جلسة 27 أبريل سنة 2014

برئاسة السيد القاضي/ عبد الله عمر نائب رئيس المحكمة وعضوية السادة القضاة/ سمير فايزي عبد الحميد، أحمد فتحي المزين، محمد حسب عبد اللطيف وحاتم أحمد سنوسي نواب رئيس المحكمة.

(6)
الطعن رقم 2669 لسنة 71 القضائية

(1 - 3) إيجار " القواعد في الإيجار: عقد الإيجار" " انتهاء عقد الإيجار ".
(1) انتهاء عقد الإيجار باتحاد الذمة. شرطه. شمول البيع كامل العين المؤجرة. اقتصار الشراء على حصة شائعة في العقار. أثره. بقاء عقد الإيجار نافذًا قبل المستأجر بشروطه. علة ذلك
(2) بيع الشريك المشتاع لجزء مفرز من العقار الشائع. بيع صحيح معلق على نتيجة القسمة أو إجازة باقي الشركاء. اعتباره في حكم التصرف في قدر شائع بالنسبة لهم. أثره. عدم حلول المستأجر محلهم في الإجارة الصادرة عن هذا الجزء. مخالفة ذلك. خطأ. علة ذلك.
(3) بيع المطعون ضده الأول المالك على الشيوع لجزء مفرز من العقار الشائع دون إثبات انتهاء حالة الشيوع أو إجازة الطاعنات. اعتباره في حكم التصرف في قدر شائع بالنسبة لهن. أثره. عدم حلول المستأجر محلهن في الإجارة الصادرة عن هذا الجزء. مخالفة الحكم المطعون فيه ذلك النظر وقضائه برفض دعواهن بالإخلاء للتنازل عن العين المؤجرة تأسيسًا على اتحاد ذمة المطعون ضده الأول كمستأجر ومالك على الشيوع. خطأ. علة ذلك
1 - المقرر - في قضاء محكمة النقض - أنه ولئن كان عقد الإيجار ينتهي اتحاد الذمة، كما إذا اشترى المستأجر العين المؤجرة، إذ بهذا الشراء تكون قد اجتمعت فيه صفتا المستأجر والمؤجر فينقضي الالتزام باتحاد الذمة وينتهي الإيجار إلا أن شرط ذلك أن يشمل البيع كامل العين المؤجرة بحيث يحل المستأجر محل المؤجر في عقد الإيجار بأكمله، وهو ما لا يتحقق إذا ما اقتصر البيع على حصة شائعة في العقار الكائنة به بمراعاة حصة باقي الشركاء في هذه العين فيبقى عقد الإيجار نافذًا قبل المستأجر بشروطه ولا يحق له التحلل منه ولا يكون به سوى حصة في الأجرة بقدر نصيبه في الشيوع يقتضيها ممن له حق الإدارة أو يخصمها من الأجرة.
2 - المقرر - في قضاء محكمة النقض - أن شراء المستأجر لجزء مفرز من العقار الشائع وإن كان صحيحًا نافدًا في حق الشريك البائع في كامل الجزء المفرز، إلا أنه غير نافذ في حق باقي الشركاء فيما يتعلق بحصتهم في الشيوع في هذا الجزء المفرز ويبقى هذا الإفراز معلقًا على نتيجة القسمة أو إجازة الشركاء في الشيوع ويعتبر هذا التصرف بالنسبة لهم في حكم التصرف في قدر شائع من ثم فلا يحل محلهم في الإجارة الصادرة عن هذا الجزء، وإن حل محل الشريك البائع فيها فلا يجتمع فيه صفتا المستأجر والمؤجر عن كامل العين المؤجرة فلا ينشأ عنه اتحاد ذمته.
3 - إذ كان الثابت بالأوراق أن المطعون ضده الأول شقيق الطاعنات وهم جميعًا من بين ورثة المرحوم/ ....... المالك الأصلي للعقار الكائن به عين النزاع وأن المطعون ضده الأول يمتلك حصة بالمشاع في كامل أرض وبناء العقار الكائن به عين النزاع وقد قام باستئجار الشقة محل النزاع من باقي الورثة بموجب عقد الإيجار سند الدعوى المؤرخ 1/ 2/ 1993 والذي يبقى قائمًا ونافذًا قبله وبذات شروطه بيد أنه قام ببيعها مفرزة للمطعون ضده الثاني بالعقد المؤرخ 23/ 11/ 1998 ولم يثبت أنه اختص بتلك الحصة بانتهاء حالة الشيوع بموجب أي نوع من أنواع قسمة المال الشائع فيما بينه وبين الطاعنات أو إجازتهن لهذا التخصيص فلا ينفذ هذا البيع في حقهن فيما يتعلق بحصتهن في الشيوع في تلك العين المؤجرة، ومن ثم يصبح البائع - المطعون ضده الأول - وكأنه تصرف في قدر شائع فلا يحل محلهن في تلك الإجارة النافذة قبل طرفيها حال صدور عقد بيعه العين المؤجر للمطعون ضده الثاني، وإذ كان ذلك البيع لم يشمل كامل المال الشائع فلا يتحقق به اتحاد الذمة ويبقى عقد الإيجار سند الدعوى صحيحًا نافذًا في حق المستأجر الأصلي وبشروطه التي لا يحق له التحلل منها ويحق للطاعنات طلب إخلاء العين المؤجرة إذا ما توفر سبب من أسباب الإخلاء المنصوص عليها حصرًا في قوانين إيجار الأماكن الاستثنائية، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وقضى برفض دعواهن بإخلاء العين المؤجرة لتنازل المستأجر الأصلي عنها للمطعون ضده الثاني بدون إذن منهن تأسيسًا على انقضاء عقد الإيجار باتحاد ذمة المطعون ضده الأول إذ اجتمعت فيه صفتا المستأجر والمؤجر باعتباره أحد الشركاء على الشيوع وله الحق في بيع مفرز بقدر حصته في المال الشائع فإنه يكون معيبًا.

