أحكام النقض - المكتب الفنى - مدنى
السنة 53 - الجزء 1 - صـ 426

جلسة 27 من مارس سنة 2002

برئاسة السيد المستشار/ ريمون فهيم اسكندر نائب رئيس المحكمة وعضوية السادة المستشارين/ عزت عمران، السيد خلف، سيد قايد وعبد الغفار المنوفى نواب رئيس المحكمة.

(81)
الطعن رقم 3792 لسنة 65 القضائية

إثبات. إيجار " إيجار الأماكن" " قواعد تحديد الأجرة: أماكن الإسكان الفاخر والأماكن المخصصة لغير أغراض السكنى" "تقاضى مبالغ خارج نطاق عقد الإيجار".
الأماكن المؤجرة للإسكان الفاخر أو المخصصة لغير أغراض السكنى فى ظل ق 136 لسنة 1981. خروجها عن نطاق تطبيق قواعد وأحكام تحديد الأجرة القانونية سواء رخص بإقامتها أو المنشأة دون ترخيص. خضوعها لإرادة المتعاقدين. علة ذلك. عدم خضوع هذه الأماكن للحظر الوارد بالمادة 26 ق 49 لسنة 1977 بحظر تقاضى أية مبالغ خارج نطاق عقد الإيجار لذات العلة السابقة. شرطه. أن تكون واقعة الإنشاء بعد العمل بالقانون 136 لسنة 1981. واقعة البناء واقعة مادية جواز إثباتها بكافة الطرق.
المقرر - فى قضاء هذه المحكمة - أن مؤدى النص فى المادة الأولى من القانون رقم 136 لسنة 1981- بشأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر - على أنه "فيما عدا الاسكان الفاخر لا يجوز أن تزيد الأجرة السنوية للأماكن المرخص فى اقامتها لأغراض السكنى اعتباراً من تاريخ العمل بأحكام هذا القانون على 7% من قيمة الأرض والمبانى..." يدل على أن الأماكن المرخص فى إقامتها أو المنشأة لغير أغراض السكنى او الإسكان الفاخر اعتباراً من تاريخ العمل بأحكام هذا القانون لا تخضع لقواعد وإجراءات تحديد الأجرة، وقد أفصح عن ذلك تقرير اللجنة المشتركة من لجنة الإسكان والمرافق العامة والتعمير ومكتب لجنة الشئون الدستورية والتشريعية بمجلس الشعب فى تعليقه على نص المادة الأولى من القانون المذكور ويستوى فى ذلك أن يكون المالك قد حصل على ترخيص بالبناء أو أقام المبنى بدون ترخيص إذ ارتأى المشرع لقانون إيجار الأماكن الأخير عدم وجود مبرر ليبسط حمايته بالنصوص والقواعد المنظمة لتحديد الأجرة الواردة به على الإسكان الفاخر الذى ينشده الأثرياء من المستأجرين قصداً للرفاهية وتلك الأماكن المخصصة لغير أغراض السكنى لاستغلالها فى الأنشطة التجارية والصناعية والمهنية والحرفية بهدف الربح، وذلك تحقيقاً للتوازن بين مصلحة المستأجرين والمؤجرين لهذه الأماكن ولانتفاء شبهة استغلال حاجة هاتين الطائفتين من المستأجرين لتلك الأماكن للسكنى وانعدام أثر امتداد الحماية القانونية الاستثنائية لتحديد أجرة الأماكن بالنسبة لهما فى حل أزمة الإسكان الحقيقية التى يعانى منها بقية طوائف المستأجرين والكثرة الغالية من المحتاجين لأماكن عادية لإيوائهم وسكناهم وأسرهم وبخروج الأماكن المشار إليها بنوعيها سواء المرخص بها - أوالمنشأة بدون ترخيص- فى ظل القانون رقم 136 لسنة 1981 عن نطاق تطبيق قواعد وأحكام تحديد الأجرة القانونية وصيرورة أجرتها خاضعة فى أساس تقديرها ومقدارها لإرادة المتعاقدين وفقاً لما تنظمه القواعد العامة المتعلقة بعقد الإيجار المنصوص عليها فى القانون المدني- فهذا يستتبع لذات العلة المتقدم ذكرها وبطريق اللزوم العقلى والمنطقى- عدم خضوع تلك الأماكن لحكم المادة 26 من القانون رقم 49 لسنة 1977 التى تحظر على المؤجر أن يتقاضى