أحكام النقض - المكتب الفنى - مدنى
السنة 53 - الجزء 2 - صـ 826

جلسة 20 من يونيه سنة 2002

برئاسة السيد المستشار/ كمال نافع نائب رئيس المحكمة وعضوية السادة المستشارين/ محمد بدر الدين المتناوى، ماجد قطب، سمير فايز وحسنى عبد اللطيف نواب رئيس المحكمة.

(162)
الطعن رقم 876 لسنة 71 القضائية

(1 - 7) إيجار "إيجار الأماكن: أسباب الإخلاء: الإخلاء للتنازل أو الترك أو التأجير من الباطن". "الاستثناءات الواردة على أسباب الإخلاء: بيع الجدك". بطلان "بطلان الأحكام". حكم " عيوب التدليل: الخطأ فى تطبيق القانون والقصور فى التسبيب". دعوى "الدفاع فى الدعوى". محكمة الموضوع.
(1) حق المستأجر فى بيع المتجر أو المصنع. م 594 مدنى. تعلقه بالمصلحة العامة شرط تقديم المشترى ضماناً كافياً للمؤجر. عدم تعلقه بالنظام العام. لا يسوغ لمحكمة الموضوع أن تعرض له من تلقاء نفسها وتقضى بعدم توافره.
(2) حظر تخلى المستأجر عن الحق فى الانتفاع بالمكان المؤجر بتمكين الغير منه بأى وجه من الوجوه. مخالفة ذلك. أثره. للمؤجر طلب إخلاء المستأجر.
(3) حق المؤجر فى طلب الإخلاء للتأجير من الباطن أو التنازل أو الترك. جواز تنازله عنه صراحة أو ضمناً.
(4) إسقاط الحق - عدم وقوعه إلا بالتنازل عنه صراحة أو باتخاذ موقف لا تدع ظروف الحال شكاً فى دلالته. سكوت المؤجر رغم علمه بواقعة التأجير من الباطن. لا يعد نزولاً عن حقه فى طلب الإخلال. علة ذلك.
(5) قبض المالك أو وكيله الأجرة من المتنازل له عن الإيجار أو من المستأجر من الباطن مباشرة ودون تحفظ، اعتباره بمثابة موافقة منه تقوم مقام الإذن الكتابى، علة ذلك. الكتابة ليست ركناً شكلياً فى الإذن.
(6) إغفال الحكم بحث دفاع جوهرى أبداه الخصم مؤثراً فى النتيجة التى انتهى إليها. أثره. بطلان الحكم للقصور فى أسبابه الواقعية.
(7) تمسك الطاعن أمام محكمة الموضوع بشرائه عين النزاع بالجدل من المستأجر الأصلى وموافقة المالك السابق ومن بعده المطعون ضدهم الثلاثة الأول ضمنياً باستلامهم الأجرة دون تحفظ. دفاع جوهرى. قضاء الحكم المطعون فيه بالإخلاء دون أن يعرض لهذا الدفاع بالبحث والتمحيص والوقوف على أثره. خطأ وقصور.
