أحكام النقض - المكتب الفنى - مدنى
السنة 56 - صـ 849

جلسة 11 من ديسمبر سنة 2005

برئاسة السيد المستشار/ محمد محمود عبد اللطيف نائب رئيس المحكمة وعضوية السادة المستشارين/ على حسين جمجوم، محمد زكى خميس، حامد عبد الوهاب علام وأحمد فتحى المزين نواب رئيس المحكمة.

(149)
الطعن رقم 1504 لسنة 75 القضائية

(1) نقض "أسباب الطعن: الأسباب المتعلقة بالنظام العام".
أسباب الطعن المتعلقة بالنظام العام. لمحكمة النقض والخصوم والنيابة إثارتها ولو لم يسبق التمسك بها أمام محكمة الموضوع أو فى صحيفة الطعن. شرطه. توافر عناصر الفصل فيها من وقائع وأوراق سبق عرضها على محكمة الموضوع ووردت على الجزء المطعون فيه من الحكم. م 253 من قانون المرافعات.
(2) إيجار "إيجار الأماكن: أسباب الإخلاء: الإخلاء لعدم الوفاء بالأجرة: التكليف بالوفاء: بطلانه". دعوى "شروط قبول الدعوى".
تكليف المستأجر بالوفاء. شرط أساسى لقبول دعوى الإخلاء. بطلانه أو خلو الدعوى منه. أثره. عدم قبول الدعوى. عدم بيان الأجرة المطالب بها فى التكليف أو المطالبة بأجرة تجاوز ما هو مستحق فى ذمة المستأجر. أثره. بطلان التكليف. تعلقه بالنظام العام. مؤداه. جواز إثارته لأول مرة أمام محكمة النقض. شرطه.
(3) إيجار "إيجار الأماكن: أسباب الإخلاء: الإخلاء لعدم الوفاء بالأجرة: التكليف بالوفاء".
التكليف بالوفاء. تعلقه بالنظام العام. مؤداه. اعتباره مطروحًا دائمًا على محكمة الموضوع.
(4، 5) إيجار "تشريعات إيجار الأماكن: ما يخرج عن نطاق سريانها: التأجير مفروشًا".
(4) ثبوت أن الغرض الأساسى من الإيجار ليس المكان فى ذاته وإنما ما اشتمل عليه من عناصر مادية أو معنوية. أثره. خضوعه لأحكام القانون المدنى فى شأن تحديد الأجرة وامتداد العقد.
(5) وصف العين المؤجرة. العبرة فيه بحقيقة الحال وقت التعاقد وما انصرفت إليه إرادة المتعاقدين.
(6) إيجار "إيجار الأماكن: الأجرة فى ظل تشريعات إيجار الأماكن: أحوال الزيادة فى الأجرة: الزيادة فى القيمة الإيجارية للأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى".
تحديد مقدار الزيادة فى أجرة الأماكن غير السكنية. م 3 ق 6 لسنة 1997. مناطه. خضوع الأجرة ابتداء لقانون إيجار الأماكن.
(7) إيجار "إيجار الأماكن: الأجرة فى ظل تشريعات إيجار الأماكن: ما لا يخضع لقواعد تحديد الأجرة". حكم "عيوب التدليل: الخطأ فى تطبيق القانون".
ثبوت أن المخبز محل النزاع مؤجر بالمفروش. مؤداه. خروجه عن نطاق قواعد تحديد الأجرة الواردة بتشريعات إيجار الأماكن الاستثنائية وزياداتها القانونية وسريان الأجرة المتفق عليها فى عقد الإيجار إعمالاً لأحكام القانون المدنى. قضاء الحكم المطعون فيه بالإخلاء استنادًا إلى التكليف بالوفاء الباطل لتضمنه المطالبة بالزيادة المقررة بالقانون 6 لسنة 1997. خطأ ومخالفة للقانون.

