أحكام النقض - المكتب الفنى - مدنى
السنة 53 - الجزء 1 - صـ 71

جلسة 2 من يناير سنة 2002

برئاسة السيد المستشار/ محمد شهاوى عبد ربه نائب رئيس المحكمة وعضوية السادة المستشارين/ درويش مصطفى أغا نائب رئيس المحكمة، على محمد إسماعيل، نبيل أحمد عثمان ويحيى عبد اللطيف مومية.

(12)
الطعن رقم 697 لسنة 67 القضائية

(1-6) إيجار " إيجار الأماكن: الأجرة فى ظل تشريعات إيجار الأماكن: أحوال الزيادة فى الأجرة: الزيادة فى الأجرة مقابل تغيير الغرض من الاستعمال" " أسباب الإخلاء: الإخلاء لعدم الوفاء بالأجرة: المنازعة فى الأجرة " بطلان. حكم " عيوب التدليل: الخطأ فى تطبيق القانون والقصور فى التسبيب". نظام عام. نقض.
(1) قوانين إيجار الأماكن. تعلقها بالنظام العام. مخالفتها. أثره. البطلان المطلق. مؤدى ذلك. وجوب إبطال التصرف واعتباره كأن لم يكن ورد الحال إلى ما يتفق مع أحكام تلك القوانين .م 25 ق 136 لسنة 1981.
(2) حق المؤجر فى زيادة الأجرة مقابل تغيير استعمال العين لغير أغراض السكنى. الاتفاق على ما يجاوز النسب المحددة بنص م 19 ق 136 لسنة 1981 متى حدث التغيير فى ظل العمل به. باطل.
(3) الإخلاء للتأخير فى سداد الأجرة. منازعة المستأجر جدياً فى مقدار الأجرة أو استحقاقها. وجوب بحث هذه المسألة الأولية قبل الفصل فى طلب الإخلاء.
(4) دعوى الإخلاء لتخلف المستأجر عن الوفاء بالأجرة. قيام النزاع حول مقدار الأجرة أمام محكمة أخرى لم تفصل فيه بعد. وجوب تصدى المحكمة المعروض عليها طلب الإخلاء لهذه المنازعة. علة ذلك.
(5) تكليف المستأجر بالوفاء بالأجرة. شرط أساسى لقبول دعوى الإخلاء للتأخير فى سدادها. وقوعه باطلاً. أثره. عدم قبول الدعوى. تعلق البطلان بالنظام العام. للمحكمة أن تتعرض له من تلقاء نفسها. جواز إثارته لأول مرة أمام محكمة النقض. شرطه.
(6) تمسك الطاعنة ببطلان التكليف بالوفاء لتضمنه المطالبة بالزيادة المستحقة للمطعون ضده مقابل تغيير الغرض من استعمال العين إلى عيادة طبية بما يزيد عن الزيادة المقررة بنص م 19 ق 136 لسنة 1981 وتدليلها على ذلك بالمستندات. التفات الحكم المطعون فيه عن هذا الدفاع وقضاؤه بالإخلاء دون تحديد قيمة تلك الزيادة وما سدد منها. خطأ وقصور.
1- المقرر - فى قضاء محكمة النقض - أن التشريعات الخاصة بإيجار الأماكن لها صفة خاصة إذ خرج بها المشرع على الأحكام العامة لعقد الإيجار فى القانون المدنى، ووضع لها أحكاماً قصد بها الحد من حرية المؤجر فى تحديد الأجرة وفى طلب الإخلاء وإلى فرض التزامات خاصة على عاتق كل من المؤجر والمستأجر وجعل الاختصاص فى جميع الأحوال للمحكمة الابتدائية الكائن فى دائرتها العقار، وإذ كانت هذه التشريعات الخاصة قد أصدرها المشرع لحل أزمة السكن ومنع تفاقمها وما كان يؤدى إليه من مشاكل اقتصادية واجتماعية، فكان لابد من اعتبار أحكامها آمرة متعلقة بالنظام العام. ويترتب على مخالفتها البطلان المطلق، وأوجب على المحكمة المختصة إبطال التصرف المخالف واعتباره كأن لم يكن ويرد الحال إلى ما يتفق وأحكام هذه القوانين، وقد جاء نص المادة (25) من القانون رقم 136 لسنة 1981 فى شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، صريحاً فى ترتيب هذا الأثر لأى تصرف يقع بالمخالفة لأحكامه أو القوانين السابقة له المنظمة للعلاقة بين المالك والمستأجر.
