مذكرة في الدفع بزيادة الأجرة المستحقة
محكمة ......... الابتدائية
الدائرة ...... مساكن
بدفاع/ .................... (مدعي ومدعي عليه)
ضد
السيد/ ..................... (مدعي عليه ومدعي)
في الدعوى رقم ..... لسنة ..... والمحدد لنظرها جلسة ..................
(الطلبــات)

أصليًا: بالنسبة للدعوى الأصلية:
نصمم على الطلبات الختامية الواردة بالصحيفة الافتتاحية للدعوى وكذا ندفع بـ:
1 - ندفع بعدم استحقاق المؤجر للزيادة التي قرر بها الخبير المنتدب في الدعوى بخصوص الصندرة وذلك حيث أنها قد تم إنشائها من مال المستأجر الخاص وهو الأمر الذي أقر به المالك في عريضة دعواه الفرعية.
2 - ندفع بعدم استحقاق المؤجر للمقابل النقدي للضريبة العقارية وذلك عملا بنصوص القانون.... لسنة.... والكتاب الدوري رقم..... لسنة......
بالنسبة للدعوى الفرعية:
نلتمس رفض الدعوى مع إلزام رافعها المصاريف والأتعاب.
احتياطيًا: إجراء المقاصة القانونية بين القيمة الإيجارية المدفوعة بالزيادة بموجب إنذار عرض مؤرخ في .../ .../ .... وذلك عن الفترة السابقة عن...... وبين القيمة الإيجارية التي انتهي إليها الخبير اعتبارًا من .../ .../ ....

(الوقائع)

نحيل إليها إلى ما ورد بالأوراق للتكرار وحرصا منا على وقت عدالتكم.

(الدفاع)

