أحكام النقض - المكتب الفنى - مدنى
السنة 55 - صـ 257

جلسة 4 من مارس سنة 2004

برئاسة السيد المستشار/ كمال نافع نائب رئيس المحكمة وعضوية السادة المستشارين/ ماجد قطب، سمير فايزى، أحمد سعيد نواب رئيس المحكمة وصلاح مجاهد.

(50)
الطعن رقم 520 لسنة 67 القضائية

(1 - 5) إيجار " القواعد العامة فى الإيجار: آثار عقد الإيجار: سريان عقد الإيجار فى حق المالك الجديد" "ملحقات العين المؤجرة". حكم " عيوب التدليل: القصور فى التسبيب". خلف "الخلف الخاص". دعوى "الدفاع فيها: الدفاع الجوهرى". عقد "سريان العقد".
(1) تحديد نطاق المكان المؤجر. الأصل فيه بما يفصح عنه المتعاقدان فى عقد الإيجار. عدم وضوح ذلك. وجوب الرجوع إلى النية المشتركة للمتعاقدين مع الاستهداء بطبيعة التعامل والعرف الجارى والطريقة التى يتم بها تنفيذ العقد منذ البداية. م 150/ 2 مدنى.
(2) عقد الإيجار. سريانه بشروطه السابقة ذاتها فى حق المالك الجديد دون حاجة لتحرير عقد جديد. م 30 ق 49 لسنة 1977.
(3) سريان عقد الإيجار بالنسبة للخلف الخاص للمؤجر. مؤداه. انتقال الحقوق والالتزامات الناشئة عن عقد الإيجار إليه دون حاجة إلى علمه بذلك. شرطه. ألا تكون خارجة عن الرابطة العقدية أو مستقلة عنها. م 146 مدنى.
(4) التفات الحكم عن التحدث عن مستندات قدمها الخصم مع ما يكون لها من دلالة. قصور.
(5) تمسك الطاعن بأن المنور محل النزاع من ملحقات الشقة المؤجرة له وجزء منها بموافقة المالك السابق للعقار وتدليله على ذلك بإقرار كتابى منسوب للأخير. دفاع جوهرى. اطراح الحكم المطعون فيه هذا الدفاع ودلالة الإقرار سالف البيان وقضاؤه بالتسليم استنادًا إلى أن الإقرار المذكور لم يقدم أمام محكمة أول درجة أو الخبير. قصور.
1 - المقرر - فى قضاء محكمة النقض - أن الأصل فى بيان حدود ونطاق المكان المؤجر هو مما يفصح عنه المتعاقدان فى عقد الإيجار فإن لم يتضح ذلك من عبارة العقد فإنه يتعين وفقًا لحكم المادة 150/ 2 من القانون المدنى البحث عن النية المشتركة للمتعاقدين مع الاستهداء فى ذلك بطبيعة التعامل وفقًا للعرف الجارى فى المعاملات ويمكن الاستهداء فى ذلك بالطريقة التى تم بها التعامل منذ البداية فإذا ما قام المتعاقدان بتنفيذه على نحو معين مدة من الزمن أمكن تفسير إرادتهما فى ضوء طريقة التنفيذ التى تراضيا عليها.
2 - المقرر - فى قضاء محكمة النقض - أن مفاد نص المادة 30 من القانون 49 لسنة 1977 أن عقد الإيجار يظل ساريًا فى حق المالك الجديد بذات شروطه دون حاجة لتحرير عقد إيجار جديد.
3 - المقرر - فى قضاء محكمة النقض - أنه يقصد بنفاذ الإيجار فى حق الخلف الخاص للمؤجر كل ما نشأ عن العلاقة الإيجارية من التزامات وحقوق تتصل بالمكان المؤجر بحيث يصبح الخلف طرفًا فى العقد سواء كان مصدر هذه الحقوق وتلك الالتزامات عقد الإيجار ذاته أو تعديلات لاحقة شريطة ألا تكون خارجة عن الرابطة العقدية أو مستقلة عنها ففى هذه الحالة الأخيرة لا تنتقل هذه الآثار للخلف إلا طبقًا للقاعدة العامة الواردة فى المادة 146 مدنى وتثبت للخلف هذه الحقوق والالتزامات دون حاجة لاشتراط علم الخلف بها وقت انتقال الشيء إليه.
4 - المقرر - فى قضاء محكمة النقض - أنه متى قدم الخصم إلى محكمة الموضوع مستندات وتمسك بدلالتها فالتفت الحكم عن التحدث عنها مع ما قد يكون لها من دلالة فإنه يكون معيبًا بالقصور.
5 - إذ كان الطاعن قد تمسك أمام محكمة الاستئناف بدفاع حاصله أن عين النزاع ملحقة بالشقة المؤجرة له بموافقة المالك السابق بموجب الإقرار المؤرخ 6/ 8/ 1982 المنسوب للأخير وإذ قضى الحكم المطعون فيه بتأييد الحكم المستأنف دون أن يعرض لدفاع الطاعن المؤيد بالإقرار المشار إليه مكتفيًا بما ضمنه أسبابه من أنه لم يُقدم لمحكمة أول درجة أو للخبير وهو ما لا يواجه دفاع الطاعن ولا يكفى لإهدار دلالة الإقرار بأن منور العقار صار جزءًا من العين المؤجرة رغم أنه دفاع جوهرى من شأنه - لو صح - أن يتغير به وجه الرأى فى الدعوى مما يعيبه.