المحكمة

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد القاضي المقرر والمرافعة وبعد المداولة.
وحيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - تتحصل في أن الطاعنات أقمن على المطعون ضدهما الدعوى رقم ...... لسنة 1999 إيجارات محكمة الجيزة بطلب الحكم بفسخ عقد الإيجار المؤرخ 1/ 2/ 1993 الإخلاء والتسليم وفي بيان ذلك يقلن إنه بموجب ذلك العقد استأجر المطعون ضده الأول من جميع ورثة مورثهم شقة التداعي رغم أنه شقيقهن ومالك معهن على الشيوع للعقار الكائن به عين النزاع بيد أنه تنازل عن تلك العين المؤجرة للمطعون ضده الثاني بدون إذن منهن فقد أقمن الدعوى. ندبت المحكمة خبيرًا في الدعوى وبعد أن أودع تقريره حكمت بعدم قبول الدعوى لرفعها من غير ذي كامل صفة. استأنفت الطاعنات هذا الحكم بالاستئناف رقم ...... لسنة 118 ق القاهرة وبتاريخ 12/ 9/ 2001 قضت المحكمة بإلغاء الحكم المستأنف ورفض الدعوى. طعن الطاعنات في هذا الحكم بطريق النقض وأودعت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي برفض الطعن، وإذ عُرض الطعن على هذه المحكمة - في غرفة مشورة - حددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.
وحيث إن مما تنعاه الطاعنات على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون والقصور في التسبيب ويقولن في بيان ذلك أن الحكم المطعون فيه أقام قضاءه برفض دعواهن تأسيسًا على أن المطعون ضده الأول قام ببيع عين النزاع للمطعون ضده الثاني وأن الأول يستند في وضع يده إلى سببين باعتباره مستأجرًا لحصة مفرزة ومالكًا على الشيوع في العقار فلا يملك باقي الشركاء في المال الشائع طرده منها ويكون له الحق في بيع هذا الجزء مفرزًا بقدر حصته الشائعة رغم أن المطعون ضده الأول لم يضع يده على عين النزاع إلا من تاريخ بدء عقد الإيجار سند الدعوى وبالتالي تكون حيازته لذلك العين عرضية باعتباره مستأجرًا ويلزم بردها عقب انتهاء عقد الإيجار ولكنه تصرف بالبيع فيها للمطعون ضده الثاني وتعهد بتسليمها إليه، ومن ثم يكون عقد الإيجار سالف الذكر قد انفسخ لتنازل المستأجر عن العين المؤجرة إلى الغير دون إذن صريح من الطاعنات ويضحى المطعون ضده الثاني غاصبًا لها يوجب إخلائه، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر فإنه يكون معيبًا مما يستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي في محله، ذلك أن من المقرر - في قضاء محكمة النقض - أنه ولئن كان عقد الإيجار ينتهي باتحاد الذمة، كما إذا اشترى المستأجر العين المؤجرة، إذ بهذا الشراء تكون قد اجتمعت فيه صفتا المستأجر والمؤجر فينقضي الالتزام باتحاد الذمة وينتهي الإيجار إلا أن شرط ذلك أن يشمل البيع كامل العين المؤجرة بحيث يحل المستأجر محل المؤجر