1 - المقرر - فى قضاء محكمة النقض - أن مفاد نص الفقرة الثانية من المادة 594 من القانون المدنى يدل على أن المشرع استثنى من أثر الشرط المانع من النزول عن الإيجار حالة البيع الاضطرارى للمتجر أو المصنع المنشأ فى العين المؤجرة، وأجاز للمحكمة إبقاء الإيجار لمشترى المتجر أو المصنع رغم وجود الشرط الصريح فى عقد الإيجار الذى يحرم التنازل عنه للغير متى توافرت الشروط الواردة بالمادة سالفة البيان من بينها تقديم المشترى ضماناً كافياً للمؤجر للوفاء بالتزاماته باعتباره خلفاً خاصاً للمستأجر الأصلى فى الانتفاع بالعين المؤجرة كرهن أو كفالة إلا أنه قد يكون المشترى أكثر ملاءة من المستأجر السابق فلا تكون هناك حاجة إلى ضمان خاص يضاف إلى حق امتياز المؤجر على المنقولات القائمة بالعين طالما أنه لم يلحقه ضرر محقق من ذلك التنازل، وأنه ولئن كانت الرخصة التى خولها التقنين المدنى للمحكمة خروجاً على اتفاق المتعاقدين الصريح بحظر التنازل عن الإيجار إنما ترجع إلى اعتبارات تتصل بمصلحة عامة هى رغبة المشرع فى الإبقاء على الرواج المالى والتجارى فى البلاد، ولو كان ذلك على غير إرادة المؤجر إلا أن شرط تقديم المشترى الضمان الكافى إلى المؤجر إنما شرع لمصلحة الأخير وضماناً له فى الحصول على حقوقه الناشئة عن عقد الإيجار قبل المتنازل له، فهو وشأنه فى التنازل عن تقديم هذا الضمان صراحة أو ضمناً أو التمسك به إذا ما رأى عدم ملاءة المشترى بالجدك أو عدم كفاية حق الامتياز المقرر له قانوناً باعتبار أن هذا وذاك من الحقوق الخاصة بالمؤجر والتى يملك التصرف فيها ولا شأن لها بالنظام العام. بحيث إذا أثرا المؤجر منازعة بشأن تقديم المشترى لذلك الضمان الإضافى أو عدم كفايته أمام محكمة الموضوع، فإنه يتعين عليها الفصل فيها ولها عندئذ تقدير ضرورة تقديم هذا الضمان الخاص أو كفايته. أما إذا لم يقم نزاع بين الخصوم فى هذا الخصوم، فإنه لا يسوغ للمحكمة أن تعرض له من تلقاء نفسها وتقضى بعدم توافر شرط تقديم المشترى للضمان الكافى للمؤجر، هذا فى حين أنه حق خاص به لم يطلب اقتضاءه.
2 - المقرر - فى قضاء محكمة النقض - أن التشريع الاستثنائى بعد أن سلب المؤجر حقه فى طلب إخلاء المكان المؤجر بعد انتهاء مدة الإيجار الاتفاقية مقرراً مبدأ امتداد عقد الإيجار تلقائياً أجاز له طلب الإخلاء لأسباب حددها من بينها تأجير المستأجر للمكان من باطنه أو تنازله عنه أو تركه للغير بأى وجه من الوجوه دون إذن كتابى صريح من المالك، مما يضحى معه الأصل فى ظل هذا القانون الآمر هو انفراد المستأجر ومن يتبعه بحكم العقد بالحق فى الانتفاع بالمكان المؤجر وعدم جواز تخليه عنه للغير - كلية كان ذلك أو جزئياً مستمراً أو مؤقتاً بمقابل أو بدون أو تأجيره من الباطن - واعتبار ذلك التصرف بجميع صوره خروجاً من المستأجر على نص عقد الإيجار مكملاً بحكم القانون يجيز للمؤجر طلبه إخلاء المكان.
3 - المقرر - فى قضاء محكمة النقض - أنه يجوز للمؤجر النزول عن الحق فى طلب الإخلاء صراحة أو ضمناً وليس له بعد حصوله طلب الإخلاء لهذا السبب.
4 - المقرر - فى قضاء محكمة النقض - أن إسقاط الحق بوصفه تعبيراً عن إرادة صاحبه فى التخليل عن منفعة مقررة يحميها القانون لا يكون إلا صراحة أو باتخاذ موقف لا تدع ظروف الحال شكاً فى دلالته على حقيقة المقصود منه، وأن علم المؤجر بواقعة التأجير من الباطن وسكوته لا يعتبر بذاته دليلاً على قبوله لها ولا يدل على النزول عن حقه فى طلب الإخلاء لانتفاء التلازم بين هذا الموقف السلبى والتعبير الإيجابى عن الإرادة.
5 - المقرر - فى قضاء محكمة النقض - أن قبض المالك أو وكيله الأجرة من المستأجر من الباطن أو التنازل له عن عقد الإيجار مباشرة دون تحفظ يقوم مقام الإذن الكتابى الصريح الذى اشترطه القانون باعتبار أن الكتابة هى وسيلة الإثبات وليست ركناً شكلياً فى الإذن، ومن ثم فإنه يعد بمثابة إقرار من المالك للإيجار من الباطن أو التنازل عنه.
