الوقائع المصرية - العدد 64 تابع ( أ ) - فى 22/ 3/ 2005
قرار رئيس مجلس الوزراء
رقم 465 لسنة 2005
بتعديل بعض أحكام اللائحة التنفيذية لقانون التمويل العقارى
رئيس مجلس الوزراء
بعد الاطلاع على الدستور؛
وعلى قانون التمويل العقارى الصادر بالقانون رقم 148 لسنة 2001؛
وعلى قرار رئيس الجمهورية رقم 231 لسنة 2004 بتنظيم وزارة الاستثمار؛
وعلى اللائحة التنفيذية لقانون التمويل العقارى الصادر بقرار مجلس الوزراء رقم 1 لسنة
2001؛
وبناء على ما عرضه وزير الاستثمار؛
وبناء على موافقة مجلس الوزراء؛
قـرر:
(المادة الأولى)
يستبدل بنصوص المواد (2، 3، 6، 7، 11، 14، 27، 28، 29، 30، 35،
36، 37، 38، 40، 42، 43، 45، 50، 56، 57، 58، 61 من اللائحة التنفيذية لقانون التمويل
العقارى الصادرة بقرار مجلس الوزراء رقم 1 لسنة 2001، النصوص الآتية:
مادة 2 - "إذا كان العقار محل التمويل غير مسجل باسم البائع فى حالة الشراء
أو باسم المستثمر فى حالة البناء أو الترميم والتحسين جاز للممول أن يقبل ضمانًا للتمويل
رهن أصول عقارية مملوكة للمستثمر أو لغيره أو كفالة شخصية من غير المستثمر أو أوراقًا
مالية بكامل قيمة الأقساط المستحقة أو قبول المستثمر خصم قيمة أقساط التمويل من راتبه
أو دخله أو ما يراه مناسبًا من الضمانات الأخرى، وللممول فى هذه الحالات أن يشترط على
المستثمر تسجيل العقار محل التمويل باسمه ورهنه رسميًا لصالح الممول خلال فترة يتفقان
عليها."
وإذا كان العقار محل التمويل بناء أو وحدة فى بناء على أرض مخصصة للمستثمر من الدولة
أو من أحد الأشخاص الاعتبارية العامة فللممول قبول التنازل له من المستثمر بصفة مؤقتة
وطوال فترة استرداد القرض وعائده عن التخصيص ضمانًا للتمويل وذلك بعد موافقة الجهة
التى خصصت الأرض على إجراء هذا التنازل.
مادة 3 - تكون مزاولة نشاط التمويل العقارى وفقًا للمعايير الآتية:
( أ ) يجب أن تكون إجراءات التمويل واضحة ومحددة على نحو يكفل معرفة المستثمر بجميع
حقوقه والتزاماته ويكون من مستندات اتفاق التمويل التى لا يكتمل بغيرها إقرار من المستثمر
بأنه تسلم صورة من النموذج الذى تعده الهيئة للشروط الأساسية للتمويل العقارى واطلع
عليها قبل توقيعه على اتفاق التمويل.
(ب) لا يجوز التمويل بأكثر من تسعين فى المائة من قيمة العقار، أو تكاليف البناء أو
الترميم أو التحسين محل التمويل.
(جـ) تحدد قيمة العقار أو تكاليف البناء أو الترميم أو التحسين بمعرفة أحد خبراء التقييم
المقيدة أسماؤهم فى الجدول التى تعدها الهيئة، بشرط ألا يكون من العاملين لدى الممول.
(د) لا يجوز توفير تمويل أو أكثر بما لا يجاوز عشرة فى المائة من صافى حقوق الملكية
للممول وذلك لمستثمر واحد وزوجه وأولاده القصر، أو للشخص الاعتبارى والأشخاص الاعتبارية
الأخرى، التى يساهم بأكثر من عشرين فى المائة من رأسمالها.
(هـ) فى الأحوال التى يرتبط فيها مقدار التمويل بدخل المستثمر يتم إثبات الدخول بشهادة
من مصلحة الضرائب تبين دخله الذى اتخذ أساسًا لمعاملته الضريبية خلال السنوات الثلاث
السابقة على اتفاق التمويل، وإذا كان التمويل بضمان الخصم من راتب المستثمر يكون إثبات
راتبه بشهادة معتمدة من جهة عمله، ويجوز للممول قبول مستندات أخرى يطمئن إليها لإثبات
دخل المستثمر.
