المكتب الفني - أحكام النقض - مدني
السنة 57 - صـ 315

جلسة 5 من أبريل سنة 2006

برئاسة السيد المستشار/ محمد جمال الدين حامد نائب رئيس المحكمة وعضوية السادة المستشارين/ درويش مصطفى أغا، علي محمد إسماعيل، نبيل أحمد عثمان ويحيى عبد اللطيف مومية نواب رئيس المحكمة.

(65)
الطعن رقم 573 لسنة 66 القضائية

(1 - 3) إيجار " إيجار الأماكن " المنشآت الآيلة للسقوط " " أسباب الإخلاء: الإخلاء لعدم سداد الأجرة. حكم " عيوب التدليل: القصور في التسبيب ". قضاء مستعجل.
(1) عدم التجاء المستأجر إلى القضاء المستعجل للحصول على إذن منه بتنفيذ القرار أو الحكم الصادر بترميم العقار. لا يحول دون استيفاء ما أنفقه من مستحقات المالك لديه طبقًا للقواعد العامة إذا ما طرح النزاع على محكمة الموضوع. م 60 ق 49 لسنة 1977.
(2) الإخلاء للتأخير في الوفاء بالأجرة. شرطه. منازعة المستأجر جديًا في مقدارها أو استحقاقها. وجوب بحث هذه المسألة الأولية قبل الفصل في طلب الإخلاء.
(3) منازعة الطاعنات في استحقاق الأجرة المطالب بها تأسيسًا على قيامهن بإجراء ترميمات للعقار الكائن به عين النزاع تنفيذًا لقرار لجنة المنشآت الآيلة للسقوط لتقاعس الجهة الإدارية والمطعون ضدها عن تنفيذه بتكلفة تزيد على الأجرة المطالب بها وتدليلهن على ذلك بالمستندات. قضاء الحكم المطعون فيه بالإخلاء لعدم الوفاء بالأجرة واطراحه لدفاع الطاعنات لعدم حصولهن على إذن من القضاء المستعجل على الرغم من عدم وجوبه طالما أصبح مطروحًا على محكمة الموضوع. خطأ وقصور حجبه عن بحث دفاع الطاعنات آنف البيان.
1 - النص في المادة 60 من القانون رقم 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر يدل - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - أن المشرع أوجب على ذوى الشأن المبادرة إلى تنفيذ قرار اللجنة الإدارية المختصة بشئون التنظيم النهائي أو الحكم الصادر بترميم العقار وأجاز للمستأجر أن يجرى الأعمال المقررة دون حاجة إلى الحصول على موافقة المالك، وأن يستوفى ما أنفقه خصمًا من مستحقات المالك لديه، وأنه ولئن أجاز النص للمستأجر الالتجاء إلى القضاء المستعجل للحصول على إذن منه بإجراء الأعمال المشار إليها إلا أنه لم يشترط الحصول على هذا الإذن لإمكان استيفاء المستأجر حقه فيما أنفقه عليها خصمًا من مستحقات المالك لديه وفقًا للقواعد العامة إذا ما طرح النزاع في هذا الصدد أمام محكمة الموضوع.
2 - المقرر - في قضاء محكمة النقض - أنه يشترط للحكم بالإخلاء بسبب تأخر المستأجر في سداد الأجرة ثبوت تخلفه عن الوفاء بالأجرة وأن تكون هذه الأجرة خالية من المنازعة الجدية في استحقاقها طبقا لأحكام القانون، فإن كانت الأجرة متنازعًا عليها من جانب المستأجر منازعة جدية سواء في مقدارها أو في استحقاقها فإنه يتعين على المحكمة قبل أن تفصل في طلب الإخلاء أن تعرض لهذا الخلاف وتقول كلمتها فيه ثم تقضى في طلب الإخلاء على ضوء ما يكشف عنه الفصل في النزاع المثار من المستأجر.
3 - إذ كانت الطاعنات قد تمسكن أمام محكمة الاستئناف أنهن قُمن بإجراء ترميمات بالعقار تنفيذًا لقرار لجنة المنشآت الآيلة للسقوط رقم ..... والذي تقاعست الجهة الإدارية والمطعون ضدها عن تنفيذه وأن قيمة هذه الأعمال بلغ مقدارها ألف جنيه وهى تزيد على قيمة الأجرة المطالب بها وأيدن ذلك بتقديم صورة ضوئية لفاتورة منسوب صدورها للمقاول الذي قام بالتنفيذ وكان لا يحول دون الطاعنات والتمسك بدفاعهن المتقدم أنهن لم يحصلن على إذن من القضاء المستعجل بإجراء هذه الترميمات طالما أن الأمر قد أصبح مطروحًا على محكمة الموضوع , وإذ تنكب الحكم المطعون فيه هذا النظر ورفض طلب الطاعنات بخصم هذا المبلغ من قيمة الأجرة المستحقة للمطعون ضدها لعدم حصولهن على إذن من القضاء المستعجل بإجراء أعمال الترميم على هذا الخطأ - الذي حجبه عن الفصل في موضوع منازعة الطاعنات في استحقاق الأجرة المطالب بها - القضاء بإخلائهن من العين محل النزاع لعدم وفائهن للمطعون ضدها بالأجرة موضوع الدعوى فإنه يكون فضلاً عن خطئه في تطبيق القانون مشوبًا بالقصور في التسبيب.

