقانون المشار إليه على أساس أجرة المثل السارى عند إنشاء المكان مخفضاً بذات النسبة، ومن ثم فإنه فى تطبيق التخفيض المقرر بالمرسوم بقانون رقم 199 لسنة 1952 - وعلى ما جرى به قضاء محكمة النقض - لا يلجأ إلى أجرة المثل إلا إذا لم يكن المكان قد سبق تأجيره. فإذا كان قد سبق تأجيره وتعذر معرفة أجرة سبتمبر سنة 1952 فإنه ى جوز إثبات أجرة هذا الشهر بكافة طرق الإثبات بما فيها البينة والقرائن لأن المطلوب إثباته ليس التعاقد فى ذاته بل قيمة الأجرة فى تاريخ معين وهى تعتبر بهذه المثابة واقعة مادية اتخذ منها المشرع أساسا يجرى عليه التخفيض وأن الأجرة التى يحسب عليها التخفيض المقرر بنص المادة الأولى من القانون رقم 7 لسنة 1965 سالف الإشارة إليه هى الأجرة الأصلية بعد إعمال التخفيض المقرر بالمرسوم بقانون رقم 199 لسنة 1952 المشار إليه.
7 - إذ كان الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه بفسخ عقد الإيجار المؤرخ..... وبالإخلاء استناداً إلى عدم سداد الطاعن للأجرة الواردة بهذا العقد وهى مبلغ مقداره 8.75 جنيهاً شهرياً معتداً بها كأجرة قانونية مخفضة رغم منازعة الطاعن فى مطابقتها للأجرة القانونية والتى كان يسددها للمالكة السابقة بواقع 4.51 جنيها ودون أن يفصل فى هذا الخلاف باعتباره مسألة أولية لازمة للفصل فى طلب الإخلاء المطروح ولا يغير من ذلك ما أورده بمدوناته من عجز الطاعن عن إثبات أجرة الأساس أو المثل. وقد حجبه ذلك عن الوصول إلى الأجرة القانونية الواجبة الأعمال بعدما طرأ عليها من تخفيضات لاحقة على التأجير ومن ثم عن مدى صحة التكليف بالوفاء بها السابق على رفع الدعوى فإنه يكون فضلاً عن خطئه فى تطبيق القانون مشوباً بالقصور فى التسبيب.

المحكمة

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذى تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - تتحصل فى أن المطعون ضدهما أقاما على الطاعن الدعوى رقم 329 لسنة 1995 أمام محكمة أسيوط الابتدائية بطلب الحكم بفسخ عقد الإيجار المؤرخ 22/ 5/ 1959 وبإخلاء الشقة المبينة بالصحيفة وتسليمها لهما، وقالا بياناً لدعواهما أنه بموجب هذا العقد استأجر الطاعن من المالكة السابقة العين محل النزاع بأجرة شهرية مقدارها 8.50 جنيها وإذ آلت الملكية إليهما وتأخر الطاعن فى سداد الأجرة شاملة مقابلا رسم النظافة عن الفترة من 1/ 8/ 1989 حتى 1/ 1/ 1995 وجملتها مبلغ مقداره 572.220 جنيهاً رغم تكليفه الوفاء بها فقد أقاما الدعوى، أحالت المحكمة الدعوى إلى محكمة شمال القاهرة الابتدائية للإختصاص والتى قيدت أمامها برقم 11477 لسنة 1995 مدنى كلى ندبت المحكمة خبيراً فى الدعوى وبعد أن قدم تقريره حكمت بعدم قبولها. استأنف المطعون ضدهما هذا الحكم بالاستئناف رقم 866 لسنة 4 ق القاهرة. وبتاريخ 18/ 4/ 2001 قضت المحكمة بإلغاء الحكم المستأنف ويفسخ عقد الإيجار المؤرخ 22/ 5/ 1959 والإخلاء والتسليم. طعن الطاعن فى هذا الحكم بطريق النقض وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأى بنقض الحكم المطعون فيه، وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة فى غرفة مشورة حددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.
