أحكام النقض - المكتب الفنى - مدنى
السنة 53 - الجزء 1 - صـ 236

جلسة 7 من فبراير سنة 2002

برئاسة السيد المستشار/ كمال نافع نائب رئيس المحكمة وعضوية السادة المستشارين/ محمد بدر الدين المتناوى، ماجد قطب، سمير فايزى وحسنى عبد اللطيف نواب رئيس المحكمة.

(43)
الطعن رقم 4810 لسنة 65 القضائية

(1، 2) حكم "بطلان الحكم "عيوب التدليل: ما يعد قصوراً". دعوى "الدفاع الجوهرى".
(1) إغفال الحكم بحث دفاع أبداه الخصم مؤثرًا فى النتيجة التى انتهى إليها. أثره. بطلان الحكم لقصوره فى أسبابه الواقعية.
(2) التفات الحكم عن التحدث عن مستندات قدمها الخصم مع ما يكون لها من دلالة. قصور.
(3- 5) إيجار "القواعد العامة فى الإيجار: سريان عقد الإيجار فى حق المالك الجديد" "التزامات المستأجر: الالتزام بالوفاء بالأجرة" "تشريعات إيجار الأماكن: الإخلاء لعدم الوفاء بالأجرة". بيع. تسجيل. خلف "خلف خاص". ملكية.
(3) انصراف أثر الإيجار إلى الخلف الخاص للمؤجر بحكم القانون. عدم اعتبار مشترى العقار خلفًا خاصاً للمؤجر إلا بانتقال الملكية إليه فعلاً بالتسجيل. التزامه بتسجيل عقد شرائه للاحتجاج به قبل المستأجر من البائع له. المواد 146، 604، 605، 606 مدنى.
(4) علم المستأجر ببيع العقار إلى مشتر سجل عقد شرائه وانتقلت إليه الملكية. أثره. التزامه بدفع الأجرة إليه.
(5) تمسك الطاعنين بملكيتهم للعين المؤجرة بموجب عقد مسجل وبعدم وفاء المستأجر للأجرة رغم تكليفه بالوفاء بها لأن الوفاء بها للمالك السابق غير مبرئ لذمته. إنتهاء الحكم المطعون فيه إلى عدم قبول الدعوى لبطلان التكليف لتضمنه المطالبة بأجرة وفيت بموجب إيصالات للمالك السابق دون تحقيق هذا الدفاع ودلالة المستندات المقدمة. قصور.
1 - المقرر - فى قضاء محكمة النقض - أن إغفال الحكم بحث دفاع أبداه الخصم يترتب عليه بطلان الحكم إذا كان هذا الدفاع جوهرياً ومؤثراً فى النتيجة التى انتهت إليها المحكمة إذ يعتبر ذلك الإغفال قصوراً فى أسباب الحكم الواقعية ومؤدى ذلك أنه إذا طرح على المحكمة دفاع وقدم عليه دليله، كان عليها أن تنظر فى أقره فى الدعوى فإن كان منتجاً فعليها أن تقدر مدى جديته حتى إذا ما رأته متسماً بالجدية مضت فى فحصه لتقف على أثره فى قضائها فإن لم تفعل كان حكمها قاصرًا.
2 - المقرر - فى قضاء محكمة النقض - أنه متى قدم الخصم إلى محكمة الموضوع مستندات وتمسك بدلالتها فإلتفت الحكم عن التحدث عنها كلها أو بعضها مع ما يكون لها من دلالة مؤثرة فى الدعوى فإنه يكون معيباً بالقصور.
3- المقرر - فى قضاء محكمة النقض- أن مفاد نصوص المواد 146، 604، 605، 606 من القانون المدنى يدل على أن أثر الإيجار ينصرف إلى الخلف الخاص بحكم القانون فيحل هذا الخلف محل المؤجر فى جميع حقوقه قبل المستأجر وفى جميع التزاماته نحوه غير أن انصراف عقد الإيجار إلى الخلف الخاص الذى يتلقى ملكية العين المؤجرة هو وما يترتب عليه من آثار. وإن كان يعد تطبيقاً للقاعدة العامة المنصوص عليها فى المادة 146 من القانون المدنى إلا أنه وفقاً للتنظيم القانونى الذى قرره المشرع لهذه القاعدة فى المواد الثلاث الأخرى سالفة الذكر وبالشروط المبينة فيها لا يكون المتصرف إليه خلفاً خاصاً فى هذا الخصوص إلا إذا انتقلت إليه الملكية فعلاً وعلى ذلك فإنه يتعين على مشترى العقار حتى يستطيع الاحتجاج بعقد شرائه قبل المستأجر من البائع أن يسجل هذا العقد لتنتقل إليه الملكية.