1 - المقرر - فى قضاء محكمة النقض - أن مفاد نص المادة 253 من قانون المرافعات أنه يجوز للخصوم - كما هو الشأن بالنسبة للنيابة العامة ولمحكمة النقض إثارة الأسباب المتعلقة بالنظام العام ولو لم يسبق التمسك بها أمام محكمة الموضوع أو فى صحيفة الطعن متى توافرت عناصر الفصل فيها من الوقائع والأوراق التى سبق عرضها على محكمة الموضوع ووردت هذه الأسباب على الجزء المطعون فيه من الحكم.
2 - المقرر - فى قضاء محكمة النقض - أن المشرع قد اعتبر تكليف المستأجر بالوفاء شرطًا أساسيًا لقبول دعوى الإخلاء بسبب التأخير فى سداد الأجرة فإذا خلت منه الدعوى أو وقع باطلاً تعين الحكم بعدم قبولها، ويشترط لصحة التكليف أن تبين فيه الأجرة المستحقة المتأخرة التى يطالب بها المؤجر حتى يتبين للمستأجر حقيقة المطلوب منه بمجرد وصول التكليف إليه ويجب ألا تجاوز الأجرة المطلوبة ما هو مستحق فعلاً فى ذمة المستأجر شريطة ألا يكون متنازعًا فيها جديًا، وأن بطلان التكليف بالوفاء يتعلق بالنظام العام تقضى به المحكمة من تلقاء نفسها حتى ولو لم يلتفت إليه المستأجر أو يتمسك به وهو بهذه المثابة يجوز إثارته لأول مرة أمام محكمة النقض طالما كان مبنيًا على سبب قانونى بحت أو يخالطه عنصر واقعى سبق عرضه على محكمة الموضوع أو كانت العناصر التى تتمكن بها تلك المحكمة من تلقاء نفسها من الإلمام بهذا السبب تحت نظرها عند الحكم فى الدعوى.
3 - المقرر - فى قضاء محكمة النقض - أن مسألة التكليف بالوفاء قائمة فى الخصومة ومطروحة دائمًا على محكمة الموضوع وعليها أن تقضى من تلقاء نفسها فى صحة أو بطلان هذا التكليف.
4 - المقرر - فى قضاء محكمة النقض - أنه وإن كانت تشريعات إيجار الأماكن الاستثنائية المتعاقبة قد أخضعت لأحكامها كافة الأماكن أيًا كان الغرض الذى أجرت من أجله إلا أن شرط ذلك أن يكون المكان بذاته هو محل الاعتبار فى التعاقد بحيث أنه إذا كان الغرض الرئيسى من الإيجار ليس المكان فى حد ذاته وإنما ما اشتمل عليه من عناصر مادية أو معنوية وأن المكان لم يكن إلا عنصرًا ثانويًا فإن الإجارة تخرج عن نطاق التشريعات السابقة - فى خصوص تحديد الأجرة وامتداد العقد - وتخضع فى ذلك لأحكام القواعد العامة فى القانون المدنى.
5 - المقرر - فى قضاء محكمة النقض - العبرة فى وصف العين المؤجرة هى بحقيقة الحال وقت التعاقد وما انصرفت إليه إرادة المتعاقدين.
6 - المقرر - فى قضاء محكمة النقض - أن مناط الزيادة الواردة فى المادة الثالثة من القانون 6 لسنة 1997 أن تكون الأجرة القانونية محكومة بقانون إيجار الأماكن فحيثما وجدت أجرة قانونية محكومة بقانون إيجار الأماكن وجبت الزيادة.
7 - إذ كان البين من الأوراق ومن صورة عقد الاتفاق والتصالح المؤرخ 1/ 1/ 1993 أن العين موضوع النزاع عبارة عن مخبز أفرنكى قام المالك المؤجر - مورث المطعون ضده - بتجهيزه واستخرج له سجلاً تجاريًا ورخصه وقام بتأجيره بموجب العقد المؤرخ 1/ 1/ 1982 إلى الطاعن ونجله...... وقد باع الأخير حصته فى الآلات إلى الطاعن بعد أن آلت إليه ملكية المخبز هو وشقيقه المطعون ضده بعد وفاة مورثهما بقيمة إيجارية مستحقة للمطعون ضده عن حصته فى ذلك المخبز250جنيه سنويًا وبالتالى فإن العين محل النزاع تكون مؤجرة بأدواتها (مفروشًا) وهو ما لم يكن مثار نزاع بين الخصوم أنفسهم - مما مؤداه خروج هذا الإيجار عن نطاق قواعد تحديد الأجرة الواردة بتشريعات إيجار الأماكن الاستثنائية وزيادتها القانونية وسريان الأجرة المتفق عليها فى عقد الإيجار إعمالاً لأحكام القانون المدنى، ولما كان التكليف بالوفاء الصادر من المطعون ضده للطاعن قد تضمن مطالبة المستأجر بالزيادة المقررة بالقانون رقم 6 لسنة 1997 فإنه يكون قد تضمن المطالبة بأجرة تجاوز الأجرة المستحقة ومن ثم يكون ذلك التكليف باطلاً حابط الأثر وتكون دعوى الإخلاء المستندة إلى هذا التكليف غير مقبولة وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر واعتد بهذا التكليف الباطل ورتب على ذلك قضاءه بالإخلاء من المخبز محل النزاع وتسليمه للمطعون ضده فإنه يكون قد خالف القانون وأخطأ فى تطبيقه.