وحيث إن هذا الطعن أقيم على سببين ينعى الطاعن بالوجه الخامس من السبب الأول على الحكم المطعون فيه الخطأ فى تطبيق القانون إذ قضى برفض الدفعين بعدم قبول الاستئناف لرفعه بعد الميعاد وباعتباره كأن لم يكن لعدم إعلانه خلال ثلاثة أشهر رغم إقامتهما على سند صحيح من القانون مما يعيبه ويستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعى فى غير محله.، ذلك أنه وفقاً لنص المادة 227 من قانون المرافعات فإن ميعاد الاستئناف أربعون يوماً ما لم ينص القانون على غير ذلك. كما أن من المقرر - فى قضاء هذه المحكمة - أن النص فى المادة 70 من قانون المرافعات - بعد التعديل الذى استحدثه المشرع بالقانون رقم 75 لسنة 1976 - والمنطبق على واقعة الدعوى - على أنه "يجوز بناء على طلب المدعى عليه اعتبار الدعوى كأن لم تكن إذا لم يتم تكليف المدعى عليه بالحضور خلال ثلاثة أشهر من تاريخ تقديم الصحيفة إلى قلم الكتاب وكان ذلك راجعاً إلى فعل المدعى" مفاده أن المشرع اشترط للتوقيع الجزاء المقرر بهذا النص - والذى يسرى على الاستئناف طبقاً لنص المادة 240 من قانون المرافعات - ألا يتم إعلان المدعى عليه بصحيفة الدعوى خلال الأشهر الثلاثة التالية لتاريخ تقديم الصحيفة قلم كتاب المحكمة بسبب يرجع إلى فعل المدعى وألا يوقع الجزاء إلا بناء على طلب المدعى عليه مع جعل أمر توقيعه - رغم توافر هذين الشرطين - جوازياً للمحكمة ليكون لها مكنة التقدير فتوازن بين مصلحة طرفى التداعى فى هذا الشأن وتقدير أيهما أولى بالرعاية من الآخر. لما كان ذلك وكان الحكم الابتدائى قد صدر بتاريخ 27/ 12/ 1999 واستأنفه المطعون ضده فى 2/ 2/ 2000 فيكون الاستئناف قد رفع فى الميعاد. وإذ كان قد تم إعلان صحيفة الاستئناف قانوناً للطاعن بتاريخ 5/ 2/ 2000 فى خلال الثلاثة أشهر التالية لتقديمها لقلم الكتاب فإن الحكم المطعون فيه إذ قضى برفض الدفعين المبديين من الطاعن بعدم قبول الاستئناف لرفعه بعد الميعاد وباعتباره كأن لم يكن لا يكون قد أخطأ فى تطبيق القانون ويضحى النعى عليه بهذا الوجه على غير أساس.
وحيث إن مما ينعاه الطاعن على الحكم المطعون فيه الخطأ فى تطبيق القانون، وفى بيان ذلك يقول إن الثابت بتقرير الخبير المنتدب فى الدعوى أن العين محل النزاع كانت قائمة سنة 1949 وإذ اعتد الحكم المطعون فيه بالقيمة الإيجارية الواردة بعقد الإيجار المؤرخ 23/ 5/ 1959 ومقدارها مبلغ 8.5 جنيه كأجرة قانونية دون أن يعمل التخفيضات اللاحقة الواردة بالقوانين أرقام 199 لسنة 1952، 55 لسنة 1958، 168، 169 لسنة 1961، 7 لسنة 1965 فإنه يكون معيباً مما يستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعى سديد، ذلك أن المقرر - فى قضاء هذه المحكمة - أن مؤدى نصر الفقرة (ب) من المادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981 أن المشرع اعتبر تكليف المستأجر بالوفاء بالأجرة شرطا أساسياً لقبول دعوى الإخلاء بسبب عدم الوفاء بالأجرة. فإذا ما وقع باطلاً تعين الحكم بعدم قبول الدعوى، ويشترط أن يبين فى التكليف الأجرة المستحقة المتأخرة وإلا تجاوز الأجرة المطلوبة فيه ما هو مستحق فعلاً فى ذمة المستأجر. كما أن من المقرر أنه يشترط للحكم بالإخلاء بسبب التأخير فى الوفاء بالأجرة ثبوت تخلف المستأجر عن الوفاء بها معدلة بالزيادة أو النقصان طبقا لما تنص عليه قوانين إيجار الأماكن، فإن كانت الأجرة متنازعا عليها من جانب المستأجر منازعة جدية سواء فى مقدارها أو فى استحقاقها استنادا إلى خلاف فى تفسير نص من نصوص تلك القوانين كان تفسيره على نحو أو آخر مما تحتمله عبارات النص فإنه يتعين على المحكمة قبل أن تفصل فى طلب الإخلاء أن تعرض لهذا الخلاف وتقول كلمتها فيه باعتباره مسألة أولية لازمة للفصل فى طلب الإخلاء المعروض عليها ثم تقضى بعد ذلك فى ضوء ما يكشف عنه التفسير الصحيح للنص. وكانت الأجرة القانونية للأماكن التى أنشئت وتم تأجيرها أو شغلها