4- علم المستأجر المعول عليه فى الحلول محل البائع فى عقد الإيجار وإلزامه بدفع الأجرة لمشترى العقار المؤجر هو علمه بأن هذا العقار بيع إلى مشتر سجل عقد شرائه وانتقلت إليه الملكية. فإذا توافر هذا العلم لدى المستأجر فإن ذمته لا تبرأ من الأجرة إلا بالوفاء بها إلى المشترى.
5- إذ كان الطاعنون قد أقاموا الدعوى بطلب إخلاء شقة النزاع لعدم سداد المطعون ضده - المستأجر- الأجرة اعتباراً من 1/ 5/ 1993 حتى تاريخ رفع الدعوى فى 13/ 2/ 1994 لشرائهم العقار بموجب المسجل رقم... لسنة.... شهر عقارى دمنهور وتحويل عقد الإيجار إليهم من المالك السابق الذى تنازل عن الأجرة الواردة به للمشترين وإنذارهم المطعون ضده فى 20/ 12/ 1993 بسداد الأجرة المستحقة عنها إليهم لشرائهم العقار بموجب عقد بيع مسجل إلا أنه رغم ذلك لم يسدد الأجرة المستحقة عنها إليهم بمقولة إنه سددها للمالك السابق بموجب إيصالات صادرة منه بتاريخ 1/ 10/ 1989 وكان الطاعنون قد تمسكوا بمذكرة دفاعهم إلى محكمة الاستئناف بعدم حجية هذه الإيصالات قبلهم وأنها لا تبرئ ذمته قبلهم من دين الأجرة المطالب بها بالدعوى لالتزامه بالسداد لهم بعد العمل بتسجيل عقد شرائهم العقار الكائن به العين محل النزاع وتحويل الحق فى الأجرة إليهم من المالك السابق وقدموا لإثبات دعواهم أصل عقد الإيجار المؤرخ 2/ 11/ 1986 مزيلاً بحوالته إليهم من المالك السابق للعقار مع إقراره لهم باستحقاقهم الأجرة ابتداء من 1/ 5/ 1993 وإعلان هذه الحوالة للمطعون ضده بموجب خطاب مسجل بعلم الوصول سلم إليه فى 21/ 9/ 1993 مع تكليفه بالوفاء بالأجرة ابتداء من 1/ 5/ 1993 إلا أن الحكم المطعون فيه قضى بعدم قبول الدعوى لبطلان التكليف بالوفاء تأسيساً على أن المطعون ضده سدد أجرة عين النزاع عن المدة من أكتوبر سنة 1993 إلى أكتوبر 1994 بموجب أحد هذه الإيصالات الصادرة من المالك السابق فى 1/ 10/ 1989 التى تمسك الطاعنون على ما سلف بيانه بعدم سريانها فى بمواجهتهم دون أن يعنى بتحقيق هذا الدفاع برغم أنه دفاع جوهرى من شأنه - لو صح - أن يتغير به وجه الرأى فى الدعوى كما لم يناقش دلالة المستندات المقدمة منهم تأييداً لهذا الدفاع ومنها عقد الإيجار المقدم منهم الذى دون المالك السابق على متنه تصريحه للطاعنين باستحقاقهم الأجرة إبتداء من 1/ 5/ 1993 وهو ما لا يتسق مع إعطائه مخالصات بسداد الأجرة لذات المستأجر فى 1/ 10/ 1989 عن مدة تصل إلى أكتوبر سنة 1994 مما يعيب الحكم المطعون فيه.

