جلسة 27 من أبريل سنة 2014

برئاسة السيد القاضي/ عبد الله عمر نائب رئيس المحكمة وعضوية السادة القضاة/ سمير فايزي عبد الحميد، أحمد فتحي المزين، محمد حسن عبد اللطيف وحاتم أحمد سنوسي نواب رئيس المحكمة.

(5)
الطعن رقم 1169 لسنة 69 القضائية

(1 - 4) إيجار " القواعد العامة في الإيجار: عقد الإيجار: تعريف عقد الإيجار " " تشريعات إيجار الأماكن: أسباب الإخلاء: الإخلاء لتغير وجه استعمال العين المؤجرة ".
(1) العقد شريعة المتعاقدين. م 147/ 1 مدني. عدم استقلال أيّ من طرفي العقد بنقضه أو تعديله.
(2) عقد الإيجار. عقد رضائي. خضوعه لمبدأ سلطان الإرادة في حدود ما فرضه.
(3) الترخيص للمستأجر بتغيير الغرض من استعمال العين إلى غير أغراض السكنى. حق المؤجر في تقاضي أجرة إضافية ولو تقاعس المستأجر عن الانتفاع بهذه الميزة أو أعاد استعمال العين إلى الغرض الأصلي. لا يحق للمستأجر أن يتحلل من التزامه بإرادته المنفردة. علة ذلك.
(4) الترخيص للمستأجر الأصلي (مورث المطعون ضدهم) بتأجير بعض وحدات العين من الباطن مقابل أجرة إضافية. أثره. عدم جواز مطالبته أو ورثته الشركة الطاعنة (المؤجرة) بتخفيض الأجرة بعد إعادة استعمال العين إلى غرضها الأصلي والتنازل عن ميزة الإيجار من الباطن بالإرادة المنفردة. علة ذلك. مخالفة الحكم المطعون فيه ذلك النظر وقضاءه بإنقاص الأجرة إلى أصلها الوارد بالعقد. خطأ.
1 - المقرر - في قضاء محكمة النقض - أن مفاد النص في المادة 147 من القانون المدني يدل على أنه إذا انعقد العقد صحيحًا نافذًا بين طرفيه فلا يملك أحدهما التحلل منه بإرادته المنفردة وإنما يتم انحلاله باتفاقهما رضاءً أو بصدور حكم بينهما بذلك.
2 - المقرر - في قضاء محكمة النقض - أن عقد الإيجار كأي عقد آخر يخضع لمبدأ سلطات الإرادة الذي يقضي بأن العبرة في تحديد حقوق طرفي العقد هو بما حواه من نصوص بما مؤداه احترام كل منهما للشروط الواردة فيه ما لم تكن مخالفة للنظام العام ومقتضى ذلك التزم كل من المؤجر والمستأجر باحترام الشروط الواردة في عقد الإيجار والتي يحظر عليهما مخالفتهما، كما لا يجوز لأي منهما تعديل شروطه بإرادته المنفردة.
3 - المقرر - في قضاء محكمة النقض - أن الترخيص للمستأجر بتغيير استعمال العين المؤجرة للسكنى إلى غير ذلك من الأغراض المهنية أو التجارية أو الصناعية هو ميزة جديدة نصت عليها المواد 23 من القانون 49 لسنة 1977 و7، 19 من القانون رقم 136 لسنة 1981 وخولت للمؤجر في مقابل هذه الميزة حق اقتضاء أجرة إضافية وفقًا لمعايير محددة والتالي يحق للمؤجر تقاضي هذا المقابل ولو تقاعس المستأجر عن الانتفاع بتلك الميزة وليس له التحلل منها بإرادته المنفردة اعتبارًا بأن من المقرر في العقود التبادلية - ومنها عقد الإيجار - أنه لا يسوغ لأحد الطرفين أن يستقل بتعديل شروط العقد أو أن يتحلل من التزاماته المترتبة عليه بإرادته المنفردة ومن ثم فإنه لا وجه للقول بأن من حق المستأجر إرغام المؤجر على الرضوخ لرغبته في التنازل عن ميزة خولها له القانون والرجوع إلى الغرض الأصلي من الإيجار مرة أخرى مع إنقاص الأجرة تبعًا لذلك لما في ذلك من إهدار للتوازن بين حقوق الطرفين بغير سند من أحكام القانون.
4 - إذ كان الثابت بأوراق الدعوى ودون منازعة من المطعون ضدهم أن مورثهم المسـتأجر الأصلي استأجر عين النزاع بموجب العقد المؤرخ 1/ 12/ 1965 لاستعمالها للسكنى وأنه في غضون عام 1986 أجر بعض حجراتها من الباطن مفروشة - وبموافقة الطاعنة - إلى شركة ......... للملاحة البحرية لاستعمالها كمكتب لها والتزم بسداد الأجرة القانونية المنصوص عليها بالقانون رقم 136 لسنة 1981 نظير تلك الميزة المخولة له قانونًا حتى تاريخ وفاته في 7/ 9/ 1996 ومن ثم فلا يجوز له أو لورثته - بعد امتداد عقد الإيجار إلى المطعون ضدهم - مطالبة الشركة الطاعنة بإنقاص الأجرة بحجة انتهاء عقد الإيجار المفروش وعودتهم إلى استعمال عين النزاع لغرض السكنى وتنازلهم عن ميزة التأجير من الباطن بالإرادة المنفردة دون موافقة من المؤجر الأصلي لعين التداعي بعد تعديل عقد الإيجار بين طرفيه لانطواء ذلك على التحلل من شروط هذا العقد وإهدار للتوازن بين حقوق الطرفين بغير سند من القانون بحسبان أن تلك الحقوق مستمدة من ذلك العقد وأحكام القانون، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وانتهى إلى إلغاء الحكم الابتدائي وإنقاص الأجرة إلى أصلها الوارد بعقد الإيجار سند الدعوى, فإنه يكون معيبًا.

