أحكام النقض - المكتب الفنى - مدنى
السنة 53 - الجزء 2 - صـ 1042

جلسة 10 من نوفمبر سنة 2002

برئاسة السيد المستشار/ محمد محمود عبد اللطيف نائب رئيس المحكمة وعضوية السادة المستشارين/ على حسين جمجوم، يوسف عبد الحلين الهته، محمد زكى خميس نواب رئيس المحكمة وحامد عبد الوهاب علام.

(202)
الطعن رقم 8847 لسنة 65 القضائية

(1 - 4) إيجار "القواعد العامة فى الإيجار: حقوق والتزامات طرفى عقد الإيجار: أعباء الترميم والصيانة. إيجار الأماكن: أسباب الإخلاء: الإخلاء للتأخير فى الوفاء بالأجرة: التكليف بالوفاء". "الأجرة فى ظل تشريعات إيجار الأماكن: ملحقات الأجرة". بطلان. دعوى "قبول الدعوى". نظام عام. نقض.
(1) تكليف المستأجر بالوفاء بالأجرة. شرط أساسى لقبول دعوى الإخلاء للتأخير فى سدادها. م 18/ ب ق 136 لسنة 1981. خلو الدعوى منه أو وقوعه باطلاً لتضمنه أجرة غير مستحقة. أثره. عدم قبول الدعوى.
(2) بطلان التكليف بالوفاء بالأجرة. تعلقه بالنظام العام. أثره. لمحكمة النقض إثارته من تلقاء نفسها ولو لم تسمك به المستأجر.
(3) الأجرة المستحقة على المستأجر. شمولها الضرائب والرسوم وقيمة المياه والكهرباء وأجرة البواب. م 31 ق 49 لسنة 1977. تخلف المستأجر عن الوفاء بها. خضوعه لذات أحكام التأخر فى الوفاء بالأجرة.
(4) أعباء الترميم والصيانة والصرف الصحى. توزيعها بين المالك وشاغلى المبنى. م 9 ق 136 لسنة 1981. عدم سداد المستأجر لهذه التكاليف. لا يرتب الإخلاء علة ذلك.
(5 - 6) حكم "عيوب التدليل: الخطأ فى تطبيق القانون: القصور فى التسبيب". دفاع "الدفاع فى الدعوى: الدفاع الجوهرى".
(5) تقديم الخصم مستندات مع التمسك بدلالتها. التفات الحكم عن التحدث عنها دون أن يبين ما يبرر هذا الإطراح. قصور.
(6) تمسك الطاعن بأن الأجرة الواردة بعقد الإيجار ليست الأجرة القانونية لتضمنها مبلغًا مقابل إزالة مخلفات الصرف الصحى وببطلان تكليفه بالوفاء لتضمنه أجرة شهر سبق سداده للمطعون ضدها وتقديمه إيصالات تفيد سداده الأجرة الثابتة بمأمورية العوائد دون اعتراض من المطعون ضدها لمدة خمسة عشر عاماً لاحقة لعقد الإيجار وسابقة على رفع الدعوى. دفاع جوهرى. قضاء الحكم المطعون فيه بالإخلاء دون مجابهة هذا الدفاع ودلالة ما قدم من مستندات. خطأ وقصور.
1 - المقرر - فى قضاء محكمة النقض - أن مفاد الفقرة "ب" من المادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981 يدل على أن المشرع اعتبر تكليف المستأجر بالوفاء شرطاً أساسياً لقبول دعوى الإخلاء بسبب التأخير فى الوفاء بالأجرة، فإذا خلت منه الدعوى أو وقع باطلاً بسبب تجاوزه الأجرة المستحقة فعلاً فى ذمة المستأجر فإن دعوى الإخلاء تكون غير مقبول.
2 - المقرر - فى قضاء محكمة النقض - أن بطلان التكليف من النظام العام تقضى به المحكمة من تلقاء نفسها حتى ولو لم يتمسك به المستأجر وهو بهذه المثابة مما تجوز إثارته لأول مرة أمام محكمة النقض.