(و) لا يجوز أن يزيد قسط التمويل على أربعين فى المائة من مجموع دخل المستثمر من غير
ذوى الدخول المنخفضة المنصوص عليهم فى المادة (6) من هذه اللائحة.
مادة 6 - يقصد بالمستثمر المستفيد من تطبيق أحكام المادة (35) من قانون التمويل
العقارى وهذه اللائحة كل شخص يقل مجموع دخله السنوى عن اثنى عشر ألف جنيه أو ثمانية
عشر ألف جنيه بالنسبة للشخص وزوجه وأولاده القصر.
وتكون الأولوية فى توفير التمويل للحصول على مسكن اقتصادى للمستشفى الأقل دخلاً الذى
لم يسبق له شراء وحدة سكنية.
مادة 7 - على المستثمر الراغب فى التصرف فى العقار الضامن أو فى ترتيب حق عينى
عليه أو فى تأجيره أو فى تمكين الغير من الانفراد بشغله أن يحصل على موافقة الممول
الكتابية على ذلك بناء على طلب مكتوب يوجه إليه قبل الموعد المحدد للتصرف أو الإيجار
أو الشغل بمدة لا تقل عن ثلاثين يومًا ويرفق بالطلب المستندات الدالة على الشخص المتصرف
إليه ودخله.
مادة 11 - إذا رغب المستثمر فى التعجيل بالوفاء بكل أو بعض أقساط الثمن أو التمويل
وجب عليه إخطار الممول قبل موعد السداد المعجل بفترة لا تقل عن شهر ويتم فى هذه الحالة
خفض الأقساط المستحقة عليه وفقًا لجدول يرفق باتفاق التمويل يحدد القيمة المنخفضة التى
يتم الوفاء بها حسب التاريخ الذى يتم الوفاء فيه من سنوات أقساط التمويل.
مادة 14 - يجب أن يتضمن اتفاق الحوالة الناشئة عن اتفاق التمويل العقارى إلى
الجهة المرخص لها بمزاولة نشاط التوريق والذى تعده الهيئة العامة لسوق المال:
( أ ) قبول الممول حوالة حقوقه الناشئة عن اتفاق التمويل العقارى إلى المحال له.
(ب) بيان المقابل الذى التزم به المحال له مقابل الحوالة وشروط الوفاء بهذا المقابل.
(جـ) بيان تفصيلى بالحقوق المحالة بما فى ذلك الأقساط الخاصة بكل عملية تمويل والعقار
الضامن لها وشروط الضمان وبيانات المدين بها وأية ضمانات أخرى (محفظة التوريق).
(د) التزام الممول بتحصيل الأقساط التى تمت حوالتها بصفته نائبًا عن المحال له مقابل
عمولة تحصيل يحددها الاتفاق.
مادة 27 - يجب أن تتخذ الشركة التى يرخص لها بمزاولة نشاط التمويل العقارى شكل
شركة المساهمة المصرية وألا يقل رأسمالها المصدر عن خمسين مليون جنيه ولا يقل المدفوع
منه عند التأسيس عن الربع نقدًا وأن يتم الوفاء بالباقى نقدًا خلال مدة لا تجاوز سنة
من تاريخ قيد الشركة بالسجل التجارى.
مادة 28 - يقدم طلب الترخيص على النموذج الذى تعده الهيئة لذلك، على أن يرفق
به ما يأتى:
( أ ) العقد الابتدائى للشركة ونظامها الأساسى على أن يكون غرضها الرئيسى مزاولة نشاط
التمويل العقارى.
(ب) السجل التجارى للشركة.
(جـ) بيان بمؤهلات وخبرات أعضاء مجلس الإدارة ومديرى الشركة ومديرى الفروع.
(د) إقرار من مؤسسى الشركة وأعضاء مجلس الإدارة ومديريها بعدم صدور حكم بإفلاس أى منهم
خلال السنوات الخمس السابقة وفى حالة رد اعتباره عليه أن يقدم شهادة بذلك.