المحكمة

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد القاضي والمرافعة وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - تتحصل في أن المطعون ضدهم أقاموا الدعوى رقم ..... لسنة 1998 أمام محكمة الإسكندرية الابتدائية على الشركة الطاعنة بطلب الحكم بتحديد أجرة عين النزاع بذات القيمة الواردة بعقد الإيجار المؤرخ 1/ 12/ 1965 وقالوا بيانًا لذلك أن مورثهم استأجر من الشركة الطاعنة الشقة المبينة بالصحيفة وعقد الإيجار المذكور لاستعمالها للسكنى نظير أجرة مقدارها 8.031 جنيهات شهريًا وفي غضون عام 1986 أجر مورثهم جزءًا منها مفروشًا لإحدى الشركات من الباطن لاستعمالها كمكتب، وأن الشركة الطاعنة أضافت الزيادة القانونية المقررة بالقانون رقم 136 لسنة 1981إلى الأجرة الشهرية لعين التداعي نظير ذلك واستمر مورثهم في سدادها، وإذ انتهى التأجير من الباطن بتاريخ 30/ 9/ 1995 وأخلى المستأجر المفروش، وقد أعاد مورثهم استعمال الشقة لغرض السكنى وأخطر الشركة الطاعنة بذلك وطالبها برد الأجرة إلى القيمة الواردة بعقد الإيجار دون أي زيادة فامتنعت وطالبتهم بالزيادة المستحدثة بالقانون 6 لسنة 1997 بعد وفاة مورثهم لذا أقاموا الدعوى، حكمت المحكمة برفض الدعوى. استأنف المطعون ضدهم هذا الحكم بالاستئناف رقم ....... لسنة 54 ق الإسكندرية وبتاريخ 24/ 3/ 1999 قضت المحكمة بإلغاء الحكم المستأنف وتحديد الأجرة القانونية لعين النزاع بالأجرة الثابتة بعقد الإيجار ومقدارها 8.031 جنيهات. طعنت الشركة الطاعنة في هذا الحكم بطريق النقض وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقض الحكم المطعون فيه، وإذ عُرض الطعن على المحكمة في - غرفة مشورة - حددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.
وحيث إن الشركة الطاعنة تنعى على الحكم المطعون فيه بسبب الطعن الخطأ في تطبيق القانون وتقول بيانًا لذلك إنها أذنت للمستأجر الأصلي - مورث المطعون ضدهم - بتأجير عين النزاع مفروشة لغير غرض السكنى مقابل التزامه بسداد الزيادة القانونية المنصوص عليها بالقانون رقم 136 لسنة 1981 إلى الأجرة الشهرية لشقة التداعي نظير الترخيص له بالتأجير من الباطن لغير غرض السكنى بما أتاح له تأجير ثلاث غرف من عين النزاع مفروشة لإحدى شركات الملاحة البحرية واستعمال الجزء الباقي مكتب محاماة فلا يحق له أو لورثته من بعده إنقاص الأجرة بردها إلى أصلها الوارد بعقد الإيجار وإرغام الشركة المؤجرة على الرضوخ لرغبتهم في التنازل عن تلك الميزة القانونية بالإرادة المنفردة بحجة إعادته استعمال العين المؤجرة للسكن مرة أخرى لما في ذلك من إهدار للتوازن بين حقوق الطرفين بغير سند من القانون, وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر فإنه يكون معيبًا بما يستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي سديد، ذلك أن من المقرر - في قضاء هذه المحكمة - أن مفاد النص في المادة 147 من القانون المدني يدل على أن " العقد شريعة المتعاقدين فلا يجوز نقضه ولا تعديله إلا باتفاق الطرفين