نصمم على جميع ما ابدي من دفوع ودفاع بالمذكرات المقدمة منا بالجلسات السابقة كنا نريد أن نضيف ما يلي:
بادئ ذي بدء نريد أن ننوه لعدالة الهيئة الموقرة أن جميع الخبراء المنتدبون في الدعوى - ثلاثة خبراء - انتهوا جميعا إلى أن تاريخ التعديلات الجوهرية بالشقة بالدور الأرضي عام.....
ومن ثم يكون تاريخ التعديلات الجوهرية هو تاريخ إنشائها الأمر الذي تكون معه الأجرة القانونية لعين النزاع هي الأجرة الثابتة بعد الإيجار وهي............
وفي هذا الصدد قضت محكمة النقض بأن:
" إذا كان البين من ذلك التقرير "تقرير الخبير" أن التعديلات أنصبت على تحويل شقة سكنية إلى محل تجارية بما استلزم خفض منسوب الغرف على منسوب الشارع وتوسيع فتحات النوافذ وجعلها أبواب وهدم حوائط فإن هذه التعديلات تعتبر في حكم الإنشاء ".
(الطعن رقم 590 لسنة 40 ق جلسة 24/ 3/ 1976)
وكذا قضائها أيضا بأن:
" إذا أدخلت على نفقة المؤجر تعديلات جوهرية على جزء من مبني قديم غيرت من طبيعته أو من طريقة استعماله بحيث تؤثر على قيمته الإيجارية محسوسا فإن كان الجزء يعتبر في حكم المنشأ حديثا وقت إدخال التعديلات عليه ويخرج من نطاق تطبيق القانون السابق ويخضع من حيث تحديد أجرته إلى القانون الذي تمت بحث سلطانه هذه التعديلات ".
(الطعن رقم 988 لسنة 49 ق جلسة 19/ 11/ 1954 س 32 ص2165)
لما كان ذلك ولم يكن المستأجر شاغلا للعين قبل ذلك كسكن بل بدا شغله للعين محل التداعي كانت بالمحل عام.... بعد أن تم تطويره وتغير معالمه الأساسية من شقة سكنية إلى محال عامة ومن ثم لا تنطبق عليه نصوص القانون 136 لسنة 1981 هذا من ناحية قيام المستأجر بعمل صندره بالمحل والتي تعتبر من قبيل التحسينات بعين التداعي (والتي اعترض عليها المالك بدعواه الفرعية في عام.....).
هذا ولما كانت محكمة النقض قد استقرت على عدم أحقية المالك مقابل التحسينات إذا تمت هذه التحسينات بمعرفة المستأجر ومن ماله الخاص.
وفي ذلك قضت محكمة النقض بأن:
"لئن كان من حق المؤجر وعلى سبيل ما استقر قضاء هذه المحكمة أن يتقاض من المستأجر زيادة على الأجرة المحدد للعين المؤجرة وفقا للأسس القانونية، مقابل انتفاع عما يكون قد إضافة إلى العين قبل تأجيرها من تحسينات جدية ينتفع بها المستأجر الآن أحقيته في ذلك مشروطة بان تكون هذه التحسينات جدية، وان يكون المؤجر قد زود بها العين المؤجرة بمعرفته ومن ماله الخاص فإذا كان قد أجر التحسينات بناء على طلب المستأجر ومن مال الأخيرة (المستأجر) فلا يحق له في اقتضاء مقابل انتفاع عنها ".
(الطعن رقم 1599 لسنة 55 ق جلسة 1/ 11/ 1990)
ومن ثم لا يستحق المالك الزيادة التي قررها الخبير المنتدب في الدعوى والتي قدرها بقيمة.... زيادة عن قيمة الأجرة الاتفاقية الثابتة بعقد الإيجار موضوع الدعوى نظير عمل تحسينات بالمحل إلا وهو الصندرة، الأمر الذي يضحي معه زيادة القيمة الإيجارية جنيهان شهريا لا سند لها من القانون.
انتهي الخبير المنتدب في الدعوى إلى أن المستأجر - وليس المؤجر - يقع على عاتقه سداد قيمة الضرائب العقارية فمن ثم يجب عليه أن يسدد قيمة الضرائب العقارية الواردة على العين محل التداعي.
وهذا القول من جانب السيد الخبير يشوبها العوار وفي غير محله وذلك لما استقرت عليه أحكام محكمة النقض أنه لا يجوز لمالك تحصيل قيمة الضرائب العقارية من المستأجر.
وفي ذلك قضت محكمة النقض بأن:
"بثبوت أن عين النزاع أنشئت في ظل أحكام القانون 136 لسنة 1981 مؤجرة لغير أغراض السكني مؤداه. تحمل المالك عبء الضرائب العقارية المفروضة عليها مخالفة ذلك خطأ في تطبيق القانون ".
(الطعن رقم 9815 لسنة 64 ق جلسة 14/ 5/ 2000)
وكذا قضائها أيضا بأن:
" الأماكن المرخص في إقامتها أو المنشأة بدون ترخيص لغير أغراض السكني أو للإسكان الفاخر بعد العمل بأحكام القانون رقم 136 لسنة 1981، تحمل مالك العين المؤجرة عبء الضرائب العقارية المفروضة عليها ".
(الطعن رقم 2182 لسنة 69 ق جلسة 4/ 6/ 2000)
(الطعن رقم 517 لسنة 69 ق جلسة 10/ 5/ 2000)
• انطلاقا مما تقدم تكون القيمة الإيجارية تبدأ من:
1/ 4/ 1997 هي عشرة جنيهًا
1/ 4/ 1998 هي إحدى عشر جنيهًا
1/ 4/ 1998 هي اثني عشر جنيهًا
1/ 4/ 1999 هي أثني عشر جنيهًا وأثني عشر قرش
1/ 4/ 2000 هي اثني عشر جنيهًا واثني عشر قرش
1/ 4/ 2001 هي اثني عشر جنيهًا وخمس وعشرون قرش
1/ 4/ 2002 هي اثني عشر جنيهًا وثمانية وثلاثون قرش
1/ 4/ 2003 هي اثني عشر جنيهًا وواحد وخمسون قرش
1/ 4/ 2004 هي اثني عشر جنيهًا وأربعة وستون قرش
1/ 4/ 2005 هي اثني عشر جنيهًا وسبعة وستون قرش
1/ 4/ 2006 هي ثلاثة عشر جنيهًا.
وأخيرًا فيما يتعلق بما قام به المستأجر من قيامه بعمل صندرة بالمحل محل النزاع من تاريخ الإنشاء والتي لم يتعرض عليها المالك وهو المقيم بذات العقار إلا في دعواه الفرعية عام..... وليس لها أي تأثير على سلامة العقار وفقا لما انتهي إليه الخبير المنتدب في الدعوى.
من جميع ما نقدم يبين وبحق أن العين محل النزاع تم إنشائها عام ..... وان الأجرة القانونية هي الأجرة الاتفاقية الثابتة بالعقد وهي.................. ولا يستحق المالك زيادة نظير التحسينات حيث أن الذي قام بإجرائها هو المستأجر وماله الخاص، وكذا أيضا لا يستحق المؤجر الضرائب العقارية وذلك وفقا لما استقرت عليه أحكام محكمة النقض والكتاب الدوري رقم ..... لسنة ....... والصادر من مصلحة الضرائب العقارية.
هذا ولما كان المستأجر قد قام بسداد مبلغ ...... أزيد من القيمة الإيجارية المستحقة عن الفترة من عام ...... حتى ..... وذلك وفقا لإنذار العرض المؤرخ .../ .../ .... مع تمسك المستأجر بهذا الفرق بعد التثبيت من جدية حسابها على النحو الثابت بإنذار العرض.
ومن ثم يكون المستأجر قد قام بسداد قيمة إيجاريه أزيد من القيمة الحقيقية للأجرة، الأمر الذي يحق معه للمستأجر أجراء المقاصة بين ما هو مستحق عليه وبين ما تم سداده بالزيادة.

(بناء عليه)

نصمم على الطلبات.