حتى 5/ 11/ 1961 ولم تخضع لتقدير اللجان التى اختصت بتحديد الأجرة منذ العمل بالقانون رقم 46 لسنة 1962 - تحدد بحسب القانون الذى يحكمها ثم تحسب كامل الزيادات والتخفيضات فى الأجرة المنصوص عليها فى قوانين إيجار الأماكن ولا يعتد بالأجرة المكتوبة فى عقد الإيجار أيا كان تاريخ تحريره ولا بالقيمة الإيجارية المتخذة أساساً لحساب الضريبة على العقارات المبينة إذا اختلفت كلتاهما عن الأجرة القانونية، وإنه لا يرجع لأجرة المثل إلا إذا كانت الأجرة القانونية غير معلومة. لما كان ذلك، وكان الثابت من تقرير الخبير المنتدب أمام محكمة أول درجة - وبما لا خلاف عليه بين الطرفين - أن العين محل النزاع كانت قائمة سنة 1949 وأن أجرتها لم يتم تحديدها بمعرفة لجنة تحديد الإيجارات بما يستلزم عند المنازعة الجدية فى عدم مطابقتها لتلك المكتوبة فى عقد الإيجار تحديد هذه الأجرة وفق التحديد الواردة فى القانون الذى يحكمها بحسب تاريخ إنشاء المبنى وهو بالنسبة للعين محل النزاع القانون رقم 121 لسنة 1947. وإذ كانت المادة الخامسة مكرراً (1) من القانون المذكور والمضافة بالمرسوم بقانون رقم 199 لسنة 1952 قد تضمنت النص على أن تخفض بنسبة 15% الأجور الحالية للأماكن التى أنشئت منذ أول يناير سنة 1944 وذلك اتبداء من الأجرة المستحقة عن شهر أكتوبر سنة 1952. وتضمن نص المادة الخامسة مكرراً (2) من القانون المشار إليه المضافة بذات المرسوم أن تكون الأجرة بالنسبة للأماكن المذكورة فى المادة السابقة إذا لم يكن قد سبق تأجيرها على أساس أجرة المثل عند العمل بهذا القانون مخفضة بنسبة 15% ثم صدر بعد ذلك القانون رقم 7 لسنة 1965 فى شأن تخفيض إيجار الأماكن متضمنا النص فى مادته الأولى على أن تخفض بنسبة 20% الأجور الحالية للأماكن المبينة به ومنها تلك الخاضعة لأحكام المرسوم بقانون رقم 199 لسنة 1952 سالف الإشارة إليه وذلك اعتباراً من أجرة شهر مارس 1965، فإذا لم يكن المكان قد سبق تأجيره قبل العمل بذلك القانون يكون التخفيض عند التعاقد على تأجيره بالنسب المشار إليها فى المرسوم بقانون المشار إليه على أساس أجرة المثل السارى عند إنشاء المكان مخفضاً بذات النسبة، ومن ثم فإنه فى تطبيق التخفيض المقرر بالمرسوم بقانون رقم 199 لسنة 1952 - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - لا يلجأ إلى أجرة المثل إلا إذا لم يكن المكان قد سبق تأجيره. فإذا كان قد سبق تأجيره وتعذر معرفة أجرة سبتمبر سنة 1952 فإنه يجوز إثبات أجرة هذا الشهر بكافة طرق الإثبات بما فيها البينة والقرائن لأن المطلوب إثباته ليس التعاقد فى ذاته بل قيمة الأجرة فى تاريخ معين وهى تعتبر بهذه المثابة واقعة مادية اتخذ منها المشرع أساسا يجرى عليه التخفيض وأن الأجرة التى يحسب عليها التخفيض المقرر بنص المادة الأولى من القانون رقم 7 لسنة 1965 سالف الإشارة إليه هى الأجرة الأصلية بعد إعمال التخفيض المقرر بالمرسوم بقانون رقم 199 لسنة 1952 المشار إليه. لما كان ما تقدم وكان الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه بفسخ عقد الإيجار المؤرخ.... وبالإخلاء استناداً إلى عدم سداد الطاعن للأجرة الواردة بهذا العقد وهى مبلغ مقداره 8.75 جنيهاً شهرياً معتداً بها كأجرة قانونية مخفضة رغم منازعة الطاعن فى مطابقتها للأجرة القانونية والتى كان يسددها للمالكة السابقة بواقع 4.51 جنيها ودون أن يفصل فى هذا الخلاف باعتباره مسألة أولية لازمة للفصل فى طلب الإخلاء المطروح ولا يغير من ذلك ما أورده بمدوناته من عجز الطاعن عن إثبات أجرة الأساس أو المثل. وقد حجبه ذلك عن الوصول إلى الأجرة القانونية الواجبة الأعمال بعدما طرأ عليها من تخفيضات لاحقة على التأجير ومن ثم عن مدى صحة التكليف بالوفاء بها السابق على رفع الدعوى فإنه يكون فضلاً عن خطئه فى تطبيق القانون مشوباً بالقصور فى التسبيب مما يوجب نقضه لهذا الوجه دون حاجة لبحث باقى أوجه الطعن.