مجلس الدولة - المكتب الفنى - المبادئ القانونية التى أقرتها الجمعية العمومية لقسمى الفتوى والتشريع
الجزء الثانى - خلال المدة من أكتوبر سنة 1996 إلى يونيه سنة 2000 - صـ 1658

{فتوى رقم 456 بتاريخ 27/ 6/ 1999 ملف رقم 47/ 1/ 201}
جلسة 2 من يونية سنة 1999
{1}

- استثمار - مشروعات التنمية السياحية المتكاملة - تمتعها بالمزايا المقررة بقانون ضمانات وحوافز الاستثمار - اساس ذلك. استظهرت الجمعية العمومية أن المشرع فى القانون رقم 7 لسنة 1991 وقرار رئيس الجمهورية رقم 445 لسنة 1992 ناط بالهيئة العامة للتنمية السياحية إدارة واستغلال والتصرف فى الأراضى والعقارات التى تخصص لأغراض اقامة المناطق السياحية ويكون لها سلطات المالك فى كل ما يتعلق بها ولمجلس ادارتها وضع القواعد والشروط المنظمة لذلك بعد موافقة مجلس الوزراء عليها وقد صدر قرار رئيس مجلس الوزراء رقم 2908 لسنة 1995 بتلك القواعد والشروط وحدد المقصود بأغراض إقامة المناطق السياحية بأنها المشروعات التى تستهدف بصفة أساسية انشاء وتنمية المناطق السياحية المخصصة للهيئة ونص على أن استغلال الأراضى المخصصة للهيئة باقامة المشروعات السياحية أما عن طريق الهيئة بنفسها أو عن طريق تخصيصها للمستثمر بموجب عقد بيع أو ايجار أو انتفاع ويكون التأجير أو الانتفاع بما لا يجاوز 25 سنة قابلة للتجديد بعقد وشروط جديدين وقسم مشروعات التنمية السياحية التى يجوز اقامتها على الأراضى المخصصة للهيئة الى مشروعات التنمية المتكاملة ومشروعات التنمية المحدودة وحدد الهدف من كل منهما فتهدف مشروعات التنمية السياحية المتكاملة إلى إقامة عدد من المشروعات السياحية المتكاملة واطلق عليها وصف منتجع سياحى متميز يقام على مساحات من الأراضى تزيد على 500 ألف متر مربع بخلاف حرم الشاطئ يمدها المخصص له بالمرافق من طرق ومياه عذبه وصرف صحى وكهرباء واتصالات ومعالجة مخلفات وذلك على نفقته مع إقامته لمشروع رائد على الأقل وذلك وفقا لمخطط عام ورسومات تنفيذية تعتمدها الهيئة واشترط فيمن يتقدم لتخصيص الأرض لإقامة مشروعات التنمية المتكاملة شروط من بينها تعهده بتقديم مخطط عام يعده أحد بيوت الخبرة الوطنية أو العالمية ذات السمعة العالية على ألا تقل فيه نسبة المنشآت السياحية والفندقية عن 50% من الطاقة الايوائية الكلية ويتم اعتماد هذا المخطط من الهيئة وتعهده بامداد الأراضى بمرافق البنية الأساسية وأجاز للشركة صاحبة مشروع التنمية المتكاملة التصرف بالبيع فى باقى مساحة الأرض بعد اتمام البنية الأساسية والمشروع الرائد بشرط أن يلتزم المتصرف إليه بجميع الالتزامات المقررة على الشركة صاحبة المشروع مع اعتماد المشروع المزمع إقامته على الأرض المبيعة قبل تنفيذه وفى هذه الحالة تستحق الهيئة نسبة 50% من ثمن بيع الأرض بعد خصم ثمن شرائها من الهيئة ونصيبها فى تكلفة مرافق البنية الأساسية. أما مشروعات التنمية المحدوده فتهدف إلى إقامة مشروع سياحى واحد على مساحة من الأرض تقل عن 500 ألف متر مربع يمدها المخصص له بكل المرافق على نفقته ويجوز أن يتضمن المشروع ما لا يزيد على 50% من الطاقة الايوائية الكلية وحدات اسكان سياحى والباقى منشآت سياحية وفندقية على أن يتم التنفيذ أولا للشق الفندقى. مشروعات التنمية المتكاملة مشروعات سياحية تهدف فى المقام الأول إلى انشاء وتنمية منطقة سياحية على أرض مخصصة للهيئة العامة للتنمية السياحية وقد تقوم بها الهيئة بنفسها أو قد تعهد بها للغير تشجيعا للاستثمار فى المجال السياحى وذلك عن طريق تخصيص الأرض لشركة مساهمة يكون من أغراضها الأساسية إقامة مشروعات التنمية السياحية وهذا التخصيص إما أن يكون بموجب عقد بيع أو إيجار أو انتفاع وهذه المشروعات كما هو البين من مسماها تستلزم مساحات شاسعة من