مذكرة في دعوى إخلاء لإقامة المستأجر مبني
مكونًا من أكثر من ثلاث وحدات مملوكًا له
مقدمة من قبل المدعي
بدفاع/ ...................... (المدعي)
ضـد
................................. (المدعي عليه)
في الدعوى رقم ........ لسنة ........ والمحدد لنظرها جلسة............
(الطلبات)

أولاً: الحكم بإخلاء المدعي عليه من العين المؤجرة موضوع عقد الإيجار الدعوى الماثلة وتسليم العين للمدعي.
ثانيًا: إلزام المدعي عليه المصاريف ومقابل أتعاب المحاماة.

(الدفاع)

أولاً: ثبوت سيطرة المدعي عليه على المبني وتمتعه عليه بسلطات المالك:
بموجب عقد إيجار مؤرخ .../ .../ .... يستأجر المدعي عليه من المدعي ما هو عبارة عن........ والكائن بـ.......... في مقابل أجرة شهرية قدرها ........ تدفع كل أول شهر.
ولما كان المدعي عليه قد قام مبني مملوكا له كائن بـ ........... يتكون من أكثر من ثلاث وحدات في تاريخ لاحق لاستئجاره الشقة ملك المدعي.
وحيث أن المدعي طالب المدعي عليه وديا بتوفير شقة في عمارته المملوك له (لابنه ........) حتى الدرجة الثانية مع الاحتفاظ بسكنه الذي يستأجره أو يترك السكن الأخير ولكن لم يتمثل وديا - مما حدا بالمدعي بإنذاره على يد محضر كما حرر له المحضر الإداري رقم....... لسنة...... والذي تمت فيه معاينة العقار ملك المدعي عليه وإثبات حالته والذي ثبت فيه أنه يتكون من ثلاث وحدات وهي خالية من أي حقوق للغير.
ولما كان الثابت سيطرة المدعي عليه فعلا على المبني وتمتعه عليه بسلطات المالك.
وقد قضت محكمة النقض بأن:
" إعمال نص المادة 22/ 2 ق136 لسنة 1981.مناطه. أن تكون وحدات المبني الذي أقامه المستأجر أكثر من ثلاث وحدات تامة البناء وصالحة للانتفاع بها وان يظل المبني مملوكا له حتى تاريخ رفع الدعوى. كفاية ثبوت سيطرته على المبني وتمتعه عليه بسلطات المالك ".
(الطعن 1580 لسنة 67 ق جلسة 1/ 6/ 2005،
الطعن 772 لسنة 73ق جلسة 18/ 2/ 2004)
وقد قضت محكمة النقض أيضا بأن:
" تطبيق نص المادة 22/ 2 ق136 لسنة 1981.مناطه. إقامة المستأجر بعد العمل بأحكامه مبني مملوكا له يتكون من أكثر من ثلاث وحدات سكنية تامة البناء وصالحة للانتفاع بها معدة للإقامة بعد نفاذ القانون المذكور".
(الطعن 5118 لسنة 63ق جلسة 12/ 6/ 1997)
ثانيًا: تمام بناء وحدات المبني وإعداده للسكني:
الثابت من المحضر الإداري سالف الذكر والمرفق بالأوراق بان المدعي عليه قد أعد وحدات المبني وأصبح جاهزا للسكني بعد نفاذ القانون رقم 136 لسنة 1981 مما يجب على المحكمة الماثلة القضاء بإخلاء المدعي عليه من عين النزاع.
وقد قضت محكمة النقض بأن:
" سريان حكم المادة 22/ 2 ق136 لسنة 1981.مناطه. تمام بناء الوحدات وإعدادها للسكني فعلا بعد نفاذ القانون المذكور ".
(الطعن 11737 لسنة 66ق جلسة 30/ 4/ 1998،
نقض جلسة 12/ 5/ 1994 "هيئة عامة" مجموعة المكتب الفني س41 ع2 ص5)
وقد قضت محكمة النقض بأن:
"النصاب المتطلب لإعمال حكم المادة 22/ 2 ق136 لسنة 1981.مناطه. إقامة أكثر من ثلاث وحدات سكنية دون اشتراط أن تكون الواحدة الزائدة وحدة كاملة.
(الطعن 898 لسنة 74ق جلسة 8/ 5/ 2005)

(بناء عليه)

نصمم على الطلبات.

