المكتب الفنى - أحكام النقض - مدني
السنة 54 - الجزء الأول - صـ 117

جلسة 2 من يناير سنة 2003

برئاسة السيد المستشار/ كمال نافع نائب رئيس المحكمة وعضوية السادة المستشارين/ ماجد قطب، سمير فايزى، أحمد سعيد نواب رئيس المحكمة وصلاح مجاهد.

(19)
الطعن رقم 1574 لسنة 71 القضائية

(1 - 5) التزام "حق الحبس". إيجار "إيجار الأماكن: أسباب الإخلاء: الإخلاء لتكرار التأخير فى الوفاء بالأجرة". حكم "عيوب التدليل: القصور فى التسبيب، الفساد فى الاستدلال". دعوى "الدفاع عنها: الدفاع الجوهرى". ملكية "إيجار ملك الغير ".
(1) تكرار تأخر المستأجر فى الوفاء بالأجرة الموجب لإخلائه من العين المؤجرة. م 18/ ب ق 136 لسنة 1981. المقصود به. ثبوت اعتياده على عدم الوفاء بها فى مواعيدها المرة تلو الأخرى. قيام المستأجر بسداد الأجرة قبل إقفال باب المرافعة فى الدعوى. لا يغنى عن وجوب الحكم بالإخلاء ما لم يقدم مبررات مقبولة لهذا التأخير فى الدعوى اللاحقة. تقدير ذلك من مسائل الوقائع. استقلال محكمة الموضوع به متى أقامت قضاءها على أسباب سائغة.
(2) الإعذار فى التأخير فى سداد الأجرة. دفاع جوهرى. يتوقف عليه الفصل فى الدعوى. علة ذلك. قبول المحكمة عذر المستأجر. اعتباره مبررًا لتكرار التأخير فى سداد الأجرة فلا يحكم بالإخلاء للتكرار. رفض المحكمة هذا العذر. أثره. انتفاء المبرر للتأخير. وجوب الحكم بالإخلاء. شرطه. أن تبين المحكمة الدليل الذى استندت إليه فى رفضها للعذر إلا كان حكمها قاصر البيان.
(3) إيجار ملك الغير صحيح فيما بين المؤجر والمستأجر غير نافذ فى حق المالك الحقيقى إلا بإجازته إقامة الغير دعوى بشأن ملكية العين المؤجرة. أثره. اعتبار ذلك تعرضًا قانونيًا للمستأجر يبيح له حبس الأجرة تحت يده حتى يدفع المؤجر التعرض.
(4) ادعاء الغير جديًا بأنه المالك للعين المؤجرة. اعتباره منازعة فى استحقاق المؤجر للأجرة. وجوب تصفيته قبل الفصل فى طلب الإخلاء للتأخير فى الوفاء بها.
(5) تمسك الطاعن بوجود نزاع قضائى حول ملكية العين المؤجرة وصاحب الحق فى اقتضاء الأجرة بما يُعد عذرًا لتأخره فى الوفاء بها وأن أداءه للأجرة فى الدعوى الأولى كان لخشيته من الحكم بإخلائه بما لا تصلح معه أن تكون سابقة فى التأخير وتدليله على ذلك بالمستندات. قضاء الحكم المطعون فيه بالإخلاء لتكرار التأخير فى الوفاء بالأجرة دون يواجه دفاع الطاعن سالف البيان بما يصلح ردًا له. قصور وفساد فى الاستدلال.