أية مبالغ زائدة عن الأجرة القانونية أو خارجة عن نطاق عقد الإيجار على أية صورة ويعاقب على مخالفة هذا الحظر بالحبس والغرامة ووجوب الحكم على المخالف برد المبالغ الزائدة لصاحبها بمقتضى نص المادة 77 من هذا القانون، ومن ثم فإن اقتضاء المؤجرين للأماكن المذكورة أية مبالغ إضافية من المستأجر بالزيادة عن الأجرة المتفق عليها فى العقد فى ظل القانون رقم 136 لسنة 1981 قد أصبح أمراً مباحاً تطبيقاً لنص المادة الأولى منه والعبرة فى هذه الإباحة هى بتاريخ إنشاء المكان الذى يصدق عليه الإسكان الفاخر أو المخصص لغير أغراض السكنى بعد نفاذه ولا ينصرف حكم الإباحة إلى هذه الأماكن المرخص بإنشائها أو المنشأة قبل العمل به اعتباراً من 31/ 7/ 1981 وواقعة إنشاء البناء من الوقائع المادية التى يجوز إثباتها بكافة الطرق المتاحة قانوناً، لما كان ذلك وكان البين من الأوراق وتقرير الخبير المنتدب فى الدعوى أن العين محل النزاع أنشئت لغير أغراض السكنى - محل تجارى - سنة 1991 فى ظل العمل بالقانون رقم 136 لسنة 1981 فتسرى عليها الأحكام العامة الواردة بالقانون المدنى دون تشريعات إيجار الأماكن فى خصوص خضوع تحديد أجرتها وما يدفعه المستأجر للمؤجر من مبالغ إضافية بالزيادة عن الأجرة لاتفاق الطرفين، وإذ قضى حكم محكمة أول درجة المؤيد بالحكم المطعون فيه برفض دعوى الطاعن فإنه يكون قد انتهى إلى نتيجة تتفق وصحيح القانون ويكون النعى عليه بهذه الأسباب بإغفال سبق تأجير العين محل النزاع بأجرة أقل، واعتباره ما دفعه الطاعن للنادى المطعون ضده من مبالغ زائدة عن الأجرة من قبيل التبرع المشروع وليس على سبيل الخلو المؤثم - أياً كان وجه الرأى فيه - غير منتج ومن ثم غير مقبول.

المحكمة

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذى تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - تتحصل فى أن الطاعن أقام على المطعون ضده بصفته الدعوى رقم..... لسنة..... أمام محكمة سوهاج الابتدائية بطلب الحكم بتخفيض القيمة الإيجارية المبينة بعقد الإيجار المؤرخ 31/ 1/ 1993 إلى مبلغ ستة عشر جنيهاً وإلزامه برد مبلغ 17500 جنيهاً، وقال بياناً لدعواه إن نادى طهطا الرياضى - المطعون ضده - أعلن عن تأجير محل تجارى بملكة وبمقتضى كراسة الشروط حدد الأجرة الشهرية بمبلغ مقداره 100 جنيه (مائية جنيه) واشترط دفع المستأجر مبلغا مقداره 16000 جنيهاً تبرعا تلقائياً للنادى، وأجرى محضر ممارسة لتأجير المحل تعهد فيه بدفع مبلغ 17500 جنيهاً، وبتاريخ 31/ 1/ 1993 حرر له العقد، وإذ كانت العين محل النزاع قد سبق تأجيرها لآخر بأجرة شهرية مقدارها 16 جنيهاً فلا يحق للأخير إعادة تأجيرها بأجرة تجاوزها، وكان ما دفعه خارج نطاق عقد الإيجار - فى حقيقته - ليس تبراعا اختياريا وإنما هو خلوا غير مشروع يحق له استرداده فقد أقام الدعوى. ندبت المحكمة خبيراً وبعد أن قدم تقريره حكمت برفض الدعوى. استأنف الطاعن هذا الحكم بالاستئناف رقم... لسنة.... ق أسيوط وبتاريخ 25/ 1/ 1995 قضت المحكمة بتأييد الحكم المستأنف، طعن الطاعن فى هذا الحكم بطريق النقض، وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأى برفض الطعن، وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة - فى غرفة مشورة - حددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.
