أحكام النقض - المكتب الفنى - مدنى
السنة 53 - الجزء 2 - صـ 834

جلسة 20 من يونيه سنة 2002

برئاسة السيد المستشار/ كمال نافع نائب رئيس المحكمة وعضوية السادة المستشارين/ محمد بدر الدين المتناوى، ماجد قطب، سمير فايزى وحسنى عبد اللطيف "نواب رئيس المحكمة".

(163)
الطعن رقم 1973 لسنة 71 القضائية

(1) حكم "تسبيبه: عيوب التدليل: ما يعد قصوراً". دفاع.
الطلب أو الدفاع الجازم الذى قد يتغير به وجه الرأى فى الدعوى. التزام محكمة الموضوع بالرد عليه فى حكمها. إغفال ذلك. قصور.
(2 - 5) إيجار "إيجار الأماكن: أسباب الإخلاء: الإخلاء للتأخير فى سداد الأجرة" "تكرار التأخير فى الوفاء بالأجرة: الزيادة الدورية فى أجرة الأماكن المؤجرة لغير السكنى". دعوى "الدفاع الجوهري" "الدفاع فى الدعوى".
(2) الإخلاء لعدم الوفاء بالأجرة. شرطه. ثبوت تخلف المستأجر عن الوفاء بها معدلة بالزيادة أو النقصان. منازعة المستأجر جدياً فى مقدارها أو استحقاقها لخلاف فى تفسير نص قانونى. وجوب الفصل فى المنازعة باعتبارها مسألة أولية لازمة للفصل فى طلب الإخلاء.
(3) تكرار التأخير فى سداد الأجرة. شرطه. أن يكون مقدار الأجرة الشهرية المطالب بها فى الدعوى اللاحقة هى بذاتها التى كانت محلاً للمطالبة فى الدعوى المتخذة سابقة التكرار. تعديل مقدار هذه الأجرة بموجب قوانين إيجار الأماكن. منازعة المستأجر جدياً فى هذا المقدار بعد التعديل. وجوب الفصل فيها باعتبارها مسألة لازمة لتحديد الأجرة المستحقة قانونًا قبل الفصل فى طلب الإخلاء للتكرار.
(4) الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى الخاضعة لقوانين الأماكن. تحديد أجرتها القانونية. خضوعه للقانون الذى يحكمها. وجوب احتساب كامل الزيادات والتخفيضات المنصوص عليها فى قوانين إيجار الأماكن. لا عبرة بالأجرة الواردة بالعقد ولا بالقيمة الإيجارية المتخذة أساساً لحساب الضريبة على العقارات المبنية إلا عند حساب الزيادة المنصوص عليها فى المادة 7 ق 136 لسنة 1986. الرجوع إلى أجرة المثل. شرطه. م3 ق 6 لسنة 1977 ولائحته التنفيذية.
(5) صدور قرار وزارى بخضوع قرية لأحكام قانون إيجار الأماكن. لا أثر له على الأجرة المتعاقد عليها قبل صدوره. عدم التعاقد على استئجار هذه الأماكن وقت صدور القرار أو التعاقد على استئجارها دون تحديد أجرة. أثره.
1 - المقرر - فى قضاء محكمة النقض - أن كل طلب أو وجه دفاع يُدلى به الخصوم ويُطلب بطريق الجزم الفصل فيه مما يجوز أن يترتب عليه تغيير وجه الرأى فى الدعوى يجب على محكمة الموضوع أن تتناوله بالبحث والتمحيص وترد عليه بما يصلح له وإلا كان حكمها قاصرًا.
2 - مؤدى نص الفقرة "ب" من المادة 18 من القانون 136 لسنة 1981 - على ما جرى به قضاء محكمة النقض - أنه يشترط للحكم بالإخلاء بسبب التأخير فى الوفاء بالأجرة ثبوت تخلف المستأجر عن الوفاء بها معدلة بالزيادة أو النقصان طبقاً لما تنص عليه قوانين إيجار الأماكن، فإن كانت الأجرة متنازعاً عليها من جانب المستأجر منازعة جدية سواء فى مقدارها أو استحقاقها استناداً إلى خلاف فى تفسير نص من نصوص تلك القوانين وكان تفسيره على نحو أو آخر مما تحتمله عبارات النص فإنه يتعين على المحكمة قبل أن تفصل فى طلب الإخلاء أن تعرض لهذا الخلاف وتقول كلمتها فيه باعتباره مسألة أولية لازمة للفصل فى طلب الإخلاء المعروض عليها ثم تقضى بعد ذلك على ضوء ما يكشف عنه التفسير الصحيح للنص.