1 - المقرر - فى قضاء محكمة النقض - أن النص فى الفقرة الثالثة من المادة 18/ ب من القانون 136 لسنة 1981 على أنه "إذا تكرر امتناع المستأجر أو تأخره فى الوفاء بالأجرة المستحقة دون مبررات تقدرها المحكمة حكم عليه بالإخلاء أو الطرد بحسب الأحوال "والمقصود بالتكرار أن يكون المستأجر قد مرد على عدم الوفاء بالأجرة فى مواقيتها المرة تلو الأخرى ومن ثم فلا يستفيد فى الدعوى اللاحقة بالتيسير الذى خوله المشرع للمستأجر بتوقى الحكم بالإخلاء إذا قام بسداد الأجرة قبل إقفال باب المرافعة إلا إذا قدم لمحكمة الموضوع مبررات مقبولة لتأخره فى سداد الأجرة فى المرة الأخيرة التى على أساسها رُفعت دعوى الإخلاء للتكرار وأن تقدير المبرر لذلك الامتناع أو التأخير وقبوله هو من مسائل الواقع التى تستقل بها محكمة الموضوع متى أقامت قضاءها على أسباب سائغة.
2 - المقرر - فى قضاء محكمة النقض - أنه لما كانت الأعذار التى يبديها المستأجر هى من أوجه الدفاع الجوهرية التى يتوقف عليها الفصل فى الدعوى باعتبارها المدار الذى ينبغى أن تقبل أو تطرح المبررات فى خصوصها فإذا قبلت المحكمة عذر المستأجر اُعتبر مبررًا للتأخر فى سداد الأجرة فلا يحكم بالإخلاء للتكرار وإذا رفضت المحكمة العذر انتفى المبرر فى التأخير ووجب الحكم بالإخلاء للتكرار رغم سداد المستأجر للأجرة، والأمر يتطلب فى تلك الحالة أن تتبين محكمة الموضوع الدليل الذى اقتنعت به للحكم برفض قبول المبرر وإلا جاء حكمها مجهل الأساس وعاب قضاءها القصور فى التسبيب.
3 - المقرر - فى قضاء محكمة النقض - أن إيجار ملك الغير وإن كان صحيحًا فيما بين المؤجر والمستأجر إلا أنه لا ينفذ فى حق المالك الحقيقى إلا بإجازاته وإذا ادعى الغير أنه المالك للعين المؤجرة وأقام دعوى بحقه الذى يدعيه كان هذا تعرضًا قانونيًا للمستأجر يجيز له حبس الأجرة تحت يده حتى يرفع المؤجر التعرض.
4 - المقرر - فى قضاء محكمة النقض - أن الادعاء إذا كان جديًا يعتبر منازعة فى استحقاق المؤجر للأجرة يتعين تصفيتها أولاً قبل الفصل فى طلب الإخلاء المؤسس على التأخير فى الوفاء بالأجرة.
5 - إذ كان الطاعن قد تمسك فى دفاعه أمام محكمة الموضوع بأن الدعوى الأولى لا تصلح سابقة للتأخير وأنه كان له ما يبرره فى عدم سداد الأجرة لوجود نزاع جدى بين المطعون ضده وبين المؤجر له حول ملكية العين المؤجرة لا يزال مطروحًا أمام القضاء وحول شخص مستحق أجرة هذه العين مما يحق له حبس أجرتها حتى يتم حسم هذا النزاع مستدلاً على ذلك بالحكم الصادر فى الدعوى رقم... الزقازيق والمقامة منه وآخرين بطلب تحديد مستحق القيمة الإيجارية والتى ضُمت إلى دعوى الإخلاء رقـم... وقضى فيها بالوقف التعليقى لحين الفصل فى الاستئناف رقم... المنصورة المُقام من المطعون ضده على المالك الأصلى حول ملكية العين المؤجرة الأمر الذى يثبت معه أن ثمـة نزاعا جديا حـول مستحق أجرة عين النزاع يصلح أن يكون مبررًا فى التأخير فى الوفاء بها حتى يستقر أمرها فتؤدى إلى من يثبت قضاء أنه صاحب الحق فيها أو تودع على ذمة من يثبت له ذلك، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر ولم تلتفت المحكمة إلى توافر هذا المبرر بالأوراق رغم توافر النزاع الجدى الذى بلغ مبلغ الخصومة القضائية حول مستحق الأجرة ولم تبين الدليل الذى اقتنعت به على رفض قبوله وانتهى إلى إخلاء العين المؤجرة من الطاعن لتكراره التأخير فى الوفاء بالأجرة وانتفاء مبرر هذا التأخير، فإنه يكون معيبًا.