6 - المقرر - فى قضاء محكمة النقض - أن إغفال الحكم بحث دفاع أبداه الخصم يترتب عليه بطلان الحكم إذا كان هذا الدفاع جوهرياً ومؤثراً فى النتيجة التى انتهت إليها المحكمة إذ يعتبر ذلك الإغفال قصوراً فى أسباب الحكم الواقعية بما يقتضى بطلانه.
7 - إذ كان الثابت من الأوراق أن الطاعن تمسك أمام محكمة الموضوع بدفاع حاصله أنه اشترى عين النزاع بالجدل من المستأجر الأصلى بالعقد المؤرخ.../ .../ ... وأن المؤجر - المالك السابق ومن بعده المطعون ضدهم الثلاثة الأول - وافق ضمناً على هذا التنازل باستلامه الأجرة دون تحفظ وهو دفاع جوهرى من شأنه - لو صح - أن يتغير به وجه الرأى فى الدعوى، فإن الحكم المطعون فيه إذ التفت عن هذا الدفاع ولم يتناوله بالبحث والتمحيص ولم يعرض له إيراداً أو رداً ليقف على أثره فى قضائه فإنه يكون معيباً.

المحكمة

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذى تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - تتحصل فى أن المطعون ضدهم الثلاثة الأول أقاموا على الطاعن والمطعون ضدهما الرابع والخامس الدعوى رقم 122 لسنة 1995 أمام محكمة الاسكندرية الابتدائية بطلب الحكم بإخلاء المحل المبين بالصحيفة والتسليم، وقالوا بياناً لذلك إنه بموجب عقد إيجار مؤرخ أول أكتوبر سنة 1957 استأجر مورث المطعون ضدهما الرابع والخامس محل النزاع من المالك السابق، وإذ امتنعا عن سداد الأجر أقاموا عليهما بالدعوى رقم 3003 لسنة 1992 مدنى الاسكندرية الابتدائية والتى تدخل فيها الطاعن مدعياً بشراء عين النزاع من المستأجر الأصلى، ولما كان الطاعن يعمل لدى الأخير وكان هذا البيع المدعى به صورياً صورية مطلقة فإنه يعد تنازلاً من المستأجر الأصلى عن عقد الإيجار بغير إذن من المالك مخالفاً بذلك الحظر الوارد فى العقد والقانون ومن ثم أقاموا الدعوى، ندبت المحكمة خبيرا وبعد أن أودع تقريره حكمت بالطلبات، استأنف الطاعن هذا الحكم بالاستئناف رقم 3706 لسنة 56 ق الاسكندرية، وبتاريخ 21/ 2/ 2001 قضت المحكمة بالتأييد، طعن الطاعن فى هذا الحكم بطريق النقض، وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة أمرت بوقف تنفيذ الحكم المطعون فيه مؤقتاً حتى يفصل فى موضوع الطعن وحددت جلسة لنظره وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأى بنقض الحكم وبجلسة المرافعة التزمت النيابة رأيها.