(هـ) إقرار من مؤسسى الشركة ومديريها وأعضاء مجلس إدارتها بعدم سبق الحكم على أى منهم
خلال السنوات الخمس السابقة بعقوبة جنائية فى جريمة ماسة بالشرف وفى حالة رد اعتباره
عليه أن يقدم شهادة بذلك.
(و) شهادة من مراقبين الحسابات من المقيدة أسماؤهم لدى الهيئة بقبول مراجعة حسابات
الشركة.
(ز) الإيصال الدال على سداد رسم طلب الترخيص.
(حـ) بيان نسبة مساهمة كل من المؤسسين فى أية مؤسسات مالية أخرى عاملة فى مصر.
مادة 29 - يكون رسم الترخيص خمسة آلاف جنيه للشركات التى لا يجاوز رأسمالها
المصدر مائة مليون جنيه وعشرة آلاف جنيه للشركات التى يجاوز رأسمالها المصدر هذا الحد.
مادة 30 - يشترط لمنح الترخيص ما يأتى:
( أ ) استيفاء المستندات المشار إليها فى المادة (28).
(ب) أن يتوافر فى المدير التنفيذى للشركة خبرة فى أحد مجالات العمل المصرفى أو التمويل
لا تقل عن خمس عشرة سنة بعد الحصول على مؤهل عال فى ذات المجال.
(جـ) أن يتوافر فى مديرى الإدارات المالية والقانونية والهندسية وفى مديرى الفروع خبرة
عملية فى أحد مجالات العمل المصرفى أو التمويلى أو القانونى أو الهندسى لا تقل عن عشر
سنوات بعد الحصول على مؤهل عالٍ.
مادة 35 - تلتزم الشركة المرخص لها بما يأتى:
( أ ) أن يتم تقييم أصول الشركة وفقًا لمعاير المحاسبة المصرية وبمراعاة معايير المراجعة
المصرية التى تحددها القرارات الوزارية الصادرة فى هذا الشأن.
(ب) ألا تقل نسبة كفاية حقوق الملكية للشركة عن عشرة فى المائة من إجمالى الأصول وإجمالى
القروض التى حصلت عليها الشركة على تسعة أمثال حقوق الملكية.
(جـ) ألا تقل نسبة الأموال السائلة نقدًا والأوراق المالية المتداولة عن (25%) من الالتزامات
الجارية.
(د) ألا تقل الإيرادات قبل خصم مصروفات فائدة القروض والإهلاك والضرائب عن1:1 من قيمة
الفائدة على إجمالى القروض.
مادة 36 - على الشركة الراغبة فى وقف نشاطها أو تصفية أصولها أو جزء منها يزيد
على (50%) أو الاندماج مع شركة أخرى تعمل فى ذات النشاط أو فى غيره أن تتقدم بطلب ذلك
إلى الهيئة على النموذج الذى تعده لهذا الغرض، مرفقًا به ما يأتى:
أولا - بالنسبة للتوقف:
( أ ) بيان بالأسباب الداعية للتوقف.
(ب) قرار مجلس الإدارة والجمعية العامة غير العادية بالتوفيق وتقرير مراقبى الحسابات
بشأنه.
(جـ) التدابير المقترحة لحوالة حقوق والتزامات الشركة فى نشاط التمويل العقارى إلى
جهات أخرى مرخص لها بمزاولة هذا النشاط.
ثانيا - بالنسبة لتصفية الأصول:
( أ ) بيان بالأسباب الداعية لتصفية كل الأصول أو جزء منها على (50%) من قيمتها السوقية.
(ب) قرار مجلس الإدارة والجمعية العامة غير العادية بالتصفية وتقرير مراقبى الحسابات
بشأنه.
(جـ) التدابير المقترح اتخاذها لتصفية أصول الشركة فى نشاط التمويل العقارى أو نقلها
إلى جهات أخرى مرخص لها بمزاولة هذا النشاط.
(د) التدابير المقترحة لحوالة حقوق والتزامات الشركة فى نشاط التمويل العقارى وفقًا
لاتفاقات التمويل التى يتم تصفيتها إلى جهات أخرى مرخص لها بمزاولة نشاط التمويل العقارى.
ثالثا - بالنسبة للاندماج:
( أ ) بيان بالأسباب الداعية للاندماج وشروطه.
(ب) مشروع قرار الاندماج.