المحكمة

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذى تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - تتحصل فى أن المطعون ضده أقام على الطاعن الدعوى رقم.... لسنة 1999 محكمة الزقازيق الابتدائية بطلب الحكم بطرده من الشقة المبينة بالصحيفة والتسليم وقال بيانًا لذلك أن الطاعن استأجر تلك الشقة من المالك السابق لقاء أجرة شهرية مقدارها خمسة وخمسون جنيهًا بخلاف رسم النظافة وقد امتنع عن الوفاء بأجرة شهر يوليو 1999، كما سبق له أن تأخر فى الوفاء بالأجرة فى الدعوى رقم..... لسنة 1995 الزقازيق الابتدائى وقُضى فيها بالرفض لتوقى الحكم بإخلائها منه بالسداد حكمت المحكمة بالطلبات. استأنف الطاعن هذا الحكم بالاستئناف رقم...... لسنة 43 ق المنصورة - مأمورية الزقازيق - وبتاريخ 24/ 4/ 2001 قضت المحكمة بالتأييد طعن الطاعن فى هذا الحكم بطريق النقض. وإذ عُرض الطعن على هذه المحكمة أمرت بوقف تنفيذ الحكم المطعون فيه وحددت جلسة لنظره وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأى بنقض الحكم المطعون فيه وبجلسة المرافعة التزمت النيابة رأيها.
وحيث إن مما ينعاه الطاعن على الحكم المطعون فيه الفساد فى الاستدلال وفى بيان ذلك يقول إن سبب تأخيره فى سداد الأجرة يرجع إلى عدم معرفته صاحب الحق فى اقتضائها لصدور عقد إيجار شقة النزاع المؤرخ 27/ 2/ 1989 إليه من......و...... وقيام الأول ببيع نصيبه فى العقار إلى المطعون ضده وحوالة عقد الإيجار إليه بينما لم تقم الثانية بالتصرف فى نصيبها، ولم تُحل العقد إلى المطعون ضده. كما أن المؤجر الأول عاد وتمسك بملكيته للعقار ومنازعته فى البيع فى الدعوى رقم..... لسنة 1995 الزقازيق الابتدائية، مما دعا الطاعن وباقى سكان العقار إلى إقامة الدعوى رقم....... لسنة 1995 الزقازيق بطلب تحديد مستحق القيمة الإيجازية والتى ضمت إلى دعوى الإخلاء الأولى رقم.... لسنة 1995 الزقازيق وقُضى فيها بالوقف التعليقى لحين الفصل فى الاستئناف رقم..... لسنة 39ق المنصورة - مأمورية الزقازيق - المقام من المطعون ضده مما يؤكد أن شخص الدائن بالأجرة مثار نزاع جدى، وأنه قام بأداء الأجرة فى الدعوى الأولى خوفًا من الحكم بالإخلاء مما لا تصلح معه أن تكون سابقة تأخير فى الوفاء بالأجرة ومبررًا له فى عدم سدادها إلى المطعون ضده بما يعيب الحكم ويستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعى سديد ذلك أن المقرر - فى قضاء هذه المحكمة - أن النص فى الفقرة الثالثة من المادة 18/ ب من القانون 136 لسنة 1981 على أنه " إذا تكرر امتناع المستأجر أو تأخره فى الوفاء بالأجرة المستحقة دون مبررات تقدرها المحكمة حكم عليه بالإخلاء أو الطرد بحسب الأحوال "والمقصود بالتكرار أن يكون المستأجر قد مرد على عدم الوفاء بالأجرة فى مواقيتها المرة تلو الأخرى ومن ثم فلا يستفيد فى الدعوى اللاحقة بالتيسير الذى خوله المشرع للمستأجر بتوقى الحكم بالإخلاء إذا قام بسداد