وحيث إن الطعن أقيم على ثلاثة أسباب ينعى الطاعن بالأول منها على الحكم المطعون فيه الخطأ فى تطبيق القانون، وفى بيان ذلك يقول إن الحكم أقام قضاءه على أن الطاعن مشترى محل النزاع بالجدك لم يقدم ضماناً كافياً للمؤجر أعمالاً لحكم الفقرة الثانية من المادة 594 من التقنين المدنى، فى حين أن المؤجر لم يتمسك بهذا الشرط ولا يجوز للمحكمة أن تتعرض له من تلقاء نفسها لعدم تعلقه بالنظام العام. وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر فإنه يكون معيباً بما يستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعى سديد، ذلك أن النص فى الفقرة الثانية من المادة 594 من القانون المدنى على أنه "ومع ذلك إذا كان الأمر خاصاً بإيجار عقار أنشئ به مصنع أو متجر واقتضت الضرورة أن يبيع المستأجر هذا المصنع أو المتجر جاز للمحكمة بالرغم من وجود الشرط المانع أن تقضى بإبقاء الإيجار إذا قدم المشترى ضماناً كافياً ولم يلحق المؤجر من ذلك ضرر محقق" يدل على أن المشرع استثنى من أثر الشرط المانع من النزول عن الإيجار حالة البيع الاضطرارى للمتجر أو المصنع المنشأ فى العين المؤجرة، وأجاز للمحكمة إبقاء الإيجار لمشترى المتجر أو المصنع رغم وجود الشرط الصريح فى عقد الإيجار الذى يحرم التنازل عنه للغير متى توافرت الشروط الواردة بالمادة سالفة البيان من بينها تقديم المشترى ضماناً كافياً للمؤجر للوفاء بالتزاماته باعتباره خلفاً خاصاً للمستأجر الأصلى فى الانتفاع بالعين المؤجرة كرهن أو كفالة، إلا أنه قد يكون المشترى أكثر ملاءة من المستأجر السابق فلا تكون هناك حاجة إلى ضمان خاص يضاف إلى حق امتياز المؤجر على المنقولات القائمة بالعين طالما أنه لم يلحقه ضرر محقق من ذلك التنازل، وأنه ولئن كانت الرخصة التى خولها التقنين المدنى للمحكمة خروجاً على اتفاق المتعاقدين الصريح بحظر التنازل عن الإيجار إنما ترجع إلى اعتبارات تتصل بمصلحة عامة هى رغبة المشرع فى الإبقاء على الرواج المالى والتجارى فى البلاد، ولو كان ذلك على غير إرادة المؤجر إلا أن شرط تقديم المشترى الضمان الكافى إلى المؤجر إنما شرع لمصلحة الأخير وضماناً له فى الحصول على حقوقه الناشئة عن عقد الإيجار قبل المتنازل له، فهو وشأنه فى التنازل عن تقديم هذا الضمان صراحة أو ضمناً أو التمسك به إذا ما رأى عدم ملاءة المشترى بالجدك أو عدم كفاية حق الامتياز المقرر له قانوناً باعتبار أن هذا وذاك من الحقوق الخاصة بالمؤجر والتى يملك التصرف فيها ولا شأن لها بالنظام العام. بحيث إذا أثار المؤجر منازعة بشأن تقديم المشترى لذلك الضمان الإضافى أو عدم كفايته أمام محكمة الموضوع، فإنه يتعين عليها الفصل فيها ولها عندئذ تقدير ضرورة تقديم هذا الضمان الخاص أو كفايته. أما إذا لم يقم نزاع بين الخصوم فى هذا الخصوم، فإنه لا يسوغ للمحكمة أن تعرض له من تلقاء نفسها وتقضى بعدم توافر شرط تقديم المشترى للضمان الكافى للمؤجر، هذا فى حين أنه حق خاص به لم يطلب اقتضاءه. لما كان ذلك وكان البين من الأوراق أن المطعون ضدهم الثلاثة الأول لم ينازعوا الطاعن - مشترى الجدك - أمام محكمة الموضوع بدرجتيها فى شأن ضرورة تقديمه الضمان الكافى لحصولهم على حقوقهم الناشئة عن عقد الإيجار وإنما دارت المنازعة بين الطرفين حول حظر التنازل عن الإيجار أو التأجير من الباطن وصورية عقد البيع بالجدك المؤرخ 8/ 11/ 1979 من عدمه، فإن الحكم المطعون فيه إذ تصدى من تلقاء نفسه لبحث حق المؤجر فى اقتضاء الضمان الكافى من المشترى وانتهى إلى تأييد الحكم بإخلاء العين محل النزاع لخلو عقد الإيجار من تقديم هذا الضمان فإنه يون معيباً مما يوجب نقضه.