(التعليق)

- السند القانوني:
المادة (22) من القانون رقم 136 لسنة 1981:
......... إذا أقام المستأجر مبنى مملوك له يتكون من أكثر من ثلاث وحدات في تاريخ لاحق لاستئجاره يكون بالخيار بين الاحتفاظ بسكنه الذي يستأجره أو توفير مكان ملائم لمالكه أو أحد أقاربه حتى الدرجة الثانية بالمبنى الذي أقامه بما لا يجاوز مثلى الأجرة المستحقة له عن الوحدة التي يستأجرها منه.
- أحكم النقض:
• ثبوت امتلاك الطاعن لخمس وحدات سكنية في العقار الذي أقامه بعد استئجاره لعين النزاع وأنه قد تصرف بالبيع في أربع وحدات منها لأفراد أسرته بموجب عقد بيع غير مسجل قبل رفع الدعوى. قضاء الحكم المطعون فيه بالإخلاء تأسيسا على أن عدم تسجيل الطاعن عقد بيع تلك الوحدات ينفي خروجها عن ملكه ويسقط حقه في الخيار المنصوص عليه في المادة 22/ 2 ق136 لسنة 1981 خطأ وقصور وفساد في الاستدلال. علة ذلك. (الطعن 1580 لسنة 67ق جلسة 1/ 6/ 2005)
• إعمال نص المادة 22/ 2 ق136 لسنة 1981. مناطه. أن تكون وحدات المبنى الذي أقامه المستأجر أكثر من ثلاث وحدات تامة البناء وصالحة للانتفاع بها وأن يظل المبنى مملوكا له حتى تاريخ رفع الدعوى . كفاية ثبوت سيطرته على المبنى وتمتعه عليه بسلطات المالك. (الطعن 1580 لسنة 67ق جلسة 1/ 6/ 2005، الطعن 772 لسنة 73ق جلسة 18/ 2/ 2004)
• إعمال نص المادة 22/ 2 ق136 لسنة 1981. مناطه. أن يكون المبنى المملوك للمستأجر هو الذي أقامه. مؤداه. عدم سريان هذا النص على ما تملكه المستأجر بالشراء أو الميراث أو غير ذلك من أسباب كسب الملكية. علة ذلك. (الطعن 977 لسنة 74ق جلسة 13/ 2/ 2005)
• تمسك الطاعن بأن الوحدات السكنية بالعقار الذي أقامه لا يصلح فيها للسكنى سوى وحدتين فقط وأن الباقي لم يتم تشطيبه. ورود تقرير الخبير مؤيدا به. قضاء الحكم المطعون فيه بالإخلاء لإقامته مبنى مكونا من أكثر من ثلاث وحدات سكنية صالحة للانتفاع بها. خطأ. (الطعن 898 لسنة 74ق جلسة 8/ 5/ 2005)
• النصاب المتطلب لإعمال حكم المادة 22/ 2 ق136 لسنة 1981. مناطه. إقامة أكثر من ثلاث وحدات سكنية دون اشتراط أن تكون الواحدة الزائدة وحدة كاملة. (الطعن 898 لسنة 74ق جلسة 8/ 5/ 2005)
• تطبيق نص المادة 22/ 2 ق136 لسنة 1981. مناطه. إقامة المستأجر بعد العمل بأحكامه مبنى مملوكا له يتكون من أكثر من ثلاث وحدات سكنية تامة البناء وصالحة للانتفاع بها معدة للإقامة فيها بالفعل بعد نفاذ القانون المذكور. (الطعن 5118 لسنة 63ق جلسة 12/ 6/ 1997)
• انتهاء الحكم المطعون فيه الى توافر مناط أعمال نص المادة 22/ 2 ق136 لسنة 1981 استنادا الى المحضر الإداري الذي كان مطروحا على الحكم الناقض الذي لم يجد فيه كفاية للتدليل على تاريخ إنشاء المبنى الذي أقامه الطاعن. فساد في الاستدلال. علة ذلك. (الطعن 11737 لسنة 66ق جلسة 30/ 4/ 1998، نقض جلسة 25/ 5/ 1989 مجموعة لمكتب الفني س40 ع2 ص400)
• نص المادة 22/ 2 من القانون رقم 136 لسنة 1981. سريان حكمها على حالات البناء التي تتم وتكون معدة للسكن فعلا بعد نفاذه في 31/ 7/ 1981. علة ذلك. (الطعن 11737 لسنة 66ق جلسة 30/ 4/ 1998، نقض جلسة 12/ 5/ 1994 "هيئة عامة" مجموعة لمكتب الفني س41 ع2 ص5)
• سريان حكم المادة 22/ 2 ق136 لسنة 1981. مناطه. تمام بناء الوحدات وإعدادها للسكنى فعلا بعد نفاذ القانون المذكور. (الطعن 11737 لسنة 66ق جلسة 30/ 4/ 1998، نقض جلسة 12/ 5/ 1994 "هيئة عامة" مجموعة المكتب الفني س41 ع2 ص5)