الأجرة قبل إقفال باب المرافعة إلا إذا قدم لمحكمة الموضوع مبررات مقبولة لتأخره فى سداد الأجرة فى المرة الأخيرة التى على أساسها رُفعت دعوى الإخلاء للتكرار وأن تقدير المبرر لذلك الامتناع أو التأخير وقبوله هو من مسائل الواقع التى تستقل بها محكمة الموضوع متى أقامت قضاءها على أسباب سائغة إلا أنه لما كانت الأعذار التى يبديها المستأجر هى من أوجه الدفاع الجوهرية التى يتوقف عليها الفصل فى الدعوى باعتبارها المدار الذى ينبغى أن تقبل أو تطرح المبررات فى خصوصها فإذا قبلت المحكمة عذر المستأجر اُعتبر مبررًا للتأخر فى سداد الأجرة فلا يحكم بالإخلاء للتكرار وإذا رفضت المحكمة العذر انتفى المبرر فى التأخير ووجب الحكم بالإخلاء للتكرار رغم سداد المستأجر للأجرة، والأمر يتطلب فى تلك الحالة أن تتبين محكمة الموضوع الدليل الذى اقتنعت به للحكم برفض قبول المبرر وإلا جاء حكمها مجهل الأساس وعاب قضاءها القصور فى التسبيب، كما أنه من المقرر أن إيجار ملك الغير وإن كان صحيحًا فيما بين المؤجر والمستأجر إلا أنه لا ينفذ فى حق المالك الحقيقى إلا بإجازاته وإذا ادعى الغير أنه المالك للعين المؤجرة وأقام دعوى بحقه الذى يدعيه كان هذا تعرضًا قانونيًا للمستأجر يجيز له حبس الأجرة تحت يده حتى يرفع المؤجر التعرض. وهذا الادعاء إذا كان جديًا يعتبر منازعة فى استحقاق المؤجر للأجرة يتعين تصفيتها أولاً قبل الفصل فى طلب الإخلاء المؤسس على التأخير فى الوفاء بالأجرة. لما كان ذلك، وكان الطاعن قد تمسك فى دفاعه أمام محكمة الموضوع بأن الدعوى الأولى لا تصلح سابقة للتأخير وأنه كان له ما يبرره فى عدم سداد الأجرة لوجود نزاع جدى بين المطعون ضده وبين المؤجر له حول ملكية العين المؤجرة لا يزال مطروحًا أمام القضاء وحول شخص مستحق أجرة هذه العين مما يحق له حبس أجرتها حتى يتم حسم هذا النزاع مستدلاً على ذلك بالحكم الصادر فى الدعوى رقم.... لسنة 1995 مدنى كلى الزقازيق والمقامة منه وآخرين بطلب تحديد مستحق القيمة الإيجارية والتى ضُمت إلى دعوى الإخلاء رقم... لسنة 1995 وقضى فيها بالوقف التعليقى لحين الفصل فى الاستئناف رقم... لسنة 39ق المنصورة. المُقام من المطعون ضده على المالك الأصلى حول ملكية العين المؤجرة الأمر الذى يثبت معه أن ثمة نزاعًا جديًا حول مستحق أجرة عين النزاع يصلح أن يكون مبررًا فى التأخير فى الوفاء بها حتى يستقر أمرها فتؤدى إلى من يثبت قضاء أنه صاحب الحق فيها أو تودع على ذمة من يثبت له ذلك، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر ولم تلتفت المحكمة إلى توافر هذا المبرر بالأوراق رغم توافر النزاع الجدى الذى بلغ مبلغ الخصومة القضائية حول مستحق الأجرة ولم تبين الدليل الذى اقتنعت به على رفض قبوله وانتهى إلى إخلاء العين المؤجرة من الطاعن لتكراره التأخير فى الوفاء بالأجرة وانتفاء مبرر هذا التأخير، فإنه يكون معيبًا مما يوجب نقضه لهذا السبب دون حاجة لبحث باقى أسباب الطعن.