(جـ) قرار مجلس الإدارة والجمعية العامة غير العادية بالاندماج وتقرير مراقبى الحسابات
بشأنه.
(د) التقدير المبدئى لقيمة أصول وخصوم الشركات المندمجة والأسس التى بنى عليها التقدير.
(هـ) أسلوب تحديد حقوق والتزامات المساهمين فى الشركات المندمجة.
(و) التدابير المقترحة لحوالة اتفاقات التمويل إلى الشركة الناتجة عن الاندماج والمرخص
لها بمزاولة نشاط التمويل العقارى وفقًا لأحكام القانون.
مادة 37 - تقوم الهيئة بإخطار طالب توقف النشاط أو تصفية الأصول أو الاندماج
بحسب الأحوال بالموافقة على الطلب أو برفضه بقرار مسبب وذلك خلال ثلاثين يومًا من تقديمه
ويجب أن يكون الرفض لأسباب جدية تتعلق باعتبارات استقرار نشاط التمويل أو مصالح المستثمرين
أو المساهمين.
مادة 38 - تسرى أحكام هذا الفصل على خبراء التقييم والوكلاء العقاريين ووسطاء
التمويل العقارى المشار إليهم فى القانون.
مادة 40 - يجب أن تتوفر فى طالب القيد فى الجداول المشار إليها الشروط الآتية:
( أ ) أن يكون حاصلاً على مؤهل عال.
(ب) أن تتوافر لديه خبرة لا تقل عن 5 سنوات بالنسبة لخبراء التقييم والوكلاء العقاريين
ولا تقل عن ثلاث سنوات بالنسبة لوسطاء التمويل العقارى.
(جـ) ألا يكون قد سبق الحكم عليه بعقوبة جنائية أو فى جريمة مخلة بالشرف أو الأمانة
أو أشهر إفلاسه أو إعساره ما لم يكن قد رد إليه اعتباره.
(د) أن يجتاز الاختبار الذى تعده أو تعتمده الهيئة فى مجال تخصصه أو اجتيازه لاختبارات
مماثلة بالخارج تعتد بها الهيئة.
مادة 42 - لمقدم الطلب أن يتظلم من قرار رفض طلبه وذلك فى خلال سنتين يومًا
من تاريخ إخطاره أو علمه بقرار الرفض وتبت فى التظلم خلال ثلاثين يومًا من تاريخ تقديمه
لجنة يصدر بتشكيلها قرار من الوزير المختص.
مادة 43 - تصدر الهيئة شهادة لمن تم قبول طلبه تتضمن تاريخ ورقم قيده فى الجدول
ويتم تجديد القيد كل ثلاث سنوات بشرط عدم إخلاله بأحكام القانون أو القواعد التى تضعها
الهيئة فى هذا الشأن.
مادة 45 - على خبراء التقييم إخطار أطراف التمويل بخطاب مسجل بعلم الوصول بقيمة
العقار فى تقرير مكتوب ومزيل بتوقيعهم ورقم وتاريخ قيده فى الجدول وذلك خلال ثلاثين
يومًا من تاريخ طلب التقييم.
وعلى الخبراء أن يراعوا عند إجراء عملية تقييم العقار المعايير المنصوص عليها فى المادتين
(4، 22) من هذه اللائحة.
مادة 50 - يتم تحديد أجر الوسيط بالاتفاق مع الممول على ألا يجاوز (2.5%) من
قيمة التمويل.
مادة 56 - إذا اشترط الممول على المستثمر أن يؤمن لصالحه بقيمة حقوقه وفقًا
لاتفاق التمويل العقارى ضد مخاطر عدم الوفاء بسبب الوفاة أو العجز تعين أن يكون ذلك
لدى شركة تأمين مصرية، ووفقًا للشروط الآتية:
( أ ) قيام شركة التأمين بسداد مبلغ التأمين للمؤمن له بناء على شهادة وفاة المستثمر
أو شهادة طبية بعجزه الكلى أو الجزئى بنسبة لا تقل عن 50 فى المائة صادرة من إحدى الجهات
الطبية التى تحددها شركة التأمين بالاتفاق مع الهيئة.
(ب) إضافة قيمة قسط التأمين إلى تكلفة التمويل الذى يلتزم المستثمر بسداده إلى الممول
ليقوم بسداده إلى شركة التأمين.
