أحكام النقض - المكتب الفنى - مدنى
السنة 56 - صـ 64

جلسة 6 من يناير سنة 2005

برئاسة السيد المستشار/ كمال نافع نائب رئيس المحكمة وعضوية السادة المستشارين/ ماجد قطب، سمير فايزى، أحمد سعيد نواب رئيس المحكمة وصلاح مجاهد.

(11)
الطعن رقم 1899 لسنة 62 القضائية

(1) قانون " تطبيق القانون ".
تطبيق القانون على وجهه الصحيح. واجب على المحكمة دون طلب من الخصوم.
(2) إيجار " إيجار الأماكن: الأجرة فى ظل تشريعات إيجار الأماكن: تحديد الأجرة ". نظام عام.
تحديد أجرة الأماكن الخاضعة لأحكام قوانين إيجار الأماكن. تعلقه بالنظام العام.
( 3 - 6 ) إيجار " إيجار الأماكن: الأجرة فى ظل تشريعات إيجار الأماكن: تحديد الأجرة ". قانون " سريان القانون ".
(3) القواعد الموضوعية والإجرائية المتعلقة بتقدير الأجرة الواردة فى قوانين الإيجارات الاستثنائية أرقام 52 لسنة 1969، 49 لسنة 1977، 136 لسنة 1981. استمرار سريانها فى النطاق القانونى لكل منها حسب تاريخ إنشاء المكان.
(4) الأماكن المرخص فى إقامتها أو المنشأة بدون ترخيص لغير أغراض السُكنى أو للإسكان الفاخر بعد العمل بأحكام القانون 136 لسنة 1981. عدم خضوعها لقواعد تحديد الأجرة الواردة فى القانون المذكور. م 1 ق 136 لسنة 1981. مؤداه. تصدى لجان تقدير الإيجارات بتحديد أجرة هذه الأماكن. اعتبار قراراتها كأن لم تكن ولا حجية لها. علة ذلك.
(5) العبرة فى تحديد القانون الواجب التطبيق بشأن تحديد أجرة المبنى. هى بتاريخ تمام إنشائه.
(6) خضوع القرية الكائن بها العين المؤجرة لقانون إيجار الأماكن. اعتبار تاريخ إخضاعها بمثابة تاريخ إنشاء لعقار عين النزاع معولاً عليه فى تحديد القانون الواجب التطبيق على امتداد عقد إيجارها وتحديد أجرتها القانونية.
(7) إيجار " إيجار الأماكن: الأجرة فى ظل تشريعات إيجار الأماكن: تحديد الأجرة ". حكم " عيوب التدليل: الخطأ فى تطبيق القانون ".
خضوع القرية الكائن بها عقار عين النزاع لقانون إيجار الأماكن فى تاريخ لاحق لسريان القانون 136 لسنة 1981. اعتبار القانون الأخير هو الواجب التطبيق على تحديد أجرتها القانونية. انتهاء الحكم المطعون فيه إلى خضوع الأجرة القانونية لعين النزاع للجان تحديد الأجرة وفقًا لأحكام القانون 49 لسنة 1977 دون الاعتداد بالأجرة الاتفاقية الواردة بالعقد. خطأ. علة ذلك.