3 - المقرر أنه يلزم لتوافر حالة التكرار فى دعوى التكرار فى التأخير فى سداد الأجرة أن يكون مقدار الأجرة الشهرية المطالب بها فى الدعوى اللاحقة هى بذاتها التى كانت محل المطالبة فى الدعوى المتخذة كسابقة للتكرار، ولازم ذلك ومقتضاه أنه إذا لحق بهذه الأجرة تغيير فى مقدارها بموجب قوانين إيجار الأماكن وكان مقدار هذه الأجرة بعد التعديل محل منازعة جدية فإنه يتعين على المحكمة أن تفصل فى هذه المنازعة وصولاً لتحديد الأجرة المستحقة قانوناً قبل الفصل فى موضوع الدعوى.
4 - مفاد نص المادة الثالثة من القانون رقم 6 لسنة 1997 بتعديل الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون 149 لسنة 1977 وبعض الأحكام الخاصة بإيجار الأماكن غير السكنية - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - أن تحدد الأجرة القانونية للعين المؤجرة لغير أغراض السكنى المحكومة بقوانين إيجار الأماكن بواقع.... وخمسة أمثال الأجرة القانونية الحالية للأماكن المنشأة من أول يناير 1944 وحتى 4 فبراير 1961 وتضمن البند سادساً من المادة الأولى من اللائحة التنفيذية للقانون المشار إليه والصادرة بقرار رئيس الجمهورية رقم 237 لسنة 1997 النص على أن الأجرة القانونية الحالية هى آخر أجرة استحقت قبل 27/ 3/ 1997 محسوبة وفقاً لما يلى (1) التحديد الوارد فى قوانين إيجار الأماكن كل مكان بحسب القانون الذى يحكمه.... (3) وفى جميع الأحوال تحسب كامل الزيادات والتخفيضات المنصوص عليها فى قوانين إيجار الأماكن بما فى ذلك كامل الزيادة المنصوص عليها فى المادة 7 من القانون 136 لسنة 1981 المشار إليه، ولا عبرة فى كل ما تقدم بالأجرة المكتوبة فى عقد الإيجار أياً كان تاريخ تحريره ولا بالقيمة الإيجارية المتخذة أساسًا لحساب الضريبة على العقارات المبنية إذا اختلفت كلتاهما مقداراً عن الأجرة القانونية وإنما يُقصد بالقيمة الإيجارية المتخذة أساسًا لحساب الضريبة عند حساب زيادة الأجرة المنصوص عليها فى المادة 7 من القانون 136 لسنة 81 ويُرجع لأجرة المثل إذا كانت الأجرة القانونية غير معلومة.
5 - إذ كان الحكم المطعون فيه قد اعتد بالأجرة الواردة بعقدى الإيجار المؤرخين 1/ 6/ 1987 وكان الطاعن قد نازع فى مطابقة هذه الأجرة للأجرة القانونية لعين النزاع بعد إضافة الزيادات المقررة بالقانون 6 لسنة 1997 إليها تأسيساً على أن إنشاء وعداد محلى النزاع للاستعمال لم يتم إلا فى غضون عام 1987 فلا تُستحق الزيادة فى الأجرة إلا بنسبة 10% فقط المقررة بالقانون الأخير وليس بواقع خمسة أمثال الأجرة المطلب بها فى الدعوى الراهنة وأن البين من تقرير الخبير المنتدب من محكمة الاستئناف أن العقار الكائن به عين النزاع قد أُنشئ فى سنة 1960 بقرية الكردى التى خضعت لأحكام القانون 49 لسنة 77 المعدل بالقانون 136 لسنة 81 بموجب القرار الوزارى رقم 48 لسنة 82، بما لازمه ألا يكون لهذا القرار أثر على الأجرة المتعاقد عليها قبل صدوره، فإن لم تكن هذه الأماكن قد تم التعاقد على استئجارها وقت صدور القرار أو كانت قد تم التعاقد على استئجارها ولكن دون تحديد أجرة فعندئذ لا تخضع الأجرة لتقدير لجنة تحديد الأجرة وتكون الأجرة الاتفاقية هى الأجرة القانونية وفى كل الأحوال تطبق قوانين الزيادة والتخفيض فى الأجرة اللاحقة على تاريخ صدور القرار المشار إليه. وإذ كان الحكم المطعون فيه قد أغفل الرد على دفاع الطاعن بشأن تحديد الزيادة القانونية فى الأجرة بعد التحقق من تاريخ إنشاء وحدتى النزاع رغم أنه جوهرى ومن شأنه - لو صح - أن يتغير به وجه الرأى فى الدعوى وقد حجبه ذلك عن حسم النزاع على حقيقة الأجرة القانونية وبالتالى مدى صحة التأخير فى الوفاء بالأجرة والزيادة المقررة بالقانون رقم 6 لسنة 1997 بحسبانها مسألة أولية لازمة للفصل فى الدعوى الراهنة فإنه يكون معيباً.