الأراضى تحقيقا للهدف منها بانشاء منتجع سياحى متميز ومتكامل لذا يتعين أن تقام هذه المشروعات على مساحات من الأرض تزيد على 500 ألف متر مربع بخلاف حرم الشاطئ يمدها المخصص له بكامل مرافق البنية الأساسية على نفقته مع إقامته لمشروع رائد على الأقل وذلك وفقا لمخطط عام ورسومات تنفيذية تعتمدها الهيئة. تشجيعا للاستثمار فى تلك المشروعات الكبيرة وتقديرا لحجم وتنوع الأنشطة التى تشملها فقد أجازت القواعد المشار اليها للشركة صاحبة مشروع التنمية المتكاملة التصرف بالبيع فى باقى مساحة الأرض بعد اتمام البنية الأساسية والمشروع الرائد وقد أحاط المشرع هذا التصرف بقيود وضوابط حرصا منه على عدم خروج مشروع التنمية المتكاملة عن الغاية المرجوة منه كمشروع تنمية سياحية فاشترط التزام المتصرف إليه بجميع الالتزامات المقررة على الشركة صاحبة المشروع واشترط كذلك اعتماد المشروع المزمع إقامته على الأرض المبيعة قبل تنفيذه وذلك بالاضافة لوجوب مراعاة الشروط الواجب توافرها ابتداء عند تقديم المخطط العام الذى يعتمد من الهيئة ومنها ألا تقل نسبة المنشآت السياحية والفندقية عن 50% من الطاقة الايوائية الكلية وفى حالة البيع تستحق الهيئة نسبة 50% من ثمن بيع الأرض بعد خصم ثمن شرائها من الهيئة ونصيبها فى تكلفة مرافق البنية الأساسية - مشروع التنمية المتكاملة كما هو واضح من تسميته مشروع سياحى واحد لا يمكن تجزئته فالمشروع الرائد والبنية الأساسية وبقية الأرض المخصصة للمشروع تستهدف جميعها غرض واحد هو تحقيق التنمية السياحية تحت إشراف ورقابة الهيئة المعنية. وأن جواز تصرف الشركة صاحبة المشروع فى باقى مساحة الأرض بعد المشروع الرائد والبنية الأساسية لكامل الأرض لا يغير من طبيعة المشروع فتلك مسألة لاحقة على تحديد طبيعته كمشروع سياحى وقد تتحقق أو لا تتحقق باستخدام الشركة هذه الرخصة أو عدم استخدامها. هذا فضلا عن التزام المتصرف اليه - كما سلف القول - بذات الشروط التى تلتزم بها الشركة المرخص لها أصلا بالمشروع فالتصرف يتم فى نطاق التنمية السياحية اذ قد يشتمل المشروع المتكامل (المنتج السياحى) على فنادق سياحية ودور نقاهة صحية ونوادى للرياضات والألعاب المائية وقرى سياحية وبازارات سياحية وغير ذلك من الأنشطة التى تحتاج إلى تضافر العديد من الجهود المتخصصة فى كل منها والتى قد لا تستطيع شركة بمفردها انجازها جميعا على الوجه الأمثل لذا أجيز التصرف على هذا النحو وبالقيود المشار إليه حرصا على عدم خروج الأرض المخصصة من أغراض التنمية السياحية - لما كان المشرع فى قانون ضمانات وحوافز الاستثمار الصادر بالقانون رقم 8 لسنة 1997 قد نص على سريان أحكام هذا القانون على جميع الشركات والمنشآت أيا كان النظام القانونى الخاضعة له التى تنشأ بعد تاريخ العمل به لمزاولة نشاطها فى مجالات الفنادق والموتيلات والشقق والقرى السياحية وفصلت اللائحة التنفيذية للقانون المشار اليه الشروط والحدود الخاصة بهذا المجال وذكرت أنه يشمل الفنادق والموتيلات الثابته والعائمة والأنشطة المكملة أو المرتبطة بما ذكر من خدمية وترفيهية ورياضية وتجارية وثقافية واستكمال المنشآت الخاصة بها والتوسع فيها اشترطت فى الفنادق والموتيلات والشقق والأجنحة الفندقية والقرى السياحية ألا يقل مستواها عن ثلاثة نجوم وألا يزيد اجمالى مساحة الوحدات المبيعة منها على نصف اجمالى المساحات المبنية. فإنه بتطبيق ذلك على مشروعات التنمية المتكاملة بالمفهوم المتقدم يبين دخول تلك المشروعات فى ذلك المجال بحسبانه مشروعا سياحيا يشمل بحسب الأصل كل أو بعض فروع ذلك المجال ولا يغير من ذلك التصرف فى بعض الأراضى المخصصة له؛ ذلك أن التصرف ليس مقصودا فى ذاته وانما هو للمساعدة والمساهمة فى أكمال المشروع على النحو المتقدم.