مجلس الدولة - المكتب الفني - مجموعة المبادئ القانونية التي تضمنتها فتاوى الجمعية العمومية للقسم الاستشاري للفتوى والتشريع
السنة العشرون (من أول أكتوبر سنة 1965 إلى آخر سبتمبر سنة 1966) - صـ 149

(فتوى رقم 218 ملف رقم 37/ 2/ 132 في 27/ 2/ 1966)
(59)
جلسة 16 من فبراير سنة 1966

الضريبة على العقارات المبنية - كيفية حسابها على المباني الخاضعة لأحكام القانون رقم 46 لسنة 1962 بتحديد إيجار الأماكن - وعاء الضريبة هو القيمة الإيجارية التي حددها المشرع في البندين أ، ب من المادة الأولى من هذا القانون وهي التي يتحدد على أساسها نصاب الإعفاء أو الخضوع سواء للضرائب الإضافية أو الأصلية والإضافية معاً - عدم دخول هذه الضرائب في القيمة الإيجارية ذاتها.
إن المادة الأولى من قرار رئيس الجمهورية العربية المتحدة بالقانون رقم 46 لسنة 1962 بتحديد إيجار الأماكن تنص على أن "تحدد إيجارات الأماكن المعدة للسكنى أو لغير ذلك من الأغراض والتي تنشأ بعد العمل بالقانون رقم 168 لسنة 1961 المشار إليه، وفقاً لما يأتي:
( أ ) صافي فائدة استثمار العقار بواقع 5% من قيمة الأرض والمباني.
(ب) 3% من قيمة المباني مقابل استهلاك رأس المال ومصروفات الإصلاحات والصيانة والإدارة.
ومع مراعاة الإعفاءات المقررة بالقانون رقم 169 لسنة 1961 المشار إليه يضاف إلى القيمة الإيجارية المحددة وفقاً لما تقدم ما يخصها من الضرائب العقارية الأصلية والإضافية المستحقة.
وتسري أحكام هذا القانون على المباني التي لم تؤجر أو تشغل لأول مرة حتى تاريخ العمل بالقانون رقم 168 لسنة 1961 المشار إليه.
وإنه جاء بالمذكرة الإيضاحية للقانون رقم 46 لسنة 1962 أن المادة الأولى من هذا القانون تضمنت "بيان كيفية تحديد إيجارات العقارات الخاضعة لأحكامه وذلك على النحو الآتي:
( أ ) صافي فائدة استثمار العقار بواقع 5% من قيمة الأرض والمباني أي بزيادة قدرها 1% عن متوسط استثمار الأموال السائلة المستغلة في السندات.
(ب) مقابل المصروفات والصيانة والإدارة واستهلاك رأس المال بواقع 3% من قيمة المباني.
ومن مجموع هاتين النسبتين تتحدد القيمة الإيجارية للعقار.
وقد نصت المادة الأولى من المشروع على أن تراعى في شأن تلك القيمة الإعفاءات المقررة بالقانون رقم 169 لسنة 1961 بتقرير بعض الإعفاءات الضريبة على العقارات المبنية وخفض الإيجار بقدر الضريبة كما يضاف إلى تلك القيمة ما يخصها من الضرائب العقارية الأصلية والإضافية المستحقة في غير حالات الإعفاء.
ويخلص مما تقدم أن المشرع قصد أن تؤول إلى المؤجر قيمة إيجارية صافية مقدرة على أساس البندين أ، ب من المادة المذكورة للحكمة التي قام عليها هذا التقدير وتحدد نهائياً باعتماده وأنه بعد حساب القيمة الإيجارية طبقاً لهذين البندين تحسب الضريبة الأصلية والضرائب الإضافية المستحقة على العقار على هذا الوعاء ولا يضاف منها شيء إلى الإيجار الذي يلتزم به المستأجر إذا كان متوسط الإيجار الشهري للحجرة بالوحدة السكنية لا يزيد على ثلاثة جنيهات إذ أنه في هذه الحالة يكون العقار معفى من الضرائب الأصلية والإضافية فإذا كان متوسط الإيجار الشهري للحجرة بالوحدة السكنية يزيد على ثلاثة جنيهات ولا يجاوز خمسة جنيهات أضيفت الضرائب الإضافية فقط إلى الإيجار الذي يلتزم به المستأجر وأديت تلك الضرائب إلى الخزانة العامة وإذا كان متوسط الإيجار الشهري للوحدة السكنية للعقار يجاوز خمسة جنيهات أضيفت الضرائب الأصلية والإضافية إلى الإيجار الذي يلتزم به المستأجر وأديت الضرائب المذكورة إلى الخزانة العامة وفي حساب هذه الضرائب يراعى تطبيق أسعار الشرائح الواردة في القانون رقم 129 لسنة 1961 في شأن الضريبة على العقارات المبنية، ولا تدخل تلك الضرائب بدورها كعنصر في تقدير القيمة الإيجارية التي تعتبر وعاء للضريبة العقارية حتى لا يكون في ذلك تعديل للأسس التي قام عليها التقدير المنصوص عليه في البندين "أ"، "ب" من المادة الأولى من القانون رقم 46 لسنة 1964 بما يخالف قصد الشارع.
لذلك انتهى الرأي إلى أن وعاء الضريبة على إيراد العقارات المبنية هو القيمة الإيجارية التي حددها المشرع في البندين أ، ب من المادة الأولى من القانون رقم 46 لسنة 1962 بتحديد إيجار الأماكن وهي التي على أساسها يحدد نصاب الإعفاء أو الخضوع سواء للضرائب الإضافية أو للضرائب الأصلية والإضافية معاً. أما هذه الضرائب ذاتها فلا تدخل في القيمة الإيجارية التي تعتبر وعاءاً للضريبة العقارية.