المحكمة

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذى تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
حيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - تتحصل فى أن المطعون ضدها أقامت على الطاعن الدعوى رقم 1861 لسنة 1997 أمام محكمة المنصورة الابتدائية - مأمورية دكرنس - بطلب الحكم بإخلاء المحلين المبينين بالصحيفة وعقد الإيجار المؤرخين 1/ 6/ 1987 والتسليم وقالت بياناً لذلك إنه بموجب هذين العقدين استأجر الطاعن المحلين سالفى الذكر من المالك السابق لقاء أجرة شهرية مقدارها 31 جنيه لأحدهما و 20 جنيه للآخر، أصبحت 155 جنيه, 100 جنيه اعتبارًا من 1/ 4/ 1997 إعمالاً لأحكام القانون رقم 6 لسنة 1997 وقد امتنع الطاعن عن الوفاء بالأجرة عن الفترة من 1/ 7/ 1997 حتى 31/ 10/ 1997 فضلاً عن الزيادة المقررة بالقانون المشار إليه اعتباراً من 1/ 4/ 1997 كما سبق له أن تأخر فى الوفاء بالأجرة فى الدعوى رقم 601 لسنة 63 "مأمورية دكرنس الكلية" وقررت المحكمة شطبها للسداد فأقامت الدعوى, حكمت المحكمة برفضها. استأنف المطعون ضدها هذا الحكم بالاستئناف رقم 5451 لسنة 50 ق المنصورة ندبت المحكمة خبيرًا وبعد أن قدم تقريره قضت بتاريخ 4/ 7/ 2001 بإلغاء الحكم المستأنف وبالإخلاء والتسليم. طعن الطاعن فى هذا الحكم بطريق النقض, وإذ عُرض الطعن على هذه المحكمة أمرت بوقف الحكم المطعون فيه وحددت جلسة لنظره وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأى بنقض الحكم المطعون فيه وبجلسة المرافعة التزمت النيابة رأيها.
وحيث إن مما ينعاه الطاعن على الحكم المطعون فيه الخطأ فى تطبيق القانون والقصور فى التسبيب ومخالفة الثابت بالأوراق وفى بيان ذلك يقول إنه نازع أمام محكمة الموضوع فى مقدار أجرة عين النزاع بعد إضافة الزيادة المقررة بالقانون 6 لسنة 1997 وأن المحكمة الاستثنائية ندبت خبيراً لبحث هذه المنازعة بعد تحديد تاريخ إقامة البناء إلا أنها التفتت عن نتيجة التقرير المودع ولم يحسم الحكم المطعون فيه هذه المنازعة حول الأجرة القانونية للوقوف على صحة دفاعه قبل الفصل فى دعوى الإخلاء كما لم تجبه المحكمة إلى طلب وقف الدعوى تعليقياً لحين الفصل فى الدعوى رقم 527 لسنة 2000م. ك دكرنس المقامة منه بطلب تحديد الأجرة القانونية لعين النزاع بما يعيب الحكم ويستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعى سديد ذلك أن من المقرر فى قضاء هذه المحكمة أن كل طلب أو وجه دفاع يدلى به الخصوم ويُطلب بطريق الجزم الفصل فيه مما يجوز أن يترتب عليه تغيير وجه الرأى فى الدعوى يجب على محكمة الموضوع أن تتناوله بالبحث والتمحيص وترد عليه بما يصلح له وإلا كان حكمها قاصرًا. وكان مؤدى نص الفقرة "ب" من المادة 18 من القانون 136 لسنة 1981 فى شأن تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - أنه يشترط للحكم بالإخلاء بسبب التأخير فى الوفاء بالأجرة ثبوت تخلف المستأجر عن الوفاء بها معدلة بالزيادة أو النقصان طبقاً لما تنص عليه قوانين إيجار الأماكن، فإن كان الأجرة متنازعاً عليها من جانب المستأجر منازعة جدية سواء فى مقدارها أو فى استحقاقها استناداً إلى خلاف فى تفسير نص من نصوص تلك القوانين وكان تفسيره على نحو أو آخر مما تحتمله عبارات النص فإنه يتعين على المحكمة قبل أن تفصل فى طلب الإخلاء أن تعرض لهذا الخلاف وتقول كلمتها فيه باعتباره مسألة أولية لازمة للفصل فى طلب الإخلاء المعروض عليها ثم تقضى بعد ذلك على ضوء ما يكشف عنه التفسير الصحيح للنص. وكان من المقرر أيضًا أنه يلزم لتوافر حالة التكرار فى دعوى التكرار فى التأخير فى سداد الأجرة أن يكون مقدار الأجرة الشهرية المطالب بها فى الدعوى اللاحقة هى بذاتها