وحيث إن الطاعن أقيم على ثلاثة أسباب ينعى بها الطاعن على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون والخطأ فى تطبيقه والفساد فى الاستدلال، وفى بيان ذلك يقول إن الحكم أغفل فى قضائه سبق تأجير العين محل النزاع لآخر بأجرة شهرية مقدارها مبلغ 10 جنيه (عشرة جنيهات) مما تعد أجرة أساس كان يجب الاعتداد بها، كما اعتبر تقاضى المطعون ضده منه مبلغا مقداره 17500 جنيه إعمالا للبند الثالث من مشارطة التأجير التى أوجبت على طالب التأجير أن يدفع تبرعا تلقائيا مقداره مبلغ 16000 جنيه وأن تجرى المزايدة بين المتقدمين على أن ترسو على من يقدم أعلى مبلغ مدفوع أمر مشروع من قبيل التبرع لا يجوز له استرداده مفسرا عقد الإيجار دون المشارطة سالف الذكر، فى حين أنه لم يدفع هذا المبلغ اختياريا فقد فرضه المؤجر عليه "خلو" كشرط للتعاقد معه على الإيجار خلافا لأحكام قوانين إيجار الأماكن المتعلقة بالنظام العام الواجبة التطبيق وقد حظر القانون رقم 49 لسنة 1977 فى مادته السادسة والعشرين على المؤجر أن يتقاضى أية مبالغ إضافية خارج عقد الإيجار واعتبر مخالفة هذا الحظر جريمة معاقب عليها، كما أبطل القانون رقم 136 لسنة 1981 كل شرط واتفاق مخالف لأحكامه أو لأحكام قوانين إيجار الأماكن السابقة بنصه على ذلك فى المادة الخامسة والعشرين منه وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر فإنه يكون معيبا مما يستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعى غير سديد، ذلك أن من المقرر - فى قضاء هذه المحكمة - أن النص فى المادة الأولى من القانون رقم 136 لسنة 1981 - بشأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر - على أنه " فيما عدا الاسكان الفاخر لا يجوز أن تزيد الأجرة السنوية للأماكن المرخص فى اقامتها لأغراض السكنى اعتباراً من تاريخ العمل بأحكام هذا القانون على 7% من قيمة الأرض والمبانى... " يدل على أن الأماكن المرخص فى إقامتها أو المنشأة لغير أغراض السكنى او الإسكان الفاخر اعتباراً من تاريخ العمل بأحكام هذا القانون لا تخضع لقواعد وإجراءات تحديد الأجرة، وقد أفصح عن ذلك تقرير اللجنة المشتركة من لجنة الإسكان والمرافق العامة والتعمير ومكتب لجنة الشئون الدستورية والتشريعية بمجلس الشعب فى تعليقه على نص المادة الأولى من القانون المذكور ويستوى فى ذلك أن يكون المالك قد حصل على ترخيص بالبناء أو أقام المبنى بدون ترخيص إذ ارتأى المشرع لقانون إيجار الأماكن الأخير عدم وجود مبرر ليبسط حمايته بالنصوص والقواعد المنظمة لتحديد الأجرة الواردة به على الإسكان الفاخر الذى ينشده الأثرياء من المستأجرين قصداً للرفاهية وتلك الأماكن المخصصة لغير أغراض السكنى لاستغلالها فى الأنشطة التجارية والصناعية والمهنية