أحكام النقض – المكتب الفني – مدني
السنة 59 – صـ 635

جلسة 8 من يونيه سنة 2008

برئاسة السيد القاضي/ محمد شهاوي نائب رئيس المحكمة وعضوية السادة القضاة/ فؤاد شلبي، حامد مكي، محمد خليفة وأيمن يحيى الرفاعي نواب رئيس المحكمة.

(111)
الطعن رقم 1040 لسنة 61 القضائية

(1) بيع "دعوى صحة التعاقد: ارتداد وأثر تسجيل الحكم والتأشير بمنطوقه إلى تاريخ تسجيل الصحيفة".
تسجيل صحيفة دعوى المشتري بصحة التعاقد على بيع عقار. أثره. اكتساب الحق الذي يقرره الحكم المؤشر به في هامش تسجيل الصحيفة حجية من تاريخ التسجيل قبل كل من ترتبت له حقوق عينية على ذات العقار. عدم حيلولة تسجيل المتصرف إليه لعقده بعد ذلك دون الحكم للمشتري الذي سجل صحيفة دعواه في تاريخ سابق. المادتان 15، 17/1 ق 114 لسنة 1964 بتنظيم الشهر العقاري.
(2) شيوع "قسمة المال الشائع: الآثار التي تترتب على القسمة: بالنسبة لمشتري الحصة الشائعة".
عدم جواز الاحتجاج بالقسمة الواقعة على العقار سواء اتفاقية أم قضائية أم بحكم القانون على مشتري الحصة الشائعة فيه دون المفرزة. شرطه. تسجيله عقده قبل تسجيل سند القسمة. أثره. عدم سريان القسمة في حقه باعتباره من الغير سواء كان الشراء سابقاً على القسمة أو لاحقاً لها. صيرورته شريكاً في العقار الشائع بقدر حصته وصاحب الشأن في القسمة التي تجرى عليه وله طلب إجراء قسمة جديدة حال عدم ارتضائه القسمة التي تمت بدونه.
(3، 4) شيوع "قسمة المال الشائع: قسمة المهايأة".
(3) قسمة المهايأة المكانية. استمرارها خمس عشرة سنة. أثره. تحولها إلى قسمة نهائية بحكم القانون. سريانها في حق مشتري الحصة الشائعة في العقار. شرطه. تسجيل القسمة النهائية في تاريخ سابق على تسجيل عقد المشتري دون أن يغير من ذلك وقوعها بحكم القانون. علة ذلك. وجوب تسجيل كل قسمة عقارية أياً كانت للاحتجاج بها على الغير واتخاذ إجراءات الشهر العقاري بالنسبة للقسمة النهائية التي تتحول إليها قسمة المهايأة. م 10/2 ق 114 لسنة 1946 والأعمال التحضيرية م 846 مدني. خضوع قسمة المهايأة لأحكام عقد الإيجار من حيث جواز الاحتجاج بها على الغير. شرطه. عدم تعارض تلك الأحكام مع طبيعة القسمة. مؤداه. ثبوت تاريخ قسمة المهايأة قبل انعقاد البيع. أثره. قيام حجيتها قبل المشتري.
(4) شراء الطاعن حصة شائعة من أطيان النزاع وإقامته دعوى بصحة ونفاذ العقد وتسجيله صحيفتها وتأشيره بالحكم الصادر فيها لصالحه في هامش تسجيلها. قيام البائع له ببيع جزء من الأطيان المبيعة للمطعون ضده بعقد مشهر. مؤداه. حجية حق الطاعن على الأخير من تاريخ تسجيله صحيفة دعواه. عدم ثبوت تسجيل قسمة المهايأة التي أجريت بين الشركاء على الشيوع أو ثبوت تاريخها قبل تسجيل الطاعن لصحيفة دعواه. أثره. عدم حجيتها قبل الطاعن باعتباره من الغير. قضاء الحكم المطعون فيه بتثبيت ملكية المطعون ضدهم لكامل أطيان النزاع كل بحسب نصيبه فيها ورفض دعوى الطاعن بفرض الحراسة القضائية على الأطيان وفرز وتجنيب حصته تأسيساً على أسبقية تسجيل العقد المشهر عن التأشير بالحكم الصادر لصالح الطاعن بصحة التعاقد وأن قسمة المهايأة المكانية انقلبت لقسمة نهائية يحاج بها. خطأ وقصور.