3 - المقرر - فى قضاء محكمة النقض - أن المقصود بالأجرة المستحقة وفقاً للمادة 31 من القانون 49 لسنة 1977 لا يقتصر على الأجرة المثبتة بالعقد أو تلك المحددة بقرار لجنة التقدير بموجب حكم صدر فى الطعن عليه، وإنما يقصد بها ما جعله القانون فى حكم الأجرة وملحقاتها عملاً بالقاعدة المقررة بالمادة 27 من هذا القانون والتى تقضى بوجوب أن يتم الوفاء بالأجرة المحددة وما فى حكمها كاملة إلى المؤجر في موعد لا يجاوز الأسبوع الأول من الشهر المستحقة عنه أو الموعد المتفق عليه فى العقد، ومن ملحقات الأجرة والتى تأخذ حكمها ثمن المياه أو الكهرباء أو أجرة البواب وما يضاف إليها من الضرائب العقارية الأصلية والإضافية وما تنص عليه القوانين الأخرى بشأن الضرائب والرسوم.
4 - المقرر - فى قضاء محكمة النقض - أنه وإن استحدث المشرع فى المادة التاسعة من القانون 136 لسنة 1981 حكماً يقضى بتوزيع أعباء الترميم والصيانة الدورية والعامة للمبانى - والتى يدخل ضمنها مصروفات إزالة مخلفات الصرف الصحى بين المالك وشاغلى المبنى وفقاً للنسب المحددة بهذه المادة، إلا أن التكاليف التى يلتزم بها المستأجر تطبيقاً لهذا النص لا تدخل ضمن القيمة الإيجارية المحددة للعين المؤجرة بل تعد التزاماً مستقلاً عن التزام المستأجر بالوفاء بالأجرة فى المواعيد المقررة قانوناً فلا يترتب على التأخير فى سدادها ما يترتب على التأخير فى سداد الأجرة من آثار ذلك أن المشرع لو أراد أن يسوّى بين تخلف المستأجر عن الوفاء بكل من هذين الالتزامين، ما أوعزه النص على ذلك على نحو ما نص عليه صراحة فى المادتين 14، 37 من القانون 49 لسنة 1977 من أنه يترتب على عدم الوفاء المستأجر بالضرائب العقارية والرسوم المستحقة وقيمة استهلاك المياه ما يترتب على التأخير فى سداد الأجرة من آثار.
5 - المقرر - فى قضاء محكمة النقض - أنه متى قدم الخصم إلى محكمة الموضوع مستندات وتمسك بدلالتها فالتف الحكم عنها أو أطرح دلالتها المؤثرة فى حقوق الخصوم دون أن يبيّن بمدوناته ما يبرر هذا الإطراح فإنه يكون قاصراً.
6 - إذا كان الطاعن قد قدم بجلسة / / 19 أمام محكمة الاستئناف ايصالات سداد أجرة منسوبة للمطعون ضدها ومنها الإيصال المؤرخ / / 1993 ثم قدم خلال الميعاد المحدد مذكرة بدفاعه ضمنها التعقيب على هذا الإيصال، وأنه سابق على رفع الدعوى واستدل به وبالإيصالات السابقة على أن مقدار الأجرة.... شهرياً ضمّن صحيفة استئنافه دفعاً ببطلان التكليف بالوفاء، وكانت محكمة الاستئناف لم تفطن إلى حقيقة دفاع الطاعن بشأن بطلان التكليف لتضمنه أجرة شهر أغسطس سنة 1993 رغم سبق سدادها للمطعون ضدها وقعدت عن بحث أثر هذا الإيصال على التكليف بالوفاء كما لم تعمل من تلقاء نفسها على تصفية الخلاف بشأن مقدار الأجرة المحددة بالعقد والإيصالات المقدمة من الطاعن مع أنهما يتحدان من حيث المقدار لو فطنت إلى استبعاد مقابل الكسح والذى لا يدخل ضمن مقدار الأجرة الموجبة للإخلاء بما يعيب حكمها بالخطأ فى تطبيق القانون والقصور فى التسبيب.