والحرفية بهدف الربح، وذلك تحقيقاً للتوازن بين مصلحة المستأجرين والمؤجرين لهذه الأماكن ولانتفاء شبهة استغلال حاجة هاتين الطائفتين من المستأجرين لتلك الأماكن للسكنى وانعدام أثر امتداد الحماية القانونية الاستثنائية لتحديد أجرة الأماكن بالنسبة لهما فى حل أزمة الإسكان الحقيقية التى يعانى منها بقية طوائف المستأجرين والكثرة الغالبة من المحتاجين لأماكن عادية لإيوائهم وسكناهم وأسرهم وبخروج الأماكن المشار إليها بنوعيها سواء المرخص بها - أوالمنشأة بدون ترخيص- فى ظل القانون رقم 136 لسنة 1981 عن نطاق تطبيق قواعد وأحكام تحديد الأجرة القانونية وصيرورة أجرتها خاضعة فى أساس تقديرها ومقدارها لإرادة المتعاقدين وفقاً لما تنظمه القواعد العامة المتعلقة بعقد الإيجار المنصوص عليها فى القانون المدنى - فهذا يستتبع لذات العلة المتقدم ذكرها وبطريق اللزوم العقلى والمنطقى- عدم خضوع تلك الأماكن لحكم المادة 26 من القانون رقم 49 لسنة 1977 التى تحظر على المؤجر أن يتقاضى أية مبالغ زائدة عن الأجرة القانونية أو خارجة عن نطاق عقد الإيجار على أية صورة ويعاقب على مخالفة هذا الحظر بالحبس والغرامة ووجوب الحكم على المخالف برد المبالغ الزائدة لصاحبها بمقتضى نص المادة 77 من هذا القانون، ومن قم فإن اقتضاء المؤجرين للأماكن المذكورة أية مبالغ إضافية من المستأجر بالزيادة عن الأجرة المتفق عليها فى العقد فى ظل القانون رقم 136 لسنة 1981 قد أصبح أمراً مباحاً تطبيقاً لنص المادة الأولى منه والعبرة فى هذه الإباحة هى بتاريخ إنشاء المكان الذى يصدق عليه الإسكان الفاخر أو المخصص لغير أغراض السكنى بعد نفاذه ولا ينصرف حكم الإباحة إلى هذه الأماكن المرخص بإنشائها أو المنشأة قبل العمل به اعتباراً من 31/ 7/ 1981 وواقعة إنشاء البناء من الوقائع المادية التى يجوز إثباتها بكافة الطرق المتاحة قانوناً. لما كان ذلك وكان البين من الأوراق وتقرير الخبير المنتدب فى الدعوى أن العين محل النزاع أنشئت لغير أغراض السكنى - محل تجارى - سنة 1990 فى ظل العمل بالقانون رقم 136 لسنة 1981 فتسرى عليها الأحكام العامة الواردة بالقانون المدنى دون تشريعات إيجار الأماكن فى خصوص خضوع تحديد أجرتها وما يدفعه المستأجر للمؤجر من مبالغ إضافية بالزيادة عن الأجرة لاتفاق الطرفين، وإذ قضى حكم محكمة أول درجة المؤيد بالحكم المطعون فيه برفض دعوى الطاعن فإنه يكون قد انتهى إلى نتيجة تتفق وصحيح القانون ويكون النعى عليه بهذه الأسباب بإغفال سبق تأجير العين محل النزاع بأجرة أقل، واعتباره ما دفعه الطاعن للنادى المطعون ضده من مبالغ زائدة عن الأجرة من قبيل التبرع المشروع وليس على سبيل الخلو المؤثم - أياً كان وجه الرأى فيه - غير منتج ومن ثم غير مقبول.
ولما تقدم يتعين رفض الطعن.