1- إن القانون رقم 114 لسنة 1946 الخاص بتنظيم الشهر العقاري بعد أن بين في المادة الخامسة عشر الدعاوى التي يجب تسجيلها ومن بينها دعاوى صحة التعاقد على الحقوق العينية العقارية نص في الفقرة الأولى من المادة السابعة عشر منه على أنه يترتب على تسجيل الدعاوى المذكورة بالمادة الخامسة عشر أو التأشير بها أن حق المدعي إذا ما تقرر بحكم مؤشر به طبقاً للقانون يكون حجة على من ترتبت لهم حقوق عينية ابتداء من تاريخ تسجيل الدعوى أو التأشير بها ومفاد ذلك – وعلى ما جرى به قضاء محكمة النقض – أن تسجيل صحيفة الدعوى التي يرفعها المشتري على البائع بصحة التعاقد الحاصل بينهما على بيع عقار من شأنه أن يجعل حق هذا المشتري الذي يقرره الحكم المؤشر به في هامش تسجيل الصحيفة حجة من تاريخ هذا التسجيل على كل من ترتبت له حقوق عينية على ذات العقار فلا يحول تسجيل المتصرف إليه لعقده بعد ذلك دون الحكم للمشتري الذي سجل صحيفة دعواه في تاريخ سابق حتى إذا صدر الحكم وأشر به وفق القانون يكون حجة على المتصرف إليه.
2- أنه من المقرر – في قضاء محكمة النقض – أنه لا يحتج بالقسمة التي تمت على العقار سواء كانت اتفاقية أم قضائية أم بحكم القانون على من اشترى حصة شائعة فيه وليست مفرزة إذا سجل عقده قبل تسجيل سند القسمة إذ يعتبر من الغير فلا تسري القسمة في حقه كما يستوي في ذلك أن يكون الشراء سابقاً على إجراء القسمة أم لاحقاً لها ويصبح في الحالتين شريكاً في العقار الشائع بقدر الحصة التي اشتراها ويكون هو دون البائع له صاحب الشأن في القسمة التي تجرى على هذا العقار بل له أن يطلب إجراء قسمة جديدة إذا لم يرتض القسمة التي تمت دون أن يكون طرفاً فيها.
3-إن قسمة المهايأة المكانية إذا استمرت خمس عشرة سنة انقلبت بحكم القانون إلى قسمة نهائية فإنها لا تسري في حق مشتري الحصة الشائعة في العقار إلا إذا سجلت هذه القسمة النهائية وكان تسجيلها سابقاً على تسجيل عقد المشتري ولا يغير من هذا أن القسمة هنا وقعت بحكم القانون، إذ الفقرة الثانية من المادة العاشرة من قانون الشهر العقاري رقم 114 لسنة 1964 توجب تسجيل كل قسمة عقارية حتى تكون حجة على الغير دون أن تفرق في ذلك بين القسمة التي تتم بالاتفاق أو بحكم القاضي أو بحكم القانون، كما وأن الأعمال التحضيرية للمادة 846 من القانون المدني صريحة في وجوب اتخاذ إجراءات الشهر العقاري بالنسبة للقسمة النهائية التي تتحول إليها قسمة المهايأة هذا بالإضافة إلى أنه وفقاً للمادة 848 من القانون المدني فإن قسمة المهايأة تخضع من حيث جواز الاحتجاج بها على الغير لأحكام عقد الإيجار ما دامت هذه الأحكام لا تتعارض مع طبيعة هذه القسمة إذ أن كل شريك من الشركاء في الشيوع يعتبر مؤجرا لمنفعة حصته ومستأجراً لمنفعة حصص الباقي من الشركاء، ومن ثم فإن ثبوت تاريخ قسمة المهايأة قبل انعقاد البيع يجعلها حجة على المشتري.
4- إذ كان البين من الأوراق أن الطاعن اشترى مساحة 12ط 5 ف شيوعاً في أطيان النزاع البالغ مساحتها 48 فدان بموجب العقد المؤرخ 1/ 9/ 1959 وأقام الدعوى رقم ..... لسنة 1962 مدني كلي جنوب القاهرة بطلب الحكم بصحته ونفاذه وسجل صحيفتها برقم .... بتاريخ 27/ 1/ 1962 الإسماعيلية، ثم أشر بالحكم الصادر لصالحه في هامش تسجيلها في 31/ 1/ 1966، وإذ قام نفس البائع ببيع مساحة ثلاثة أفدنة من المساحة المباعة للأخير للمطعون ضده ... بالعقد المشهر برقم ... لسنة 1963 الإسماعيلية، وبالتالي فإن حق الطاعن يكون حجة على المشتري الأخير من تاريخ تسجيله لصحيفة دعواه، وإذ لم يثبت في الأوراق أن قسمة المهايأة التي أجريت بين الشركاء على الشيوع قد سجلت أو أنها ثابتة التاريخ قبل تسجيل الطاعن لصحيفة دعوى صحة التعاقد فإنها لا تكون حجة على الطاعن باعتباره من الغير، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر، وانتهى إلى تثبيت ملكية المطعون ضدهم لكامل أطيان النزاع كل بحسب نصيبه فيها وبرفض دعوى الطاعن (بفرض الحراسة القضائية على الأطيان وفرز وتجنيب حصته) على سند من أن العقد المشهر برقم .... لسنة 1963 أسبق في تسجيله عن التأشير بالحكم الصادر لصالح الطاعن بصحة التعاقد، وأن قسمة المهايأة المكانية انقلبت إلى قسمة نهائية يحاج بها، فإنه يكون معيباً بالخطأ في تطبيق القانون والقصور في التسبيب.