2- المقرر - فى قضاء محكمة النقض - أن نص المادة (19) من القانون رقم 136 لسنة 1981 قد أجاز للمؤجر زيادة الأجرة القانونية فى حالة تغيير العين المؤجرة إلى غير أغراض السكنى إذا حدث التغيير فى ظل العمل به، وذلك بما لا يجاوز النسب المحددة فى هذا النص من الأجرة القانونية للعين وأن الاتفاق على ما يجاوز هذه النسب يقع باطلاً بطلاناً مطلقاً.
3- المقرر - فى قضاء محكمة النقض - أنه يشترط للحكم بالإخلاء بسبب تأخر المستأجر وامتناعه عن الوفاء بالأجرة, أن تكون هذه الأجرة خالية من المنازعة الجدية فى استحقاقها طبقاً لأحكام القانون فإن كانت الأجرة مُتنازعاً عليها من جانب المستأجر منازعة جدية سواء فى مقدارها أو استحقاقها فإنه يتعين على المحكمة قبل أن تفصل فى طلب الإخلاء أن تعرض لهذا الخلاف وتقوم كلمتها فيه.
4 - المقرر - فى قضاء محكمة النقض - أن قيام النزاع حول مقدار الأجرة أمام محكمة أخرى لم يفصل فيه بعد لا يعفى المحكمة المعروض عليها طلب الإخلاء للتأخير فى الوفاء بالأجرة من أن تتثبت قبل قضائها بالإخلاء من مقدار الأجرة المستحقة قانوناً تمهيداً لتحديد مدى صحة الادعاء به بالتأخير فى الوفاء بها حتى يستقيم قضاؤها.
5- المقرر - فى قضاء محكمة النقض - أن المشرع اعتبر تكليف المستأجر بالوفاء بالأجرة المتأخرة شرطاً أساسياً لقبول دعوى الإخلاء القائمة على هذا السبب، فإذا وقع باطلاً بأن لم تبين فيه الأجرة ا لمطالب بها بياناً وافياً، أو جاوز المطلوب ما هو مستحق فعلاً فى ذمة المستأجر تعين القضاء بعدم القبول. وكان هذا الدفع من النظام العام، تتعرض له المحكمة من تلقاء نفسها ويجوز التمسك به لأول مرة أمام محكمة النقض، ويجوز لهذه المحكمة التعرض له من تلقاء نفسها ولو لم تتناوله أسباب الطعن متى كان وارداً على الجزء المطعون فيه من الحكم، وتعلق بواقع سبق طرحه على محكمة الموضوع.
6- إذ كان الحكم المطعون فيه قد أسس قضاءه بتأييد الحكم المستأنف بالإخلاء والتسليم على امتناع الطاعنة عن نفسها وبصفتها عن الوفاء بأجرة العين محل النزاع، وكذلك الزيادة المتفق عليها فى العقد المؤرخ / / 19 مقابل تغيير الاستعمال إلى عيادة طبية ومقدارها عشرون جنيهاً عن الفترة محل المطالبة وعدم منازعتها فى استحقاق أى منهما، فى حين أن الثابت أن الطاعنة نازعت فى مقدار هذه الزيادة المتفق عليها وتسمكت ببطلانها بتجاوزها القيمة المحددة بنص المادة (19) من القانون رقم 136 لسنة 1981 سابق الإشارة إليه، وطلبت تحديدها بما لا يزيد على 75% من الأجرة القانونية المحددة بقرار لجنة الإيجارات ومقدارها 8.200 جنيه وفقاً للبند الثالث من الفقرة الأولى من النص المذكور اعتباراً بأن العين أنشئت بعد الخامس من نوفمبر سنة 1961، كما طلبت خصم ما سدد بالزيادة منها ومن مورثها عن الفترة من أول يناير سنة 1984 وحتى نهاية أغسطس سنة 1994 بما جملته 1772.800 جنيه من الأجرة المستحقة عليه والتى أقامت بشأنها الدعوى رقم... لسنة 1996
مدنى محكمة شبرا الجزئية والتى لم يفصل فيها بعد، وإذ لم يفطن الحكم إلى هذا الدفاع ويوليه حقه من البحث والتمحيص، ولم يقل كلمته بشأن قيمة تلك الزيادة وما سدد منها بالمخالفة للقانون وصولاً إلى تحديد ما هو مستحق بالفعل فى ذمة الطاعنة، وأثر ذلك على صحة التكليف بالوفاء" فإنه يكون معيباً بمخالفة القانون والخطأ فى تطبيقه.