المحكمة

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذى تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - تتحصل فى أن الطاعنين أقاموا على المطعون ضده الدعوى رقم.... لسنة 1994 أمام محكمة دمنهور الابتدائية بطلب الحكم بفسخ عقد الإيجار المؤرخ 2/ 11/ 1986 وإخلاء العين المؤجرة والتسليم وقالوا فى بيان ذلك إنه بموجب ذلك العقد استأجر المطعون ضده الشقة المبينة بالصحيفة من المالك السابق مقابل أجرة شهرية قدرها سبعون جنيهاً ولامتناعه عن سدادها عن المدة من 1/ 5/ 1993 إلى 13/ 2/ 1994 رغم تكليفه بالوفاء أقاموا الدعوى. حكمت المحكمة لهم بالطلبات استأنف المطعون ضده هذا الحكم بالاستئناف رقم...... لسنة 50 ق الإسكندرية - مأمورية دمنهور - وبتاريخ 19/ 2/ 1995 قضت المحكمة بإلغاء الحكم المستأنف وبعدم قبول الدعوى لبطلان التكليف بالوفاء. طعن الطاعنون فى هذا الحكم بطريق النقض، وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأى برفض الطعن، وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة فى غرفة مشورة حددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.
وحيث إن مما ينعاه الطاعنون على الحكم المطعون فيه الخطأ فى تطبيق القانون والقصور فى التسبيب وفى بيان ذلك يقولون إنهم تمسكوا بمذكرتهم المقدمة لمحكمة الاستئناف بتاريخ 20/ 12/ 1994 بدفاع مفاده عدم حجية الإيصالات الصادرة من المالك السابق باستيفائه أجرة المدة من أكتوبر سنة 1991 إلى يوليو 1995 قبلهم وجحدهم هذا التخالص كلية منذ أن أصبحوا مالكين للعقار وإعلانهم المطعون ضده فى 21/ 9/ 1993بحوالة حقهم فى الأجرة اعتباراً من أول مايو 1993 بما لازمه أن يكون الوفاء لغيرهم غير مبرئ للذمة من دين الأجرة دون أن يغير من ذلك هذا التخالص الذى اصطنع إضراراً بهم وحرر فى تاريخ لاحق على نفاذ الحوالة وأية ذلك تحريرها فى تاريخ واحد هو 1/ 10/ 1989 وعن المدة من أكتوبر سنة 1991 حتى يوليو 1995 وعدم إثبات تاريخها وقت تحريرها. وإذ أقام الحكم المطعون فيه قضاءه استناداً لأحد هذه الإيصالات مغفلاً هذا الدفاع رغم أنه دفاع جوهرى فإنه يكون معيباً بما يستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعى فى محله، ذلك أن المقرر - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - إن إغفال الحكم بحث دفاع أبداه الخصم يترتب عليه بطلان الحكم إذا كان هذا الدفاع جوهرياً ومؤثراً فى النتيجة التى انتهت إليها المحكمة إذ يعتبر ذلك الإغفال قصوراً فى أسباب الحكم الواقعية ومؤدى ذلك أنه إذا طُرح على المحكمة دفاع وقدم عليه دليله، كان عليها أن تنظر فى أثره فى الدعوى فإن كان منتجاً فعليها أن تقدر مدى جديته حتى إذا ما رأته متسماً بالجدية مضت فى فحصه لتقف على أثره فى قضائها فإن لم تفعل كان حكمها قاصرًا. كما أنه متى قدم الخصم إلى محكمة الموضوع مستندات وتمسك بدلالتها فإلتفت الحكم عن التحدث عنها كلها أو بعضها مع ما يكون لها من دلالة مؤثرة فى الدعوى فإنه يكون معيباً بالقصور. وكان مؤدى ما تنص عليه المواد 146، 604، 605، 606 من القانون المدنى أن أثر الإيجار ينصرف إلى الخلف الخاص بحكم القانون فيحل هذا الخلف محل المؤجر فى جميع حقوقه