أو للأسباب التي يقرها القانون " يدل على أنه إذا انعقد العقد صحيحًا نافذًا بين طرفيه فلا يملك أحدهما التحلل منه بإرادته المنفردة وإنما يتم انحلاله باتفاقهما رضاءً أو بصدور حكم بينهما ذلك، ومؤدى ذلك أن عقد الإيجار كأي عقد آخر يخضع لمبدأ سلطان الإرادة الذي يقضي بأن العبرة في تحديد حقوق طرفي العقد هو بما حواه من نصوص بما مؤداه احترام كل منهما للشروط الواردة فيه ما لم تكن مخالفة للنظام العام ومقتضى ذلك التزم كل من المؤجر والمستأجر باحترام الشروط الواردة في عقد الإيجار والتي يحظر عليهما مخالفتها، كما لا يجوز لأي منهما تعديل شروطه بإرادته المنفردة، وأن الترخيص للمستأجر بتغيير استعمال العين المؤجرة للسكنى إلى غير ذلك من الأغراض المهنية أو التجارية أو الصناعية هو ميزة جديدة نصت عليها المواد 23 من القانون 49 لسنة 1977 و7، 19 من القانون رقم 136 لسنة 1981 وخولت للمؤجر في مقابل هذه الميزة حق اقتضاء أجرة إضافية وفقًا لمعايير محددة وبالتالي يحق للمؤجر تقاضي هذا المقابل ولو تقاعس المستأجر عن الانتفاع بتلك الميزة وليس له التحلل منها بإرادته المنفردة اعتبارًا بأن من المقرر في العقود التبادلية - ومنها عقد الإيجار - أنه لا يسوغ لأحد الطرفين أن يستقل بتعديل شروط العقد أو أن يتحلل من التزاماته المترتبة عليه بإرادته المنفردة ومن ثم فإنه لا وجه للقول بأن من حق المستأجر إرغام المؤجر على الرضوخ لرغبته في التنازل عن ميزة خولها له القانون والرجوع إلى الغرض الأصلي من الإيجار مرة أخرى مع إنقاص الأجرة تبعًا لذلك لما في ذلك من إهدار للتوازن بين حقوق الطرفين بغير سند من أحكام القانون. لما كان ذلك، وكان الثابت بأوراق الدعوى ودون منازعة من المطعون ضدهم أن مورثهم المسـتأجر الأصلي استأجر عين النزاع بموجب العقد المؤرخ 1/ 12/ 1965 لاستعمالها للسكنى وأنه في غضون عام 1986 أجر بعض حجراتها من الباطن مفروشة - وبموافقة الطاعنة - إلى شركة بيراميد للملاحة البحرية لاستعمالها كمكتب لها والتزم بسداد الأجرة والزيادة القانونية المنصوص عليها بالقانون رقم 136 لسنة 1981 نظير تلك الميزة المخولة له قانونًا حتى تاريخ وفاته في 7/ 9/ 1996 ومن ثم فلا يجوز له أو لورثته - بعد امتداد عقد الإيجار إلى المطعون ضدهم - مطالبة الشركة الطاعنة بإنقاص الأجرة بحجة انتهاء عقد الإيجار المفروش وعودتهم إلى استعمال عين النزاع لغرض السكنى وتنازلهم عن ميزة التأجير من الباطن بالإرادة المنفردة دون موافقة من المؤجر الأصلي لعين التداعي بعد تعديل عقد الإيجار بين طرفيه لانطواء ذلك على التحلل من شروط هذا العقد وإهدار للتوازن بين حقوق الطرفين بغير سند من القانون بحسبان أن تلك الحقوق مستمدة من ذلك العقد وأحكام القانون، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وانتهى إلى إلغاء الحكم الابتدائي وإنقاص الأجرة إلى أصلها الوارد بعقد الإيجار سند الدعوى, فإنه يكون معيبًا بما يوجب نقضه.
وحيث إن الموضوع صالح للفصل فيه، ولما تقدم فإنه يتعين القضاء بتأييد الحكم المستأنف ورفض الاستئناف.