أحكام النقض - المكتب الفنى - مدنى
السنة 56 - صـ 395

جلسة 20 من أبريل سنة 2005

برئاسة السيد المستشار/ محمد جمال الدين حامد نائب رئيس المحكمة وعضوية السادة المستشارين / درويش مصطفى أغا ، على محمد إسماعيل نائبى رئيس المحكمة ، عبد الرحيم زكريا يوسف وعمرو الشوربجي .

(70)
الطعن رقم 1315 لسنة 67 القضائية

(1 ، 2) إيجار "إيجار الأماكن: أسباب الإخلاء: الإخلاء لترك العين المؤجرة" "الإخلاء للتغيير وإساءة استعمال العين المؤجرة".
(1) ترك العين المؤجرة. عنصراه. هجر المستأجر الإقامة فيها كلياً على وجه نهائي بنية تخليه عن العلاقة الإيجارية للغير. تخلف ذلك. أثره. عدم تحققه في معنى المادة 29ق 49 لسنة 1977.
(2) للمستأجر تغيير استعمال العين المؤجرة إلى غير أغراض السكنى مقابل زيادة الأجرة طبقاً لنص المادة 19ق 136 لسنة 1981. شرطه. ألا يترتب عليه ضرر بالمبنى أو شاغليه. تغيير الغرض من غير المستأجر. اعتباره تنازلاً في صورة تغيير النشاط. أثره . حق المؤجر في طلب الإخلاء.
(3) إيجار "إيجار الأماكن: أسباب الإخلاء: الإخلاء للتنازل عن العين المؤجرة" "الإخلاء للتغيير وإساءة استعمال العين المؤجرة". حكم "عيوب التدليل: الخطأ في تطبيق القانون".
ثبوت تخلى المستأجر الأصلي لشقة النزاع عن إحدى حجراتها لابنه المطعون ضده وتغيير الأخير الغرض من استعمالها إلى عيادة طبية يمارس فيها نشاطه مع بقاء المستأجر شاغلاً لباقي الحجرات كمسكن ومنتفعاً بها حتى وفاته . اعتباره تنازلاً عن جزء من العين المؤجرة في صورة تغيير للنشاط دون موافقة المالك . أثره . حق المؤجر في طلب الإخلاء . م 18/ ج ق 136 لسنة 1981. مخالفة الحكم المطعون فيه هذا النظر واعتباره واقعة التخلي تركاً في مفهوم المادة 29 ق 49 لسنة 1977 مرتباً على ذلك اعتبار المطعون ضده مستأجراً لتلك الحجرة وأحقيته في تغيير الغرض من استعمالها إلى عيادة طبية عملاً بالمادة 19 ق 136 لسنة 1981. خطأ. علة ذلك.

1 - المقرر - في قضاء محكمة النقض - أن النص في المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 يدل على أن الترك الذي يجيز لهؤلاء المقيمين مع المستأجر البقاء في العين المؤجرة والاستفادة من الامتداد القانوني لعقد الإيجار في مفهوم هذه المادة هو الترك الفعلي من جانب المستأجر مع بقاء من كانوا يقيمون معه وقت حصول الترك ، ويجب أن يتوافر في الترك عنصران أولهما مادى يتمثل في هجر الإقامة في العين على وجه نهائي والثاني معنوي بأن يصاحب هجر الإقامة فيها عنصر التخلي عن العلاقة الإيجارية للغير بما لازمه أن يكون ترك المستأجر الإقامة بالعين المؤجرة وتخليه عنها للغير تركاً كلياً فإن كان الترك جزئياً بأن تخلى المستأجر عن جزء من العين للغير ولو كان لأحد المقيمين معه ممن عددتهم المادة 29 سالفة الذكر فلا تتحقق حالة الترك التي عناها المشرع بالمادة سالفة البيان .
2 - المقرر- في قضاء محكمة النقض - أنه وإن أجازت المادة 19 من القانون رقم 136 لسنة 1981 للمستأجر تغيير استعمال العين المؤجرة إلى غير أغراض السكنى مقابل زيادة في الأجرة على الوجه المبين بهذا النص بشرط عدم ترتيب ضرر للمبنى أو شاغليه إلا أنه يجب أن يثبت للمحكمة أن المستأجر هو الذي غير الغرض من استعمال العين من سكنى إلى غرض آخر وإلا كان ذلك تنازلاً في صورة تغيير للنشاط .
3 - إذ كان الثابت بالأوراق وبلا خلاف بين الطرفين أن المستأجر الأصلي لعين النزاع قد تخلى عن إحدى حجراتها لابنه المطعون ضده الذي قام بتغيير الغرض من استعمالها من سكنى إلى عيادة يمارس فيها نشاطه الطبي في حين استمر المستأجر الأصلي شاغلاً لباقي حجرات العين المؤجرة ومنتفعاً بها حتى وفاته ، ومن ثم فلا يتحقق بهذا التخلي الجزئي حالة الترك التي نصت عليها المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 سالف البيان وإنما يعد في حقيقته تنازلاً عن جزء من العين المؤجرة في صورة تغيير للنشاط وذلك دون الحصول على إذن كتابي من الطاعنة مما يجيز لها طلب إخلاء العين المؤجرة عملاً بالمادة 18/ج من القانون رقم 136 لسنة 1981 وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر واعتبر أن تخلى المستأجر لابنه المطعون ضده الذي كان يقيم معه عن حجرة من حجرات العين التي يستأجرها للسكنى تركاً أجازته المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 ورتب على ذلك اعتبار المطعون ضده مستأجراً لتلك الحجرة وأحقيته في تغيير الغرض من استعمالها إلى عيادة طبية عملاً بنص المادة 19 من القانون رقم 136 لسنة 1981 فإنه يكون قد أخطأ في تطبيق القانون .