المحكمة

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذى تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - تتحصل فى أن المطعون ضده أقام على الطاعنة عن نفسها وبصفتها الدعوى رقم..... لسنة 1995 مدنى محكمة شمال القاهرة الابتدائية بطلب الحكم بإخلاء الشقة المبينة بالصحيفة وبعقد الإيجار المؤرخ أول مارس سنة 1975 والتسليم لامتناعها عن الوفاء بأجرتها والزيادة المتفق عليها بتاريخ 20 من ديسمبر سنة 1983 مقابل تغيير الاستعمال من مسكن إلى عيادة طبية وذلك عن الفترة من أول سبتمبر سنة 1994 حتى نهاية إبريل سنة 1995 بواقع الشهر 28.200 جنيه، فضلاً عن مقابل استهلاك المياه ونور السلم ورسم البلدية رغم تكليفها بالوفاء بها، قضت المحكمة للمطعون ضده بطلباته، استأنفت الطاعنة الحكم بالاستئناف رقم...... أمام محكمة استئناف القاهرة التى حكمت بتاريخ..... برفضه وتأييد الحكم المستأنف . طعنت الطاعنة فى هذا الحكم بطرق النقض، وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الر أى بنقضه، وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة فى غرفة مشورة حددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.
وحيث إن الطعن أقيم على خمسة أسباب تنعى بها الطاعنة على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون والخطأ فى تطبيقه والقصور فى التسبيب، ذلك أنه أقام قضاءه بالإخلاء والتسليم على تأخر الطاعنة فى الوفاء بالأجرة والزيادة المضافة مقابل تغيير استعمال العين محل النزاع بمقتضى الاتفاق المؤرخ 20/ 12/ 1983 ومقدارها عشرون جنيهاً شهرياً وعدم جدية منازعتها فى ذلك رغم أنها تمسكت ببطلان هذا الاتفاق لمخالفته لنص المادة 19 من القانون رقم 136 لسنة 1981، وأحقيتها فى خصم ما سدد منها بالزيادة عن الفترة من أول أبريل سنة 1984 وحتى 31/ 8/ 1994 من الأجرة المطالب بها والتى أقامت بشأنها الدعوى رقم........ مدنى محكمة شبرا الجزئية والتى لم يفصل فيها بعد، وهو ما يعيبه ويستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعى سديد، ذلك أن المقرر - فى قضاء هذه المحكمة - أن المسلم به أن التشريعات الخاصة بإيجار الأماكن لها صفة خاصة إذ خرج بها المشرع على الأحكام العامة لعقد الإيجار فى القانون المدنى، ووضع لها أحكاماً قصد بها الحد من حرية المؤجر فى تحديد الأجرة وفى طلب الإخلاء وإلى فرض التزامات خاصة على عاتق كل من المؤجر والمستأجر وجعل الاختصاص فى جميع الأحوال للمحكمة الابتدائية الكائن فى دائرتها العقار، وإذ كانت هذه التشريعات الخاصة قد أصدرها المشرع لحل أزمة السكن ومنع تفاقمها وما كان يؤدى إليه من مشاكل اقتصادية واجتماعية، فكان لابد من اعتبار أحكامها آمرة متعلقة بالنظام العام. ويترتب على مخالفتها البطلان المطلق، وأوجب على المحكمة المختصة إبطال التصرف المخالف واعتباره كأن لم يكن وبرد الحال إلى ما يتفق وأحكام هذه القوانين، وقد جاء نص المادة (25) من القانون رقم 136 لسنة 1981 فى شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، صريحًا فى ترتيب هذا الأثر لأى تصرف يقع بالمخالفة لأحكامه أو القوانين السابقة له المنظمة للعلاقة بين المالك والمستأجر، صريحًا فى ترتيب هذا الأثر لأى تصرف يقع بالمخالفة لأحكامه أو القوانين السابقة له المنظمة للعلاقة بين الماللك والمستأجر، وكان نص المادة (19) من هذا القانون قد أجاز للمؤجر زيادة الأجرة القانونية فى حالة تغيير العين المؤجرة إلى غير أغراض السكنى إذا حدث التغيير فى ظل العمل به، وذلك بما لا يجاوز النسب المحددة فى هذا النص من الأجرة القانونية للعين وأن الاتفاق على ما يجاوز هذه النسب يقع باطلاً بطلاناً مطلقاً، وإذ كان ذلك وكان من