في عقد الإيجار بأكمله، وهو مالا يتحقق إذا ما اقتصر البيع على حصة شائعة في العقار الكائن به بمراعاة حصة باقي الشركاء في هذه العين فيبقى عقد الإيجار نافذًا قبل المستأجر بشروطه ولا يحق له التحلل منه ولا يكون به سوى حصة في الأجرة بقدر نصيبه في الشيوع يقتضيها ممن له حق الإدارة أو يخصمها من الأجرة، كما أن المقرر أن شراء المستأجر لجزء مفرز من العقار الشائع وإن كان صحيحًا نافدًا في حق الشريك البائع في كامل الجزء المفرز، إلا أنه غير نافذ في حق باقي الشركاء فيما يتعلق بحصتهم في الشيوع في هذا الجزء المفرز ويبقى هذا الإفراز معلقًا على نتيجة القسمة أو إجازة الشركاء في الشيوع ويعتبر هذا التصرف بالنسبة لهم في حكم التصرف في قدر شائع من ثم فلا يحل محلهم في الإجارة الصادرة عن هذا الجزء، وإن حل محل الشريك البائع فيها فلا يجتمع فيه صفتا المستأجر والمؤجر عن كامل العين المؤجرة فلا ينشأ عنه اتحاد ذمته. لما كان ذلك، وكان الثابت بالأوراق أن المطعون ضده الأول شقيق الطاعنات وهم جميعًا من بين ورثة ....... المالك الأصلي للعقار الكائن به عين النزاع وأن المطعون ضده الأول يمتلك حصة بالمشاع في كامل أرض وبناء العقار الكائن به عين النزاع وقد قام باستئجار الشقة محل النزاع من باقي الورثة بموجب عقد الإيجار سند الدعوى المؤرخ 1/ 2/ 1993 والذي يبقى قائمًا ونافذًا قبله وبذات شروطه بيد أنه قام ببيعها مفرزة للمطعون ضده الثاني بالعقد المؤرخ 23/ 11/ 1998 ولم يثبت أنه اختص بتلك الحصة بانتهاء حالة الشيوع بموجب أي نوع من أنواع قسمة المال الشائع فيما بينه وبين الطاعنات أو إجازتهن لهذا التخصيص فلا ينفذ هذا البيع في حقهن فيما يتعلق بحصتهن في الشيوع في تلك العين المؤجرة، ومن ثم يصبح البائع - المطعون ضده الأول - وكأنه تصرف في قدر شائع فلا يحل محلهن في تلك الإجارة النافذة قبل طرفيها حال صدور عقد بيعه العين المؤجر للمطعون ضده الثاني، وإذ كان ذلك البيع لم يشمل كامل المال الشائع فلا يتحقق به اتحاد الذمة ويبقى عقد الإيجار سند الدعوى صحيحًا نافذًا في حق المستأجر الأصلي وبشروطه التي لا يحق له التحلل منها ويحق للطاعنات طلب إخلاء العين المؤجرة إذا ما توفر سبب من أسباب الإخلاء المنصوص عليها حصرًا في قوانين إيجار الأماكن الاستثنائية، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وقضى برفض دعواهن بإخلاء العين المؤجرة لتنازل المستأجر الأصلي عنها للمطعون ضده الثاني بدون إذن منهن تأسيسًا على انقضاء عقد الإيجار باتحاد ذمة المطعون ضده الأول إذ اجتمعت فيه صفتا المستأجر والمؤجر باعتباره أحد الشركاء على الشيوع وله الحق في بيع مفرز بقدر حصته في المال الشائع فإنه يكون معيبًا بما يوجب نقضه لهذا السبب دون حاجة لبحث باقي أوجه الطعن.