مذكرة في دعوى إخلاء لإقامة المستأجر مبني
مكونا من ثلاث وحدات مملوكًا له
مقدمة من قبل المدعي عليه
مذكــرة
بدفاع/ ....................... (المدعي)
ضد
................................ (المدعي عليه)
في الدعوى رقم ..... لسنة ...... والمحدد لنظرها جلسة................
(الطلبات)

رفض الدعوى وإلزام رافعها المصروفات ومقابل أتعاب المحاماة.

(الدفاع)

أولاً: المدعي عليه يمتلك العقار عن طريق الميراث:
تنص المادة (22) من القانون رقم 136 لسنة 1981 بأن:
" إذا أقام المستأجر مبني مملوك له يتكون أكثر من ثلاث وحدات في تاريخ لاحق لاستئجاره يكون بالخيار بين الاحتفاظ بسكنه الذي يستأجره أو توفير مكان ملائم لمالكه أو أحد أقاربه حتى الدرجة الثانية بالمبني الذي أقامه بما لا يجاوز مثلي الأجرة المستحقة له عن الوحدة التي يستأجرها منه.
ولما كان الثابت بالأوراق بان المدعي عليه لم يقم المبني المكون من ثلاثة وحدات لأنه يمتلك هذا العقار عن طريق الميراث خلفا لوالدة الأمر الذي لا ينطبق في حقه النص.
وقد قضت محكمة النقض بأن:
" إعمال نص المادة 22/ 2 ق136 لسنة 1981.مناطه. أن يكون المبني المملوك للمستأجر هو الذي أقامه.مؤداه. عدم سريان هذا النص على ما تملكه المستأجر بالشراء أو الميراث أو غير ذلك من أسباب كسب الملكية.
(الطعن 977 لسنة 74ق جلسة 13/ 2/ 2005)
ثانيًا: عدم انطباق أحكام نص المادة 22/ 2 من القانون 136 لسنة 1981 على واقعة الدعوى:
وحيث أن الثابت بأن المدعي عليه قد ورث المبني عن طريق الميراث كما أنه لا يجوز تطبيق أحكام نص المادة 22/ 2 من القانون رقم 136 لسنة 1981 على الدعوى الماثلة لأن المبني قد أل إليه بعد نفاذ القانون في 31/ 7/ 1981.
وقد قضت محكمة النقض بأن:
" نص المادة 22/ 2 من القانون رقم 136 لسنة 1981.سريان حكمها على حالات البناء التي تتم وتكون معدة للسكن فعلا بعد نفاذه في 31/ 7/ 1981 ".
(الطعن 11737 لسنة 66ق جلسة 30/ 4/ 1998،
نقض جلسة 12/ 5/ 1994 "هيئة عامة" مجموعة المكتب الفني س41 ع2 ص5)
وقد قضت أيضًا محكمة النقض بأن:
" انتهاء الحكم المطعون فيه إلى توافر مناط أعمال نص المادة 22/ 2 ق136 لسنة 1981 استنادا إلى المحضر الإداري الذي كان مطروحا على الحكم الناقض الذي لم يجد فيه كفاية للتدليل على تاريخ إنشاء المبني الذي أقامه الطاعن. فساد في الاستدلال ".
(الطعن 11737 لسنة 66ق جلسة 30/ 4/ 1998،
نقض جلسة 25/ 5/ 1989 مجموعة المكتب الفني س40 ع2 ص400)

(بناء عليـه)

نصمم على الطلبات.

(التعليـــــق)

- السنــد القـانــوني:
أنظر الصيغة السابقة.
- أحكــام النقــض:
أنظر الصيغة السابقة.