قبل المستأجر وفى جميع التزاماته نحوه غير أن انصراف عقد الإيجار إلى الخلف الخاص الذى يتلقى ملكية العين المؤجرة هو وما يترتب عليه من آثار. وإن كان يعد تطبيقاً للقاعدة العامة المنصوص عليها فى المادة 146 من القانون المدنى إلا أنه وفقاً للتنظيم القانونى الذى قرره المشرع لهذه القاعدة فى المواد الثلاث الأخرى سالفة الذكر وبالشروط المبنية فيها لا يكون المتصرف إليه خلفاً خاصاً فى هذا الخصوص إلا إذا انتقلت إليه الملكية فعلاً وعلى ذلك فإنه يتعين على مشترى العقار حتى يستطيع الاحتجاج بعقد شرائه قبل المستأجر من البائع أن يسجل هذا العقد لتنتقل إليه الملكية. وكان علم المستأجر المعول عليه فى الحلول محل البائع فى عقد الإيجار وإلزامه بدفع الأجرة لمشترى العقار المؤجر هو علمه بأن هذا العقار بيع إلى مشتر سجل عقد شرائه وانتقلت إليه الملكية. فإذا توافر هذا العلم لدى المستأجر فإن ذمته لا تبرأ من الأجرة إلا بالوفاء بها إلى المشترى. لما كان ذلك، وكان الطاعنون قد أقاموا الدعوى بطلب إخلاء شقة النزاع لعدم سداد المطعون ضده - المستأجر- الأجرة اعتباراً من 1/ 5/ 1993 حتى تاريخ رفع الدعوى فى 13/ 2/ 1994 لشرائهم العقار بموجب المسجل رقم... لسنة.... شهر عقارى دمنهور وتحويل عقد الإيجار إليهم من المالك السابق الذى تنازل عن الأجرة الواردة به للمشترين وإنذارهم المطعون ضده فى 20/ 12/ 993 بسداد الأجرة المستحقة عنها إليهم لشرائهم العقار بموجب عقد بيع مسجل إلا أنه رغم ذلك لم يسدد الأجرة المستحقة عنها إليهم بمقولة إنه سددها للمالك السابق بموجب إيصالات صادرة منه بتاريخ 1/ 10/ 1989 وكان الطاعنون قد تمسكوا بمذكرة دفاعهم إلى محكمة الاستئناف بعدم حجية هذه الإيصالات قبلهم وأنها لا تبرئ ذمته قبلهم من دين الأجرة المطالب بها بالدعوى لالتزامه بالسداد لهم بعد العلم بتسجيل عقد شرائهم العقار الكائن به العين محل النزاع وتحويل الحق فى الأجرة إليهم من المالك السابق وقدموا لإثبات دعواهم أصل عقد الإيجار المؤرخ 2/ 11/ 1986 مزيلاً بحوالته إليهم من المالك السابق للعقار مع إقراره لهم باستحقاقهم الأجرة ابتداء من 1/ 5/ 1993 وإعلان هذه الحوالة للمطعون ضده بموجب خطاب مسجل بعلم الوصول سلم إليه فى 21/ 9/ 1993 مع تكليفه بالوفاء بالأجرة ابتداء من 1/ 5/ 1993 إلا أن الحكم المطعون فيه قضى بعدم قبول الدعوى لبطلان التكليف بالوفاء تأسيسًا على أن المطعون ضده سدد أجرة عين النزاع عن المدة من أكتوبر سنة 1993 إلى أكتوبر 1994 بموجب أحد هذه الإيصالات الصادرة من المالك السابق فى 1/ 10/ 1989 التى تمسك الطاعنون على ما سلف بيانه بعدم سريانها ف بمواجهتهم دون أن يعنى بتحقيق هذا الدفاع برغم أنه دفاع جوهرى من شأنه - لو صح - أن يتغير به وجه الرأى فى الدعوى كما لم يناقش دلالة المستندات المقدمة منهم تأييداً لهذا الدفاع ومنها عقد الإيجار المقدم منهم والذى دون المالك السابق على متنه تصريحه للطاعنين باستحقاقهم الأجرة إبتداء من 1/ 5/ 1993 وهو ما لا يتسق مع إعطائه مخالفات بسداد الأجرة لذات المستأجر فى 1/ 10/ 1989 عن مدة تصل إلى أكتوبر سنة 1994 مما يعيب الحكم المطعون فيه ويوجب نقضه لهذا السبب دون حاجة لبحث باقى أسباب الطعن.