مادة 57 - على الممول إخطار المستثمر شهريًا بالبيانات الآتية:
( أ ) قيمة التمويل الأصلى والتكاليف الإجمالية المستحقة عليها منذ بداية التمويل وحتى
تمام السداد.
(ب) قيمة ما أبداه الممول من أقساط السداد وما زاده من تكاليفه حتى تاريخ الإخطار.
(جـ) قيمة الأقساط وتكاليف التمويل المتبقية.
(د) أية رسوم أو تكاليف أو مصاريف تم خصمها من حسابه ولو كانت تنفيذًا لنص فى القانون
أو لشرط اتفاقى أو حكم قضائى.
(هـ) أى تغيير يطرأ على عنوان الممول الذى يلتزم المستثمر بالسداد لديه.
(و) أية معلومات إضافية تتصل بعلم الممول مما يمكن أن يؤثر على ضمانة يصدر بها قرار
من مجلس إدارة الهيئة.
مادة 58 - ينشأ لدى الهيئة مكتب يختص بتلقى وفحص الشكاوى التى يقدمها أصحاب
الشأن من المتعاملين بالتمويل العقارى عن مخالفة أحكام القانون أو القرارات الصادرة
تنفيذًا له، ويشكل مجلس إدارة الهيئة المكتب من عدد كاف من العاملين بالهيئة.
مادة 61 - يجوز لكل ذى شأن الاطلاع لدى الهيئة على السجلات والتقارير والمستندات
وغيرها من الأوراق المتعلقة بنشاط التمويل العقارى والحصول على مستخرجات رسمية منها
وذلك وفقًا لأحكام المادة (43) من القانون ومقابل أداء رسم مقداره خمسون جنيهًا للاطلاع
وعشرة جنيهات عن كل ورقة من أوراق المستخرجات الرسمية بحد أقصى مائة جنيه عن كل مستخرج.
(المادة الثانية)
تضاف إلى اللائحة التنفيذية لقانون التمويل العقارى المشار إليها
مواد جديدة بأرقام 4 مكررًا، 35 مكررًا، 35 مكررًا (1)، 35 مكررًا (2)، 35 مكررًا (3)،
35 مكررًا (4)، 35 مكررًا (5)، 35 مكررًا (6)، على النحو الآتى:
مادة (4) مكررًا:
مع عدم الإخلال بأحكام المادة (21) من هذه اللائحة يتم تقدير قيمة العقار فى حالة
الشراء وفقًا للمعايير الآتية:
1 - وصف العقار وموقعه وحدوده ومساحته وتاريخ إنشائه وحالة المرافق الداخلية.
2 - العمر الاقتصادى والقيمة السوقية للعقار وقت التقييم فى ضوء قيمة العقارات المماثلة
فى ذات المنطقة.
3 - الطرق التحليلية الخاصة بالتكلفة والبيوع المماثلة ورأسملة الدخل والعائد الاقتصادى
على العقار.
4 - الإحلال والتجديد الذى يتم على العقار.
مادة (35) مكررًا:
يلتزم الممول بإخطار الهيئة شهريًا بالبيانات الخاصة بعمليات التمويل التى يقوم
بها وتتولى الهيئة إعداد قاعدة بيانات من واقع تلك الإخطارات.
مادة (35) مكررًا (1):
تلتزم الشركة بوضع لائحة داخلية تتضمن نظام العمل بالشركة والإجراءات التى يلتزم
بها المديرون والعاملون فيها مع إخطار الهيئة بصورة من اللائحة فى خلال أسبوع من تاريخ
إخطار الشركة لها وتلتزم الشركة بتغيير أحكام لائحتها الداخلية بما يتفق مع أى تعديل
فى القانون أو اللائحة وإخطار الهيئة بذلك خلال أسبوع من تاريخ نفاذ التعديل.
مادة (35) مكررًا (2):
يجب أن تتضمن اللائحة الداخلية للشركة البيانات التالية على الأقل:
1 - الدورة المستندية الواجب اتباعها منذ تقدم المستثمر للتعامل مع الشركة حتى إتمام
الاتفاق.