التى كانت محل المطالبة فى الدعوى المتخذة كسابقة للتكرار، ولازم ذلك ومقتضاه أنه إذا لحق بهذه الأجرة تغيير فى مقدارها بموجب قوانين إيجار الأماكن وكان مقدار هذه الأجرة بعد التعديل محل منازعة جدية فإنه يتعين على المحكمة أن تفصل فى هذه المنازعة وصولاً لتحديد الأجرة المستحقة قانوناً قبل الفصل فى موضوع الدعوى. لما كان ذلك وكان مفاد النص فى المادة الثالثة من القانون رقم 6 لسنة 1997 بتعديل الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون 49 لسنة 77 وبعض الأحكام الخاصة بإيجار الأماكن غير السكنية - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - أن تُحدد الأجرة القانونية للعين المؤجرة لغير أغراض السكنى المحكومة بقوانين إيجار الأماكن "بواقع.... وخمسة أمثال الأجرة القانونية الحالية للأماكن المنشأة من أول يناير 1944 وحتى 4 فبراير سنة 1961" وتضمن البند سادساً من المادة الأولى من اللائحة التنفيذية للقانون المشار إليه والصادرة بقرار رئيس الجمهورية رقم 237 لسنة 1997 النص على أن "الأجرة القانونية الحالية هى آخر أجرة استُحقت قبل 27/ 3/ 1997 محسوبة وفقاً لما يلى (1) التحديد الوارد فى قوانين إيجار الأماكن كل مكان بحسب القانون الذى يحكمه.... (3) وفى جميع الأحوال تحسب كامل الزيادات والتخفيضات المنصوص عليها فى قوانين إيجار الأماكن بما فى ذلك كامل الزيادة المنصوص عليها فى المادة 7 من القانون 136 لسنة 81 المشار إليه، ولا عبرة فى كل ما تقدم بالأجرة المكتوبة فى عقد الإيجار أيًا كان تاريخ تحريره ولا بالقيمة الإيجارية المتخذة أساساً لحساب الضريبة على العقارات المبينة إذا اختلف كلتاهما مقداراً عن الأجرة القانونية وإنما يُقصد بالقيمة الإيجارية المتخذة أساساً لحساب الضريبة عند حساب زيادة الأجرة المنصوص عليها فى المادة 7 من القانون 136 لسنة 81 ويُرجع لأجرة المثل إذا كانت الأجرة القانونية غير معلومة. ولما كان الحكم المطعون فيه قد اعتد بالأجرة الواردة بعقدى الإيجار المؤرخين 1/ 6/ 1987 وكان الطاعن قد نازع فى مطابقة هذه الأجرة للأجرة القانونية لعين النزاع بعد إضافة الزيادات المقررة بالقانون 6 لسنة 1997 إليها تأسيساً على أن إنشاء وعداد محلى النزاع للاستعمال لم يتم إلا فى غضون عام 1987 فلا تُستحق الزيادة فى الأجرة إلا بنسبة 10% فقط المقررة بالقانون الأخير وليس بواقع خمسة أمثال الأجرة المطالب بها فى الدعوى الراهنة وأن البين من تقرير الخبير المنتدب من محكمة الاستئناف أن العقار الكائن به عين النزاع قد أنشئ فى سنة 1960 بقرية الكردى التى خضعت لأحكام القانون 49 لسنة 77 المعدل بالقانون 136 لسنة 1981 بموجب القرار الوزارى رقم 48 لسنة 82، بما لازمه ألا يكون لهذا القرار أثر على الأجرة المتعاقد عليها قبل صدوره فإن لم تكن هذه الأماكن قد تم التعاقد على استئجارها وقت صدور القرار أو كانت قد تم التعاقد على استئجارها ولكن دون تحديد أجرة فعندئذ لا تخضع الأجرة لتقدير لجنة تحديد الأجرة وتكون الأجرة الاتفاقية هى الأجرة القانونية. وفى كل الأحوال تطبق قوانين الزيادة والتخفيض فى الأجرة اللاحقة على تاريخ صدور القرار المشار إليه. وإذ كان الحكم المطعون فيه قد أغفل الرد على دفاع الطاعن بشأن تحديد الزيادة القانونية فى الأجرة بعد التحقق من تاريخ إنشاء وحدتى النزاع رغم أنه جوهرى ومن شأنه - لو صح - أن يتغير به وجه الرأى فى الدعوى وقد حجبه ذلك عن حسم النزاع على حقيقة الأجرة القانونية وبالتالى مدى صحة التأخير فى الوفاء بالأجرة والزيادة المقررة بالقانون رقم 6 لسنة 1997 بحسبانها مسألة أولية لازمة للفصل فى الدعوى الراهنة فإنه يكون معيباً مما يوجب نقضه لهذا السبب دون حاجة لبحث باقى أسباب الطعن.