المحكمة

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة .
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق -تتحصل في أن الطاعنة أقامت على المطعون ضده الدعوى رقم .... لسنة 1996 أمام محكمة إسكندرية الابتدائية بطلب الحكم بفسخ عقد الإيجار المؤرخ 20/ 6/ 1956 وطرد المطعون ضده من عين النزاع والتسليم وقالت بياناً لها إنه بموجب ذلك العقد استأجر مورث الأخير العين المبينة بالصحيفة لاستعمالها سكناً خاصاً وإذ تنازل بدون إذنها عن جزء منها لابنه المطعون ضده الذي أنشا فيه عيادة طبية فقد أقامت الدعوى . حكمت المحكمة بعدم جواز نظر الدعوى لسابقة الفصل فيها ، استأنفت الطاعنة هذا الحكم بالاستئناف رقم ...... لسنة 52 ق لدى محكمة استئناف الإسكندرية التي قضت بتاريخ 11/ 12/ 1996 بإلغاء الحكم المستأنف ثم قضت بتاريخ 25/ 3/ 1997 برفض الدعوى . طعنت الطاعنة في الحكم الأخير بطريق النقض وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأى بنقض الحكم، وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة حددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.
وحيث إن مما تنعاه الطاعنة على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون ذلك أنه اعتبر تخلى المستأجر إلى ابنه المقيم معه عن إحدى حجرات العين التي يستأجرها للسكنى تركاً مما تجيزه المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 في حين أن الترك في مفهوم تلك المادة هو التخلي نهائياً عن كل العين المؤجرة بقصد عدم الانتفاع بها وليس التخلي عن جزء منها وإذ رتب الحكم على هذا النظر المخالف للقانون اعتبار ذلك الابن مستأجراً لجزء من العين يحق له تغيير استعماله من مسكن إلى عيادة طبية فإنه يكون معيباً بما يستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي في محله ذلك أن النص في المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 على أن "لا ينتهى عقد إيجار المسكن بوفاة المستأجر أو تركه العين إذا بقى فيها زوجه أو أولاده أو أي من والديه الذين كانوا يقيمون معه حتى الوفاة أو الترك ...." يدل - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - على أن الترك الذي يجيز لهؤلاء المقيمين مع المستأجر البقاء في العين المؤجرة والاستفادة من الامتداد القانوني لعقد الإيجار في مفهوم هذه المادة هو الترك الفعلي من جانب المستأجر مع بقاء من كانوا يقيمون معه وقت حصول الترك ، ويجب أن يتوافر في الترك عنصران أولهما مادى يتمثل في هجر الإقامة في العين على وجه نهائي والثاني معنوي بأن يصاحب هجر الإقامة فيها عنصر التخلي عن العلاقة الإيجارية للغير بما لازمه أن يكون ترك المستأجر الإقامة بالعين المؤجرة وتخليه عنها للغير تركاً كلياً فإن كان الترك جزئياً بأن تخلى المستأجر عن جزء من العين للغير ولو كان لأحد المقيمين معه ممن عددتهم المادة 29 سالفة الذكر فلا تتحقق حالة الترك التي عناها المشرع بالمادة سالفة البيان ، كما أن من المقرر- في قضاء هذه المحكمة - أنه وإن أجازت المادة 19 من القانون رقم 136 لسنة 1981 للمستأجر تغيير استعمال العين المؤجرة إلى غير أغراض السكنى مقابل زيادة في الأجرة على الوجه المبين بهذا النص بشرط عدم ترتيب ضرر للمبنى أو شاغليه إلا أنه يجب أن يثبت للمحكمة أن المستأجر هو الذي غير الغرض من استعمال العين من سكنى إلى غرض آخر وإلا كان ذلك تنازلاً في صورة تغيير للنشاط . لما كان ذلك ، وكان الثابت بالأوراق وبلا خلاف بين الطرفين أن المستأجر الأصلي لعين النزاع قد تخلى عن إحدى حجراتها لابنه المطعون ضده الذي قام بتغيير الغرض من استعمالها من سكنى إلى عيادة يمارس فيها نشاطه الطبي في حين استمر المستأجر الأصلي شاغلاً لباقي حجرات العين المؤجرة ومنتفعاً بها حتى وفاته ، ومن ثم فلا يتحقق بهذا التخلي الجزئي حالة الترك التي نصت عليها المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 سالف البيان وإنما يعد في حقيقته تنازلاً عن جزء من العين المؤجرة في صورة تغيير للنشاط وذلك دون الحصول على إذن كتابي من الطاعنة مما يجيز لها طلب إخلاء العين المؤجرة عملاً بالمادة 18/ ج من القانون رقم 136 لسنة 1981 وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر واعتبر أن تخلى المستأجر لابنه المطعون ضده الذي كان يقيم معه عن حجرة من حجرات العين التي يستأجرها للسكنى تركاً أجازته المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 ورتب على ذلك اعتبار المطعون ضده مستأجراً لتلك الحجرة وأحقيته في تغيير الغرض من استعمالها إلى عيادة طبية عملاً بنص المادة 19 من القانون رقم 136 لسنة 1981 فإنه يكون قد أخطأ في تطبيق القانون بما يعيبه ويوجب نقضه لهذا السبب دون حاجة لبحث باقي أسباب الطعن.
وحيث إن الموضوع صالح للفصل فيه ولما تقدم.