المحكمة

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذى تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - تتحصل فى أن المطعون ضده أقام على الطاعن الدعوى رقم... لسنة 1995 أمام محكمة سوهاج الابتدائية - مأمورية جرجا - بطلب الحكم بتسليم منور العقار المبين بالصحيفة وقال بيانًا لذلك إن الطاعن يستأجر من سلفه.... شقة بالطابق الأرضى بالعقار سالف الذكر بموجب عقد إيجار مؤرخ 1/ 8/ 1982 وأنه فى غضون عام 1993 اغتصب منور العقار بفتح باب عليه من الشقة المؤجرة له وإذ كان وضع يده عليه بلا سند أقام الدعوى. ندبت المحكمة فيها خبيرًا وبعد أن أودع تقريره حكمت للمطعون ضده بالطلبات. استأنف الطاعن هذا الحكم بالاستئناف رقم... لسنة 71 ق أسيوط وبتاريخ 23/ 12/ 1996 قضت المحكمة بالتأييد. طعن الطاعن فى هذا الحكم بطريق النقض وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأى بنقض الحكم المطعون فيه وإذ عُرض الطعن على هذه المحكمة فى غرفة مشورة حددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.
وحيث إن مما ينعاه الطاعن على الحكم المطعون فيه القصور فى التسبيب والفساد فى الاستدلال والإخلال بحق الدفاع وفى بيان ذلك يقول إنه تمسك أمام محكمة الاستئناف بدفاع حاصله أن المنور محل النزاع أصبح من ملحقات الشقة المؤجرة له واعتبر جزء منها بعد أن وافق له المالك السابق على الانتفاع به وقدم تدليلاً على هذا الدفاع إقرارًا مؤرخًا 6/ 8/ 1992 يقر فيه بأن المنور من ملحقات العين المؤجرة له بعقد الإيجار المؤرخ 1/ 8/ 1982 إلا أن الحكم المطعون فيه أطرح هذا الدفاع ودلالة الإقرار المقدم تدليلاً عليه مما يعيبه ويستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعى سديد ذلك أن من المقرر - فى قضاء هذه المحكمة - أن الأصل فى بيان حدود ونطاق المكان المؤجر هو مما يفصح عنه المتعاقدان فى عقد الإيجار فإن لم يتضح ذلك من عبارة العقد فإنه يتعين وفقًا لحكم المادة 150/ 2 من القانون المدنى البحث عن النية المشتركة للمتعاقدين مع الاستهداء فى ذلك بطبيعة التعامل وفقًا للعرف الجارى فى المعاملات ويمكن الاستهداء فى ذلك بالطريقة التى تم بها التعامل منذ البداية فإذا ما قام المتعاقدان بتنفيذه على نحو معين مدة من الزمن أمكن تفسير إرادتهما فى ضوء طريقة التنفيذ التى تراضيا عليها، وأن النص فى المادة 30 من القانون 49 لسنة 1977 على أنه "استثناء من حكم المادة 604 من القانون المدنى تسرى عقود الإيجار القائمة على المالك الجديد للعقار ولو لم يكن لسند الإيجار تاريخ ثابت بوجه رسمى سابق على تاريخ انتقال الملكية يدل على أن عقد الإيجار يظل ساريًا فى حق المالك الجديد بذات شروطه دون حاجة لتحرير عقد إيجار جديد والمقرر أنه يقصد بنفاذ الإيجار فى حق الخلف الخاص للمؤجر كل ما نشأ عن العلاقة الإيجارية من التزامات وحقوق تتصل بالمكان المؤجر بحيث يصبح الخلف طرفًا فى العقد سواء كان مصدر هذه الحقوق وتلك الالتزامات عقد الإيجار ذاته أو تعديلات لاحقة شريطة ألا تكون خارجة عن الرابطة العقدية أو مستقلة عنها ففى هذه الحالة الأخيرة لا تنتقل هذه الآثار للخلف إلا طبقًا للقاعدة العامة الواردة فى المادة 146 مدنى وتثبت للخلف هذه الخصومة والالتزامات دون حاجة لاشتراط علم الخلف بها وقت انتقال الشيء إليه، ومن المقرر أيضًا أنه متى قدم الخصم إلى محكمة الموضوع مستندات وتمسك بدلالتها فالتفت الحكم عن التحدث عنها مع ما قد يكون لها من دلالة فإنه يكون معيبًا بالقصور. لما كان ذلك، وكان الطاعن قد تمسك أمام محكمة الاستئناف بدفاع حاصله أن عين النزاع ملحقة بالشقة المؤجرة له بموافقة المالك السابق بموجب الإقرار المؤرخ 6/ 8/ 1982 المنسوب للأخير وإذ قضى الحكم المطعون فيه بتأييد الحكم المستأنف دون أن يعرض لدفاع الطاعن المؤيد بالإقرار المشار إليه مكتفيًا بما ضمنه أسبابه من أنه لم يُقدم لمحكمة أول درجة أو للخبير وهو ما لا يواجه دفاع الطاعن ولا يكفى لإهدار دلالة الإقرار بأن منور العقار صار جزء من العين المؤجرة رغم أنه دفاع جوهرى من شأنه - لو صح - أن يتغير به وجه الرأى فى الدعوى مما يعيبه لهذا السبب دون حاجة لبحث باقى أسباب الطعن على أن يكون مع النقض الإحالة.