المحكمة

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد القاضي المقرر والمرافعة وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية. وحيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - تتحصل في أن الطاعن أقام ابتداء الدعوى .... - سنة 1977 مدني جزئي الإسماعيلية على المطعون ضدهم بطلب الحكم بفرض الحراسة القضائية على الأطيان المبينة بالصحيفة البالغ مساحتها 48 فدان وبفرز وتجنيب حصته فيها ومقدارها 12ط 5ف، وقال بياناً لذلك إنه يمتلك هذه الحصة مشاعاً بموجب حكم بإثبات صحة التعاقد تم التأشير بمنطوقه في هامش تسجيل صحيفة الدعوى، وأن المطعون ضدهم يمتلكون باقي المساحة على الشيوع إلا أنهم يضعون اليد عليها بالكامل ويستأثرون بريعها فأقام الدعوى. حكمت المحكمة بصفة مستعجلة بوضع أطيان النزاع تحت الحراسة القضائية، وندبت خبيراً لبحث الشق الثاني من الطلبات، وبعد أن أودع تقريريه ولحصول نزاع على الملكية حكمت بعدم اختصاصها قيمياً بنظر هذا النزاع وبإحالته إلى محكمة الإسماعيلية الابتدائية، وأبقت الفصل في دعوى القسمة، فقيدت الدعوى المحالة برقم ..... لسنة 1981، وبعد أن ندبت المحكمة خبيراً حكمت بتثبيت ملكية المطعون ضدهم لتلك الأطيان كل منهم بمقدار حصته فيها، وبرفض دعوى الطاعن بحكم استأنفه هذا الأخير بالاستئناف ..... سنة 11ق الإسماعيلية، وبتاريخ 6/3/1991 قضت المحكمة بتأييد الحكم المستأنف. طعن الطاعن في هذا الحكم بطريق النقض، وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقضه، وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة حددت جلسة لنظره، وفيها التزمت النيابة رأيها.
وحيث إن مما ينعاه الطاعن على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون والقصور في التسبيب والإخلال بحق الدفاع، وفي بيان ذلك يقول إن الحكم أقام قضاءه بتثبيت ملكية المطعون ضدهم لكامل أطيان النزاع كل بحسب حصته فيها وبرفض دعواه استناداً إلى أن البيع المشهر برقم ..... لسنة 1963 الإسماعيلية الصادر للمطعون ضده ..... من نفس البائع له أسبق في التسجيل من الحكم الصادر لصالحه في دعوى صحة التعاقد، وأن الشركاء أجروا فيما بينهم قسمة مهايأة مكانية انقلبت إلى قسمة نهائية قبل رفع دعواه في حين أن الطاعن سجل صحيفة الدعوى في 27/1/1962، ثم أشر بالحكم في هامش تسجيلها، وبالتالي أصبح حقه حجة على كل من ترتبت له حقوق عينية على ذات العقار ابتداء من تاريخ تسجيل الصحيفة، كما وأن القسمة بفرض وجودها لا يحاج بها لعدم تسجيلها قبل تسجيل سند ملكيته باعتباره من الغير، وقد تمسك أمام محكمة الموضوع بعدم نفاذ ذلك البيع وتلك القسمة في حقه إلا أن الحكم المطعون فيه خالف هذا النظر، مما يعيبه ويستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي سديد، ذلك أن القانون رقم 114 لسنة 1946 الخاص بتنظيم الشهر العقاري بعد أن بين في المادة الخامسة عشر الدعاوى التي يجب تسجيلها ومن بينها دعاوى صحة التعاقد على الحقوق العينية العقارية نص في الفقرة الأولى من المادة السابعة عشر منه على أنه يترتب على تسجيل الدعاوى المذكورة بالمادة الخامسة عشرة أو التأشير بها أن حق المدعي إذا ما تقرر بحكم مؤشر به طبقاً للقانون يكون حجة على من ترتبت لهم حقوق عينية ابتداء من تاريخ تسجيل الدعوى أو التأشير بها ومفاد ذلك - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - أن تسجيل صحيفة الدعوى التي يرفعها المشتري على البائع بصحة التعاقد الحاصل بينهما على بيع عقار من شأنه أن يجعل حق هذا المشتري الذي يقرره