1 - المقرر - فى قضاء محكمة النقض - أن تطبيق القانون على وجهه الصحيح لا يتوقف على طلب الخصوم وإنما هو واجب المحكمة.
2 - المقرر - فى قضاء محكمة النقض - أن تحديد أجرة الأماكن طبقًا للقوانين المحددة للإيجارات من النظام العام إذ يتحدد به - متى صار نهائيًا - القيمة الإيجارية إزاء الكافة.
3 - المقرر - فى قضاء محكمة النقض - أنه لما كانت قوانين الإيجارات الاستثنائية أرقام 52 لسنة 1969 و 49 لسنة 1977 و 136 لسنة 1981 قد نصت كل منها على القواعد الموضوعية المتعلقة بتقدير أجرة الأماكن الخاضعة لأحكامه والقواعد الإجرائية المتعلقة بطرق الطعن فى الأحكام الصادرة فيها، وهذه القواعد سواء الموضوعية أو الإجرائية تختلف من قانون لآخر ويستمر العمل بأحكامها وتظل واجبة التطبيق فى نطاق سريان القانون الذى أوجبها بحسب تاريخ إنشاء المكان.
4 - المقرر - فى قضاء محكمة النقض - أن مفاد النص فى المادة الأولى من القانون 136 لسنة 1981 - فى شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر - والمعمول به اعتبارًا من 31/ 7/ 1981 يدل على أن الأماكن المرخص فى إقامتها أو المنشأة لغير أغراض السكنى أو الإسكان الفاخر اعتبارًا من تاريخ العمل بأحكام هذا القانون لا تخضع لقواعد وإجراءات تحديد الأجرة وقد أفصح عن ذلك تقرير اللجنة المشتركة من لجان الإسكان والمرافق العامة والتعمير ومكتب لجنة الشئون الدستورية والتشريعية بمجلس الشعب فى تعليقه على نص المادة الأولى من القانون المذكور يستوى فى ذلك أن يكون المالك قد حصل على ترخيص بالبناء أو أقام المبنى بدون ترخيص ومن ثم فإن الأماكن المرخص فى إقامتها أو المنشأة بدون ترخيص اعتبارًا من تاريخ العمل بالقانون 136 لسنة 1981 لغير أغراض السكنى أو الإسكان الفاخر لا تخضع لقواعد تحديد الأجرة ولا اختصاص للجان تقدير الإيجارات المنصوص عليها فى المادة الخامسة من هذا القانون بتحديد أجرتها. فإذا ما تصدت تلك اللجان وقدرت أجرة هذه الأماكن فإن القرارات الصادرة تكون خارجة عن حدود الولاية التى خولها الشارع للجان تقدير الإيجارات وتضحى غير ذات موضوع وعديمة الأثر فلا يتعلق بها أى حق للمؤجر أو المستأجر ولا تكون لها أية حجية وتعتبر كأن لم تكن.
5 - المقرر - فى قضاء محكمة النقض - أن العبرة فى تحديد القانون الواجب التطبيق بشأن تقدير أجرة المبنى هو تاريخ تمام إنشائه.
6 - إذا كانت العين المؤجرة تخضع لمبدأ حرية المتعاقدين فى تحديد الأجرة والمدة بأن تكون مفروشة أو لوقوعها فى قرية لا يسرى عليها قانون إيجار الأماكن ثم تدخل المشرع وأخضع القرية الكائن بها العين المؤجرة لقانون إيجار الأماكن وأصبحت هذه العين المؤجرة خاضعة لقانون إيجار الأماكن سواء فى امتداد عقد الإيجار أو تحديد أجرتها القانونية فيكون تاريخ تدخل المشرع هو المعول عليه ويصبح هذا التاريخ أيضًا بمثابة تاريخ إنشاء لها وبه يتحدد القانون الواجب التطبيق.
7 - إذ كان الثابت من الأوراق أن عين النزاع محل فى عقار كائن فى قرية سبرباى مركز طنطا والتى صدر قرار وزير الإسكان رقم 729 فى2/ 12/ 1981 بمد سريان قانون إيجار الأماكن عليها فإن تاريخ تدخل المشرع بإخضاع القرية الكائن بها المحل المؤجر فى 2/ 12/ 1981 يكون هو المعول عليه سواء فى امتداد عقد الإيجار أو تحديد أجرتها القانونية ويعد بمثابة تاريخ إنشاء للعقار الكائن به العين المؤجرة وهو تاريخ لاحق على سريان القانون رقم 136 لسنة 1981 فى 31/ 7/ 1981 ومن ثم يكون القانون الأخير هو الواجب التطبيق فى خصوص تحديد أجرتها، وإذ كان البين من الأوراق أن العين محل النزاع مؤجرة لغير أغراض السكنى فلا تخضع لقواعد تحديد الأجرة ولا اختصاص للجان تقدير الإيجارات المنصوص عليها فى المادة الخامسة من هذا القانون بتحديد أجرتها وتكون الأجرة الاتفاقية الواردة بعقد الإيجار المؤرخ 18/ 12/ 1985 هى الأجرة القانونية، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وأخضع الأجرة لتقدير لجان تحديد الأجرة وفقًا لأحكام القانون 49 لسنة 1977 وانتهى إلى تأييد قرار لجنة تقدير الإيجارات المطعون عليه بالدعوى الراهنة رغم صدوره خارج حدود ولايتها المتعلقة بالنظام العام فإنه يكون معيبًا.