المقرر - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - أنه يشترط للحكم بالإخلاء بسبب تأخر المستأجر وامتناعه عن الوفاء بالأجرة, أن تكون هذه الأجرة خالية من المنازعة الجدية فى استحقاقها طبقاً لأحكام القانون فإن كانت الأجرة متنازعاً عليها من جانب المستأجر منازعة جدية سواء فى مقدارها أو استحقاقها فإنه يتعين على المحكمة قبل أن تفصل فى طلب الإخلاء أن تعرض لهذا الخلاف وتقوم كلمتها فيه. وأن قيام النزاع حول مقدار الأجرة أمام محكمة أخرى لم يفصل فيه بعد لا يعفى المحكمة المعروض عليها طلب الإخلاء للتأخير فى الوفاء بالأجرة من أن تتثبت قبل قضائها بالإخلاء من مقدار الأجرة المستحقة قانوناً تمهيداً لتحدى مدى صحة الادعاء به بالتأخير فى الوفاء بها حتى يستقيم قضاؤها. وكان المقرر أيضاً - فى قضاء هذه المحكمة - أن المشرع اعتبر تكليف المستأجر بالوفاء بالأجرة المتأخرة شرطاً أساسياً لقبول دعوى الإخلاء القائمة على هذا السبب، فإذا وقع باطلاً بأن لم تبين فيه الأجرة المطالب بها بياناً وافياً، أو جاوز المطلوب ما هو مستحق فعلاً فى ذمة المستأجر تعين القضاء بعدم القبول. وكان هذا الدفع من النظام العام، تتعرض له المحكمة من تلقاء نفسها و يجوز التمسك به لأول مرة أمام محكمة النقض، ويجوز لهذه المحكمة التعرض له من تلقاء نفسها ولو لم تتناوله أسباب الطعن متى كان وارداً على الجزء المطعون فيه من الحكم، وتعلق بواقع سبق طرحه على محكمة الموضوع. لما كان ذلك، وكان الحكم المطعون فيه قد أسس قضاءه بتأييد الحكم المستأنف بالإخلاء والتسليم على امتناع الطاعنة عن نفسها وبصفتها عن الوفاء بأجرة العين محل النزاع، وكذلك الزيادة المتفق عليها فى العقد المؤرخ 20 من ديسمبر 1983 مقابل تغيير الاستعمال إلى عيادة طبية ومقدارها عشرون جنيهًا عن الفترة محل المطالبة وعدم منازعتها فى استحقاق أى منهما، فى حين أن الثابت أن الطاعنة نازعت فى مقدار هذه الزيادة المتفق عليها وتسمكن ببطلانها بتجاوزها القيمة المحددة بنص المادة (19) من القانون رقم 136 لسنة 1981 سابق الإشارة إليه، وطلبت تحديدها بما لا يزيد على 75% من الأجرة القانونية المحددة بقرار لجنة الإيجارات ومقدارها 8.200 جنيه وفقاً للبند الثالث من الفقرة الأولى من النص المذكور اعتباراً بأن العين أنشئت بعد الخامس من نوفمبر سنة 1961، كما طلبت خصم ما سدد بالزيادة منها ومن مورثها عن الفترة من أول يناير سنة 1984 وحتى نهاية أغسطس سنة 1994 بما جملته 1772.800 جنيه من الأجرة المستحقة عليه والتى أقامت بشأنها الدعوى رقم.... مدنى محكمة شبرا الجزئية والتى لم يفصل فيها بعد، وإذ لم يفطن الحكم إلى هذا الدفاع ويوليه حقه من البحث والتمحيص، ولم يقل كلمته بشأن قيمة تلك الزيادة وما سدد منها بالمخالفة للقانون وصولاً إلى تحديد ما هو مستحق بالفعل فى ذمة الطاعنة، وأثر ذلك على صحة التكليف بالوفاء" فإنه يكون معيباً بمخالفة القانون والخطأ فى تطبيقه والقصور فى التسبيب بما يوجب نقضه.
وحيث إن الموضوع صالح للفصل فيه، وكان الثابت بالأوراق أنه لا نزاع بشأن الأجرة القانونية للعين والتى حددتها لجنة تقدير الإيجارات بمبلغ 8.25 جنيه شهرياً، ولا فى كون العين أنشئت بعد الخامس من نوفمبر سنة 1961 ومن ثم تكون الزيادة القانونية مقابل تغيير الاستعمال هى مبلغ 6.15 جنيه وتكون الأجرة بالزيادة مبلغ 14.350 جنيه، وإذ كان التكليف بالوفاء قد تضمن أن الزيادة مبلغ عشرون جنيهاً وأن الأجرة بالزيادة مبلغ 28.500 جنيه فإنه يكون قد اشتمل على مبالغ زائدة عن المستحق بالفعل ويقع باطلاً حابط الأثر فى قبول دعوى الإخلاء، ويتعين من ثم القضاء فى موضوع الاستئناف رقم........ القاهرة بإلغاء الحكم المستأنف وبعدم قبول الدعوى.