وحيث إن الطاعن ينعى بالسببين الثانى والثالث على الحكم المطعون فيه الخطأ فى تطبيق القانون والقصور فى التسبيب، وفى بيان ذلك يقول إنه تمسك أمام محكمة الموضوع وبصحيفة الاستئناف أنه يشغل عين النزاع بموجب عقد البيع بالجدك المؤرخ 7/ 11/ 1979 الصادر له من المستأجر الأصلي - مورث المطعون ضدهما الرابع والخامس - وأن ثمة موافقة ضمنية من المؤجر - المالك السابق - على هذا التنازل بأن تقاضى منه والمطعون ضدهم الثلاث الأول من بعده أجرة عين النزاع دون أى تحفظ وركن فى بيان ذلك إلى إيصالات السداد المقدمة فى الدعوى رقم 3003 لسنة 1992 وإلى انقضاء مدة تزيد عن خمسة عشر عاماً على حيازته للعين دون منازعة منهم رغم إقامتهم بذات عقار النزاع، إلا أن الحكم المطعون فيه أغفل هذا الدفاع ودلالة تلك المستندات بما يعيبه ويستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعى سديد، ذلك أن المقرر - فى قضاء هذه المحكمة - أن التشريع الاستثنائى بعد أن سلب المؤجر حقه فى طلب إخلاء المكان المؤجر بعد انتهاء مدة الإيجار الاتفاقية مقررا مبدأ امتداد عقد الإيجار تلقائياً أجاز له طلب الإخلاء لأسباب حددها من بينها تأجير المستأجر للمكان من باطنه أو تنازله عنه أو تركه للغير بأى وجه من الوجوه دون إذن كتابى صريح من المالك، مما يضحى معه الأصل فى ظل هذا القانون الآمر هو انفراد المستأجر ومن يتبعه بحكم العقد بالحق فى الانتفاع بالمكان المؤجر وعدم جواز تخليه عنه للغير - كلية كان ذلك أو جزئياً مستمراً أو مؤقتاً بمقابل أو بدون أو تأجيره من الباطن - واعتبار ذلك التصرف بجميع صوره خروجاً من المستأجر على نص عقد الإيجار مكملاً بحكم القانون يجيز للمؤجر طلبه إخلاء المكان، إلا أنه يجوز للمؤجر النزول عن هذا الحق - صراحة أو ضمناً - وليس له بعد حصوله طلب الإخلاء لهذا السبب، ولما كان من المقرر - فى قضاء هذه المحكمة - أن إسقاط الحق بوصفه تعبيراً عن إرادة صاحبه فى التخلى عن منفعة مقررة يحميها القانون لا يكون إلا صراحة أو باتخاذ موقف لا تدع ظروف الحال شكلاً فى دلالته على حقيقة المقصود منه، وأن علم المؤجر بواقعة التأجير من الباطن وسكوته لا يعتبر بذاته دليلاً على قبوله لها ولا يدل على النزول عن حقه فى طلب الإخلاء لانتفاء التلازم بين هذا الموقف السلبى والتعبير الإيجابى عن الإرادة. إلا أن قبض المالك أو وكيله الأجرة من المستأجر من الباطن أو التنازل له عن عقد الإيجار مباشرة دون تحفظ يقوم مقام الإذن الكتابى الصريح الذى اشترطه القانون باعتبار أن الكتابة هى وسيلة الإثبات وليست ركناً شكلياً فى الإذن، ومن ثم فإنه يعد بمثابة إقرار من المالك للإيجار من الباطن أو التنازل عنه. وأن إغفال الحكم بحث دفاع أبداه الخصم يترتب عليه بطلان الحكم إذا كان هذا الدفاع جوهرياً ومؤثراً فى النتيجة التى انتهت إليها المحكمة إذ يعتبر ذلك الإغفال قصوراً فى أسباب الحكم الواقعية بما يقتضى بطلانه. لما كان ذلك، وكان الثابت من الأوراق أن الطاعن تمسك أمام محكمة الموضوع بدفاع حاصله أنه اشترى عين النزاع بالجدك من المستأجر الأصلى بالعقد المؤرخ 7/ 11/ 1979 وأن المؤجر - المالك السابق ومن بعده المطعون ضدهم الثلاثة الأول - وافق ضمناً على هذا التنازل باستلامه الأجرة دون تحفظ وهو دفاع جوهرى من شأنه - لو صح - أن يتغير به وجه الرأى فى الدعوى، فإن الحكم المطعون فيه إذ التفت عن هذا الدفاع ولم يتناوله بالبحث والتمحيص ولم يعرض له إيراداً أو رداً ليقف على أثره فى قضائه فإنه يكون معيباً مما يوجب نقضه أيضاً لهذا السبب على أن يكون مع النقض الإحالة.