المحكمة

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذى تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - تتحصل فى أن المطعون ضده أقام على الطاعن الدعوى رقم... لسنة 2001 مساكن الإسكندرية الابتدائية بطلب الحكم بفسخ عقد الاتفاق المؤرخ 1/ 1/ 1993 وإخلاء العين المبينة بالصحيفة والتسليم على سند من أنه بموجب عقد الإيجار المؤرخ 1/ 1/ 1982 استأجر الطاعن وآخر من مورثه العين محل النزاع (مخبز) بأدواته وتم الاتفاق على أن تكون إدارة العين وسداد أجرتها على الطاعن وبموجب الاتفاق المؤرخ 1/ 1/ 1993 اتفق الطرفان على زيادة الأجرة إلى 250 جنيه سنويًا يلتزم بها الطاعن إلا أنه امتنع عن سدادها بالزيادة القانونية المقررة بالقانون رقم 6 لسنة 1997 ورسم النظافة والضريبة العقارية عن الفترة من 1/ 1/ 2000 حتى 31/ 5/ 2001 بإجمالى مبلغ ج2308.76 جنيه رغم تكليفه بالوفاء فأقام الدعوى، ندبت المحكمة خبيرًا فتصالح الطرفان أمامه فحكمت المحكمة برفض الدعوى. استأنف المطعون ضده هذا الحكم لدى محكمة استئناف الإسكندرية بالاستئناف رقم.... لسنة 60 قضائية. وبتاريخ 20/ 12/ 2004 قضت المحكمة بإلغاء الحكم المستأنف وبإجابة المطعون ضده إلى طلباته، طعن الطاعن فى هذا الحكم بطريق النقض، وأودعت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأى بنقض الحكم المطعون فيه، وإذ عُرض الطعن على المحكمة فى غرفة مشورة حددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.
وحيث إنه لما كان من المقرر - فى قضاء هذه المحكمة - أن مفاد نص المادة 253 من قانون المرافعات أنه يجوز للخصوم - كما هو الشأن بالنسبة للنيابة العامة ولمحكمة النقض إثارة الأسباب المتعلقة بالنظام العام ولو لم يسبق التمسك بها أمام محكمة الموضوع أو فى صحيفة الطعن متى توافرت عناصر الفصل فيها من الوقائع والأوراق التى سبق عرضها على محكمة الموضوع ووردت هذه الأسباب على الجزء المطعون فيه من الحكم. كما أن المشرع قد اعتبر تكليف المستأجر بالوفاء شرطًا أساسيًا لقبول دعوى الإخلاء بسبب التأخير فى سداد الأجرة فإذا خلت منه الدعوى أو وقع باطلاً تعين الحكم بعدم قبولها ويشترط لصحة التكليف أن تبين فيه الأجرة المستحقة المتأخرة التى يطالب بها المؤجر حتى يتبين للمستأجر حقيقة المطلوب منه بمجرد وصول التكليف إليه ويجب ألا تجاوز الأجرة المطلوبة فيه ما هو مستحق فعلاً فى ذمة المستأجر شريطة ألا يكون متنازعًا فيها جديًا، وأن بطلان التكليف بالوفاء يتعلق بالنظام العام تقضى به المحكمة من تلقاء نفسها حتى ولو لم يلتفت إليه المستأجر أو يتمسك به وهو بهذه المثابة يجوز إثارته لأول مرة أمام محكمة النقض طالما كان مبنيًا على سبب قانونى بحت أو يخالطه عنصر واقعى سبق عرضه على محكمة الموضوع أو كانت العناصر التى تتمكن بها تلك المحكمة من تلقاء