الحكم المؤشر به في هامش تسجيل الصحيفة حجة من تاريخ هذا التسجيل على كل من ترتبت له حقوق عينية على ذات العقار فلا يحول تسجيل المتصرف إليه لعقده بعد ذلك دون الحكم للمشتري الذي سجل صحيفة دعواه في تاريخ سابق حتى إذا صدر الحكم وأشر به وفق القانون يكون حجة على المتصرف إليه، وإذ كان ذلك، وكان من المقرر - في قضاء هذه المحكمة - أنه لا يحتج بالقسمة التي تمت على العقار سواء كانت اتفاقية أم قضائية أم بحكم القانون على من اشترى حصة شائعة فيه وليست مفرزة إذا سجل عقده قبل تسجيل سند القسمة إذ يعتبر من الغير فلا تسري القسمة في حقه كما يستوي في ذلك أن يكون الشراء سابقاً على إجراء القسمة أم لاحقاً لها ويصبح في الحالتين شريكاً في العقار الشائع بقدر الحصة التي اشتراها ويكون هو دون البائع له صاحب الشأن في القسمة التي تجرى على هذا العقار بل له أن يطلب إجراء قسمة جديدة إذا لم يرتض القسمة التي تمت دون أن يكون طرفاً فيها، وعلى ذلك فإن قسمة المهايأة المكانية إذا استمرت خمس عشرة سنة انقلبت بحكم القانون إلى قسمة نهائية، فإنها لا تسري في حق مشتري الحصة الشائعة في العقار إلا إذا سجلت هذه القسمة النهائية، وكان تسجيلها سابقاً على تسجيل عقد المشتري، ولا يغير من هذا أن القسمة هنا وقعت بحكم القانون، إذ الفقرة الثانية من المادة العاشرة من قانون الشهر العقاري رقم 114 لسنة 1946 توجب تسجيل كل قسمة عقارية حتى تكون حجة على الغير دون أن تفرق في ذلك بين القسمة التي تتم بالاتفاق أو بحكم القاضي أو بحكم القانون، كما وأن الأعمال التحضيرية للمادة 846 من القانون المدني صريحة في وجوب اتخاذ إجراءات الشهر العقاري بالنسبة للقسمة النهائية التي تتحول إليها قسمة المهايأة، هذا بالإضافة إلى أنه وفقاً للمادة 848 من القانون المدني فإن قسمة المهايأة تخضع من حيث جواز الاحتجاج بها على الغير لأحكام عقد الإيجار ما دامت هذه الأحكام لا تتعارض مع طبيعة هذه القسمة إذ إن كل شريك من الشركاء في الشيوع يعتبر مؤجراً لمنفعة حصته ومستأجراً لمنفعة حصص الباقي من الشركاء، ومن ثم فإن ثبوت تاريخ قسمة المهايأة قبل انعقاد البيع يجعلها حجة على المشتري. لما كان ذلك، وكان البين من الأوراق أن الطاعن اشترى مساحة 12ط 5ف شيوعاً في أطيان النزاع البالغ مساحتها 48ف بموجب العقد المؤرخ 1/9/1959 وأقام الدعوى رقم ..... لسنة 1962 مدني كلي جنوب القاهرة بطلب الحكم بصحته ونفاذه وسجل صحيفتها برقم ..... بتاريخ 27/1/1962 الإسماعيلية ثم أشر بالحكم الصادر لصالحه في هامش تسجيلها في 31/1/1966، وإذ قام نفس البائع ببيع مساحة ثلاثة أفدنة من المساحة المباعة للأخير للمطعون ضده ...... بالعقد المشهر برقم ...... لسنة 1963 الإسماعيلية، وبالتالي فإن حق الطاعن يكون حجة على المشتري الأخير من تاريخ تسجيله لصحيفة دعواه، وإذ لم يثبت في الأوراق أن قسمة المهايأة التي أجريت بين الشركاء على الشيوع قد سجلت أو أنها ثابتة التاريخ قبل تسجيل الطاعن لصحيفة دعوى صحة التعاقد فإنها لا تكون حجة على الطاعن باعتباره من الغير، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وانتهى إلى تثبيت ملكية المطعون ضدهم لكامل أطيان النزاع كل بحسب نصيبه فيها وبرفض دعوى الطاعن على سند من أن العقد المشهر برقم ..... لسنة 1963 أسبق في تسجيله عن التأشير بالحكم الصادر لصالح الطاعن بصحة التعاقد، وأن قسمة المهايأة المكانية انقلبت إلى قسمة نهائية يحاج بها، فإنه يكون معيباً بالخطأ في تطبيق القانون والقصور في التسبيب بما يوجب نقضه لهذا السبب دون حاجة لبحث باقي أسباب الطعن.