المحكمة

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذى تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة.
وحيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - تتحصل فى أن الطاعن أقام على المطعون ضدهما الدعوى رقم.... لسنة 1988 أمام محكمة طنطا الابتدائية بطلب الحكم ببطلان قرار لجنة تحديد الأجرة رقم 32 لسنة 1987 وبسقوط الحق فى طلب اللجنة لتحديدها وفى الموضوع بتعديل القرار المذكور إلى زيادة القيمة الايجارية لمحل النزاع، وقال فى بيان ذلك إن لجنة تحديد الأجرة أصدرت قرارها سالف البيان بتحديد أجرة المحل المؤجر للمطعون ضده الأول بالعقد المؤرخ 18/ 12/ 1985 بمبلغ 12,800 جنيه شهريًا بخلاف رسم النظافة، وإذ صدر هذا القرار باطلاً ومخالفًا للقانون رقم 136 لسنة 1981 الذى أخرج الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى من تحديد الأجرة كما أن المطعون ضده الأول تقدم بطلبه إلى اللجنة بعد الميعاد المقرر أقام الدعوى. ندبت المحكمة خبيرًا وبعد أن أودع تقريره حكمت بإلغاء القرار المطعون عليه. استأنف المطعون ضده الأول هذا الحكم بالاستئناف رقم.... لسنة 42 ق طنطا، ندبت المحكمة خبيرًا وبعد أن أودع تقريره قضت بتاريخ 13/ 12/ 1994 بإلغاء الحكم المستأنف ورفض الدعوى. طعن الطاعن فى هذا الحكم بطريق النقض وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأى بعدم جواز الطعن وإذ عُرض الطعن على هذه المحكمة فى غرفة مشورة حددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.
وحيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن مما ينعاه الطاعن على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون والخطأ فى تطبيقه، وفى بيان ذلك يقول إن محل النزاع يقع فى قرية سبرباى التى خضعت لقانون إيجار الأماكن فى نهاية عام 1981 وأن العقار الكائن به المحل المؤجر أنشئ قبل صدور قرار وزير الإسكان بمد سريان أحكام قانون إيجار الأماكن على هذه القرية ومن ثم فإن أجرته لا تخضع للتقدير بمعرفة لجان تحديد الأجرة وتكون الأجرة الاتفاقية الواردة بعقد الإيجار هى الأجرة القانونية. فإن الحكم المطعون فيه إذا خلص إلى أن أجرة المحل المؤجر تخضع للتقدير عن طريق لجان تحديد الأجرة تأسيسًا على أن المحل لم يكن مؤجرًا وقت صدور قرار وزير الإسكان بإخضاع القرية الكائن بها المحل لقانون إيجار الأماكن وأن الإيجار تم بعد صدوره وانتهى من ذلك إلى تأييد قرار لجنة تقدير الأجرة بحسبانها الأجرة القانونية فإنه يكون معيبًا بما يستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعى سديد، ذلك أن من المقرر - فى قضاء هذه المحكمة - أن تطبيق القانون على وجهه الصحيح لا يتوقف على طلب الخصوم وإنما هو واجب المحكمة، وأن تحديد أجرة الأماكن طبقًا للقوانين المحددة للإيجارات من النظام العام إذ يتحدد به متى صار نهائيًا القيمة الايجارية إزاء الكافة، ولما كانت قوانين الإيجارات الاستثنائية أرقام 52 لسنة 1969 و 49 لسنة 1977 و 136 لسنة 1981 قد نصت كل منها على القواعد الموضوعية المتعلقة بتقدير أجرة الأماكن الخاضعة لأحكامه والقواعد الإجرائية المتعلقة بطرق الطعن فى الأحكام الصادرة فيها، وهذه القواعد سواء الموضوعية أو الإجرائية تختلف من قانون لآخر ويستمر العمل بأحكامها وتظل واجبة التطبيق فى نطاق سريان القانون الذى أوجبها بحسب تاريخ إنشاء المكان. لما كان ذلك، وكان النص فى المادة الأولى من القانون 136 لسنة 1981 فى شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر والمعمول به اعتبارًا من 31/ 7/ 1981 على أن " وفيما عدا الإسكان الفاخر لا يجوز أن تزيد الأجرة السنوية للأماكن المرخص فى إقامتها لأغراض السكنى اعتبارًا من تاريخ العمل بأحكام القانون على 7٪ من قيمة الأرض " يدل على أن الأماكن المرخص فى إقامتها أو المنشأة لغير أغراض السكنى أو الإسكان الفاخر اعتبارًا من تاريخ العمل بأحكام هذا القانون لا تخضع لقواعد وإجراءات تحديد الأجرة وقد أفصح عن ذلك تقرير اللجنة المشتركة من لجان الإسكان والمرافق العامة والتعمير ومكتب لجنة الشئون الدستورية والتشريعية بمجلس الشعب فى تعليقه على نص المادة الأولى من القانون المذكور يستوى فى ذلك أن يكون المالك قد حصل على ترخيص بالبناء أو أقام المبنى بدون ترخيص ومن ثم فإن الأماكن المرخص فى إقامتها أو المنشأة بدون ترخيص اعتبارًا من تاريخ العمل بالقانون 136 لسنة 1981 لغير أغراض السكنى أو الإسكان الفاخر لا تخضع لقواعد تحديد الأجرة ولا اختصاص للجان تقدير الإيجارات المنصوص عليها فى المادة الخامسة من هذا القانون بتحديد أجرتها. فإذا ما تصدت تلك اللجان وقدرت أجرة هذه الأماكن فإن القرارات الصادرة تكون خارجة عن حدود الولاية التى خولها الشارع للجان تقدير الإيجارات وتضحى غير ذات موضوع وعديمة الأثر فلا يتعلق بها أى حق للمؤجر أو المستأجر ولا تكون لها أية حجية وتعتبر كأن لم تكن، وأن العبرة فى تحديد القانون الواجب التطبيق بشأن تقدير أجرة المبنى هو تاريخ تمام إنشائه أما إذا كانت العين المؤجرة تخضع لمبدأ حرية المتعاقدين فى تحديد الأجرة والمدة بأن تكون مفروشة أو لوقوعها فى قرية لا يسرى عليها قانون إيجار الأماكن ثم تدخل المشرع وأخضع القرية الكائن بها العين المؤجرة لقانون إيجار الأماكن وأصبحت هذه العين المؤجرة خاضعة لقانون إيجار الأماكن سواء فى امتداد عقد الإيجار أو تحديد أجرتها القانونية فيكون تاريخ تدخل المشرع هو المعول عليه ويصبح هذا التاريخ أيضًا بمثابة تاريخ إنشاء لها وبه يتحدد القانون الواجب التطبيق، لما كان ذلك، وكان الثابت من الأوراق أن عين النزاع محل فى عقار كائن فى قرية سبرباى مركز طنطا والتى صدر قرار وزير الإسكان رقم 729 فى 2/ 12/ 1981 بمد سريان قانون إيجار الأماكن عليها فإن تاريخ تدخل المشرع بإخضاع القرية الكائن بها المحل المؤجر فى 2/ 12/ 1981 يكون هو المعول عليه سواء فى امتداد عقد الإيجار أو تحديد أجرتها القانونية ويعد بمثابة تاريخ إنشاء للعقار الكائن به العين المؤجرة وهو تاريخ لاحق على سريان القانون رقم 136 لسنة 1981 فى 31/ 7/ 1981 ومن ثم يكون القانون الأخير هو الواجب التطبيق فى خصوص تحديد أجرتها، وإذ كان البين من الأوراق أن العين محل النزاع مؤجرة لغير أغراض السكنى فلا تخضع لقواعد تحديد الأجرة ولا اختصاص للجان تقدير الإيجارات المنصوص عليها فى المادة الخامسة من هذا القانون بتحديد أجرتها وتكون الأجرة الاتفاقية الواردة بعقد الإيجار المؤرخ 18/ 12/ 1985 هى الأجرة القانونية، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وأخضع الأجرة لتقدير لجان تحديد الأجرة وفقًا لأحكام القانون 49 لسنة 1977 وانتهى إلى تأييد قرار لجنة تقدير الإيجارات المطعون عليه بالدعوى الراهنة رغم صدوره خارج حدود ولايتها المتعلقة بالنظام العام فإنه يكون معيبًا مما يوجب نقضه لهذا السبب دون حاجة لبحث باقى أسباب الطعن ولما كان الموضوع صالحًا للفصل فيه ولما تقدم يتعين تأييد الحكم المستأنف.