2 - هيكل إدارة الشركة مع بيان الأعمال ومسئوليات الإدارة الفعلية التى يمارسها المديرون
وكل من يمثلها فى التعامل مع الغير من العاملين بها.
3 - علاقة المركز الرئيسى للشركة بفروعها وبالمكاتب التابعة لها والنشاط الذى يجوز
للفرع أن يمارسه.
4 - نظام تسجيل المراسلات المتبادلة بين الشركة والمتعاملين معها.
5 - نظام مسك السجلات الداخلية للشركة.
6 - نظام قيد شكاوى المتعاملين مع الشركة.
7 - نظام الرقابة الداخلية والمراجعة الدورية بالشركة الذى يتم تطبيقه على المديرين
والعاملين بها بما يكفل سلامة تطبيق القوانين والقرارات المنظمة لعمل الشركة واللائحة
الداخلية لها وبما يؤدى إلى سرعة اكتشاف أى مخالفة تقع من أى من المديرين أو العاملين.
وعلى الشركة إخطار الهيئة بالمسئولين فى الشركة عن متابعة الرقابة الداخلية بمركزها
الرئيسى وبفروعها وبمن تشملهم رقابة هؤلاء المسئولين.
مادة (35) مكررًا (3):
على المسئول عن الرقابة الداخلية بالشركة أن يحتفظ بملف لجميع شكاوى المتعاملين
معها والمتعلقة بأعمال الشركة وبما اتخذ من إجراءات لمواجهة هذه الشكاوى وأن يتحقق
من أنه فحص كل شكوى خلال أسبوع من تاريخ تقديمها للشركة ويلتزم بإخطار الهيئة بأى شكوى
مضت هذه المدة دون الرد عليها بما يفيد معالجة أسبابها.
مادة (35) مكررًا (4):
تلتزم الشركة بأن تحتفظ فى كل وقت بالدفاتر التى توضع مركزها المالى والحسابات
والسجلات والمستندات والمكاتبات بما يتفق مع القوانين واللوائح السارية.
وعلى الشركة أن تحتفظ بقائمة بأسماء المستثمرين لديها وبملف لكل مستثمر يتضمن البيانات
المنصوص عليها فى المادة رقم (35 مكررًا "2") من هذه اللائحة وبيانًا بالعقود التى
تم توقيعها بينه وبين الشركة والمراسلات المتبادلة بينهما.
كما تلتزم الشركة بالاستمرار فى الاحتفاظ بتلك الدفاتر والحسابات والسجلات والمستندات
لمدة لا تقل عن سنتين بعد تمام سداد التمويل.
مادة (35) مكررًا (5):
يجد أن يتضمن ملف كل مستثمر لدى الشركة على الأقل ما يلى:
1 - اسم وسن ومهنة المستثمر ومحل إقامته، وصورة ضوئية من المستندات المثبتة لشخصيته
وصورة من قيد الشخص الاعتبارى بالسجل التجارى وشكله القانونى إن كان شخصًا اعتباريًا:
2 - العنوان الذى يتم مراسلة المستثمر عليه وأرقام هاتفه.
3 - أسماء وصفة من لهم حق التوقيع عن المستثمر أو تمثيله لدى الشركة.
مادة (35) مكررًا (6):
تلتزم الشركة بالمحافظة على السرية التامة لبيانات عملائها وعدم إفشاء أية معلومات
عنهم أو عن معاملاتهم إلى الغير بدون موافقتهم الكتابية المسبقة وفى حدود هذه الموافقة،
وذلك باستثناء الحالات التى يلزم فيها تقديم معلومات محددة للهيئة أو الجهات الرقابية
أو القضائية أو الجهات التى تباشر نشاط التوريق وذلك وفقًا لما تفرضه القوانين وعلى
الشركة أن تتخذ الإجراءات التى تكفل التزام المديرين والعاملين بها بالحفاظ على سرية
هذه البيانات والمعلومات.
(المادة الثالثة)
يحذف نص المادة (15) من اللائحة التنفيذية لقانون التمويل العقارى المشار إليها.
(المادة الرابعة)
ينشر هذا القرار فى الوقائع المصرية، وعلى الجهات المختصة تنفيذه.
صدر برئاسة مجلس الوزراء فى 10 صفر سنة 1426 هـ
(الموافق 20 مارس سنة 2005 م).