المحكمة

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - تتحصل في أن المطعون ضدها أقامت على الطاعنات الدعوى رقم ....... لسنة 1992 أمام محكمة الإسكندرية الابتدائية بطلب الحكم بإخلائهن من العين المبينة بالصحيفة والتسليم وقالت بيانًا لدعواها إنه بموجب عقد إيجار مؤرخ 1/ 10/ 1970 استأجر مورث الطاعنات عين التداعي لقاء أجرة شهرية مقدارها جنيهان ونصف، وإذ تأخرن عن سداد الإيجار اعتبارًا من 1/ 1/ 1986 رغم تكليفهن بالوفاء بها فقد أقامت الدعوى. حكمت المحكمة بالطلبات. استأنفت الطاعنات هذا الحكم بالاستئناف رقم .... لسنة 49 ق لدى محكمة استئناف إسكندرية وبتاريخ 29/ 11/ 1995 قضت المحكمة بتأييد الحكم المستأنف. طعنت الطاعنات في الحكم بطريق النقض، وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقض الحكم، وإذ عُرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة حددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.
وحيث إن مما تنعاه الطاعنات على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون والقصور في التسبيب، وفى بيان ذلك يقلن إنهن تمسكن أمام محكمة الاستئناف بقيامهن بإجراء أعمال الترميم الخاصة بالعقار والتي بلغ مقدارها ألف جنيه وأيدن ذلك بفاتورة مقدمة من المقاول الذي قام بالتنفيذ إلا أن الحكم المطعون فيه رفض خصم هذا المبلغ من الأجرة المستحقة للمطعون ضدها على سند من عدم حصولهن على إذن من القضاء المستعجل بإجراء هذه الأعمال مرتبًا على ذلك قضائه بإخلاء العين لعدم الوفاء بالأجرة مما يعيبه ويستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي سديد، ذلك أن النص في المادة 60 من القانون رقم 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر على أن " مع عدم الإخلال بالأحكام الخاصة بتوجيه وتنظيم أعمال البناء يجب على ذوى الشأن أن يبادروا إلى تنفيذ قرار اللجنة النهائي أو حكم المحكمة الصادر في شأن المنشآت الآيلة للسقوط والترميم والصيانة وفقًا لأحكام هذا القانون وذلك في المدة المحددة لتنفيذه. وللجنة الإدارية المختصة بشئون التنظيم في حالة امتناع ذوى الشأن عن تنفيذ قرار اللجنة النهائي أو حكم المحكمة بحسب الأحوال في المدة المحددة لذلك، أن تقوم بتنفيذه على نفقة صاحب الشأن وتحصل قيمة التكاليف وجميع النفقات بطريق الحجز الإداري. ويجوز للمستأجر إذا تأخر كل من ذوى الشأن والجهة الإدارية المذكورة عن القيام بتنفيذ ما نص عليه القرار النهائي أو قضى به حكم المحكمة بحسب الأحوال، أن يحصل على إذن من القضاء المستعجل في أن