نفسها من الإلمام بهذا السبب تحت نظرها عند الحكم فى الدعوى من أجل ذلك تعتبر مسألة التكليف بالوفاء قائمة فى الخصومة ومطروحة دائمًا على محكمة الموضوع وعليها أن تقضى من تلقاء نفسها فى صحة أو بطلان هذا التكليف، وأنه من المقرر أيضًا أنه وإن كانت تشريعات إيجار الأماكن الاستثنائية المتعاقبة قد أخضعت لأحكامها كافة الأماكن أيًا كان الغرض الذى أجرت من أجله إلا أن شرط ذلك أن يكون المكان بذاته هو محل الاعتبار فى التعاقد بحيث أنه إذا كان الغرض الرئيسى من الإيجار ليس المكان فى حد ذاته وإنما ما اشتمل عليه من عناصر مادية أو معنوية وأن المكان لم يكن إلا عنصرًا ثانويًا فإن الإجارة تخرج عن نطاق التشريعات السابقة - فى خصوص تحديد الأجرة وامتداد العقد - وتخضع فى ذلك لأحكام القواعد العامة فى القانون المدنى هذا والعبرة فى وصف العين المؤجرة هى بحقيقة الحال وقت التعاقد وما انصرفت إليه إرادة المتعاقدين وأن مناط الزيادة الواردة فى المادة الثالثة من القانون 6 لسنة 1997 أن تكون الأجرة القانونية محكومة بقانون إيجار الأماكن فحيثما وجدت أجرة قانونية محكومة بقانون إيجار الأماكن وجبت الزيادة. لما كان ذلك، وكان البين من الأوراق ومن صورة عقد الاتفاق والتصالح المؤرخ 1/ 1/ 1993 أن العين موضوع النزاع عبارة عن مخبز أفرنكى قام المالك المؤجر - مورث المطعون ضده - بتجهيزه واستخرج له سجلاً تجاريًا ورخصه وقام بتأجيره بموجب العقد المؤرخ 1/ 1/ 1982 إلى الطاعن ونجله.... وقد باع الأخير حصته فى الآلات إلى الطاعن بعد أن آلت إليه ملكية المخبز هو وشقيقه المطعون ضده بعد وفاة مورثهما بقيمة إيجارية مستحقة للمطعون ضده عن حصته فى ذلك المخبز 250جنيه سنويًا وبالتالى فإن العين محل النزاع تكون مؤجرة بأدواتها (مفروشًا) وهو ما لم يكن مثار نزاع بين الخصوم أنفسهم مما مؤداه خروج هذا الإيجار عن نطاق قواعد تحديد الأجرة الواردة بتشريعات إيجار الأماكن الاستثنائية وزيادتها القانونية وسريان الأجرة المتفق عليها فى عقد الإيجار إعمالاً لأحكام القانون المدنى، ولما كان التكليف بالوفاء الصادر من المطعون ضده للطاعن قد تضمن مطالبة المستأجر بالزيادة المقررة بالقانون رقم 6 لسنة 1997 فإنه يكون قد تضمن المطالبة بأجرة تجاوز الأجرة المستحقة ومن ثم يكون ذلك التكليف باطلاً حابط الأثر وتكون دعوى الإخلاء المستندة إلى هذا التكليف غير مقبولة وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر واعتد بهذا التكليف الباطل ورتب على ذلك قضاءه بالإخلاء من المخبز محل النزاع وتسليمه للمطعون ضده فإنه يكون قد خالف القانون وأخطأ فى تطبيقه بما يوجب نقضه.
وحيث إن الموضوع صالح للفصل فيه ولما تقدم يتعين القضاء فى موضوع الاستئناف رقم.... لسنة 60 قضائية الإسكندرية بتعديل الحكم المستأنف فيما قضى به من رفض الدعوى وبعدم قبولها.