المحكمة

بعد الإطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذى تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - تتحصل فى أن المطعون ضدها أقامت على الطاعن الدعوى رقم... لسنة 1994 إيجارات أمام محكمة جنوب القاهرة الابتدائية بطلب الحكم بإخلاء الشقة المبينة بالصحيفة وعقد الإيجار المؤرخ 31/ 1/ 1976 والتسليم، وقالت بياناً لها إنه بموجب هذا العقد استأجر الطاعن منها شقة النزاع بأجرة شهرية مقدارها 5.250 جنيهًا وقد تأخر فى سداد الأجرة من 1/ 1/ 1993 رغم تكليفه بالوفاء فأقامت دعواها، حكمت المحكمة بالإخلاء والتسليم. استأنف الطاعن هذا الحكم لدى محكمة استئناف القاهرة بالاستئناف رقم... لسنة 112 قضائية، وبتاريخ 7/ 6/ 1995 قضت المحكمة بتأييد الحكم المستأنف. طعن الطاعن فى هذا الحكم بطريق النقض، وأودعت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأى بنقض الحكم المطعون فيه، وإذ عرض الطعن على المحكمة - فى غرفة مشورة - حددت جلسة لنظره، وفيها التزمت النيابة رأيها.
وحيث عن حاصل ما ينعاه الطاعن على الحكم المطعون فيه أنه تمسك أمام محكمة الاستئناف بأن الأجرة الواردة بعقد الإيجار ومقدارها 5.250 جنيها ليست هى الأجرة القانونية لأنها تتضمن مبلغ خمسين قرشًا إزالة مخلفات الصرف الذى لم يعد ملتزماً بأدائه بعد أن أصبحت المنطقة التى بها عقار النزاع تعمل بنظام الصرف الصحى من قبل الدولة منذ ما يزيد على عشر سنوات، هذا إلى أنه قدم إيصالاً بسداد أجرة شهر أغسطس سنة 1993 سابقاً على إعلانه بالتكليف بالوفاء مع ذلك اشتمل عليه التكليف مما يبطله، كما قدم إيصالات تفيد قيامه بسداد الأجرة القانونية الثابتة بمأمورية العوائد ومقدارها 4.750 جنيها حتى أغسطس 1993 وهى الأجرة التى انعقدت عليها إرادة الطرفين وظل يدفعها دون أى اعتراض من المطعون ضدها لمدة خمسة عشر سنة لاحقة لعقد الإيجار وسابقة على رفع الدعوى، ويعد ذلك بمثابة اتفاق لاحق على تعديل الأجرة الواردة بالعقد، وإذ قضى الحكم بإخلائه من العين والتفت عن دلالة تلك الايصالات فإنه يكون معيباً بمخالفة القانون والقصور فى التسبيب مما يستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعى سديد ذلك أن مؤدى الفقرة "ب" من المادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981 - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - أن المشرع اعتبر تكليف المستأجر بالوفاء شرطاً أساسياً لقبول دعوى الإخلاء بسب التأخير فى الوفاء بالأجرة، فإذا خلت منه الدعوى أو وقع باطلاً بسبب تجاوزه الأجرة المستحقة فعلاً فى ذمة المستأجر فإن دعوى الإخلاء تكون غير مقبولة، وبطلان التكليف من النظام العام تقضى به المحكمة من تلقاء نفسها حتى ولو لم يتمسك به المستأجر وهو بهذه المثابة مما تجوز إثارته لأول مرة أمام محكمة النقض. وأن المقصود بالأجرة المستحقة وفقاً للمادة 31 من القانون 49 لسنة 1977 لا يقتصر على الأجرة المثبتة بالعقد أو تلك المحددة بقرار لجنة التقدير أو بموجب حكم صدر فى الطعن عليه، وإنما يقصد بها ما جعله القانون فى حكم الأجرة وملحقاتها عملاً بالقاعدة المقررة بالمادة 27 من هذا القانون والتى تقضى بوجوب أن يتم الوفاء بالأجرة المحددة وما فى حكمها كاملة إلى المؤجر فى موعد لا يجاوز الأسبوع الأول من الشهر المستحقة عنه أو الموعد المتفق عليه فى العقد، ومن ملحقات الأجرة والتى تأخذ حكمها ثمن المياه أو الكهرباء أو أجرة البواب وما يضاف إليها من الضرائب العقارية الأصلية والإضافية وما تنص عليه القوانين الأخرى بشأن الضرائب والرسوم. وأنه وإن استحدث المشرع فى المادة التاسعة من القانون 136 لسنة 1981 حكماً يقضى بتوزيع أعباء الترميم والصيانة الدورية والعامة للمبانى - والتى يدخل ضمنها مصروفات إزالة مخلفات الصرف الصحى - بين المالك وشاغلى المبنى وفقاً للنسب المحدد بهذه المادة، إلا أن التكاليف التى يلتزم بها المستأجر تطبيقاً لهذا النص لا تدخل ضمن القيمة الإيجارية المحددة للعين المؤجرة بل تعد التزاماً مستقلاً عن التزام المستأجر بالوفاء بالأجرة فى المواعيد المقررة قانوناً، فلا يترتب على التأخير فى سدادها ما يترتب على التأخير فى سداد الأجرة من آثار، ذلك أن المشرع لو أراد أن يسوى بين تخلف المستأجر عن الوفاء بكل من هذين الالتزامين ما أوعزه النص على ذلك على نحو ما نص عليه صراحة فى المادتين 14، 37 من القانون 49 لسنة 1977 من أنه يترتب على عدم وفاء المستأجر بالضرائب العقارية والرسوم المستحقة وقيمة استهلاك المياه ما يترتب على التأخير فى سداد الأجرة من آثار. لما كان من المقرر - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - أنه متى قدم الخصم إلى محكمة الموضوع مستندات وتمسك بدلالتها فالتفت الحكم عنها أو أطرح دلالتها المؤثرة فى حقوق الخصوم دون أن يبيّن بمدوناته ما يبرر هذا الإطراح فإنه يكون قاصراً، وكان الطاعن قد قدم بجلسة / / أمام محكمة الاستئناف إيصالات سداد أجرة منسوبة للمطعون ضدها ومنها الإيصال المؤرخ / / ، ثم قدم خلال الميعاد المحدد مذكرة بدفاعه ضمنها التعقيب على هذا الإيصال وأنه سابق على رفع الدعوى واستدل به وبالإيصالات السابقة على أن مقدار الأجرة... جنيهاً شهرياً، ضمّن صحيفة استئنافه دفعًا ببطلان التكليف لتضمنه أجرة شهر أغسطس سنة 1993 رغم سبق سدادها للمطعون ضدها وقعدت عن بحث أثر هذا الإيصال على التكليف بالوفاء كما لم تعمل من تلقاء نفسها على تصفية الخلاف بشأن مقدار الأجرة المحددة بالعقد والإيصالات المقدمة من الطاعن مع أنهما يتحدان من حيث المقدار لو فطنت إلى استبعاد مقابل الكسح والذى لا يدخل ضمن مقدار الأجرة الموجبة للإخلاء مما يعيب حكمها بالخطأ فى تطبيق القانون والقصور فى التسبيب بما يوجب نقضه.