يجرى الأعمال المقررة دون حاجة إلى الحصول على موافقة المالك، وأن يستوفى ما أنفقه خصمًا من مستحقات المالك لديه " يدل - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - أن المشرع أوجب على ذوى الشأن المبادرة إلى تنفيذ قرار اللجنة الإدارية المختصة بشئون التنظيم النهائي أو الحكم الصادر بترميم العقار وأجاز للمستأجر أن يجرى الأعمال المقررة دون حاجة إلى الحصول على موافقة المالك، وأن يستوفى ما أنفقه خصمًا من مستحقات المالك لديه، وأنه ولئن أجاز النص للمستأجر الالتجاء إلى القضاء المستعجل للحصول على إذن منه بإجراء الأعمال المشار إليها إلا أنه لم يشترط الحصول على هذا الإذن لإمكان استيفاء المستأجر حقه فيما أنفقه عليها خصمًا من مستحقات المالك لديه وفقًا للقواعد العامة إذا ما طرح النزاع في هذا الصدد أمام محكمة الموضوع. لما كان ذلك، وكان يشترط للحكم بالإخلاء بسبب تأخر المستأجر في سداد الأجرة ثبوت تخلفه عن الوفاء بالأجرة وأن تكون هذه الأجرة خالية من المنازعة الجدية في استحقاقها طبقا لأحكام القانون، فإن كانت الأجرة متنازعًا عليها من جانب المستأجر منازعة جدية سواء في مقدارها أو في استحقاقها فإنه يتعين على المحكمة قبل أن تفصل في طلب الإخلاء أن تعرض لهذا الخلاف وتقول كلمتها فيه ثم تقضى في طلب الإخلاء على ضوء ما يكشف عنه الفصل في النزاع المثار من المستأجر. لما كان ما تقدم وكانت الطاعنات قد تمسكن أمام محكمة الاستئناف أنهن قُمن بإجراء ترميمات بالعقار تنفيذا لقرار لجنة المنشآت الآيلة للسقوط رقم 4/ 32/ 87 والذي تقاعست الجهة الإدارية والمطعون ضدها عن تنفيذه وأن قيمة هذه الأعمال بلغ مقدارها ألف جنيه وهى تزيد على قيمة الأجرة المطالب بها وأيدن ذلك بتقديم صورة ضوئية لفاتورة منسوب صدورها للمقاول الذي قام بالتنفيذ وكان لا يحول دون الطاعنات والتمسك بدفاعهن المتقدم أنهن لم يحصلن على إذن من القضاء المستعجل بإجراء هذه الترميمات طالما أن الأمر قد أصبح مطروحًا على محكمة الموضوع , وإذ تنكب الحكم المطعون فيه هذا النظر ورفض طلب الطاعنات بخصم هذا المبلغ من قيمة الأجرة المستحقة للمطعون ضدها لعدم حصولهن على إذن من القضاء المستعجل بإجراء أعمال الترميم مرتبًا على هذا الخطأ - الذي حجبه عن الفصل في موضوع منازعة الطاعنات في استحقاق الأجرة المطالب بها - القضاء بإخلائهن من العين محل النزاع لعدم وفائهن للمطعون ضدها بالأجرة موضوع الدعوى فإنه يكون فضلاً عن خطئه في تطبيق القانون مشوبًا بالقصور في التسبيب بما يوجب نقضه لهذا السبب دون حاجة لبحث باقي أسباب الطعن.